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scerir

Stallo, nessuna chiara maggioranza

E' noto che è possibile avere uno stallo, cioè che esista contemporaneamente sia una maggioranza "di teste" intervenute in assemblea  (e dotata di 334 millesimi) sia una diversa maggioranza "di millesimi" (minoranza di "teste" intervenute ma portatrici di  666 millesimi, ad esempio).

 

"La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio." (1136 CC).

 

Nella Cass. 6625 del 2004 (prima della riforma quindi) trovo scritto:

"E’ evidente, percio’, che in caso di partecipazione all'assemblea di un solo terzo dei condomini (che rappresenti almeno un terzo del valore) la deliberazione sara’ valida se approvata all'unanimita’, mentre in caso di piu’ nutrita partecipazione, la deliberazione sara’ soggetta comunque al raggiungimento, da parte della maggioranza dei votanti a favore, del doppio quorum. Non e’, infatti, sufficiente che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa di almeno di un terzo del valore, ma e’ necessario altresi’ che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori. In sostanza occorre che la maggioranza sia tale non solo relativamente al numero dei votanti a favore, ma anche relativamente al valore del bene da essi rappresentato. D'altra parte, diversamente argomentando, si conferirebbe, ai fini dell'approvazione delle delibere, una rilevanza maggiore al numero dei votanti rispetto al valore che essi rappresentano, principio che non trova alcun supporto nel disposto dell'art. 1136 c.c. che appare, invece, ispirato al principio opposto. Infatti, il secondo comma della citata norma, in tema di maggioranza richiesta per le deliberazioni in prima convocazione, dimostra di privilegiare il valore dell'edificio, in quanto, mentre prevede come sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (in ipotesi, la meta’ dei due terzi dei partecipanti al condominio piu’ uno, cioe’ 1/3 piu’ uno), esige poi che detta maggioranza rappresenti comunque almeno la meta’ del valore."

 

Ora sulla questione dello "stallo" o della doppia maggioranza nulla trovo di recente (a parte richieste di intervento del giudice ex 1105 CC).

 

Esistono - chiedo qui - pronunce autorevoli o almeno ragionevoli sull'argomento?

Modificato da scerir
scerir dice:

E' noto che è possibile avere uno stallo, cioè che esista contemporaneamente sia una maggioranza "di teste" intervenute in assemblea  (e dotata di 334 millesimi) sia una diversa maggioranza "di millesimi" (minoranza di "teste" intervenute ma portatrici di  666 millesimi, ad esempio).

 

"La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio." (1136 CC).

 

Nella Cass. 6625 del 2004 (prima della riforma quindi) trovo scritto:

"E’ evidente, percio’, che in caso di partecipazione all'assemblea di un solo terzo dei condomini (che rappresenti almeno un terzo del valore) la deliberazione sara’ valida se approvata all'unanimita’, mentre in caso di piu’ nutrita partecipazione, la deliberazione sara’ soggetta comunque al raggiungimento, da parte della maggioranza dei votanti a favore, del doppio quorum. Non e’, infatti, sufficiente che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa di almeno di un terzo del valore, ma e’ necessario altresi’ che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori. In sostanza occorre che la maggioranza sia tale non solo relativamente al numero dei votanti a favore, ma anche relativamente al valore del bene da essi rappresentato. D'altra parte, diversamente argomentando, si conferirebbe, ai fini dell'approvazione delle delibere, una rilevanza maggiore al numero dei votanti rispetto al valore che essi rappresentano, principio che non trova alcun supporto nel disposto dell'art. 1136 c.c. che appare, invece, ispirato al principio opposto. Infatti, il secondo comma della citata norma, in tema di maggioranza richiesta per le deliberazioni in prima convocazione, dimostra di privilegiare il valore dell'edificio, in quanto, mentre prevede come sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (in ipotesi, la meta’ dei due terzi dei partecipanti al condominio piu’ uno, cioe’ 1/3 piu’ uno), esige poi che detta maggioranza rappresenti comunque almeno la meta’ del valore."

 

Ora sulla questione dello "stallo" o della doppia maggioranza nulla trovo di recente (a parte richieste di intervento del giudice ex 1105 CC).

 

Esistono - chiedo qui - pronunce autorevoli o almeno ragionevoli sull'argomento?

