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Massimo Furfaro

Impermeabilizzazione scala su terrazzo uso esclusivo

Sono proprietario di un box situato nei fondi di un caseggiato. Il mio box, insieme a quello confinante e a parte dell'area di manovra, sono situati sotto il terrazzo di un asilo nido. Sul terrazzo dell'asilo e' presente una scala, con relativo sottoscala, che serve per l'accesso dall'asilo al terrazzo di uso esclusivo dell'immobile. Il sottoscala e' un locale privo di impermeabilizzazione al cui interno sono custoditi oggetti di poco valore (piastrelle, attrezzi vari). Di recente ci sono stati importanti infiltrazioni nei nostri box e nell'area di manovra causati dal deterioramento dell'impermeabilizzazione della scala. L'amministratore del condominio afferma che per il ripristino dell'impermeabilizzazione della scala noi box dobbiamo contribuire per 2/3 della spesa, mentre il proprietario solo per un terzo. Io penso invece che, essendo il sottoscala e non la scala il tetto dei box, i 2/3 della spesa debbano essere suddivisi in 1/3 per il proprietario dell'asilo e i restanti 2/3 tra proprietario del sottoscala (quello dell'asilo) e noi. Allego foto del terrazzo con la scala.

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Massimo Furfaro dice:

L'amministratore del condominio afferma che per il ripristino dell'impermeabilizzazione della scala noi box dobbiamo contribuire per 2/3 della spesa, mentre il proprietario solo per un terzo. Io penso invece che, essendo il sottoscala e non la scala il tetto dei box, i 2/3 della spesa debbano essere suddivisi in 1/3 per il proprietario dell'asilo e i restanti 2/3 tra proprietario del sottoscala (quello dell'asilo) e noi. Allego foto del terrazzo con la scala

Se l'infiltrazione proviene dalla scala, inanzitutto dovrebbe allagarsi il sottoscala e poi dal pavimento del sottoscala dovrebbe infiltrarsi l'acqua nei box.

Se è così, la scala del proprietario funge da lastrico di propietà esclusiva che copre l'unita fuori terra sotto la scala (il sottoscale) ed anche i vostri box ed è giusto quanto asserisce l'amministratore, in applicazione dell'articolo 1126 del codice civile..

Solo nel caso si dovesse provvedere anche ad impermeabilizzare il pavimento del sottoscala, a quella sola spesa si applicherebbe l'articolo 1125 del codice civile restando a carico del proprietario del sottoscale la ripavimentazione ed carico dei box l'intonaco e la tinteggiatura dei soffitti e tutto il reso al 50%

  • Grazie 1

Innanzi tutto grazie della risposta. Una precisazione: l'applicazione dell'art.1126 riguarda la ripartizione delle spese con 1/3 il proprietario dell'asilo e 2/3 i proprietari dei box oppure i 2/3 devono essere suddivisi al 50% tra sottoscala e proprietari dei box?

Massimo Furfaro dice:

Innanzi tutto grazie della risposta. Una precisazione: l'applicazione dell'art.1126 riguarda la ripartizione delle spese con 1/3 il proprietario dell'asilo e 2/3 i proprietari dei box oppure i 2/3 devono essere suddivisi al 50% tra sottoscala e proprietari dei box?

Anche il sottoscala è una unità immobiliare coperta dalla scala e pertanto anche il sottoscala partecipa ai 2/3 della spesa.

Ai 2/3 della spesa partecipano tutte le unità coperte per millesimi di proprietà.

Se non li avete potete ripartire in proporzione alle superfici (metri quadri) di ogni unità coperta.

Capirai bene che quel sottoscala ha una piccola superficie per cui sebbene debba contribuire ai 2/3 della spesa dovrà contribuire in maniera minima.

  • Grazie 1

Un paio di giorni fa noi tutti, ovvero l'amministratore del condominio, il proprietario del terrazzo, e i proprietari dei box, abbiamo contattato un'impresa edile per richiedere un preventivo per un intervento atto ad eliminare radicalmente il problema delle infiltrazioni.
Tale intervento consiste in:

1. demolire la scala con il sottoscala;

2. posizionare al suo posto una scala in ferro;

3. imperbeabilizzare e piastrellare la superficie del sottoscala che diventa cosi' parte integrante del terrazzo;

4. fare la parte di intonaco attualmente coperta dalla scala.

In questo caso le spese come dovranno essere ripartite?

Massimo Furfaro dice:

Un paio di giorni fa noi tutti, ovvero l'amministratore del condominio, il proprietario del terrazzo, e i proprietari dei box, abbiamo contattato un'impresa edile per richiedere un preventivo per un intervento atto ad eliminare radicalmente il problema delle infiltrazioni.
Tale intervento consiste in:

1. demolire la scala con il sottoscala;

2. posizionare al suo posto una scala in ferro;

3. imperbeabilizzare e piastrellare la superficie del sottoscala che diventa cosi' parte integrante del terrazzo;

4. fare la parte di intonaco attualmente coperta dalla scala.

