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Gradino e tettoia su bcnc

Buongiorno a tutti, questo è il mio primo post.

Vengo al dunque: la mia abitazione confina con una corte comune bcnc di proprietà a metà tra me ed il mio vicino. Le due abitazioni confinano solo tramite la corte, non sono sulla verticale. Non ci sono unita sopra o sotto la mia abitazione.

Ora vorrei costruire un gradino di accesso alla mia abitazione (l’ho elevata internamente di 15cm causa riscaldamento a pavimento) ed una piccola tettoia aperta sui 3 lati staffata al mio muro a copertura della porta di ingresso, quindi esattamente sopra al gradino (il gradino è leggermente più piccolo della tettoia). Entrambi ovviamente aggettano sulla bcnc anche se staffati al muro portante di mia esclusiva proprietà.

Ho l’autorizzazione scritta del vicino, ho fatto paesaggistica e SCIA, la SCIA non è stata sospesa (nemmeno la autorizzazione paesaggistica) ma il Comune asserisce che per poter realizzare gradino e tettoia mi occorre un assenso notarile ovviamente firmato dal vicino. Il notaio, non avendo mai fatto atti del genere, non sa che pesci pigliare e assimila l’atto ad un atto di compravendita (con relativi oneri). A sentire il comune, sembrerebbe bastare un “assenso notarile”, ovvero immagino qualcosa come l’autenticazione di un notaio della scrittura già intercorsa tra me e il vicino.

Chi sarebbe in grado di riportarmi qualche riferimento normativo in modo da poter meglio indirizzare il notaio (e anche me)? Inoltre: è legittima la pretesa del Comune?

 

Grazie mille a tutti

Nel Comune di Babbo Natale probabilmente possono anche esserci richeiste del genere, ma ti garantisco che l'impiegato che te l'ha fatta probabilmente non ha capito una mazza o si era fatto qualcosa di molto pesante.

 

Innanzitutto vale la pena dire che un intervento su una parte comune come quella da te menzionata è fattibile a prescindere da qualsiasi autorizzazione del vicino (se non è specificatamente vietato da un RdC che dubito esista nel tuo caso) in virtù dell'art. 1102 cc., ma aveno comunque una autorizzazione, tu sei in possesso, praticamente, di un avallo all'unanimità (1000/1000) dei condòmini (sei a tutti gli effetti un condominio minimo).

 

DEVE bastare una dichiarazione scritta da entrambi (un verbale assembleare) che ti autorizza ad apportare la modifica concordata, senza nessun'altra formalità, dal momento che asserisci di avere tutte le autorizzazioni edilizie e comunali necessarie).

 

A questo punto vai in Comune con il verbale e lo sottoponi all'addetto. Se ti dovesse guardare con la faccia da ebete chiedendoti nuovamente l'atto notarile, gli rispondi di fornirti le sue generalità perchè non solo vuoi segnalare la cosa ai suoi superiori, ma perchè vuoi portare il Comune in giudizio. CHIEDI A LUI DI MOSTRARTI QUALE NORMATIVA ti imporrebbe di fornire la documentazione notarile richiesta. Vedrai che smettera di fare storie.

Innanzitutto vale la pena dire che un intervento su una parte comune come quella da te menzionata è fattibile a prescindere da qualsiasi autorizzazione del vicino (se non è specificatamente vietato da un RdC che dubito esista nel tuo caso) in virtù dell'art. 1102 cc., ma aveno comunque una autorizzazione, tu sei in possesso, praticamente, di un avallo all'unanimità (1000/1000) dei condòmini (sei a tutti gli effetti un condominio minimo).

Faccio l'avvocato del diavolo: quindi stai dicendo che costruzioni tipo tettoie, gradini, scale di accesso a cantine, bocche di lupo, possono essere realizzate sullo spazio comune anche senza consenso dei condomini in virtù dell'art. 1102 cc? Chiaramente in possesso di autorizzazione edilizia e di assenza di regolamento condominiale (come nel mio caso).

 

Per essere condominio minimo basta essere anche solo in condivisione del cortile? Perchè di fatto, come scrivevo sopra, oltre al cortile (e all'accesso alla strada comunale dal cortile stesso, anzi, da un portico comune sovrastato da una parte della mia abitazione) non ci sono altre parti comuni. Casa mia e casa del vicino si toccano forse in un angolo (angolo-angolo), e forse nemmeno in quello, sono proprio due abitazioni terra-cielo completamente distinte.

 

DEVE bastare una dichiarazione scritta da entrambi (un verbale assembleare) che ti autorizza ad apportare la modifica concordata, senza nessun'altra formalità, dal momento che asserisci di avere tutte le autorizzazioni edilizie e comunali necessarie).

A questo punto vai in Comune con il verbale e lo sottoponi all'addetto. Se ti dovesse guardare con la faccia da ebete chiedendoti nuovamente l'atto notarile, gli rispondi di fornirti le sue generalità perchè non solo vuoi segnalare la cosa ai suoi superiori, ma perchè vuoi portare il Comune in giudizio. CHIEDI A LUI DI MOSTRARTI QUALE NORMATIVA ti imporrebbe di fornire la documentazione notarile richiesta. Vedrai che smettera di fare storie.

L'addetto ha già visto la dichiarazione mesi fa ed ha ribadito che serve l'assenso, che il notaio ha reinterpretato come un atto di compravendita.

