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Enrico78

Incarico professionale

In un'assemblea condominiale tenutasi ad agosto 2017, i condomini in previsione della realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria al complesso edilizio deliberava per affidare l'incarico professionale per la redazione di un computo metrico necessario alla stima dei lavori da realizzare a favore di un ingegnere civile - anche condomino presente.

 

Alla delibera dell'assemblea tuttavia, nei giorni seguenti non seguiva alcun contratto/mandato da parte dell'amministratore a favore del professionista, che però, avendo appreso della delibera in quell'assemblea,  avviava autonomamente i lavori prendendo come riferimento  alcune linee guida che erano state sommariamente indicate, pur omettendo di fornire alcun prospetto di spesa.

Orbene, nel mese di settembre del 2019 il professionista ha trasmesso all'amministratore una fattura per quella prestazione professionale di importo pari ad € 15.200, chiedendo di essere pagato.

Ritenete sia legittimato a chiedere quel compenso senza che vi sia stato un atto formale di attribuzione di quell'incarico?

Grazie

 

 

 

 

A mio parere la decisione di affidare l'incarico all'ingegnere presa dall'assemblea e verbalizzata rappresenta un incarico vero e proprio. Non è indispensabile un contratto.

Pero', il costo del mandato andava pattuito dalle parti, quindi il problema è ora contestare, eventualmente, l'importo chiesto.

Peraltro, perchè dopo quasi due anni si presenta fattura? Possibile che in sede assembleare non abbiate stabilito nulla al proposito?

Daniela grazie per la tua opinione, ma tuttavia mi permetto di dissentire sul fatto che la delibera in sé possa sostituire un mandato esecutivo, poiché la figura giuridica che è chiamata ad agire in nome e per conto dell'assemblea è quella dell'amministratore.

Al riguardo infatti rileverei piuttosto una mancanza da parte di quest'ultimo per non aver attuato la delibera dell'assemblea, omettendo di stabilire il contatto con il professionista al quale affidare l'incarico.

Ciò posto è anche giusta l'osservazione dei tempi impiegati per l'emissione del titolo di pagamento, al riguardo però è palese che il professionista abbia dato seguito alla richiesta di pagamento solo adesso perché intende con quella somma pagare la propria quota dei lavori.

 

 

L'assemblea è il mandante sempre, anche in un contratto stipulato con tutte le formalità richieste; l'amministratore agisce in nome e per conto del mandante. E' altrettanto vero che l'amministratore esegue le delibere, ma in questo caso che il condòmino leggesse direttamente sul verbale o ricevesse la telefonata dall'amministratore non penso ci sia una grande differenza.

In ogni caso, mi sembra che la frittata l'abbiate fatta.

Il condòmino ingegnere il lavoro l'ha svolto, come da incarico assembleare.

Ora di preciso cosa gli contestate? L'importo esposto in fattura?

Concordo con quanto afferma @Danielabi ed aggiungo che, se nella delibera era già individuato il nome del soggetto da incaricare, il conferimento assumeva carattere meramente formale non potendo l'amministratore discostarsi da tale scelta. Lo stesso, infatti, è un mero intermediario (per la precisione un mandatario) che benché incaricato, non priva in alcun modo i singoli (salvo nei casi espressamente regolati dalla legge) del loro potere dispositivo autonomo e, ancor di più, collettivo con le giuste maggioranze.

 

Non solo, a prescindere dall'incarico formale, mi pare che medio tempore il lavoro di questo professionista sia stato "utilizzato" dal momento che i lavori sono stati appaltati e, immagino, che la base sia stato il computo metrico in questione.

 

Quindi, a prescindere dal formale conferimento, l'incarico è stato svolto ed accettato. Non so se gli ingegneri abbiano l'obbligo di emettere un preventivo (ma penso di no), quindi se non richiesto dall'assemblea (neppure in delibera) allora non ci vedo nulla di anomalo, salvo verificare se la tariffa sia di mercato (non so nemmeno se hanno un tariffario o qualcosa del genere).

Modificato da Oimmena
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la parte in contestazione è l'aver recepito l'incarico senza che la delibera fosse divenuta esecutiva con un formale mandato. Perdonatemi ma il dubbio che mi sorge è questo: "Se il professionista non fosse stato membro di quell'assemblea come sarebbe mai venuto a conoscenza di quella scelta deliberata?".