La vera situazione di "stallo" ovviamente sarebbe quella in cui non esiste alcuna "maggioranza di teste" intervenute in assemblea, ad es. due teste (dotate ad es. di 334 millesimi) contro due teste (dotate ad es. di 666 millesimi). Quale prevale?

Un commento di Gino Salis, recuperato sul web, ad una vecchia Cassazione (sez.II, 11 gennaio 1966, n°202) sul tema.

"Se alla seconda convocazione intervengono condomini in numero superiore al terzo dei partecipanti al condominio o rappresentanti un valore superiore al terzo del valore dell'intero edificio (potrebbero intervenire anche tutti i condomini), non si rende, solo per questo, applicabile il secondo comma dellart.1136 c.c..

Lassemblea delibera sempre in seconda convocazione, ma la deliberazione è valida (giova ripeterlo: obbligatoria per tutti i condomini) solo se venga approvata a maggioranza (metà più uno degli intervenuti e votanti) e tale maggioranza rappresenti un valore di quote superiore almeno di una unità alle quote di coloro che hanno dato voto contrario, purché sempre questa maggioranza di votanti a favore, e di quote, non sia inferiore al terzo dei partecipanti al condominio ed al terzo del valore dell'intero edificio.

Una volta rispettato questo limite del terzo (in quantità di condomini ed in valore di quote), la validità (obbligatorietà) della deliberazione risulta solo e soltanto dallapplicazione del principio maggioritario, quel principio, cioè, che costituisce il fondamento e la giustificazione di ogni deliberazione assembleare, per cui il volere dei più viene considerato il volere di tutti e la minoranza dissenziente deve sottostare alla decisione della maggioranza."

scerir dice:

E' noto che è possibile avere uno stallo, cioè che esista contemporaneamente sia una maggioranza "di teste" intervenute in assemblea  (e dotata di 334 millesimi) sia una diversa maggioranza "di millesimi" (minoranza di "teste" intervenute ma portatrici di  666 millesimi, ad esempio).

 

"La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio." (1136 CC).

 

Nella Cass. 6625 del 2004 (prima della riforma quindi) trovo scritto:

"E’ evidente, percio’, che in caso di partecipazione all'assemblea di un solo terzo dei condomini (che rappresenti almeno un terzo del valore) la deliberazione sara’ valida se approvata all'unanimita’, mentre in caso di piu’ nutrita partecipazione, la deliberazione sara’ soggetta comunque al raggiungimento, da parte della maggioranza dei votanti a favore, del doppio quorum. Non e’, infatti, sufficiente che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa di almeno di un terzo del valore, ma e’ necessario altresi’ che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori. In sostanza occorre che la maggioranza sia tale non solo relativamente al numero dei votanti a favore, ma anche relativamente al valore del bene da essi rappresentato. D'altra parte, diversamente argomentando, si conferirebbe, ai fini dell'approvazione delle delibere, una rilevanza maggiore al numero dei votanti rispetto al valore che essi rappresentano, principio che non trova alcun supporto nel disposto dell'art. 1136 c.c. che appare, invece, ispirato al principio opposto. Infatti, il secondo comma della citata norma, in tema di maggioranza richiesta per le deliberazioni in prima convocazione, dimostra di privilegiare il valore dell'edificio, in quanto, mentre prevede come sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (in ipotesi, la meta’ dei due terzi dei partecipanti al condominio piu’ uno, cioe’ 1/3 piu’ uno), esige poi che detta maggioranza rappresenti comunque almeno la meta’ del valore."

 

Ora sulla questione dello "stallo" o della doppia maggioranza nulla trovo di recente (a parte richieste di intervento del giudice ex 1105 CC).

 

Esistono - chiedo qui - pronunce autorevoli o almeno ragionevoli sull'argomento?

è così.

per "doppia maggioranza" si intende proprio questo: entrambi i valori di una parte (teste e millesimi) devono essere superiori ad entrambi i valori dell'altra parte.

senza scendere al di sotto di un minimo che è appunto 1/3 del valore (per le teste non si pone il problema).

 

ed è quel che dicono la sentenza e il commento da te postati.

 

non credo ci possa essere nulla di diverso poichè le considerazioni fatte in quanto anche da te riportato sono oggettive e attuali.

