Vai al contenuto
alebla

Lavori urgenti mancanza di quorum

in caso di lavori urgenti in casa di un condomino (acqua dal soffitto, lavori urgenti da fare nel tetto ) se non si riesce a raggiungere il quorum per deliberare tali lavori perche alcuni condomini se ne fregano, cosa puo fare l'amministratore?

In caso di lavori urgenti al tetto, l'amministratore può procedere autonomamente senza attendere l'eventuale delibera, e non può essere ritenuto responsabile per le spese sostenute:

 

Nella sentenza 2807/2017 la Cassazione accoglie le ragioni dell’amministratore. Elemento chiave: l’urgenza dei lavori effettuati. L’amministratore è infatti tenuto a garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture; se ravvisa la necessità di intervenire al fine di evitare danni alle cose o alle persone è legittimato, o meglio tenuto, ad intervenire tempestivamente. Su questi presupposti, l’amministratore non è responsabile per le spese sostenute, in quanto volte alla tutela dello stabile amministrato.

Si legge testualmente nella sentenza: «In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135) che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente.

  • Mi piace 1
alebla dice:

in caso di lavori urgenti in casa di un condomino (acqua dal soffitto, lavori urgenti da fare nel tetto ) se non si riesce a raggiungere il quorum per deliberare tali lavori perche alcuni condomini se ne fregano, cosa puo fare l'amministratore?

Secondo me se non si raggiunge una delibera, l'amministratore non avendo possibilità di anticipare i fondi potrebbe adire al Giudice in virtù dell'art. 1105 cc magari coadiuvato dai condomini sottostanti al tetto causante le infiltrazioni;

 

- Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

 

 

Esmeralda dice:

con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente

Direi che la cassazione ha previsto una sola eccezione perchè ha fatto i conti senza l'oste.

Ci sarebbe un'altra eccezione.

Se l'amministratore non riesce a trovare un'impresa che non sposta una sola tegola senza un acconto che in cassa non c'è?

Mica può anticipare l'amministratore 😜

  • Mi piace 1
Tullio Ts dice:

Secondo me se non si raggiunge una delibera, l'amministratore non avendo possibilità di anticipare i fondi potrebbe adire al Giudice in virtù dell'art. 1105 cc magari coadiuvato dai condomini sottostanti al tetto causante le infiltrazioni;

L'azione ex art. 1105 cc è riservata ai partecipanti alla comunione (ed estensibile ai coondòmini con molte riserve e perplessità verificabili in Dottrina e in Giurisprudenza). 

In ogni caso non è l'amm.re che può ricorrere ai sensi del 1105. 

alebla dice:

in caso di lavori urgenti in casa di un condomino (acqua dal soffitto, lavori urgenti da fare nel tetto ) se non si riesce a raggiungere il quorum per deliberare tali lavori perche alcuni condomini se ne fregano, cosa puo fare l'amministratore?

Può commissionare il lavoro in necessità ed urgenza e notificarne il riparto a tutti i condòmini. 

Leonardo53 dice:

Direi che la cassazione ha previsto una sola eccezione perchè ha fatto i conti senza l'oste.

Ci sarebbe un'altra eccezione.

Se l'amministratore non riesce a trovare un'impresa che non sposta una sola tegola senza un acconto che in cassa non c'è?

Mica può anticipare l'amministratore 😜

Ah beh, senz'altro se mancano anche i fondi è un bel problema... 🤔

I fondi per un lavoro non previsto non si trovano mai nel preventivo (ovviamente). 

Quindi l'amm.re li notifica insieme al riparto e così riferisce anche della necessità ed urgenza dell'intervento. 

MADDY60 dice:

I fondi per un lavoro non previsto non si trovano mai nel preventivo (ovviamente). 

Quindi l'amm.re li notifica insieme al riparto e così riferisce anche della necessità ed urgenza dell'intervento. 

