#0 Inviato 9 Novembre, 2011 Nonostante 2 mail inviate negli ultimi 23 giorni che indicavano la metà di novembre come data entro la quale fissare la convocazione del consiglio di condominio per l’analisi preventiva del bilancio,l'amministratore non ci ha neanche degnato di una risposta. come dovremmo comportarci a questo punto? fra un mese dovremmo avere l'assemblea condominiale,ma come possiamo approvarne il bilancio se non ci hanno fatto vedere i documenti relativi ad esso? visto che è già nostra intenzione cambiare l'amministratore all'imminente assemblea condominiale (metà dicembre),questo suo comportamento può giocare a nostro vantaggio in questo senso? grazie per le risposte. Modificato Da - zeus10 il 09 Nov 2011 alle ore 20:47:06
#1 Inviato 9 Novembre, 2011 Anche senza questo diniego potreste cambiare l'amministratore, infatti la nomina di un successore non è condizionata a giustificazioni od a motivazioni.
#2 Inviato 9 Novembre, 2011 Scritto da Paolino Pao il 09 Nov 2011 - 21:00:44: Anche senza questo diniego potreste cambiare l'amministratore, infatti la nomina di un successore non è condizionata a giustificazioni od a motivazioni. e come posso "obbligare" l'amministratore a fissare la convocazione del consiglio di condominio per l’analisi preventiva del bilancio?
#3 Inviato 9 Novembre, 2011 Scritto da zeus10 il 09 Nov 2011 - 21:26:46: e come posso "obbligare" l'amministratore a fissare la convocazione del consiglio di condominio per l’analisi preventiva del bilancio? Si può obbligare l'amministratore solo a convocare l'assemblea di condominio (art. 66 disp. att. c.c.), ma non a convocare il consiglio di condominio, a meno che il regolamento condominiale non preveda qualcosa in proposito. Saluti. DOP
#4 Inviato 9 Novembre, 2011 e invece prendere il telefono e fissare un appuntamento con la /il segretaria/o per il controllo dei documenti? anche perchè, anche a essere decisamente molto lenti...in un paio d'ore dovreste farcela, e per dicembre credo proprio che siate in tempo... ciao ciao
#5 Inviato 10 Novembre, 2011 Scritto da asina.mistica il 09 Nov 2011 - 22:55:04: e invece prendere il telefono e fissare un appuntamento con la /il segretaria/o per il controllo dei documenti? anche perchè, anche a essere decisamente molto lenti...in un paio d'ore dovreste farcela, e per dicembre credo proprio che siate in tempo...ciao ciao hai ragione,se non dovessero rispondere all'ultima mail nei prossimi giorni,penso che farò così...... sospettiamo che le cose a livello contabile non siano per nulla a posto e penso che sia per questo che l'amministratore ci sta ignorando,per non farci scoprire le magagne.grazie.
#6 Inviato 10 Novembre, 2011 Gli amministratori hanno talvolta questi atteggiamenti incomprensibili. Se non Le fisserà l'appuntamento chiesto con le due email, tenga conto che l'amministratore può essere revocato in qualsiasi momento senza preavviso anche senza giusta causa, rimanendo in carica nella pienezza delle sue mansioni fino alla sostituzione. In certe situazioni si determina un brutto clima ed è perciò meglio procedere ad un cambio. MAF
#7 Inviato 10 Novembre, 2011 Domanda: ma a voi capita di fare un consiglio prima dell'assemblea per vedere il progetto di consuntivo. a me non l'ha mai chiesto nessuno. mando 15 - 20 gg. prima il consuntivo con la convocazione dell'assemblea e se qualcuno vuol vedere qualcosa lo fa in assemblea così vedon tutti. a me sembra un po' strano il fatto che solo alcuni vedano prima il consuntivo sinceramente. Chi sa, fa; chi non sa, insegna.
#8 Inviato 10 Novembre, 2011 dipende da quanto sono zelanti i condomini. Ne ho alcuni in cui i consiglieri controllano, prima dell'assemblea, il consuntivo verificando a campione fatture e bonifici. In questo modo si fanno "garanti" dell'operato dell'amministratore anche in sede assembleare.
