#1 Inviato 15 Giugno, 2015 Buonasera Forum; Sono iscritto da appena 3 minuti e subito a far domande. Sono diventato amministratore del condominio dove abito da poco meno di un mese. Di professione faccio tutt'altro, ma insieme ai condomini abbiamo deciso di sostituire il vecchio amministratore (esterno) perchè troppo caro e perchè forniva un servizio alquanto scadente. Con la collaborazione di altri condomini stiamo cercando di rimettere in piedi una situazione da troppi anni lasciata allo sbando. Detto ciò, sto studiando quanto possibile ed ho in programma di seguire un corso online per cercare di approfondire un po tutto. Finita la presentazione vado a chiedere il vostro parere su di un problema occorso in questi giorni. Il precedente amministratore fece suddividere le spese di manutenzione straordinaria su di una colonna di scarico (gennaio 2015) dal consulente, suddividendo le spese tra coloro che usufruivano di quel lato di colonna (appartamenti lato sinistra). La proprietaria di un appartamento mi fa notare ora (maggio 2015) che la quota a lei spettante non è stata pagata poichè ritiene che la suddivisione della spesa sia errata. Lei è proprietaria di un appartamento che riunisce in un unica proprietà gli appartamenti sinistro e destro. Tale situazione esiste già dal momento dell'edificazione dello stabile (1955). Lei sostiene che nel 2012 (quando ereditò l'appartamento) comunicò all'amministratore che l'appartamento era stato catastalmente separato (ma non di fatto) tra i due eredi. In seguito a tale suddivisione i due proprietari sono comproprietari al 50% di entrambe gli appartamenti. Ora. la signora chiede che le tabelle millesimali vengano aggiornate (e di conseguenza anche la spesa di riparazione della colonna) in funzione della distinzione tra appartamento sinistro e destro (divisione che risulta dal catastale). Andiamo a noi, Ho controllato la sua comunicazione dei dati per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale eseguita nel 2013. Effettivamente la signora dichiara due subparticelle entrambe con la comproprietà del fratello. Dalla sua dichiarazione è impossibile dedurre che gli appartamenti siano separati visto che la signora non allega i catastali. Secondo voi. Alla luce del fatto che per ripartire nuovamente la spesa il consulente vuole le tabelle millesimali aggiornate, i costi necessari all'aggiornamento delle quote millesimali e della nuova ripartizione delle spese per la colonna, non vanno addebitate alla proprietaria per errata comunicazione dei dati dell'anagrafica? Vi ringrazio già da adesso per aver avuto la pazienza di leggere questo poema, e premio questi temerari aggiungendo che tutto questo nasce da una spesa a carico della signora di appena 47 euro. Ancora Grazie
#2 Inviato 16 Giugno, 2015 Poichè è stato diviso un appartamento in due parti non è aumentata la superficie dei due appartamenti rispetto agli altri dell'edificio. Se catastalmente hanno diviso l'appartamento in due sub di cui sono sono comproprietari, senza spendere soldi in modifica tabelle millesimali (a spese dei comproprietari) sarà sufficiente che i due si accordino tra loro e ti comunichino quanti millesimi vogliono attribuirsi ciascuno del totale dei millesimi dell'ex unico appartamento. ( se l'appartamento rappresentava 100 millesimi ora saranno due appartamenti di 50+50 oppure 60+40 oppure 65+35 oppure...) Essendo i due eredi comproprietari dei due appartamenti restano UN CONDOMINO ed ai fini delle convocazioni e delle votazioni i due eredi, tra loro, potranno esprimere sempre UN SOLO VOTO in totale che rappresenterà il totale dei millesimi dei due appartamenti. In pratica non potranno esprimere un voto per ciascun appartamento finchè non ci sono due proprietari diversi dei dei due appartamenti. La situazione attuale equivale ad un proprietario che possiede due appartamenti e quindi conta una sola testa con il totale dei millesimi degli appartamenti.
#3 Inviato 16 Giugno, 2015 Leonardo il tuo discorso è pienamente condivisibile. A questo punto i costi per la nuova ripartizione della spesa li addebito a loro due? È stata la loro errata comunicazione a generare l'errore di ripartizione. Considerando che tutti i condomini del lato sinistro hanno gia pagato la loro quota, con la nuova suddivisione della spesa dovranno pagare la differenza.
#4 Inviato 16 Giugno, 2015 Salve, in realtà non ci sarebbe nemmeno bisogno di effettuare una nuova ripartizione. In assenza di aumento volumetrico dell'immobile i millesimi quelli sono e quelli vanno usati per la ripartizione. Essendovi due comproprietari, la spesa potrà essere imputata totalmente anche ad uno di essi per il vincolo di solidarietà tra comproprietari, quindi si potrà imputare la spesa di tot euro alla signora che si rifarà per la parte in eccedenza sull'altro comproprietario. Cordiali saluti.
#5 Inviato 16 Giugno, 2015 Sicuramente non sono stato chiaro nel spiegare parte del problema. La scala ha due colonne, una destra ed una sinistra. La manutenzione è stata effettuata solo sulla sinistra e non sulla destra. La ripartizione della spesa ha tenuto conto degli interi millesimi dell'appartamento (inteso come unico) mentre la signora chiede che venga nuovamente ripartita in virtu dei millesimi spettanti al solo appartmento sinistro( e quindi con la nuova atteibuzione dei millesimi). Im virtù di questo gli altri condomini della scala lato sinistro ( che hanno tutti pagato) si troverabno a dover pagare la differenza derivante da questa nuova ripartizione. Il mio problema è legato alla legittimità di questi "nuovi" millesimi ed all'attribuzione delle spese per la nuova ripartizione dei costi di manutenzione.
