#1 Inviato 30 Settembre, 2018 Buon giorno, La casa dei miei genitori degli anni 60 con 7 unità abitative richiede da anni un intervento alla facciata in quanto oramai in stato di obsolescenza e totale degrado. Infatti da anni l'appartamento dove vivono i miei genitori durante la stagione invernale si riempie di umidità in tutte le stanze. L' Amministratore anni passati a causa di alcuni condomini che dovevano pagare il mutuo alle figlie ha rimandato al 2018 la decisione di rifare la facciata con cappotto termico. Nel 2017 ad aprile si è tenuta la riunione condominiale (approvazione consuntivo 2016) dove è stato presentato un capitolato di un potenziale lavoro redatto da un Geom suo amico (documento non firmato ne timbrato). In accordo l'assemblea ha fissato una nuova riunione di chiarimento a cui avrebbe partecipato il tecnico per il mese di settembre 2017, il tutto verbalizzato e con impegno dell'aministratore alla convocazione. La riunione non è stata fatta e sollecitando l'amministratore veniva risposto che si sarebbe fatta ad inizio 2018, poi a marzo poi rimandando ancora, con un comportamento volutamente dilatorio. Nel frattempo la casa, durante i mesi invernali, era piena di umidità e così abbiamo dovuto imbiancare per ben due volte (mio padre è in cura oncologica e non aggiungo altro!). A luglio 2018 l'amministratore si presenta per riscuotere la rata condominiale (dopo averlo rincorso per mesi per poter pagare, mai rispondendo alle mie mail) e chiedendo chiatimenti afferma ancora che si sarebbe fatta la riunione a settembre 2018, ma intendo a questo punto quella della gestione dell'anno 2017 a consuntivo. Ad oggi l'assemblea di gestione ordinaria non è stata convocata (superati i 6 mesi dalla chiusura esercizio 31.12.2017). Chiedo: 1. Visto il danno arrecato da un bene comune come è la facciata condominiale per il suo stato di degrado, e neglifenza da parte dell'amministratore posso imbiancare casa per risanarla addebitato le spese al condominio? Ciò si rende necessario per le condizioni di salute di mio padre. 2. Quali azioni devo mettere in atto per la rimozione di un amministratore che ha dimostrato negligenza e incompetenza (ultra settantenne e forse senza le necessarie abilitazioni ) 3. Cosa posso fare per sbloccare la situazione è fare assemblea condominiale Aggiungo che non si cura neppure della palazzina in totale stato di abbandono con erbacce in giardino ecc. È abitata da pensionati anziani alcuni poi deceduti. Grazie per ogni aiuto che mi saprete dare.
#2 Inviato 30 Settembre, 2018 Purtroppo non ci sono elementi per una revoca giudiziale, soltanto l'assemblea potrà revocare questo amministratore nominando un successore, tu purtroppo non puoi imbiancare e addebitare la spesa al condominio se l'assemblea non ti autorizza e si accolla la spesa. In pratica puoi solo sollecitare l'amministratore o accordarti con i condomini per la nomina di un altro al posto di questo che non fa nulla di quanto programmato.
#3 Inviato 30 Settembre, 2018 Beh ... che non possa fare proprio nulla non è vero, ma che serva del tempo e soprattutto serva denaro per chiedere la revoca giudiziale ... questo sì. Ravvedo due irregolarità: 1) mancata attuazione delle delibere assembleari; 2) mancata convocazione assemblea per approvazione del bilancio d’esercizio 2017 (oltre i sei mesi); Dovrà chiedere prima la revoca in assemblea e se non si giungesse ad alcun delibera rivolgersi ad un giudice. Dalla foto postata il problema sembrerebbe da ricondurre ad una elevata quantità di condensa, dovuta a differenza termica tra interno ed esterno. È probabile che un cappotto termico possa risolvere il problema ma occorrerebbe far vedere la condizione dell’appartamento ad un tecnico esperto. Date le condizioni di salute del familiare forse si potrebbe anche richiedere l’intervento del giudice ai sensi dell’art. 1105 cc ma andrebbe sentito un legale. Addirittura si potrebbe invocare un 700 cpc ma andrebbe dimostrato il carattere di urgenza e la stretta connessione tra eventuali aggravamenti delle condizioni di salute con lo stato dei luoghi.