Giusto mi viene da porre solo una domanda : 

 

alebla dice:

in caso di lavori urgenti in casa di un condomino (acqua dal soffitto, lavori urgenti da fare nel tetto ) se non si riesce a raggiungere il quorum per deliberare tali lavori perche alcuni condomini se ne fregano, cosa puo fare l'amministratore?

essendo urgenti e non procrastinabili questi lavori  può procedere anche il proprietario dei locali sotto il tetto  inviando comunicazione dell'urgenza ai restanti condomini ed in caso di inerzia provvedere a sue spese salvo rivalsa, anche impegnando l'amministratore per le assemblee e le comunicazioni necessarie.  Naturale che ne l'impresa non lavora gratis, sarà necessario sottoscrivere un contratto e stabilire importi e pagamenti 

Modificato da SPL House
SPL House dice:

Giusto mi viene da porre solo una domanda : 

 

essendo urgenti e non procrastinabili questi lavori  può procedere anche il proprietario dei locali sotto il tetto  inviando comunicazione dell'urgenza ai restanti condomini ed in caso di inerzia provvedere a sue spese salvo rivalsa, anche impegnando l'amministratore per le assemblee e le comunicazioni necessarie. 

Quello che conta, per l'impresa, è che dopo aver commissionato il lavoro qualcuno faccia il bonifico prima di mandare la squadra.

Che sia l'amministratore, piuttosto che il condòmino a fare il bonifico, pensi che l'impresa vada a cavillare?

Il problema resta se non ci sono soldi, se i condòmini non vogliono pagare senza delibera  e si deve andare a prelevare il denaro forzosamente dalle tasche dei condòmini prima che l'impresa muova un dito.

Modificato da Leonardo53
MADDY60 dice:

L'azione ex art. 1105 cc è riservata ai partecipanti alla comunione (ed estensibile ai coondòmini con molte riserve e perplessità verificabili in Dottrina e in Giurisprudenza). 

In ogni caso non è l'amm.re che può ricorrere ai sensi del 1105. 

Può commissionare il lavoro in necessità ed urgenza e notificarne il riparto a tutti i condòmini. 

Mi sembra che io stesso l'ho detto scrivendo;

 

- ... coadiuvato dai condomini sottostanti al tetto causante le infiltrazioni ...

Tullio Ts dice:

Mi sembra che io stesso l'ho detto scrivendo;

 

- ... coadiuvato dai condomini sottostanti al tetto causante le infiltrazioni ...

No Tullio, non si tratta di "codiuvarlo", perchè all'amm.re manca proprio la legittimazione attiva. 

Leonardo53 dice:

Quello che conta, per l'impresa, è che dopo aver commissionato il lavoro qualcuno faccia il bonifico prima di mandare la squadra.

Che sia l'amministratore, piuttosto che il condòmino a fare il bonifico, pensi che l'impresa vada a cavillare?

Il problema resta se non ci sono soldi, se i condòmini non vogliono pagare senza delibera  e si devono andare a prelevare forzosamente dalle tasche dei condòmini prima che l'impresa muova un dito.

Non intendevo questo certo che la spesa è in capo ai condomini; vista l'urgenza e che per costituire il fondo  magari erano necessari mesi se non più tempo, si poteva cercare di finanziare i lavori tramite il circuito bancario per poi versare le somme necessarie rateizzandole.  Una garanzia per l'impresa che esegue i lavori,  un'opportunità dei condomini di rateizzare anche somme importanti e per l'amministratore meno grattacapi essendo tutto tracciabile.   

SPL House dice:

essendo urgenti e non procrastinabili questi lavori  può procedere anche il proprietario dei locali sotto il tetto  inviando comunicazione dell'urgenza ai restanti condomini ed in caso di inerzia provvedere a sue spese salvo rivalsa,

Sì, ai sensi dell'art. 1134 cc può. 

 

SPL House dice:

vista l'urgenza e che per costituire il fondo  magari erano necessari mesi se non più tempo, si poteva cercare di finanziare i lavori tramite il circuito bancario per poi versare le somme necessarie rateizzandole.  Una garanzia per l'impresa che esegue i lavori,  un'opportunità dei condomini di rateizzare anche somme importanti e per l'amministratore meno grattacapi essendo tutto tracciabile.   

Mah... in necessità ed urgenza di possono fare RIPARAZIONI e NON "manutenzioni straordinarie di ogni ordine e grado", per cui... la spesa non è mai da leasing...