#9 Inviato 10 Novembre, 2011 Scritto da balby il 10 Nov 2011 - 11:39:13: dipende da quanto sono zelanti i condomini.Ne ho alcuni in cui i consiglieri controllano, prima dell'assemblea, il consuntivo verificando a campione fatture e bonifici. In questo modo si fanno "garanti" dell'operato dell'amministratore anche in sede assembleare. beh sì solitamente i consiglieri in assemblea son quelli che fan più domande e controlli, però prima non è mai venuto nessuno, anche se ovviamente nella convocazione c'è sempre scritto che i documenti sono visionabili in ufficio Chi sa, fa; chi non sa, insegna.
#10 Inviato 11 Novembre, 2011 Scritto da MAF il 10 Nov 2011 - 08:42:25: Gli amministratori hanno talvolta questi atteggiamenti incomprensibili.Se non Le fisserà l'appuntamento chiesto con le due email, tenga conto che l'amministratore può essere revocato in qualsiasi momento senza preavviso anche senza giusta causa, rimanendo in carica nella pienezza delle sue mansioni fino alla sostituzione. In certe situazioni si determina un brutto clima ed è perciò meglio procedere ad un cambio. MAF Ed è proprio quello che abbiamo intenzione di fare.Già l'amministratore era in una situazione traballante,ma dopo questo comportamento,diciamo che il panettone non lo vedrà!! Modificato Da - zeus10 il 11 Nov 2011 13:19:10
#11 Inviato 11 Novembre, 2011 A prescindere da tutto voi Condomini potete cambiare Amm.re quando volete, detto ciò riguardo al specifico problema lamentato alla prossima assemblea potrete NON approvare il bilancio rimandando l’approvazione a una nuova assemblea che si terrà al più presto con il nuovo Amm.re . Consiglio comunque di spedire nuovamente la richiesta a mezzo FAX o posta con raccomandata con ricevuta di ritorno (entrambi hanno valore legale, il mail NO!), con questa quindi vi armerete in assemblea per NON fare approvare il bilancio, attenzione : se approverete senza controllare e vi troverete qualche problema nei conti (es.: spese ingiustificate) alla fine potreste rimetterci del denaro, viceversa NON approvando avrete agio di recuperare tale denaro . Alan Ford
#12 Inviato 11 Novembre, 2011 Scritto da zeus10 il 09 Nov 2011 - 20:39:25: ,ma come possiamo approvarne il bilancio se non ci hanno fatto vedere i documenti relativi ad esso? Come fanno la stragrande maggioranza dei condomini che non hanno la REVISIONE dei conti con i consiglieri! Prendono appuntamento,se ne hanno ragione,voglia e tempo,caso contrario approveranno sulla base del solo consuntivo. Per esperienza i consiglieri non sanno controllare,solo porre domande o richiedere chiarimenti. Nulla di grave o di indispensabile,quindi,se non previsto esplicitamente dal regolamento del condominio. Alla luce di ciò,non facciamo diventare un problema con sospetti e gravi irregolarità un (magari) normalissimo ritardo! Normalmente l'indizione dell'incontro con i consiglieri,se previsto o per prassi effettuato,viene stabilito dall'amministratore quando il consuntivo è redatto,tradotto,con molta probabilità,questo documento non è ancora ultimato.
#13 Inviato 11 Novembre, 2011 Scritto da balby il 10 Nov 2011 - 11:39:13: Ne ho alcuni in cui i consiglieri controllano, prima dell'assemblea, il consuntivo verificando a campione fatture e bonifici. Bella questa! E cosa scoprono? Che c'è corrispondenza? Sono altri i controlli da fare se si hanno dubbi. (chiaramente sono un consigliere )
#14 Inviato 11 Novembre, 2011 Scritto da Patrizia Ferrari il 11 Nov 2011 - 18:26:10: Bella questa! E cosa scoprono? Che c'è corrispondenza? Sono altri i controlli da fare se si hanno dubbi. (chiaramente sono un consigliere ) Beh non sono un esperto,ma un confronto fra le spese inserite a bilancio e le pezze giustificative è utile come verifica.Eventualmente quali altre verifiche mi consiglia?
