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zajg

Maggioranze per la comunione in condominio

Buongiorno, amministro un condominio di 18 famiglie, l'impresa edile ha dato in comunione un appezzamento di terreno dove è stato realizzato un parcheggio ad uso dei condomini. In assemblea è stato deliberato che l'amministratore doveva essere anche l'amministratore di questa comunione. In un'altra assemblea sono stati assegnati ad ognuno dei condomini i posti auto, è stato incaricato il geometra per fare il mappale, il frazionamento è il relativo accatastamento ad ognuno dei condomini stessi con atto notarilr (preciso che l'accastamento è l'atto notarile non si sono ancora fatti). Ora devo fare un'assemblea per approvare la realizzazione di una copertura per il parcheggio. La mia domanda è la seguente, quale maggioranza devo adottare visto che si tratta di comunione e non di condominio, se c'è un condomino o più condomini che non sono disposti a realizzare la copertura può l'assemblea decidere di spostare i posti auto a loro già assegnati in maniera tale da avere una copertura continua e non spezzettata? ci sono sentenze in merito. Grazie in anticipo per l'aiuto.

zajg dice:

In un'altra assemblea sono stati assegnati ad ognuno dei condomini i posti auto, è stato incaricato il geometra per fare il mappale, il frazionamento è il relativo accatastamento ad ognuno dei condomini stessi con atto notarilr (preciso che l'accastamento è l'atto notarile non si sono ancora fatti).

Il problema base, dal mio punto di vista, risale a questa assemblea. 

In realtà voi avete già diviso la comunione, ma...non è mica una maggioranza assembleare che poteva farlo!!!

Alla divisione dovevano necessariamente partecipare tutti i i titolari e contitolari delle quote di comunione, dando luogo ad un vero e proprio contratto in piena regola. 

Quindi...prima di pensare alla copertura, io riprenderei le maglie di quella divisione, che così fatta è impugnabile a vita persa da chiunque volesse "cambiare posto" perchè non gli sta bene quello assegnato dall'assemblea (che non poteva assegnare proprio niente). 

L'assemblea è stata fatta alla presenza di tutti i condomini è tutti hanno accettato la comunione, visto che il frustolo di terreno è stato ceduto dall'impresa edile ai proprietari degli appartamenti pro quota è non al condomonio. 

Scusa, per capire io : se un condomino aveva 100 mm e un altro 150 mm...come si sono regolati nell'attribuire i posti assegnati? Cioè hanno rispettato quelle quote o hanno  fatto tutti i posti uguali? 

MADDY60 dice:

Scusa, per capire io : se un condomino aveva 100 mm e un altro 150 mm...come si sono regolati nell'attribuire i posti assegnati? Cioè hanno rispettato quelle quote o hanno  fatto tutti i posti uguali? 

Hanno fatto tutti posti uguali

Mi sembra che abbiano fatto  una confusione notevole. 

A questo punto, però, secondo me ti converrebbe far approvare una tabella millesimale del parcheggio, in cui hanno tutti gli stessi mm, e poi farli deliberare su quella base. 

E quanto all'eventuale scambio di posti, visto che ormai sono di proprietà privata, se due o più persone vogliono scambiarselo tra di loro sono liberi di farlo e l'assemblea non c'entra nulla.

 

zajg dice:

..è stato incaricato il geometra per fare il mappale, il frazionamento è il relativo accatastamento ad ognuno dei condomini stessi con atto notarile (preciso che l'accastamento è l'atto notarile non si sono ancora fatti).

Poichè la comunione non è stata ancora sciolta e sono ancora tutti "comunisti", a mio avviso, indipendentemente dai posti che saranno assegnati ed accatastate dopo la divisione del bene, se volete fare l'innovazione prima della divisione si applica l'art. 1108 per cui se raggiungete la maggioranza dei 2/3 delle quote, deliberate l'innovazione e questa sarà obbligatoria per tutti, salvo che l'innovazione non sia gravosa.

Senza il voto favorevole dei 2/3 delle quote, l'innovazione non è possibile oppure è possibile se fatta a spese di chi vuol pagare senza costringere chi non vuol pagare.

In pratica sono le stesse regole del condominio solo che anzichè essere richiesta la doppia maggioranza e richiesta solo la maggioranza delle quote, presumibilmente uguali per tutti.