 

Quando l'amm.re la comunica, ne descrive le ragioni ed invia il riparto, direi che di più non si possa fare. 

E se il condominio sceglie di avere l'ingiunzione della ditta ...saranno anche "scelete consapevoli". 

 

Quanto alle richieste di anticipazioni delle Imprese, posso parlare solo per la mia esperienza diretta, ma non ho mai conosciuto un'Impresa degna di questo nome che mi abbia detto " mi paghi il tot % subito o non ci vado". Ma se l'avessi trovata...l'avrei cancellata e sarei passata alla prossima... 

MADDY60 dice:

No Tullio, non si tratta di "codiuvarlo", perchè all'amm.re manca proprio la legittimazione attiva. 

Ok forse mi sono espresso male, nel senso che devono essere i condomini i promotori dell'azione.

Non sono un esperto legale nell'esporre i miei pensieri, però credo di aver esposto in modo esaustivo quanto era il mio intento.

 

p.s. credo comunque in caso di azione a norma dell'art. 1105 cc l'avvocato preposto potrebbe essere di ausilio a che la cosa sia posta nella giusta direzione (meglio di quanto ho detto io)

Modificato da Tullio Ts
Tullio Ts dice:

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Ciao Tullio, nessun problema. 

E' il quarto comma che tu hai citato a parlare chiaro per tutti. 

 

Il problema è un altro (ho cercato di approfondirlo più volte su questo forum, ma nessuno l'ha approfondito), e cioè...qui - di forumista in forumista - si ripete la valenza salvifica del 1105 in ambito condominiale. Ma...se vai a vedere dottrina e giurisprudenza NON è affatto così, perchè quell'articolo nasce per la comunione, è sicuramente applicabile ai condominii minimi, mentre non c'è alcuna garanzia che sia accoglibile per i condominii in genere. Ed inoltre...parrebbe applicabile soltanto alle questioni di ordinaria amministrazione. 

MADDY60 dice:

Ciao Tullio, nessun problema. 

E' il quarto comma che tu hai citato a parlare chiaro per tutti. 

 

Il problema è un altro (ho cercato di approfondirlo più volte su questo forum, ma nessuno l'ha approfondito), e cioè...qui - di forumista in forumista - si ripete la valenza salvifica del 1105 in ambito condominiale. Ma...se vai a vedere dottrina e giurisprudenza NON è affatto così, perchè quell'articolo nasce per la comunione, è sicuramente applicabile ai condominii minimi, mentre non c'è alcuna garanzia che sia accoglibile per i condominii in genere. Ed inoltre...parrebbe applicabile soltanto alle questioni di ordinaria amministrazione. 

Sono perfettamente d'accodo che quell'articolo (1105 cc) sia nato per la comunione ma è anche applicabile al condominio, lo dice chiaramente l'art 1139 cc;

 

Art. 1139. Rinvio alle norme sulla comunione.

Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.

 

Da cui l'art. 1105 cc vale anche per il condominio

Tullio Ts dice:

Sono perfettamente d'accodo che quell'articolo (1105 cc) sia nato per la comunione ma è anche applicabile al condominio, lo dice chiaramente l'art 1139 cc;

 

Art. 1139. Rinvio alle norme sulla comunione.

Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.

 

Da cui l'art. 1105 cc vale anche per il condominio

Devo dire che mi hai dato la risposta più pertinente che io abbia mai ricevuto sull'argomento. 👍

 

Eppure...se vai ad approfondire la (pochissima) Dottrina formatasi dopo la "riforma"...ti rendi conto che il 1105 presenta, per il condominio che non sia minimo, molti più dubbi che certezze. (purtroppo)

 

Credo di averlo già scritto in qualche post : in un'assemblea in cui poteva essere utile per una storia simile a quella postata qui...ne ho ragionato avendo la fortuna di avere ben tre condòmini Avvocati, e ...abbiamo concluso che sarebbe stato un rischio assurdo...

 

MADDY60 dice:

Devo dire che mi hai dato la risposta più pertinente che io abbia mai ricevuto sull'argomento. 👍

 

Ti ringrazio Maddy ricevere un complimento da te mi fa enorme piacere, ma posso dire che questa non è farina del mio sacco, è frutto di una attenta lettura di anni e anni di frequentazione in questo forum.