#15 Inviato 11 Novembre, 2011 Scritto da Patrizia Ferrari il 11 Nov 2011 - 18:23:11: Come fanno la stragrande maggioranza dei condomini che non hanno la REVISIONE dei conti con i consiglieri! Prendono appuntamento,se ne hanno ragione,voglia e tempo,caso contrario approveranno sulla base del solo consuntivo. Per esperienza i consiglieri non sanno controllare,solo porre domande o richiedere chiarimenti. Nulla di grave o di indispensabile,quindi,se non previsto esplicitamente dal regolamento del condominio. Alla luce di ciò,non facciamo diventare un problema con sospetti e [...] In realtà,come ho detto nel commento in precedenza,abbiamo già dei motivi validi per essere scontenti del modo in cui è stata gestita la contabilità del condominio.Questa è la cosiddetta ultima goccia....
#16 Inviato 11 Novembre, 2011 Scritto da alanford il 11 Nov 2011 - 17:24:17: A prescindere da tutto voi Condomini potete cambiare Amm.re quando volete, detto ciò riguardo al specifico problema lamentato alla prossima assemblea potrete NON approvare il bilancio rimandando l’approvazione a una nuova assemblea che si terrà al più presto con il nuovo Amm.re . Consiglio comunque di spedire nuovamente la richiesta a mezzo FAX o posta con raccomandata con ricevuta di ritorno (entrambi hanno valore legale, il mail NO!), con questa quindi vi armerete [...] Grazie per il consiglio,ho appena mandato il fax. Modificato Da - zeus10 il 11 Nov 2011 19:55:55
#17 Inviato 11 Novembre, 2011 Scritto da zeus10 il 11 Nov 2011 - 19:35:27: Beh non sono un esperto,ma un confronto fra le spese inserite a bilancio e le pezze giustificative è utile come verifica.Eventualmente quali altre verifiche mi consiglia? quello che immagino voglia dirti patrizia è che solitamente anche il più sprovveduto degli amministratori inserisce le fatture giuste nel consuntivo. il problema ad esempio può essere se la fattura messa a consuntivo è di 10.000 € per 3 giorni di pulizia delle grondaie. afferrato il senso? Chi sa, fa; chi non sa, insegna.
#18 Inviato 11 Novembre, 2011 Scritto da Pindaro il 11 Nov 2011 - 20:28:48: quello che immagino voglia dirti patrizia è che solitamente anche il più sprovveduto degli amministratori inserisce le fatture giuste nel consuntivo. il problema ad esempio può essere se la fattura messa a consuntivo è di 10.000 € per 3 giorni di pulizia delle grondaie. afferrato il senso? Chi sa, fa; chi non sa, insegna. Più o meno. Diciamo che chi vuole imbrogliare lo fa bene a prova di controllo. Ma senza prendere casi estremi,dimmi come farebbero mai a verificare un pagamento doppio,soprattutto se: -l'amministratore usa excel -non sanno cosa e come controllare e conciliare. Sono questi,ad esempio, gli errori che possono capitare,ma per trovarli si deve perdere molto tempo ed avere le capacità di individuare dove sta la differenza. Non credo che la revisione di zeus10 duri così a lungo... Scritto da zeus10 il 11 Nov 2011 - 19:35:27: ...ma un confronto fra le spese inserite a bilancio e le pezze giustificative è utile come verifica. I controlli utili richiedono troppo tempo,una calcolatrice e/c,saldi iniziali e finali,situazione cassa,versamenti,etc.
#19 Inviato 11 Novembre, 2011 Scritto da Patrizia Ferrari il 11 Nov 2011 - 21:37:48: I controlli utili richiedono troppo tempo,una calcolatrice e/c,saldi iniziali e finali,situazione cassa,versamenti,etc. Capisco che queste verifiche non siano semplici,ma da come parla lei sembra che sia inutile anche provarci...... il nostro intento è di farci rilasciare copie dei documenti e poi analizzarli per il tempo necessario.d'altra parte la matematica non è un opinione....basta conoscerla.O mi sbaglio?