#6 Inviato 16 Giugno, 2015 Se ci sono due subparticelle, sarebbero bastate quelle per consentire all'amministratore gli opportuni accertamenti non essendo obbligatorio allegare al modulo di anagrafe condominiale documentazione comprovante le dichiarazioni ivi riportate. Insomma la presenza di due subparticelle in luogo dell'unico subalterno a mio avviso è sufficiente per fare comprendere che c'è stata una variazione anche ai fini delle tabelle millesimali (rispetto alle quali è sufficiente una divisione paritaria o comunque nella proporzione indicata dagli interessati, in questo caso sulla base di un parere tecnico, a mio avviso, com'è stato giustamente detto).
#7 Inviato 16 Giugno, 2015 ... la signora chiede che venga nuovamente ripartita in virtu dei millesimi spettanti al solo appartmento sinistro( e quindi con la nuova atteibuzione dei millesimi).Im virtù di questo gli altri condomini della scala lato sinistro ( che hanno tutti pagato) si troverabno a dover pagare la differenza derivante da questa nuova ripartizione. Il mio problema è legato alla legittimità di questi "nuovi" millesimi ed all'attribuzione delle spese per la nuova ripartizione dei costi di manutenzione. La signora aveva già comunicato nel 2012 che c'erano due sub. Dal 2013 è diventato obbligatoria la tenuta e la "CURA" del registro anagrafica. Quando tu sei subentrato al vecchio amministratore avevi l'obbligo almeno di aver CURA di chiedere a tutti se ci fossero stati cambiamenti rispetto a quanto in tuo possesso. E' stato un errore in buona fede ma resta il fatto che i due comproprietari sono legittimati a pagare solo per una colonna ed a te, in quanto amministratore interno, si può sorvolare sulla respnsabilità professionale di non avere il registro aggiornato. Il mi pensiero è questo: - Nuova ripartizione da presentare in assemblea - Spese di cancelleria (carta ed inchiostro per stampare i nuovi riparti) a spese del condominio - A te nessun compenso per il nuovo riparto (è anche colpa tua) ma nessun danno devi rimborsare al condominio (carta e inchiostro) per il tuo errore in buona fede. A meno che non fai i riparti con la penna biro ed il quaderno a quadretti, che tu ti avvalga di un software piuttosto che di un foglio di calcolo, ci vorranno pochi minuti per il ricalcolo. Del resto, anche usando penna biro e quaderno a quadretti, anzichè rapportare a 1.000 i millesimi della colonna attuale, rapporterai a mille i millesimi della colonna attuale meno i millesimi esclusi dalla partecipazione alla spesa. Alla fine si tratta pur sempre di un semplice calcolo aritmetico.
#8 Inviato 16 Giugno, 2015 Leonardo grazie per il tuo parere. Ci tengo a precisare che io sono in carica da appena 15giorni e che sto gia provvedendo all'aggiornamento dell'anagrafica. La ripartizione delle spese di riparazione della colonna non è stata fatta da me, bensì dal vecchio amministratore. Non penso di avere nessuna colpa fino ad adesso. Comunque è un informazione utilissima quella di dover deliberare in assemblea il nuovo riparto della spesa. grazie tante per il chiarimento
#9 Inviato 17 Giugno, 2015 Leonardo grazie per il tuo parere.Ci tengo a precisare che io sono in carica da appena 15giorni e che sto gia provvedendo all'aggiornamento dell'anagrafica. La ripartizione delle spese di riparazione della colonna non è stata fatta da me, bensì dal vecchio amministratore. Non penso di avere nessuna colpa fino ad adesso. Comunque è un informazione utilissima quella di dover deliberare in assemblea il nuovo riparto della spesa. grazie tante per il chiarimento Senza dettagli non possono essere date risposte dettagliate. Il riparto delle spese fatto dal vecchio amministratore è stato già consuntivato o si tratta di spesa ancora da approvare in consuntivo? Se è una spesa riguardante un esercizio già consuntivato hai bisogno di passare dall'assemblea, altrimenti non è necessario. Poichè ti è stata fatta comunicazione della divisione dei due appartamenti in due sub senza però comunicarti i millesimi, fatti mettere per iscritto (firmato dai proprietari) come intendono ripartirsi il totale dei millesimi dell'ex unico appartamento tra i due nuovi appartamenti. Se non trovano un accordo dovranno provvedere a farsi fare il calcolo da un tecnico a loro spese esclusive: Art. 69 c.c. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione....
#10 Inviato 17 Giugno, 2015 Molte grazie. Sei stato utilissimo e gentilissimo. La ripartizione dellr spese di gennaio 2015 fanno parte di un consuntivo di gestione gennaio-maggio che dovrà essere approvato in assemblea a luglio. Ora so cosa fare. Ancora grazie
#11 Inviato 17 Giugno, 2015 Fatti dare una visura catastale (puoi farla anche tu gratuitamente on line dal sito dell'Agenzia delle Entrate) con le rendite catastali di ciascun appartamento ed ai comproprietari spiega bene che i millesimi da loro indicati con dichiarazione firmata avranno valore fino a nuovo eventuale ACCATASTAMENTO per cui che valutassero bene come spartirsi i millesimi. Se oggi che si è rotta la colonna montante destra decidono, sui vecchi millesimi dell'unico appartamento, di attribuire 1/3 dei millesimi all'appartamento destro e 2/3 all'appartamento sinistro, quando si romperà la colonna sinistra non potranno riaccordarsi tra loro ed invertire i millesimi dandotene comunicazione per pagare meno. Come diceva un noto politico... "A pensar male si fa peccato, ma spesso ci si azzecca" e come dice un vecchio proverbio... "patti chiari, amicizia lunga" 😂
