#1 Inviato 19 Dicembre, 2017 Stasera nell'assemblea un condomino verrà a comunicare che pur abitando nel palazzo non è erede per non meglio precisato problema testamentario vuole solo pagare le spese ordinarie. Siccome è un assemblea straordinaria per lavori di 300. 000 il signore non vota? E i mm non si conteggiano?
#2 Inviato 19 Dicembre, 2017 Stasera nell'assemblea un condomino verrà a comunicare che pur abitando nel palazzo non è erede per non meglio precisato problema testamentario vuole solo pagare le spese ordinarie. Siccome è un assemblea straordinaria per lavori di 300. 000 il signore non vota? E i mm non si conteggiano? Non so quanto sia la quota di quell'unità immobiliare su 300mila euro ma se non ci sono ancora eredi io innanzitutto ivierei la convocazione intestat ad eredi di... al domicilio del decuius. Se la persona si dichiara erede vota, altrimenti conviene non farlo accomodare nemmeno in assemblea. Meglio sentire un avvocato e se non ci sono ancora eredi ma soltanto chiamati all'eredità, conviene rivolgersi al Tribunale e far nominare un "curatore dell'eredità" che potrà anche locare o vendere l'appartamento per pagare i debiti. Meglio deliberare i lavori dopo che il Tribunale avrà nominato il curatore dell'eredità, che avrà diritto di partecipare e votare in assemblea. A pensar male si fa peccato ma ... la mia sfera di cristallo consiglia di far accertare se è stata fatta la successione ereditaria ed è stata trascritta ai Pubblici Registri Immobiliari. La persona che ci abita potrebbe essere già coerede ma in disaccordo con gli altri coeredi che vogliono sciogliere la comunione vendendo l'appartamento e potrebbe stare a cercare di prendere tempo. Se ci sono già coeredi e la delibera sarà approvata, per via della solidarietà dei comproprietari, l'amministratore potrà procedere alla riscossione forzosa di TUTTA la quota anche nei confronti di uno solo dei coeredi. Sarà poi il coerede a fare azione di rivalsa verso gli altri comproprietari per le quote di comproprietà pagate per conto degli altri. Su una spesa di 300mila euro non sarà qualche centinaio di euro spesi in avvocato a mandare in malora il condominio. P.S. Un chiamato all'eredità diventa erede per accettazione espressa o tacita, prendendo possesso dell'appartamento. Se il chiamato all'eredità non è erede, a che titolo abita nell'appartamento? Qualcche erede gli ha fatto un contratto di comodato o un contratto di locazione?
#3 Inviato 19 Dicembre, 2017 La successione non è stata fatta e in Conservatoria e rimasto il nome della persona deceduta, anche in Catasto. Abbiamo fatto tutto controllare da un visurista. Perché stia li non e chiaro, ma pare che non abbia titolo. Adesso il problema è questo vuole votare, il suo voto è determinante per far passare i lavori. Non vuole pagare perché vuole solo pagare l'ascensione e la luce non essendo proprietario, al più ci viene incontro dandoci qualche 100 euro quando puo per questi lavori. La sua quota è 40.000 euro. Lui li vorrebbe i lavori, tanto li paghiamo noi L'amministratore lo vuole far votare, vuole spalmare i 40.000 su noi restanti 8. Come si blocca una cosa del genere? Il Presidente che deve fare? Grazie
#4 Inviato 19 Dicembre, 2017 La successione non è stata fatta e in Conservatoria e rimasto il nome della persona deceduta, anche in Catasto. Abbiamo fatto tutto controllare da un visurista.Perché stia li non e chiaro, ma pare che non abbia titolo. Adesso il problema è questo vuole votare, il suo voto è determinante per far passare i lavori. Non vuole pagare perché vuole solo pagare l'ascensione e la luce non essendo proprietario, al più ci viene incontro dandoci qualche 100 euro quando puo per questi lavori. La sua quota è 40.000 euro. Lui li vorrebbe i lavori, tanto li paghiamo noi L'amministratore lo vuole far votare, vuole spalmare i 40.000 su noi restanti 8. Come si blocca una cosa del genere? Il Presidente che deve fare? Grazie Fossi io il Presidente, avendo convocato gli eredi, chiederei copia del titolo di erede, altrimenti non solo non lo ammetterei a votare ma non lo farei nemmeno presenziare in assemblea, essendo un perfetto estraneo fino a prova contraria. Poichè avete riscontrato che al momento non ci sono eredi noti, rivolgetevi al Tribunale e, come già accennato, richiedete la nomina di un curatore dell'eredità. Non esiste ne in cielo ne in terra che i restanti 8 si debbano accollare altri 5mila euro a testa. Ancora a pensar male.... Forse l'amministratore lo vuol far votare perchè se si approvano 300mila euro di lavori ci sarà una bella fetta per lui (almeno seimila euro al 2%, salvo...) Chiedete all'amministratore di visionare l'anagrafica condominiale e chiedete in base a quale titolo l'amministratore ha attribuito a questa persona la qualità di condòmino. Avete pensato a cambiare amministratore prima di deliberare i lavori? Se nonostante tutto l'amministratore riuscirà a convincere i condòmini a far votare, votate contro ed impugnate la delibera.