In questo caso le spese come dovranno essere ripartite?

Mah, secondo me se il proprietario del sottoscala vuole demolire la sua costruzione dovrebbe fare tutto a sue spese e solo dopo aver modificato a regola d'arte quel lastrico avrebbe la funzione di copertura dei box.

Ovviamente qualsiasi accordo è possibile all'unanimità delle parti.

Una risposta precisa non so dartela e se la spesa è importante sarebbe bene chiedere ad un avvocato.

Di sicuro almeno la scala in ferro sarebbe a carico del proprietario esclusivo perchè quella scala non farebbe più da lastrico ma servirebbe solo a lui per accedere all'appartamento.

Buonasera, qualcuno ha ipotizzato di rifare completamente il terrazzo. Si parla di un terrazzo a livello di circa 90 metri quadri e chi sta sotto sono due box, un posto auto , 2 posti moto e una parte dell'area di manovra. Occhio e croce si tratta di una spesa di 20.000 euro, che secondo l'art.1126 andrebbero suddivisi più o meno in 6800 euro a carico del proprietario del terrazzo, 6000 euro box ciascun box e i restanti suddiviso tra gli altri. Essendo io il proprietario di uno dei 2 box, mi sembra poco equo che  debba pagare poco meno di quanto paga il proprietario del terrazzo. Ho letto che in casi simili al nostro, a seguito di sentenze di qualche tribunale, viene applicato l'art.1125 trattandosi di terrazzo a livello con sotto box. Puo' essere applicato anche nel nostro caso? Grazie

Massimo Furfaro dice:

o letto che in casi simili al nostro, a seguito di sentenze di qualche tribunale, viene applicato l'art.1125 trattandosi di terrazzo a livello con sotto box. Puo' essere applicato anche nel nostro caso?

L'articolo 1125 si applica quando il terrazzo superiore è condominiale perchè si presume che abbia un utilizzo da parte di un determinato numero di condòmini mentre nel tuo caso mi è sembrato di capire che quel terrazzo è di uso esclusivo dell'asilo e quindi si applica l'articolo 1126.

Trovi riferimenti a sentenze in un'ampia discussione che si è tenuta qualche mese fa su questo forum, nel quale trovi anche il parere di un avvocato.

Se vuoi approfondire, la discussione è questa al link qui di seguito:

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Buongiorno e Buon Anno, Leonardo.

In questi giorni stiamo discutendo sulla ripartizione delle spese per l'impermeabilizzazione delle scale dell'asilo posta sul terrazzo che fa da copertura. Quando si parla di proiezione verticale si parla di chi stà sotto le scale? Mi spiego: sotto le scale e sotto il vano scale c'è l'area di manovra e parte del box che confina con il mio, che è quello direttamente colpito dalle infiltrazioni. Il mio box è sotto il terrazzo ma non sotto le scale. Devo partecipare alle spese di impermeabilizzazione anch'io come 2/3 come il box adiacente oppure solo per la quota inerente l'area di manovra? Grazie

 

Massimo Furfaro dice:

Buongiorno e Buon Anno, Leonardo.

In questi giorni stiamo discutendo sulla ripartizione delle spese per l'impermeabilizzazione delle scale dell'asilo posta sul terrazzo che fa da copertura. Quando si parla di proiezione verticale si parla di chi stà sotto le scale? Mi spiego: sotto le scale e sotto il vano scale c'è l'area di manovra e parte del box che confina con il mio, che è quello direttamente colpito dalle infiltrazioni. Il mio box è sotto il terrazzo ma non sotto le scale. Devo partecipare alle spese di impermeabilizzazione anch'io come 2/3 come il box adiacente oppure solo per la quota inerente l'area di manovra? Grazie

 

Se dovete rifare solo la copertura che copre il sottoscale, fa da lastrico a tutti quelli che stanno sotto la proiezione delle sclae e quindi 1/3 della spesa è a carico del proprietario delle scala (lastrico) e 2/3 della spesa sono da ripartire tra il proprietario del sottoscala  (che è lo stesso proprietario della scala) e tutti quelli che sono sotto la sua proiezione. Se sotto la proiezione del sottoscala c'è un solo box, partecipa solo il box coperto ai 2/3 della spesa.

Nel caso in figura sia il pianerottolo che le scale fungono da lastrico solare quindi se il tuo box non è sotto quella proiezione e c'è da intervenire solo su scale e pianerottolo, tu non devi partecipare, altrimenti parteciperai solo per il piano calpestabile ad esclusione della scala e del pianerottolo.