Sembra che, a quanto mi è dato capire, trattandosi di bene comune, o cointestiamo la SCIA (e quindi c'è un chiaro mandato di entrambi a voler utilizzare quello spazio in maniera condivisa) o facciamo questo benedetto atto notarile che si sta configurando come una compravendita, ovvero una suddivisione del mappale attualmente esistente in una parte che rimane comune ed una che diventa di mia proprietà dove costruirò scala e gradino.

 

E' possibile? Ti torna?

 

Grazie mille per il supporto

Faccio l'avvocato del diavolo: quindi stai dicendo che costruzioni tipo tettoie, gradini, scale di accesso a cantine, bocche di lupo, possono essere realizzate sullo spazio comune anche senza consenso dei condomini in virtù dell'art. 1102 cc? Chiaramente in possesso di autorizzazione edilizia e di assenza di regolamento condominiale (come nel mio caso).

 

Per essere condominio minimo basta essere anche solo in condivisione del cortile? Perchè di fatto, come scrivevo sopra, oltre al cortile (e all'accesso alla strada comunale dal cortile stesso, anzi, da un portico comune sovrastato da una parte della mia abitazione) non ci sono altre parti comuni. Casa mia e casa del vicino si toccano forse in un angolo (angolo-angolo), e forse nemmeno in quello, sono proprio due abitazioni terra-cielo completamente distinte.

L'addetto ha già visto la dichiarazione mesi fa ed ha ribadito che serve l'assenso, che il notaio ha reinterpretato come un atto di compravendita.

Sembra che, a quanto mi è dato capire, trattandosi di bene comune, o cointestiamo la SCIA (e quindi c'è un chiaro mandato di entrambi a voler utilizzare quello spazio in maniera condivisa) o facciamo questo benedetto atto notarile che si sta configurando come una compravendita, ovvero una suddivisione del mappale attualmente esistente in una parte che rimane comune ed una che diventa di mia proprietà dove costruirò scala e gradino.

 

E' possibile? Ti torna?

 

Grazie mille per il supporto

L'art. 1102 cc consente di modificare una parte comune per ottenerne un uso più intenso a patto che tale modifica non pregiudichi il pari uso agli altri condòmini, non modifichi la destinazione d'uso della parte comune, non pregiudichi il decoro, la stabilità e la sicurezza dell'edificio, non sia vietato da un RdC ... ritengo che tu non vada contro ad alcuna delle condizioni. Un condominio esiste dal momento in cui il costruttore originario vende la prima unità immobiliare di un complesso ad un terzo, ed esistono parti comuni (nel tuo caso la corte).

 

Dal momento che il vostro E' a tutti gli effetti un condominio, non vedo per quale motivo l'addetto del Comune vi voglia OBBLIGARE a fare un trasferimento di proprietà ... chi sarebbe il venditore? Sarei curioso di saperlo. Cosa dice il tuo atto di rogito in merito a quella corte? E' un bene comune a entrambi? Quindi il venditore è il condominio? Ti rendi conto dell'assurdità della questione? Tu devi acquistare un pezzo di parte comune per metterci dei gradini .... non esiste" Lo puoi utilizzare per legge quello spazio (art. 1102 cc) senza essere obbligato a comprarlo ... e in più avresti anche l'autorizzazione del vicino, e cioè l'unico altro condòmino ...

Ho parlato con il notaio stamattina: mi ha parlato (gli è già capitato numerose altre volte) di "assenso notarile a costruire in deroga alle distanze legali o in aderenza rispetto ad una proprietà comunale". Di fatto mi costerà tanto quanto un atto di compravendita (è prevista la trascrizione), senza la compravendita...non ho parole, ma sembra essere l'unica maniera per suggellare definitivamente l'accordo (oltre alla compravendita vera e propria naturalmente, ma che richiederebbe pure un frazionamento). Il paese dei balocchi...degli altri

... proprietà comunale? Ma di che stanno cianciando? Non so se sia peggio il notaio o l’addetto del Comune ... ma non è che sono parenti o compagni di merende?

Scusa, ho riportato male io. Da una richiesta simile di integrazioni del comune, si legge "consenso notarile dei confinanti per la costruzione a confine e per la servitù di veduta".

Nel mio caso non c'è servitù di veduta, ma costruzione a confine si, visto che invado un'area che, anche se in parte, è di sua proprietà.

 

Le alternative sono quindi tre:

1. faccio una pratica di demolizione (di una cosa mai costruita) e una nuova pratica (SCIA) cointestata con il vicino;

2. frazionamento della corte, acquisto e compravendita (la cosa migliore ma la più costosa);

3. consenso notarile di cui sopra.

 

Tra la 1 e la 3 (escludendo al momento la 2), quella che suggella definitivamente le cose è ovviamente la 3.

Spero di essermi spiegato meglio stavolta.

Ti sei spiegato molto bene e continuo a non essere d’accordo. Se la corte è un bene comune tutto quello che si vuole fare non ha senso. Siete entrambi comproprietari della corte, ovvero proprietari di una parte ideale del tutto ... contemporaneamente. La tua non è una costruzione a confine, ma una “modifica della cosa comune per goderne in maniera più intensa” ... tutto qui.

Ma infatti, cointestando le pratiche (sol. "1"), potrei bypassare la richiesta del consenso notarile, ma prova a chiederti: ti renderesti corresponsabile di eventuali abusi edilizi gravanti su opere fatte dal tuo vicino e nemmeno nel tuo interesse?

Poi sono più che d'accordo che il buon senso è tutt'altra cosa, ma se vogliamo guardare la formalità, purtroppo (sopratutto per me!), questo (apparentemente) è quanto.

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