Per quanto concerne l'intervento di OIMMENA, vorrei precisare che il computo metrico fornito da quel professionista non è stato neanche preso in considerazione per cui si sta operando nell'esecuzione dei lavori su un altro fornito da altro professionista, tra l'altro anche regolarmente retribuito.

In sostanza, voi ritenete che il professionista abbia agito regolarmente pur non ricevendo un formale incarico da parte dell'amministratore e non fornendo  contezza dei costi e dei tempi del lavoro?

Perdonate la mia insistenza al riguardo ma ritengo assurdo che una delibera diventi esecutiva senza che siano trascorsi i tempi minimi di contestazione, e ancor di più senza che vi sia la sottoscrizione di un contratto che delinei oltre alla figura del committente, anche le finalità del lavoro che si richiede.

Grazie 

 

 

Enrico78 dice:

In un'assemblea condominiale tenutasi ad agosto 2017, i condomini in previsione della realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria al complesso edilizio deliberava per affidare l'incarico professionale per la redazione di un computo metrico necessario alla stima dei lavori da realizzare a favore di un ingegnere civile - anche condomino presente.

 

Alla delibera dell'assemblea tuttavia, nei giorni seguenti non seguiva alcun contratto/mandato da parte dell'amministratore a favore del professionista, che però, avendo appreso della delibera in quell'assemblea,  avviava autonomamente i lavori prendendo come riferimento  alcune linee guida che erano state sommariamente indicate, pur omettendo di fornire alcun prospetto di spesa.

Orbene, nel mese di settembre del 2019 il professionista ha trasmesso all'amministratore una fattura per quella prestazione professionale di importo pari ad € 15.200, chiedendo di essere pagato.

Ritenete sia legittimato a chiedere quel compenso senza che vi sia stato un atto formale di attribuzione di quell'incarico?

Grazie

 

 

 

 

mi pare che il mandato ci sia stato, è pure verbalizzato in delibera.

Piuttosto non pare sia stato fatto un preventivo del costo di tale lavoro, e forse sarebbe stato il caso..

Valutate se l'opera svolta vale quell'importo o no,ma non a "muzzo" o sul "mio cuggino ha fatto fare il lavoro da un architetto che gli ha preso la metà", sulla base dei tariffari e della professionalità

Enrico78 dice:

la parte in contestazione è l'aver recepito l'incarico senza che la delibera fosse divenuta esecutiva con un formale mandato

La delibera diventa esecutiva e valida a tutti gli effetti dopo 30 giorni se nessuno la impugna. In essa avevate incaricato l'Amm.re di stipulare un contratto con il professionista?

Enrico78 dice:

il computo metrico fornito da quel professionista non è stato neanche preso in considerazione per cui si sta operando nell'esecuzione dei lavori su un altro fornito da altro professionista, tra l'altro anche regolarmente retribuito.

🙄 e quest'altro professionista da dove salta fuori? In sostanza, l'ingegnere condòmino per cosa è stato incaricato?

Enrico78 dice:

ritengo assurdo che una delibera diventi esecutiva senza che siano trascorsi i tempi minimi di contestazione

🤔 la fattura è stata presentata circa due anni dopo, penso che di tempo per rivedere la delibera, verificare a che punto fosse il lavoro ecc. ecc. ci sia stato.

Le delibere, se prese con il regolare numero dei voti, sono esecutive obbligando, difatti, l'amministratore alla loro esecuzione, ma solo fintanto che tale esecuzione sia necessaria. Ovvio che se il professionista non fosse stato presente, qualcuno avrebbe dovuto comunicarglielo, ma l'incarico gli sarebbe già stato validamente conferito dall'assemblea.

 

A riprova, tanto per capirci, è che se l'assemblea affida l'incarico a Tizio e l'Amministratore, invece, incarica Caio commette un illecito e non assolve alla delibera. Per questo la delibera è immediatamente esecutiva, se ci bisogno, necessariamente, dell'intervento dell'amministratore per acquisire efficacia, questi assumerebbe un potere che non gli spetta, mentre è obbligato ad eseguirla.