 

Art. 1108 c.c.
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni. L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune

zajg dice:

Buongiorno, amministro un condominio di 18 famiglie, l'impresa edile ha dato in comunione un appezzamento di terreno dove è stato realizzato un parcheggio ad uso dei condomini. In assemblea è stato deliberato che l'amministratore doveva essere anche l'amministratore di questa comunione. In un'altra assemblea sono stati assegnati ad ognuno dei condomini i posti auto, è stato incaricato il geometra per fare il mappale, il frazionamento è il relativo accatastamento ad ognuno dei condomini stessi con atto notarilr (preciso che l'accastamento è l'atto notarile non si sono ancora fatti). Ora devo fare un'assemblea per approvare la realizzazione di una copertura per il parcheggio. La mia domanda è la seguente, quale maggioranza devo adottare visto che si tratta di comunione e non di condominio, se c'è un condomino o più condomini che non sono disposti a realizzare la copertura può l'assemblea decidere di spostare i posti auto a loro già assegnati in maniera tale da avere una copertura continua e non spezzettata? ci sono sentenze in merito. Grazie in anticipo per l'aiuto.

Dando per certo che il suolo sia stato assegnato in proprietà indivisa comune a un gruppo di proprietari di unità immobiliari del condominio (confinante) e che ti sia stata affidata anche l’amministrazione delle comunione, devi rifarti alle leggi previste dal codice per la comunione.

Pertanto le assemblee e i relativi verbali si riferiranno alla comunione e non al condominio e le decisioni di natura ordinaria o straordinaria saranno adottate secondo quanto detta il codice civile sulla comunione : in particolare gli articoli 1105/1106/1108…..

Poichè avete preso delle decisioni non come comunione ma come condominio, ritengo che non troverete ostacoli nel ratificare le decisioni già di fatto adottate dalla maggioranza in una assemblea della comunione convocata secondo quanto stabilisce l’art. 1105 c..c nel cui ordine del giorno sia la ratifica della nomina dell’amministratore e le decisioni relative al frazionamento prese nella riunione condominiale informale e la realizzazione della copertura.

La realizzazione della copertura è un’innovazione che richiede la maggioranza dei partecipanti che rappresenti 2/3 dei del valore complessivo della cosa comune.

Presumo che il frazionamento del suolo comune abbia previsto anche delle zone per la manovra degli autoveicoli che rimarranno comuni, quindi con l’assegnazione in proprietà esclusiva dei posti auto, converrà redigere un regolamento della comunione.

Leonardo53 dice:

la comunione non è stata ancora sciolta e sono ancora tutti "comunisti"

In realtà il contratto di divisione tra gli originari comunisti è già stato stipulato (a quanto detto), e ne manca soltanto l'atto notarile e gli accatastamenti. 

Con quel contratto hanno creato un condominio, e cioè parti private che hanno in comune le aree di manovra. 

Chiaro che potremmo discuterne all'infinito e che qualunque soluzione potrebbe avere profili censurabili. 

Ma...se la loro volontà (già espressa e anche formalizzata nella loro scrittura privata che è solo in attesa di essere rogitata) è quella di avere ciascuno il proprio posto (uguale agli altri) ...francamente mi sembra più insidioso ragionare in termini di comunione (e quindi con le vecchie quote di una comunione che loro hanno superato) anzichè ragionare in termini di condominio, che è quello che tutti hanno sottoscritto di volere. 

 

Peraltro, e a prescindere dalle più o meno apprezzabili puntigliosità in termini di votazioni assembleari, fossi uno dei proprietari che hanno maggior quota...facile che mi urterei un bel po' con riguardo alla spesa. 

E cioè : hanno tutti i posti uguali, e questo significa che le varie differenze di quota sono state limate devolvendo il surplus dell'uno o dell'altro a beneficio della ordinata realizzazione globale e delle aree di manovra. 

Bene : se quando voto conta la mia quota di comunista ...quella deve contare anche quando sono chiamato a pagare. 

Sicchè, io che avevo una quota maggiore ma che oggi ho un posto come gli altri...pago la copertura di 8mq, identica a quella degli altri, solo che ...io la pago di più... ! 😏

MADDY60 dice:

Mi sembra che abbiano fatto  una confusione notevole. 

A questo punto, però, secondo me ti converrebbe far approvare una tabella millesimale del parcheggio, in cui hanno tutti gli stessi mm, e poi farli deliberare su quella base. 

E quanto all'eventuale scambio di posti, visto che ormai sono di proprietà privata, se due o più persone vogliono scambiarselo tra di loro sono liberi di farlo e l'assemblea non c'entra nulla.