 

 

Modificato da paul_cayard

però dipende dal quorum: non tutte le delibere prevedono in seconda convocazione 333 millesimi...

Ospite dice:

però dipende dal quorum: non tutte le delibere prevedono in seconda convocazione 333 millesimi...

certo, ma se la maggioranza dei millesimi è di almeno 500 non può verificarsi che la minoranza contraria (come teste) abbia più millesimi della maggioranza ...

 

Nel mio condominio si finisce spesso "in stallo", cioè con un numero di teste insufficiente d approvare (peraltro equivalente al numero di teste dell'altra parte). Non mi sembra un buon segno di funzionalità per una norma così importante. E' anche da rilevare che il  mumero dei millesimi è sempre 1.000 mentre il numero di teste può variare (fusioni di u.i., frazionamenti di u.i.) il che cambia le regole del gioco "in corsa". Questa cosa non la trovo davvero opportuna (per la certezza del diritto di quando uno acquista una unità in condominio).

 

------------------

 

Qui appresso la Cassaz. 6625 del 2004 (i neretti dei punti per me interessanti li ho messi io)

 

La Corte territoriale, facendo propria una interpretazione letterale della norma del tutto avulsa dal contesto dell'intera disposizione, ha ritenuto che, ai fini dell'approvazione di una delibera in seconda convocazione, sia sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli pari ad un terzo dei presenti a condizione che rappresentino almeno un terzo della proprieta’, ritenendo del tutto irrilevante che la "minoranza" contraria possa rappresentare un valore della proprieta’ superiore a quello della maggioranza.

 

La erroneita’ del principio affermato e la sua illogicita’ emergono in modo palese dalla interpretazione complessiva dell'art. 1136 c.c.. Il primo e secondo comma dell'articolo in esame, che concernono la validita’ delle delibere in prima convocazione, prevedono un doppio quorum costitutivo e un doppio quorum deliberativo, con la espressa menzione che i voti favorevoli devono rappresentare "la maggioranza" degli intervenuti e almeno la meta’ del valore (quest'ultimo quorum puo’ non essere "maggioranza" solo in caso di assemblea totalitaria, ma anche in tal caso non sarebbe comunque "minoranza"); il terzo comma - riferito all'ipotesi che in prima convocazione non sia stato possibile raggiungere il numero legale, e al fine di consentire che il condominio possa comunque operare - fissa (implicitamente) il quorum di presenza ad un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno un terzo del valore, ponendo lo stesso doppio quorum come limite minimo per la validita’ delle deliberazioni. E’ evidente, percio’, che in caso di partecipazione all'assemblea di un solo terzo dei condomini (che rappresenti almeno un terzo del valore) la deliberazione sara’ valida se approvata all'unanimita’, mentre in caso di piu’ nutrita partecipazione, la deliberazione sara’ soggetta comunque al raggiungimento, da parte della maggioranza dei votanti a favore, del doppio quorum. Non e’, infatti, sufficiente che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa di almeno di un terzo del valore, ma e’ necessario altresi’ che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori. In sostanza occorre che la maggioranza sia tale non solo relativamente al numero dei votanti a favore, ma anche relativamente al valore del bene da essi rappresentato.

 

D'altra parte, diversamente argomentando, si conferirebbe, ai fini dell'approvazione delle delibere, una rilevanza maggiore al numero dei votanti rispetto al valore che essi rappresentano, principio che non trova alcun supporto nel disposto dell'art. 1136 c.c. che appare, invece, ispirato al principio opposto. Infatti, il secondo comma della citata norma, in tema di maggioranza richiesta per le deliberazioni in prima convocazione, dimostra di privilegiare il valore dell'edificio, in quanto, mentre prevede come sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (in ipotesi, la meta’ dei due terzi dei partecipanti al condominio piu’ uno, cioe’ 1/3 piu’ uno), esige poi che detta maggioranza rappresenti comunque almeno la meta’ del valore; analoga prevalenza del valore e’ riscontrabile nella previsione del quinto comma dell'art. 1136 c.c. in tema di innovazioni, laddove per l'approvazione delle relative delibere e’ richiesta la maggioranza dei partecipanti al condominio (in ipotesi la meta’ piu’ uno), ma a condizione che abbiano una rappresentativita’ non minore dei due terzi del valore. La previsione del terzo comma, dedicata alle deliberazioni in seconda convocazione, si fa carico dell'esigenza che il condominio possa comunque prendere le necessarie deliberazioni, ponendo il doppio quorum richiesto in valore paritario, previsione che rappresenta di per se’ uno strumento coerente per soddisfare le suddette esigenze, e che non potrebbe essere stravolta in via interpretativa con un ingiustificato ribaltamento del rapporto tra numero dei partecipanti e la loro rappresentativita’.