 

Su questo non ho dubbi. A limite potete contestargli di non aver svolto bene il lavoro, che è troppo caro, che non era stato preventivato, ecc... tutte cose su cui si può discutere, ma per il resto la vedo dura.

 

I contratti non sempre devono avere forma scritta (e se vogliamo qui la forma scritta c'è: la delibera), ovviamente è meglio perché è utile poi per contestare la violazione del medesimo che, altrimenti, deve essere provata altrimenti e non sempre è facile/possibile.

Paolino45 dice:

La delibera diventa esecutiva e valida a tutti gli effetti dopo 30 giorni se nessuno la impugna. In essa avevate incaricato l'Amm.re di stipulare un contratto con il professionista?

No, le delibere sono immediatamente esecutive anzi, come chiarisce l'art. 1137 c.c., sono valide anche se impugnate, salvo che intervenga un ordine di sospensione dell'efficacia dal Giudice. Il termine di 30 giorni vale solo quale limite ultimo per le contestazioni formali, decorso il quale potremmo dire che la delibera si "stabilizza", ma non si perfeziona in alcun modo, in quanto è già perfetta. Restano comunque salvi i vizi di nullità, sempre rilevabili.

Prendo atto delle osservazioni di ognuno di voi e colgo l'occasione per ringraziarvi per la fattiva collaborazione.

Il primo errore è stato fatto in assemblea che ha deliberato l'assegnazione dell'incarico senza avere in mano un preventivo. ( o più preventivi fra cui scegliere) Poi l'amministratore che ha assegnato l'incarico ad altra persona

E anche l'ingegnere-condomino che non ha contattato l'amministratore per evere una conferma scritta dell'incarico perchè, a mio parere, l'essere condomino non cambia le cose: se fosse stato professionista esterno andava avanti col  lavoro perchè aveva eventualmente sentito dire che l'assemblea aveva deliberato in tal senso?

Ho appena attraversato un episodio simile, con in ingegnere-condomino, con altre complicanze e ulteriore

assemblea per confermarre la scelta. 

Indiscutibilmente valido ed efficace l'incarico conferito all'ingegnere/condomino per averlo conosciuto e accettato incondizionatamente in sede di relativa delibera, senza oltretutto che questa sia stata oggetto di rituale e tempestiva 'impugnazione'. 

L'attività professionale risulta eseguita in conformità all'incarico ed accettata senza riserve; che poi il condominio si sia avvalso dell'opera analoga d'altro professionista è un fatto irrilevante trattandosi di una successiva libera scelta da parte dello stesso condominio.

Altrettanto irrilevante è le presentazione/ricezione del conto a distanza di due anni da tale prestazione professionale poiché rientrante nel termine di prescrizione. 

L'unica doglianza può riguardarne l'entità ravvisata eccessiva rispetto ai relativi parametri, ma la questione va affrontata davanti al giudice che ne ha l'ultima e talvolta 'spiacevole' parola per l'una o l'altra parte in dissidio.

Al riguardo è sempre preferibile un 'accomodamento', che agevola la 'pax condominialis'.

Il professionista ha l'obbligo di redigere un preventivo scritto dal 29 agosto 2017.

La delibera dell'assemblea non può essere considerata un contratto in quanto manca un elemento essenziale dell'incarico, a parte l'oggetto che sicuramente non può essere pienamente definito in un verbale di assemblea, manca l'indicazione del prezzo considerato elemento essenziale di un contratto.

Se il condominio ha rifiutato la documentazione presentata dal professionista direi che nulla è dovuto al tecnico non formalmente incaricato; se la documentazione è stata accettata dal condominio si potrebbe supporre che l'accettazione della documentazione corrisponda ad una "ratifica" implicita dell'incarico (da verificare le date di assemblea e la legislazione alla data vigente).

Per i costi imputati per il lavoro svolto non mi pare vi siano più tariffe professionali (da verificare le date di assemblea e la legislazione alla data vigente) vincolanti e quindi se l'"incarico" è ante agosto 2017 laddove il leguleio condominiale concordi nell'implicita assegnazione dell'incarico (accettazione della documentazione) si può trattare gli importi con il professionista, contestare il lavoro al professionista (perchè non è stato utilizzato??) o chiedere all'ordine di appartenenza di valutare la congruità della fattura emessa dal professionista.