#5 Inviato 19 Dicembre, 2017 Se per sua stessa ammissione non è erede, allora che sia lui ad indicare in base a quale titolo si è presentato in assemblea (chiamato all'eredità non ancora perfezionata? comodatario ? altro ?). La semplice presunzione di questa persona non è sufficiente per farlo accettare dall'assemblea e dal Presidente. Non si pone neppure il problema di cosa debba pagare o non pagare (posizione anche questa per altro molto discutibile...) votare o non votare: prima deve esser reso noto all'assemblea chi siano i chiamati all'eredità el de cujus a prescindere dal probabile disaccordo in essere fra gli stessi. Che questo personaggio abiti la u.i. caduta in successione non è un fatto indicativo e neppure risolutivo, perché fino a prova contraria potrebbe anche esser un occupante abusivo...
#6 Inviato 19 Dicembre, 2017 2.5 Gli eredi del condomino Anche gli eredi del condomino defunto sono tenuti a comunicare all’amministratore i propri dati anagrafici da inserire nel registro di anagrafe condominiale; nel caso di mancata collaborazione degli eredi, l’amministratore potrà inoltrare apposita richiesta scritta secondo la procedura già illustrata più volte. Il subentro degli eredi del condominio nella gestione condominiale, peraltro, pone il problema dell’esistenza o meno di un obbligo dell’amministratore di ricercare gli eredi del condomino defunto. . L’orientamento giurisprudenziale prevalente afferma che l’amministratore, che pure sia a conoscenza del decesso di un condomino ,ma che non abbia utili elementi di riferimento, non è tenuto ad inviare alcun avviso fino a quando gli eredi non gli avranno manifestato la loro qualità , non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca. . Con tale decisione, i giudici escludono che esista un obbligo giuridico di ricercare gli eredi in capo all’amministratore: quest’ultimo, con la notizia del decesso di un condomino, viene soltanto a sapere che si apre una successione, ma non si sa se per essa varranno le norme su quella legittima o su quella testamentaria (Cass. civ. sentenza n. 6926 del 2007). Cass. civ. 24.7.1964, n. 1994. Nella prassi, possono verificarsi le seguenti ipotesi: • Il successore dimostra la sua qualità di nuovo condomino all’amministratore: in tal caso quest’ultimo comunicherà l’avviso al legatario o all’unico erede; • nel caso in cui, i successori a titolo universale siano più d’uno, potrebbe presentarsi all’amministratore sia l’erede a cui la porzione è stata assegnata in sede di divisione giudiziale o contrattuale: in tal caso solo al condividente assegnatario,e non agli altri coeredi, dovrà essere inviato l’avviso di convocazione, poiché assumere la qualità di condomino solo colui il quale è stato assegnato, in virtù della divisione, l’unità abitativa compresa nell’unità immobiliare; • nel caso invece si presentino e manifestino la loro qualità una pluralità di coeredi in tale circostanza sarebbe preferibile inviare l’avviso di convocazione a tutti i comproprietari pro indiviso notificando distinti avvisi;• qualora i comproprietari del piano o della porzione di piano abbiano prima della convocazione nominato un rappresentante permanente , l’amministratore dovrà inviare l’avviso a quest’ultimo.
#7 Inviato 19 Dicembre, 2017 Se per sua stessa ammissione non è erede, allora che sia lui ad indicare in base a quale titolo si è presentato in assemblea (chiamato all'eredità non ancora perfezionata? comodatario ? altro ?)... E volendo aggiungere benzina sul fuoco... Ammesso (e non concesso) che sia condòmino: - per esentare un condòmino dal riparto della spesa serve l'unanimità di 1.000 millesimi - se si trattasse di un condòmino che per qualsiasi motivo non è obbligato a partecipare alla spesa ci troveremmo di fronte ad un condominio parziale e quindi, chi non partecipa alla spesa non ha diritto di voto... P.S. Sono in 9 e dei restanti 8 ben 4 condòmini sono disposti ad accollarsi 5mila euro in più... ogni condominio sarebbe lieto di accoglierli tra i loro condòmini 😉
#8 Inviato 22 Dicembre, 2017 Allora vi aggiorno. Questa persona e venuta a dirci che ha scoperto da poco che non e erede. Paga le spese ordinarie come residente. Non è tenuta alle straordinarie. Così a detta del suo avvocato. Però è disposta tra 13 mesi a darci una piccola cifra mensile firmando un documento. L'amministratore era perfettamente d'accordo. Io chiesto che valore ha questa firma visto che la persona si autodefinisce non erede. Se poi non rispetta il firmato cosa le possiamo fare? Visto la situazione avrei proprio bisogno di sapere: se si arrivasse a votare un nuovo amministratore questa persona vota?