 

Già fatto tabella con millesimi tutti uguali

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MADDY60 dice:

In realtà il contratto di divisione tra gli originari comunisti è già stato stipulato (a quanto detto), e ne manca soltanto l'atto notarile e gli accatastamenti. 

A mio avviso quell'assemblea vale quanto un preliminare.

Prima del rogito un comunista potrebbe addirittura decidere di vendere la propria quota ad un terzo acquirente e se non è stata prevista alcuna penale, sfido chiunque ad obbligarlo ad accettare la divisione concordata.

Il proprietario potrebbe vendere a un nuovo acquirente e se il nuovo proprietario non è d'accordo sull'assegnazione del posto potrbbe chiedere anche la divisione giudiziale tramite sorteggio dei lotti.

MADDY60 dice:

E cioè : hanno tutti i posti uguali, e questo significa che le varie differenze di quota sono state limate devolvendo il surplus dell'uno o dell'altro a beneficio della ordinata realizzazione globale e delle aree di manovra. 

Non devi ragionare come se il post auto fosse una pertinenza dell'appartamento.

Devi ragionare nel senso che ogni proprietario ha il proprio appartamento ed i propri millesimi di proprietà.

Poi, il costruttore, avendo un pezzo di terreno a parte, lo ha venduto pro/quota uguale ai 18 proprietari aumentando il prezzo di ogni quota uguale per tutti.

 

Quando con lo spazio di manovra si creerà il condominio posto auto, questo condominio sarà completamente indipendente dal condominiio appartamenti ed ogni condòmino del posto auto avrà gli stessi millesimi perchè hanno tutti il posto auto esclusivo accatastato di pari misure e pari valore.

G.Ago dice:

Dando per certo che il suolo sia stato assegnato in proprietà indivisa comune a un gruppo di proprietari di unità immobiliari del condominio (confinante) e che ti sia stata affidata anche l’amministrazione delle comunione, devi rifarti alle leggi previste dal codice per la comunione.

Pertanto le assemblee e i relativi verbali si riferiranno alla comunione e non al condominio e le decisioni di natura ordinaria o straordinaria saranno adottate secondo quanto detta il codice civile sulla comunione : in particolare gli articoli 1105/1106/1108…..

Poichè avete preso delle decisioni non come comunione ma come condominio, ritengo che non troverete ostacoli nel ratificare le decisioni già di fatto adottate dalla maggioranza in una assemblea della comunione convocata secondo quanto stabilisce l’art. 1105 c..c nel cui ordine del giorno sia la ratifica della nomina dell’amministratore e le decisioni relative al frazionamento prese nella riunione condominiale informale e la realizzazione della copertura.

La realizzazione della copertura è un’innovazione che richiede la maggioranza dei partecipanti che rappresenti 2/3 dei del valore complessivo della cosa comune.

Presumo che il frazionamento del suolo comune abbia previsto anche delle zone per la manovra degli autoveicoli che rimarranno comuni, quindi con l’assegnazione in proprietà esclusiva dei posti auto, converrà redigere un regolamento della comunione.

Le decisioni sono state prese come comunione e non come condominio 

Ricapitolando, il parcheggio attualmente è una proprietà proindivisa tra i "comunisti", in assemblea mi hanno designato me come amministratore del parcheggio, è stato verbalizzato che le quote sono tutte uguali tra di loro cosi come le spese che si andranno a sostenere. Ora voglio capire quale maggioranza devo adottare per far approvare la realizzazione dei posti auto (la maggioranza dei presenti e i 2/3 dei della proprietà o trattandosi di comunione la maggioranza degli intervenuti e almeno il 50% della proprietà?

zajg dice:

Ricapitolando, il parcheggio attualmente è una proprietà proindivisa tra i "comunisti", in assemblea mi hanno designato me come amministratore del parcheggio, è stato verbalizzato che le quote sono tutte uguali tra di loro cosi come le spese che si andranno a sostenere. Ora voglio capire quale maggioranza devo adottare per far approvare la realizzazione dei posti auto (la maggioranza dei presenti e i 2/3 dei della proprietà o trattandosi di comunione la maggioranza degli intervenuti e almeno il 50% della proprietà?

Te lo avevo scritto nel post n. 7

Si tratta di INNOVAZIONE.

Maggioranza dei 2/3 se l'innovazione non è gravosa.

 

Stessa maggioranza se l'innovazione è gravosa ma l'innovazione, non essendo suscettibile di uso separato, è possibile solo se chi la vota la paga.