Meglio comunque affidare l'incarico all'avvocato condominiale.

 

 

 

 

 

la questione posta è: c'è stato incarico del professionista condòmino? Si, il verbale di assemblea è una forma di incarico scritto, come descritto da Oimmena immediatamente esecutivo.

Solitamente all'incarico segue un contratto, per definire finalità, costi ecc. ecc.

Se dato l'incarico nessuno si occupa piu' di definire gli accordi, il professionista agirà di sua iniziativa.

Quindi, trascurando che probabilmente il professionista non si è comportato come le norme di legge prevedono (forse), la responsabilità per "culpa in omittendo" è dell'amministratore che non ha provveduto secondo l'ordinaria diligenza (deliberare l'impegno di spesa, formalizzare l'incarico ecc.).

 

Una domanda .... se il professionista dopo la delibera si fosse reso irreperibile salvo poi consegnare la documentazione deliberata al costo da Lui desiderato cosa avrebbe potuto fare l'Amministratore???

Il fatto è che il professionista, pur prendendo per buono quanto deliberato non ha comunque rispettato i tempi indicati per la consegna del lavoro, da ciò infatti l'assemblea ha ritenuto opportuno ricorrere ad un altro tecnico (sempre condomino) a favore del quale al termine del lavoro è stato pattuito un corrispettivo decisamente simbolico per quanto fatto.

 

Il problema di fondo è che il primo professionista ha pensato bene di tirare fuori la fattura solo due anni dalla delibera a mio parere al mero scopo di pagarsi la quota dei lavori da realizzare.

A questo punto, prendendo  comunque spunto dalle vostre considerazioni che muovono tutte concordemente a ritenere legittima la pretesa del professionista,  credo non resti altro da fare che rivolgersi ad un legale per tentare quanto meno di aggiustare l'importo richiesto.

Colgo l'occasione per ringraziare quanti hanno espresso la propria opinione sulla vicenda.

Enrico78 dice:

Il fatto è che il professionista, pur prendendo per buono quanto deliberato non ha comunque rispettato i tempi indicati per la consegna del lavoro, da ciò infatti l'assemblea ha ritenuto opportuno ricorrere ad un altro tecnico (sempre condomino) a favore del quale al termine del lavoro è stato pattuito un corrispettivo decisamente simbolico per quanto fatto

La vicenda si sta delineando un po' alla volta, ma non torna ancora. L'assemblea incarica un condòmino, presumibilmente, di redigere un computo metrico entro il......omette di stabilire un costo orientativo/presumibile/affrontabile/concordabile.

Il condòmino assume l'incarico, già sapendo cosa dovrà produrre, come? quando sembra di si.

Dall'assemblea dell'incarico alla successiva che incarica un altro, cosa è successo? nessuno ha verificato a che punto fosse il lavoro, se qualcuno stesse lavorando? Come mai è stato necessario convocare un' ulteriore assemblea? qualcuno evidentemente si è fatto qualche domanda.....e le domande le avete fatte al primo condòmino incaricato? Lo avete "scaricato" senza avvisarlo oppure ha ricevuto il verbale di assemblea con verbalizzato il nuovo incarico?

Oppure il secondo incarico è stato formalizzato in modo diverso?

🤔 non so, apparentemente sembra che di confusione ne sia stata fatta parecchia.

Almeno ora, avete discusso della questione con l'ingegnere che ha emesso fattura? Che dice?

 

Alcune osservazioni di corollario:

1 ) ha scritto il postante che la delibera di conferimento dell'incarico risale ad "agosto 2017", quindi se venne assunta 'prima del 29/8 (= entrata in vigore della L.124/2017) l'ingegnere/condomino non aveva l'obbligo di preventivare i costi della sua attività; se assunta invece dopo tale data l'obbligo ce l'aveva però con la conseguenza in difetto di trovarsi esposto a pura sanzione disciplinare da parte dell'Ordine.