L'opinione dell'Amministratore del Condominio è che essendo Il sottoscala privo di impermeabilizzazione, la scala ed il pianerottolo sono assimilabili al terrazzo in quanto fungono da copertura ai box. Un'ipotesi di attività prospettata da una ditta edile contattata, consiste nel togliere scalini e piastrelle del pianerottolo per avere spazio sufficiente per impermeabilizzare il sottoscala e la porzione di prospetto dell'edificio attualmente coperto da scala e pianerottolo. L'infiltrazione proviene proprio dai punti in cui scalini e pianerottolo si incastrano nel prospetto dell'edificio. Successivamente scala e pianerottolo saranno ricostruite e sarnno impermeabilizzate a regola d'arte. L'amministrazione ritiene che la suddivisione delle spese dovrà essere secondo il principio 1/3 e 2/3 in quanto il lavoro è finalizzato a togliere le infiltrazioni nei box. Potete darmi un vostro parere? Grazie

 

Massimo Furfaro dice:

L'opinione dell'Amministratore del Condominio è che essendo Il sottoscala privo di impermeabilizzazione, la scala ed il pianerottolo sono assimilabili al terrazzo in quanto fungono da copertura ai box. Un'ipotesi di attività prospettata da una ditta edile contattata, consiste nel togliere scalini e piastrelle del pianerottolo per avere spazio sufficiente per impermeabilizzare il sottoscala e la porzione di prospetto dell'edificio attualmente coperto da scala e pianerottolo. L'infiltrazione proviene proprio dai punti in cui scalini e pianerottolo si incastrano nel prospetto dell'edificio. Successivamente scala e pianerottolo saranno ricostruite e sarnno impermeabilizzate a regola d'arte. L'amministrazione ritiene che la suddivisione delle spese dovrà essere secondo il principio 1/3 e 2/3 in quanto il lavoro è finalizzato a togliere le infiltrazioni nei box. Potete darmi un vostro parere? Grazie

 

La superficie del pianerottolo e delle scale funge da lastrico solare per i sottostanti e quindi ci sta applicare il criterio 1/3 +  2/3 per il lavoro di smantellamento di pavimentazione e gradini e posa di guaina a regola d'arte.

Per quanto riguarda eventuali lavori da fare tra il pavimento del sottoscale ed il soffitto del box sottostante, questo non è un lastrico solare bensì un SOLAIO come quelli che cisono tra i vari piani in un edificio di più piani.

Eventuali lavori da fare sul solaio tra il cantinato ed il box sottostante sono da ripartire seguendo il criterio dell'articolo 1125 che ti riporto di seguito (solo la parte strutturale sotto il pavimento superiore e fino all'intonaco del soffitto inferiore è al 50% tra i due proprietari):
 

Articolo 1125 c.c.

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Grazie per la risposta più che esaustiva. Un'altra domanda: nel regolamento di condominio esiste una tabella millesimale "terrazzo asilo", dove sia il mio box che quello adiacente abbiamo 400 mm. Tale tabella serve per ripartire i 2/3 delle spese di rifacimento del terrazzo sovrastante. E' corretto affermare che scala e pianerottolo dell'asilo sono parte integrante del terrazzo? A mio avviso occorre calcolare la proiezione verticale e ripartire i 2/3 tra sottoscala e chi si trova sotto lo stesso, come da te indicato nella comunicazione precedente.

 

Massimo Furfaro dice:

Grazie per la risposta più che esaustiva. Un'altra domanda: nel regolamento di condominio esiste una tabella millesimale "terrazzo asilo", dove sia il mio box che quello adiacente abbiamo 400 mm. Tale tabella serve per ripartire i 2/3 delle spese di rifacimento del terrazzo sovrastante. E' corretto affermare che scala e pianerottolo dell'asilo sono parte integrante del terrazzo? A mio avviso occorre calcolare la proiezione verticale e ripartire i 2/3 tra sottoscala e chi si trova sotto lo stesso, come da te indicato nella comunicazione precedente.

 

Secondo me ogni lastrico solare su una diversa quota di altezza è un lastrico solare a se quindi il pinerottolo è un lastrico solare a se, ogni gradino è un altro lastrico solare a se ed il terrazzo alla fine della scala è un altro lastrico solare a se e per ripartire la spesa servirebbe un preventivo con computo metrico di ogni singola impermeabilizzazione e ripavimentazione (gradino per gradino).

Buongiorno,

in merito alla suddivisione dei  2/3 delle spese con il proprietario del sottoscala, l'amministratore dice: "non mi pare che si possa sostenere che il proprietario della scala abbia uso alcuno del sottoscala (in quanto non accessibile dallo stesso) e di conseguenza non può essere coinvolto singolarmente anche in questa ripartizione di spesa a titolo di proprietario del sottoscala.  Sarebbe diverso se si dovesse utilizzare il disposto dell'art. 1125 ma in tal caso staremmo parlando di ricostruzione della soletta di divisione tra i due piani."

Nel sottoscala è presente uno sportello per l'accesso non sufficientemente ampio per l'accesso di una persona, ma nel sottoscala sono presenti attrezzi e piastrelle.

Cosa ne pensa sulle cosiderazioni dell'amministratore?

Grazie,

Massimo

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