MADDY60 dice:

Sì, ai sensi dell'art. 1134 cc può. 

 

Mah... in necessità ed urgenza di possono fare RIPARAZIONI e NON "manutenzioni straordinarie di ogni ordine e grado", per cui... la spesa non è mai da leasing...

 

Quando l'amm.re la comunica, ne descrive le ragioni ed invia il riparto, direi che di più non si possa fare. 

E se il condominio sceglie di avere l'ingiunzione della ditta ...saranno anche "scelete consapevoli". 

 

Quanto alle richieste di anticipazioni delle Imprese, posso parlare solo per la mia esperienza diretta, ma non ho mai conosciuto un'Impresa degna di questo nome che mi abbia detto " mi paghi il tot % subito o non ci vado". Ma se l'avessi trovata...l'avrei cancellata e sarei passata alla prossima... 

Certamente si provvederà alla riparazione come intervento urgente; dal tono del post sembra che tale strada forse già chiesta in precedenti assemblee e risultata inutile per diniego  o disinteresse degli altri condomini da questo  l'adozione art 1134.  Non conosco l'entità dei lavori, forse la ritrosia da parte degli altri potrebbe essere di non disporre nell'immediato la somma necessaria, oppure difficolta a prendere un impegno economico eccessivamente gravoso. Da questo l'ipotesi anche di ricorso ad istituto di credito, naturalmente prevede il passaggio assembleare. Anche se l'impresa non pretenda un anticipo certamente contrattualizzando il lavoro chiederà delle garanzie stabilendo la cadenza dei pagamenti in misura temporale o per Sal al raggiungimento di una somma prestabilita. Sapendo che esiste anche una ulteriore garanzia può essere usata per ottenere un offerta migliorativa.   

Modificato da SPL House
SPL House dice:

Anche se l'impresa non pretenda un anticipo certamente contrattualizzando il lavoro chiederà delle garanzie stabilendo la cadenza dei pagamenti in misura temporale o per Sal al raggiungimento di una somma prestabilita.

Guarda, il problema non sono le garanzie ma il "chi gliela fa fare all'amministratore"

 

Se dobbiamo scendere nel caso particolare, l'impresa di fiducia del mio condominio, che ha una grossa solidità economica, conoscendo me ed il mio condominio, sarebbe in grado di fare perfino l'intero rifacimento delle facciate senza ricevere un centesimo d'acconto e pagare anche tutto a fine lavori o addirittura con pagamento dilazionato dopo la fine lavori.

Ma perchè devo costringere l'impresa ad escutere i morosi e poi, a ruota, anche i virtuosi se risulta che i morosi sono nullatenenti già pignorati da creditori privilegiati?

Con un simile atteggiamento verso la maggioranza, probabilmente sarei revocato il giorno dopo.

Per conto mio, se dovessi amministrare un condominio che crea tante difficoltà e tanto dispendio di energie, senza considerare i rischi penali in caso di cedimento del tetto, non ci penserei nemmeno un istante a dare le dimissioni irrevocabili.

Un valido amministratore, uno ne perde e cento ne trova.

Il vantaggio di lavorare in proprio in questo campo è proprio quello di potersi scegliere i propri clienti, al contrario di chi possiede un bar, che non può decidere chi fare entrare e chi no ma deve servire tutti, belli e brutti.

Leonardo53 dice:

il problema non sono le garanzie ma il "chi gliela fa fare all'amministratore"

Io ti risponderei che "gliela fa fare" la coscienza e (anche) la consapevolezza degli obblighi che per legge incombono sull'amm.re...

 

Provvedere ALLE RIPARAZIONI nelle urgenze ed evitare l'aggravamento dei danni è un dovere molto preciso che deriva all'amm.re dal codice civile. 

 

Se a un condòmino piove acqua dal tetto in casa sua (magari mettendo a rischio anche l'impianto elettrico e comunque la salubrità della sua proprietà e anche il suo diritto a vivere decentemente in casa propria) le RIPARAZIONI sono un DOVERE preciso, e non un'opinione. 