2 ) Inoltre ha scritto che costui "non ha rispettato i tempi indicati per la consegna del lavoro..." il che denota che l'incarico conferitogli con la delibera assembleare (di redigere il computo metrico estimativo dei lavori preventivati) era tutt'altro che generico essendovi stabiliti pure i termini entro cui redigerlo. Infine:

3 ) a chi ha espresso l'opinione (#16) che "non vi sian più tariffe professionali vincolanti" consiglierei la lettura dei "parametri per la liquidazione dei compensi dovuti" in materia agli ingegneri, architetti ecc. contemplati nel D.L. 24.1.2012 n.1 convertito con la legge 24.3.2012 n.27, nonché del successivo D.M. 24.3.2012 n.27. Appaiono tutti vigenti.

 

togato dice:

Alcune osservazioni di corollario:

1 ) ha scritto il postante che la delibera di conferimento dell'incarico risale ad "agosto 2017", quindi se venne assunta 'prima del 29/8 (= entrata in vigore della L.124/2017) l'ingegnere/condomino non aveva l'obbligo di preventivare i costi della sua attività; se assunta invece dopo tale data l'obbligo ce l'aveva però con la conseguenza in difetto di trovarsi esposto a pura sanzione disciplinare da parte dell'Ordine.

2 ) Inoltre ha scritto che costui "non ha rispettato i tempi indicati per la consegna del lavoro..." il che denota che l'incarico conferitogli con la delibera assembleare (di redigere il computo metrico estimativo dei lavori preventivati) era tutt'altro che generico essendovi stabiliti pure i termini entro cui redigerlo. Infine:

3 ) a chi ha espresso l'opinione (#16) che "non vi sian più tariffe professionali vincolanti" consiglierei la lettura dei "parametri per la liquidazione dei compensi dovuti" in materia agli ingegneri, architetti ecc. contemplati nel D.L. 24.1.2012 n.1 convertito con la legge 24.3.2012 n.27, nonché del successivo D.M. 24.3.2012 n.27. Appaiono tutti vigenti. 

 

1) Come scritto deve essere accertata la data dell'incarico;

2) Chi ha avviato la discussione potrebbe fornire i necessari chiarimenti circa la data dell'incarico ed il contenuto della delibera;

3) L'ing. Sabrini Mansi scrive: vedi immagine. Qui http://www.ordineingegneribat.it/site/corsiseminari/doc/tariffe_mansi2017.pdf si trova il documento completo.

 

 

 

2019-09-26_204914.jpg

Aggiungo un'estremo rilievo e poi, per quanto mi concerne, chiudo questa discussione.

= La precisazione dell'esimio ing. Sabrini Mansi - davanti a cui mi scappello pur non conoscendolo personalmente - si limita a confermare appieno il mio iniziale asserto;  secondo cui l'ingegnere/condomino, non avendo di fatto presentato il preventivo (a torto o ragione più non cale) delle sue prestazioni, quindi in palese attuale "difetto di accordo tra le parti", ha tutto ora il diritto di presentare al riguardo la sua fatturazione e perciò di vedersela all'occorrenza liquidata da un giudice in base proprio ai vigenti parametri di tariffario. Comunque: "unicuique suum" (pure circa le divergenti opinioni). 

 

 

Danielabi dice:

la questione posta è: c'è stato incarico del professionista condòmino? Si, il verbale di assemblea è una forma di incarico scritto, come descritto da Oimmena immediatamente esecutivo.

Solitamente all'incarico segue un contratto, per definire finalità, costi ecc. ecc.

Se dato l'incarico nessuno si occupa piu' di definire gli accordi, il professionista agirà di sua iniziativa.

Da ciò è possibile arguire che in generale, laddove un'assemblea abbia deliberato e l'amministratore non vi abbia dato esecuzione, possa essa o un condomino provvedervi con esposizioni degli stessi costi approvati al condominio? E se :"sì", quale sarebbe il termine entro il quale è possibile stabilire che l'amministratore non abbia dato tempestiva esecuzione alla delibera?

Modificato da Luigibrand
aggiunto domanda
Luigibrand dice:

Da ciò è possibile arguire che in generale, laddove un'assemblea abbia deliberato e l'amministratore non vi abbia dato esecuzione, possa essa o un condomino provvedervi con esposizioni degli stessi costi approvati al condominio?

A mio parere solo se espressamente incaricato dall'assemblea.

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