 

E’ evidente quindi che per l'approvazione delle delibere assembleari in seconda convocazione devono sussistere entrambi i quorum previsti dal terzo comma dell'art. 1136 c.c., ed entrambi devono risultare maggioritari, rispetto al numero e alla rappresentativita’ dei partecipanti contrari all'approvazione.

Modificato da scerir
scerir dice:

Nel mio condominio si finisce spesso "in stallo", cioè con un numero di teste insufficiente d approvare (peraltro equivalente al numero di teste dell'altra parte). Non mi sembra un buon segno di funzionalità per una norma così importante. E' anche da rilevare che il  mumero dei millesimi è sempre 1.000 mentre il numero di teste può variare (fusioni di u.i., frazionamenti di u.i.) il che cambia le regole del gioco "in corsa". Questa cosa non la trovo davvero opportuna (per la certezza del diritto di quando uno acquista una unità in condominio).

 

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Qui appresso la Cassaz. 6625 del 2004 (i neretti dei punti per me interessanti li ho messi io)

 

La Corte territoriale, facendo propria una interpretazione letterale della norma del tutto avulsa dal contesto dell'intera disposizione, ha ritenuto che, ai fini dell'approvazione di una delibera in seconda convocazione, sia sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli pari ad un terzo dei presenti a condizione che rappresentino almeno un terzo della proprieta’, ritenendo del tutto irrilevante che la "minoranza" contraria possa rappresentare un valore della proprieta’ superiore a quello della maggioranza.

 

La erroneita’ del principio affermato e la sua illogicita’ emergono in modo palese dalla interpretazione complessiva dell'art. 1136 c.c.. Il primo e secondo comma dell'articolo in esame, che concernono la validita’ delle delibere in prima convocazione, prevedono un doppio quorum costitutivo e un doppio quorum deliberativo, con la espressa menzione che i voti favorevoli devono rappresentare "la maggioranza" degli intervenuti e almeno la meta’ del valore (quest'ultimo quorum puo’ non essere "maggioranza" solo in caso di assemblea totalitaria, ma anche in tal caso non sarebbe comunque "minoranza"); il terzo comma - riferito all'ipotesi che in prima convocazione non sia stato possibile raggiungere il numero legale, e al fine di consentire che il condominio possa comunque operare - fissa (implicitamente) il quorum di presenza ad un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno un terzo del valore, ponendo lo stesso doppio quorum come limite minimo per la validita’ delle deliberazioni. E’ evidente, percio’, che in caso di partecipazione all'assemblea di un solo terzo dei condomini (che rappresenti almeno un terzo del valore) la deliberazione sara’ valida se approvata all'unanimita’, mentre in caso di piu’ nutrita partecipazione, la deliberazione sara’ soggetta comunque al raggiungimento, da parte della maggioranza dei votanti a favore, del doppio quorum. Non e’, infatti, sufficiente che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa di almeno di un terzo del valore, ma e’ necessario altresi’ che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori. In sostanza occorre che la maggioranza sia tale non solo relativamente al numero dei votanti a favore, ma anche relativamente al valore del bene da essi rappresentato.

 