Leonardo53 dice:

A mio avviso quell'assemblea vale quanto un preliminare.

Infatti: hanno stipulato un contratto preliminare. 

 

Leonardo53 dice:

Prima del rogito un comunista potrebbe addirittura decidere di vendere la propria quota ad un terzo acquirente e se non è stata prevista alcuna penale, sfido chiunque ad obbligarlo ad accettare la divisione concordata.

Il proprietario potrebbe vendere a un nuovo acquirente e se il nuovo proprietario non è d'accordo sull'assegnazione del posto potrbbe chiedere anche la divisione giudiziale tramite sorteggio dei lotti.

Se il comunista vende la quota...o avvisa l'acquirente di essersi impegnato in quel preliminare, oppure è lui stesso artefice di una truffa contrattuale che riguarda soltanto lui. 

Stesso dicasi se il nuovo proprietario della quota non gradisce il posto : chi acquista subentra nella posizione di chi vende, e se uno gli ha venduto la quota dopo averla devoluta per avere un posto auto di proprietà, il problema è sempre tra acquirente e venditore. 

Leonardo53 dice:

Non devi ragionare come se il post auto fosse una pertinenza dell'appartamento.

Devi ragionare nel senso che ogni proprietario ha il proprio appartamento ed i propri millesimi di proprietà.

Poi, il costruttore, avendo un pezzo di terreno a parte, lo ha venduto pro/quota uguale ai 18 proprietari aumentando il prezzo di ogni quota uguale per tutti.

 

Quando con lo spazio di manovra si creerà il condominio posto auto, questo condominio sarà completamente indipendente dal condominiio appartamenti ed ogni condòmino del posto auto avrà gli stessi millesimi perchè hanno tutti il posto auto esclusivo accatastato di pari misure e pari valore.

Mai ragionato in termini di pertinenze degli appartamenti, veramente. 

L'ho sempre considerato un piccolo condominio a se stante (composto dai posti di proprietà esclusiva e dalle aree di manovra o quant'altro possano avere in comune i posti auto. 

 

E ripeto: se questi hanno già deciso e sottoscritto di voler essere proprietà private...io non capisco proprio per quale ragione, ad accordi di divisione e assegnazione da loro voluti e siglati, dovrebbero continuare a comportarsi come se fossero comunione indivisa...

Modificato da MADDY60
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Il frazionamento e l’accatastamento dell’area comune non comporta la proprietà esclusiva di ciascun partecipante alla comunione ma è propedeutico alla divisione consensuale della proprietà comune che richiederà la presenza di tutti i comunisti per la redazione dell’atto di divisione da parte del notaio.

Sino alla data del rogito la suddivisione e l’assegnazione ad ogni comunista di un posto auto ha solo lo scopo di regolamentare l’uso di un bene comune.

 

zajg dice:

Ora voglio capire quale maggioranza devo adottare per far approvare la realizzazione dei posti auto (la maggioranza dei presenti e i 2/3 dei della proprietà o trattandosi di comunione la maggioranza degli intervenuti e almeno il 50% della proprietà?

Io applicherei il doppio quorum richiesto per le innovazioni in condominio, sulla base della tabella in parti uguali che hai già. 

 

Poi naturalmente farai come credi, ma pagherei per vedere, in cas di approvazione della spesa, quale sarà la faccia di chi ha una copertura grande come quella degli altri, ma la paga di più perchè aveva una quota maggiore come comunista! 😎

MADDY60 dice:

E ripeto: se questi hanno già deciso e sottoscritto di voler essere proprietà private...io non capisco proprio per quale ragione, ad accordi di divisione e assegnazione da loro voluti e siglati, dovrebbero continuare a comportarsi come se fossero comunione indivisa...

Erano e/o sono una comunione di 18 comproprietari con una quota di un diciottesimo ciascuno.

Erano e/o sono un condominio composto da 18 condòminicon 55,5p millesimi ciascuno, direci che comunione o condominio, a mio avviso cambia poco o niente.

Leonardo53 dice:

Erano e/o sono una comunione di 18 comproprietari con una quota di un diciottesimo ciascuno.

Erano e/o sono un condominio composto da 18 condòminicon 55,5p millesimi ciascuno, direci che comunione o condominio, a mio avviso cambia poco o niente.

Questo ce lo può dire solo Zajg, ma quando ha parlato di cessione PRO QUOTA dal costruttore agli acquirenti...a me è venuto da pensare che la quota di ognuno fosse quella della parte di proprietà da ciascuno acquistata nel palazzo. 