#20 Inviato 12 Novembre, 2011 Non lo ritengo inutile,anzi,un interessamento da parte dei condòmini è sempre significativo ed apprezzabile,in quella sede si possono affrontare questioni e problematiche che altrimenti rimarrebbero nella confusione dell'assemblea. Quello che volevo farti capire è che non è indispensabile per approvare un bilancio.
#21 Inviato 12 Novembre, 2011 Scritto da Patrizia Ferrari il 12 Nov 2011 - 07:47:30: Non lo ritengo inutile,anzi,un interessamento da parte dei condòmini è sempre significativo ed apprezzabile,in quella sede si possono affrontare questioni e problematiche che altrimenti rimarrebbero nella confusione dell'assemblea.Quello che volevo farti capire è che non è indispensabile per approvare un bilancio. Purtroppo nel nostro caso lo è perchè abbiamo già constatato delle incongruenze nel corso dell'anno,ed inoltre mentre da un lato abbiamo delle spese straordinarie da pagare,dall'altro ci sono dei morosi che non pagano le spese. La scorsa assemblea lo abbiamo incaricato a risolvere il problema (anche con decreti ingiuntivi,se necessario),ma non ha fatto nulla e così le cifre di debito dei condomini morosi aumentano di mese in mese. Perciò,già con questi presupposti il bilancio non sarebbe stato approvato.In più con questo comportamento reticente e sospetto,la posizione dell'amministratore sta peggiorando ancora di più ed irrimediabilmente.
#22 Inviato 12 Novembre, 2011 Scritto da zeus10 il 12 Nov 2011 - 08:57:44: ... La scorsa assemblea lo abbiamo incaricato a risolvere il problema (anche con decreti ingiuntivi,se necessario),ma non ha fatto nulla e così le cifre di debito dei condomini morosi aumentano di mese in mese. Se l'amministratore è inerte alla vostre richieste di Decreti Ingiuntivi (da richiedere al Giudice), allora mi pare che sia d'accordo lui stesso con i morosi, per cui la soluzione drastica la dovete adottare voi stessi condomini, CAMBIANDO amministratore prima possibile, magari con ricorso al disposto art. 66 Dacc, prima che i debiti dei morosi siano così alti che le banche o altro siano o diventino creditori privilegiati rispetto al condominio, fate presto però
#23 Inviato 12 Novembre, 2011 Scritto da zeus10 il 12 Nov 2011 - 12:36:57: Infatti è quello che abbiamo intenzione di fare.Intorno al 15 di dicembre ci sarà la normale assemblea ordinaria annuale. In quella occasione proporremo due nuovi amministratori (di cui ci stiamo facendo fornire i preventivi)in sostituzione dell'attuale.Ho letto su altri post che nella convocazione dell'assemblea,nell'ordine del giorno,bisogna far inserire riconferma/sostituzione dell'amministratore.E' giusto?Hai gentilmente altri consigli su come procedere? grazie Se portate due preventivi, è difficile che raggiungete una maggioranza valida per la nomina di uno dei due nuovi, così facendo non fate che il gioco di quello che è, e rimarrà in carica magari in proroga, per cui vi consiglierei di puntare solo su uno, così che la scelta sia o per quello tuttora in carica oppure sul nuovo
#24 Inviato 12 Novembre, 2011 Scritto da zeus10 il 12 Nov 2011 - 08:57:44: La scorsa assemblea lo abbiamo incaricato a risolvere il problema (anche con decreti ingiuntivi,se necessario),ma non ha fatto nulla e così le cifre di debito dei condomini morosi aumentano di mese in mese. Sei sicuro di questo? Avete informativa che il decreto ingiuntivo non sia stato elevato,la procedura iniziata e magari arenata a causa di mancanza di sostanza,vero? Lo sai come funziona un decreto ingiuntivo? Lo sai che se il moroso non paga e non fa opposizione,inizia la fase esecutiva,più onerosa per il condominio,ma anche più lunga,che può arrivare alla vendita all'asta dell'immobile sempre che sia libero da ipotecheo altri carichi? Spesso capita i condòmini pensino che il cd "decreto immediatamente esecutivo" sia davvero immediato e risarcitorio,ma non è così semplice,come essi credono.