D'altra parte, diversamente argomentando, si conferirebbe, ai fini dell'approvazione delle delibere, una rilevanza maggiore al numero dei votanti rispetto al valore che essi rappresentano, principio che non trova alcun supporto nel disposto dell'art. 1136 c.c. che appare, invece, ispirato al principio opposto. Infatti, il secondo comma della citata norma, in tema di maggioranza richiesta per le deliberazioni in prima convocazione, dimostra di privilegiare il valore dell'edificio, in quanto, mentre prevede come sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (in ipotesi, la meta’ dei due terzi dei partecipanti al condominio piu’ uno, cioe’ 1/3 piu’ uno), esige poi che detta maggioranza rappresenti comunque almeno la meta’ del valore; analoga prevalenza del valore e’ riscontrabile nella previsione del quinto comma dell'art. 1136 c.c. in tema di innovazioni, laddove per l'approvazione delle relative delibere e’ richiesta la maggioranza dei partecipanti al condominio (in ipotesi la meta’ piu’ uno), ma a condizione che abbiano una rappresentativita’ non minore dei due terzi del valore. La previsione del terzo comma, dedicata alle deliberazioni in seconda convocazione, si fa carico dell'esigenza che il condominio possa comunque prendere le necessarie deliberazioni, ponendo il doppio quorum richiesto in valore paritario, previsione che rappresenta di per se’ uno strumento coerente per soddisfare le suddette esigenze, e che non potrebbe essere stravolta in via interpretativa con un ingiustificato ribaltamento del rapporto tra numero dei partecipanti e la loro rappresentativita’.

 

E’ evidente quindi che per l'approvazione delle delibere assembleari in seconda convocazione devono sussistere entrambi i quorum previsti dal terzo comma dell'art. 1136 c.c., ed entrambi devono risultare maggioritari, rispetto al numero e alla rappresentativita’ dei partecipanti contrari all'approvazione.

è quel che ho confermato al post #4.

d'altronde "la maggioranza vince" e se non c'è non può vincere ...

Modificato da paul_cayard

Concordo certamente sul principio che la maggioranza "vince". In caso di deliberazione in seconda convocazione la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Ma si deve ovviamente andare a controllare se 'l'altra parte' abbia la stessa maggioranza di teste intervenute e rappresenti un maggiore valore dell'edificio espresso in millesimi. In tal caso se ne dovranno trarre le logiche conseguenze.

 

Quello che ha espresso l'estensore della Cass. 6625 del 2004 (sopra riportata) è un principio ulteriore. Egli in sostanza dice: siamo sicuri che una deliberazione, in seconda convocazione, può essere data per approvata anche se 'l'altra parte', pur minoritaria in termini di 'teste', rappresenta comunque un superiore valore millesimale dell'edificio (ad es. il 51%)? "Non e’, infatti, sufficiente che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa di almeno di un terzo del valore, ma e’ necessario altresi’ che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori. In sostanza occorre che la maggioranza sia tale non solo relativamente al numero dei votanti a favore, ma anche relativamente al valore del bene da essi rappresentato."

 

Ecco è questo principio giurisprudenziale che mi fa arrovellare ....

scerir dice:

Ecco è questo principio giurisprudenziale che mi fa arrovellare ....

non so perchè ... 

sancisce che devono esserci le due maggioranze previste (teste e millesimi); non basta raggiungere il limite minimo previsto ma entrambi i parametri (teste e millesimi) devono essere superiori alla parte opposta.

... io lo trovo semplice.

Sarà forse semplice. Ma - ragiono io - in una assemblea di seconda convocazione non potrebbe essere approvata una deliberazione (pur essendoci la prescritta maggioranza di teste e di millesimi) se a votare contro c'è un (un solo) condomino che possieda ad esempio 600 millesimi. Questo infatti scrive l'estensore della Cass. del 2004. "E’ necessario altresi’ che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori."

Modificato da scerir
scerir dice:

Sarà forse semplice. Ma - ragiono io - in una assemblea di seconda convocazione non potrebbe essere approvata una deliberazione (pur essendoci la prescritta maggioranza di teste e di millesimi) se a votare contro c'è un (un solo) condomino che possieda ad esempio 600 millesimi. Questo infatti scrive l'estensore della Cass. del 2004. "E’ necessario altresi’ che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto agli altri, anche se numericamente inferiori."

è così ...

come lui da solo non potrà fare nulla (non ha maggioranza di teste ma solo di millesimi) così gli altri non potranno fare nulla (maggioranza di teste ma non di millesimi).

 

o qualche testa va dalla sua parte per fargli avere anche questa maggioranza o lo si convince a venire dalla vostra per avere anche questa maggioranza (o fate in modo che non sia presente all'assemblea ...).

 

è il concetto di doppia maggioranza: se fosse stata sufficiente una sola delle due ci sarebbe stato scritto teste "o" millesimi, invece si deve avere teste "e" millesimi

 

Modificato da paul_cayard
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