Questo lo può dire solo Zajg...

 

(in caso contrario si sarebbe detto che il costruttore l'aveva ceduta a tutti gli acquirenti in parti uguali). 

Modificato da MADDY60
MADDY60 dice:

Questo ce lo può dire solo Zajg, ma quando ha parlato di cessione PRO QUOTA dal costruttore agli acquirenti...a me è venuto da pensare che la quota di ognuno fosse quella della parte di proprietà da ciascuno acquistata nel palazzo. 

Questo lo può dire solo Zajg...

 

(in caso contrario si sarebbe detto che il costruttore l'aveva ceduta a tutti gli acquirenti in parti uguali). 

Il tecnico cui è stata affidato il frazionamento di un’area la suddivide in proporzione alle quote di proprietà indivisa e nel caso in esame, essendo le quote eguali, avrà previsto posti auto di eguali superfici.

Modificato da G.Ago
MADDY60 dice:

Questo ce lo può dire solo Zajg, ma quando ha parlato di cessione PRO QUOTA dal costruttore agli acquirenti...a me è venuto da pensare che la quota di ognuno fosse quella della parte di proprietà da ciascuno acquistata nel palazzo. 

Ecco, io invece avevo capito che fosse stato venduto pro/quota a ciascun comunista e non essendo state specificate le quote, le ho intese uguali e non potrebbe essere altrimenti visto che Zaig ha detto che ha già predisposto i millesimi tutti uguali, altrimenti sarebbe un vero abuso assegnare millesimi uguali a quote diverse.

G.Ago dice:

Il tecnico cui è stata affidato il frazionamento di un’area la suddivide in proporzione alle quote di proprietà indivisa e nel caso in esame, essendo le quote eguali avrà previsto, posti auto di eguali superfici.

Solo che in questo caso, pare che i questi signori abbiano fatto tutto al contrario, e cioè PRIMA si sono incontrati e hanno firmato come volevano dividersi il pezzo di terra, e DOPO si sono rivolti (o si rivolgeranno) a Tecnico e Notaio. 

 

zajg dice:

è stato verbalizzato che le quote sono tutte uguali tra di loro cosi come le spese che si andranno a sostenere.

Leonardo...Zaig abbinava le quote uguali alla verbalizzazione operata dai comunisti. 

E siccome non penso che il costruttore abbia pagato anche un separato atto di donazione per cedere questo pezzo di terra....tutto mi fa presumere che abbia previsto la cessione nei singoli rogiti abbinandola alla quota di proprietà acquistata nello stabile. 

E d'altra parte, se la ripartizione in parti uguali fosse partita dal costruttore e quindi dagli atti di provenienza...non ci sarebbe stata alcuna necessità di una "assemblea" per deciderlo e verbalizzarlo.

MADDY60 dice:

E siccome non penso che il costruttore abbia pagato anche un separato atto di donazione per cedere questo pezzo di terra....tutto mi fa presumere che abbia previsto la cessione nei singoli rogiti abbinandola alla quota di proprietà acquistata nello stabile.

Non lo so ma nel caso specifico del mio condominio, nel mio rogito risulta che io e mia moglie siamo comproprietari di 1/28 (1/14 in due) ciascuno di un locale commerciale accatastato c1 al piano terra.

Essendo 14 appartamenti con millesimi diversi, ogni appartamento è proprietario di 1/14 di quel locale.

se e quando da quel locale faremo delle cantinole, faremo 14 sub privati di pari millesimi ed una corsia di passaggio condominiale.

Leonardo53 dice:

nel caso specifico del mio condominio, nel mio rogito risulta che io e mia moglie siamo comproprietari di 1/28 (1/14 in due) ciascuno di un locale commerciale accatastato c1 al piano terra.

Essendo 14 appartamenti con millesimi diversi, ogni appartamento è proprietario di 1/14 di quel locale.

E normalmente non è così, ed è il contrario. 

Dove ho gli appartamenti condominiali (ex portiere) l'appartemento è di tutti i condòmini pro-quota, il che significa che quando ne ripartisco onori et oneri...lo devo fare in base a tabella A, e quindi...chi ha 300 mm di proprietà paga o incassa per 300 mm e chi ne 50 paga o incassa per 50. 

 

Ma poi "pro quota" ha un significato chiaro e limpido, che è del tutto diverso da "quote uguali" : 

http://www.treccani.it/vocabolario/pro-quota/

 

Modificato da MADDY60
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