Dovere, non "convenienza pavida dell'amm.re".  DOVERE

Leonardo53 dice:

Ma perchè devo costringere l'impresa ad escutere i morosi e poi, a ruota, anche i virtuosi se risulta che i morosi sono nullatenenti già pignorati da creditori privilegiati?

L'escussione dei morosi fa parte di una archeologia durata (nel concreto) qualche mese, e qualche anno fa. 

Tutti i creditori pignorano il CC condominiale, avallati da ormai consolidata Giurisprudenza. 

 

Leonardo53 dice:

Per conto mio, se dovessi amministrare un condominio che crea tante difficoltà e tanto dispendio di energie, senza considerare i rischi penali in caso di cedimento del tetto, non ci penserei nemmeno un istante a dare le dimissioni irrevocabili.

A parte che il tetto potrebbe cedere anche mentre dai le dimissioni per essertene "lavato le mani" (con  conseguenze che non voglio neanche immaginare! Per la serie..."l'amm.re c'era finchè si trattava di pagare la bolletta della luce e poi si è dato alla macchia, con la coda tra le gambe, fregandosene di tutto e tutti al primo problema!" ...

Fare l'amministratore (per quel che ne so io) non funziona priprio esattamente così come dici tu. 

E chiunque abbia lavoro (in qualunque settore professionale) sceglie i propri clienti, ma ...non dopo averli abbandonati ai loro guai - alla prima difficoltà - e senza prendere nessuna posizione, comprese quelle imposte dalla Legge! 

  • Grazie 1
Leonardo53 dice:

Guarda, il problema non sono le garanzie ma il "chi gliela fa fare all'amministratore"

 

Se dobbiamo scendere nel caso particolare, l'impresa di fiducia del mio condominio, che ha una grossa solidità economica, conoscendo me ed il mio condominio, sarebbe in grado di fare perfino l'intero rifacimento delle facciate senza ricevere un centesimo d'acconto e pagare anche tutto a fine lavori o addirittura con pagamento dilazionato dopo la fine lavori.

Ma perchè devo costringere l'impresa ad escutere i morosi e poi, a ruota, anche i virtuosi se risulta che i morosi sono nullatenenti già pignorati da creditori privilegiati?

Con un simile atteggiamento verso la maggioranza, probabilmente sarei revocato il giorno dopo.

Per conto mio, se dovessi amministrare un condominio che crea tante difficoltà e tanto dispendio di energie, senza considerare i rischi penali in caso di cedimento del tetto, non ci penserei nemmeno un istante a dare le dimissioni irrevocabili.

Un valido amministratore, uno ne perde e cento ne trova.

Il vantaggio di lavorare in proprio in questo campo è proprio quello di potersi scegliere i propri clienti, al contrario di chi possiede un bar, che non può decidere chi fare entrare e chi no ma deve servire tutti, belli e brutti.

Per esperienza  molte imprese solide hanno cambiato proprietà o ceduto rami d'azienda, per la crisi ed a volte anche per convenienza.  Non ho letto che nel condominio vi fossero dei morosi, si parlava di un diniego o disinteressamento di alcuni,  L'amministratore valido accetta le sfide, per quanto difficili , che nello stabile vi sia una mamma apprensiva,  qualche bella signora single o separata che non ama sentire rumori dai vicini, attività commerciali o bar (che magari hanno altre esigenze rispetto ai residenti), oppure la vecchietta ottuagenaria che avrebbe bisogno del montascale.  Nell'ambito del possibile e della correttezza l'amministratore cercherà di proporre soluzioni idonee per risolvere la situazione nel rispetto delle leggi e degli interessi comuni dei condomini, cioè la manutenzione dello stabile nelle sue parti comuni. Naturale che può svolgere l'incarico  se i condomini collaborano, invece di farsi i dispetti reciproci.    

  • Mi piace 1
SPL House dice:

L'amministratore valido accetta le sfide, per quanto difficili

Il mio like è per la tua frase che ho quotato qui sopra. 👍

MADDY60 dice:

Il mio like è per la tua frase che ho quotato qui sopra. 👍

Sempre pensati questo non solo in ambito professionale 😊

  • Mi piace 1
×