#4 Inviato 30 Settembre, 2018 bilbetto dice: Beh ... che non possa fare proprio nulla non è vero, ma che serva del tempo e soprattutto serva denaro per chiedere la revoca giudiziale ... questo sì. Ravvedo due irregolarità: 1) mancata attuazione delle delibere assembleari; 2) mancata convocazione assemblea per approvazione del bilancio d’esercizio 2017 (oltre i sei mesi); Sono d'accordo sul fatto che si potrebbe chiedere la revoca per mancata attuazione delle delibere, ma a quanto pare delibere vere e proprie non si sono approvate, solo promesse di convocazioni che non ci sono state.
#5 Inviato 30 Settembre, 2018 È una situazione “border line” sulla quale occorre riflettere bene prima di fare qualsiasi cosa.
#6 Inviato 30 Settembre, 2018 bilbetto dice: È una situazione “border line” sulla quale occorre riflettere bene prima di fare qualsiasi cosa. Infatti, qui più di sollecitare l'amministratore a convocare le assemblee promesse a tema e con la partecipazione del tecnico redattore dell'ipotetico capitolato mai presentato, oppure mettersi d'accordo con gli altri condomini per la sostituzione dell'amministratore con uno più efficiente e che prenda sul serio la soluzione dei problemi del condominio, non credo che si possa fare. Modificato 30 Settembre, 2018 da Tullio Ts
#7 Inviato 30 Settembre, 2018 Scusate, nessuna promessa verbale è stata fatta. È stata regolarmente verbalizzata la volontà dell'assemblea nel Verbale di approvazione consuntivo anno 2016 del 4 aprile 2017 che entro settembre 2017 si sarebbe convocata nuova riunione straordinaria per valutare il capitolato del rifacimento facciata esterna e relativo cappotto termico. Poi l'amministratore è sparito e non ha dato corso ne alla convocazione assemblea straordinaria verbalizzato x settembre 2017 ne tanto meno convocata assemblea ordinaria per consuntivo 2017 e previsione rate 2018. Vi ringrazio molto per i vostri utili commenti , papà non sta bene e l'idea di un altro inverno in queste condizioni insalubri dell'appartamento mi fa temere per la sua salute. Il capitolato è stato presentato, non firmato, ma discusso nell'ultima riunione di aprile 2017. A mio parere documento poco affidabile se non firmato e timbrato da un geometra iscritto all'ordine.
#8 Inviato 30 Settembre, 2018 Infatti vale quanto detto al post #3 ... ma non ti aspettare, ahimè, che la cosa si possa risolvere in tempi brevi, a meno che non si possa ricorrere ad un 700 cpc. Potresti al limite far fare una perizia a un CTU che certifichi lo stato di fatto e poi provvedere per il momento a tue spese alla ritinteggiatura. Poi farai un azione nei confronti del condominio per il rimborso. Ricordati comunque che purtroppo in questo Paese nulla è certo.
#9 Inviato 30 Settembre, 2018 Sole dice: Scusate, nessuna promessa verbale è stata fatta. È stata regolarmente verbalizzata la volontà dell'assemblea nel Verbale di approvazione consuntivo anno 2016 del 4 aprile 2017 che entro settembre 2017 si sarebbe convocata nuova riunione straordinaria per valutare il capitolato del rifacimento facciata esterna e relativo cappotto termico. Poi l'amministratore è sparito e non ha dato corso ne alla convocazione assemblea straordinaria verbalizzato x settembre 2017 ne tanto meno convocata assemblea ordinaria per consuntivo 2017 e previsione rate 2018. Vi ringrazio molto per i vostri utili commenti , papà non sta bene e l'idea di un altro inverno in queste condizioni insalubri dell'appartamento mi fa temere per la sua salute. Il capitolato è stato presentato, non firmato, ma discusso nell'ultima riunione di aprile 2017. A mio parere documento poco affidabile se non firmato e timbrato da un geometra iscritto all'ordine. Infatti è quello che ho detto, non puoi richiedere la revoca per delibere non approvate o per promesse di assemblea mai avvenute.