#9 Inviato 22 Dicembre, 2017 ma codesta persona che cosa e' ? condomino,affittuario,comodante etc etc ? p.s. di solito si scopre di essere eredi e non di "non essere eredi " .
#10 Inviato 22 Dicembre, 2017 Questa persona è un perfetto estraneo al Condominio: non ha diritto a nulla e nulla da pretendere od esigere dal Condominio. Sarebbe molto interessante invece interloquire col suo avvocato per comprendere da quest'ultimo sulla base di che cosa egli sostenga che il suo cliente vi debba solo le spese ordinarie. L'amministratore sarebbe la figura più indicata a rapportarsi con questo avvocato, perché l'amministratore sa perfettamente cosa e in quale direzione cercare i documenti utili a regolarizzare la posizione di quella u.i. A sensazione personale questo "condòmino apparente" se non è un occupante abusivo, potrebbe esser un conduttore degli eredi, un usufruttuario o un comodatario. Comunque ad ogni ipotesi corrisponde un adempimento a favore dell'amministratore e a carico dei nuovi lettimi proprietari e se questi ultimi restano nell'inerzia è compito dell'amministratore rintracciarli. L'amministratore era perfettamente d'accordo. Io chiesto che valore ha questa firma visto che la persona si autodefinisce non erede. Se poi non rispetta il firmato cosa le possiamo fare? L'amministratore non può permettersi di assumere una posizione così pericolosa e sibillina per conto dell'intero Condominio; l'amministratore deve indagare e scoprire chi siano i nuovi proprietari della u.i., quindi convoca e riferisce all'assemblea per poi ricevere le istruzioni sul proseguio. A parte il valore nullo del firmato ad opera del "condòmino apparente"... vi dovete render conto che assecondandolo nelle sue richieste andrete automaticamente a falsare tutti i riparti spese perché le tabelle millesimali vigenti saranno disattese. Chiunque potrà impugnare qualsiasi riparto con successo garantito. se si arrivasse a votare un nuovo amministratore questa persona vota? No, no, ed ancora no! Con gli ultimi aggiornamenti riferiti questa persona non solo non vota... ma non accede ai resoconti condominiali, non parla, e non è neppure da convocare in assemblea. Prima di pretender di esser convocato per poi partecipare e votare in una assemblea, lui o il suo avvocato esibiscano il titolo cartaceo che lo legittima ad abitare quella u.i.; ed ancora, visto che è assodato che lui non è erede, ebbene che lui indichi chi sono gli eredi così da costringere questi ultimi ad esibire (a voi o all'amministratore) i titoli cartacei che attestino il possesso della loro nuova proprietà che fa parte del vostro Condominio.
#11 Inviato 22 Dicembre, 2017 Non servono firme ed accordi in separata sede per ripartire le spese di una u.i. finita nelle mani di un estraneo al Condominio: ci sono già le tabelle millesimali. Serve invece conoscere chi è il proprietario (o i comproprietari) della u.i. e se il proprietario della u.i. ha permesso a qualcuno di abitarla, e a quale titolo. Questo fa parte dell'abc di qualunque amministratore... senza pensare e benedire pessime soluzioni arzigogolate, fantasiose e prive di fondamento.
#12 Inviato 23 Dicembre, 2017 Ci sono trecentomila euro di lavori da approvare e tra percentuale sui lavori ed eventuali "regalie" dell'impresa, l'amministratore ha un solo obbiettivo: far approvare i lavori. Se per far approvare i lavori serve il voto favorevole di quell'unità, l'amministratore si inventerà anche ciò che è impossibile solo immaginare. Qualsiasi delibera ottenuta con il voto del "non erede" deve essere impugnata. A questo punto non mi meraviglierei di niente, neanche che si scrive una cosa e poi esce un verbale con scritto dell'altro per cui, se fate l'assemblea, pretendete che il verbale sia scritto in quella sede. Leggetelo e rileggetelo bene, firmatelo voi presenti e fotografatelo con lo smartphone.
#13 Inviato 23 Dicembre, 2017 Grazie grazie infinite a tutti. Vi ringrazio anche a nome dei (pochi) condomini che, insieme a me, si stanno chiedendo dove andremo continuando in questo modo. Ogni vostra parola mi è di straordinario aiuto. Vi aggiornerò.
