E' possibile richiedere la revisione delle tabelle millesimali contrattuali? e come?

[CatPag]

Ho acquistato un appartamento in un supercondominio. Le tabelle per le spese condominiali sono allegate all'atto di acquisto e così è stato dall'inizio della creazione del condominio. Quindi questo vuol dire che le tabelle sono "contrattuali"?

Io ho rilevato una palese "difformità" che mi penalizza parecchio. I millesimi a mio carico sono molto più alti (circa il doppio) delle unità abitative di pari superficie ed esposizione sia ai piani inferiori che superiori. Però mi dicono che se le tabelle sono "contrattuali", non posso classificare questo come un "errore". Infatti le tabelle dichiaratamente non sono state costruite in base a criteri di nessun tipo, ma solo a discrezione del proprietario iniziale, e questo è stato accettato da tutti nell'atto di acquisto.

Mi chiedo però se questo sia conforme ai criteri previsti dal Codice civile, art. 1123? E se i criteri non vengono rispettati, e sapendo che non otterrò mai la maggioranza per avere una modifica delle tabelle in assemblea, come posso fare rivalere i miei diritti? la via giudiziale è l'unica? 

[Leonardo53]

CatPag dice:

fatti le tabelle dichiaratamente non sono state costruite in base a criteri di nessun tipo, ma solo a discrezione del proprietario iniziale, e questo è stato accettato da tutti nell'atto di acquisto.

Solo la tabella di proprietà può essere modificata a maggioranza ma se si tratta di tabelle che indicano un criterio di riparto in deroga ai criteri legali perchè così deciso contrattualmente, per la modifica, purtroppo, è necessaria l'unanimità di 1.000 millesimi e cioè tutti i condòmini, nessuno escluso.

 

[paul_cayard]

CatPag dice:

I millesimi a mio carico sono molto più alti (circa il doppio) delle unità abitative di pari superficie ed esposizione sia ai piani inferiori che superiori.

ti riferisci ai millesimi della tabella di proprietà ?

[CatPag]

paul_cayard dice:

ti riferisci ai millesimi della tabella di proprietà ?

A tutte le tabelle. Quella di proprietà e quelle per le spese per le scale e gli ascensori

 

[paul_cayard]

CatPag dice:

A tutte le tabelle. Quella di proprietà e quelle per le spese per le scale e gli ascensori

 

le tabelle riguardanti le scale e gli ascensori sono derivate dalla tabelle di proprietà generale.

queste due tabelle risentono molto (specie quella ascensori) dell'altezza di piano: cioè i millesimi sono molto più alti per i piani alti e più bassi per i piani bassi.

questo perchè le spese relative si ripartiscono per altezza di piano (tutte o il 50%) essendo spese che concernono l'uso e la manutenzione delle scale e degli ascensori secondo il criterio che i piani più alti "usano" e "consumano" di più rispetto a quelli bassi.

la tabella generale di proprietà è redatta invece secondo altri criteri (proprietà, appunto) e differisce di poco per appartamenti uguali ma su piani diversi: generalmente più si è in alto e più sono i millesimi, migliore è l'esposizione, idem, ...

 

 

[Haoren]

Leonardo53 dice:

Solo la tabella di proprietà può essere modificata a maggioranza ma se si tratta di tabelle che indicano un criterio di riparto in deroga ai criteri legali perchè così deciso contrattualmente, per la modifica, purtroppo, è necessaria l'unanimità di 1.000 millesimi e cioè tutti i condòmini, nessuno escluso.

 

La modifica dei criteri legali di ripartizione spese vale poi solo per chi l'ha sottoscritta o anche per i successivi proprietari che non è detto che conoscano di questo riparto prima o dopo aver comprato casa ?

 

[paul_cayard]

Haoren dice:

La modifica dei criteri legali di ripartizione spese vale poi solo per chi l'ha sottoscritta o anche per i successivi proprietari che non è detto che conoscano di questo riparto prima o dopo aver comprato casa ?

 

se il regolamento cosiddetto "contrattuale" è registrato ai pubblici registri allora è valido per i sottoscrittori ed i loro aventi causa (aquirenti successivi.

idem per le sue modifiche.

se non è registrato vale solo per i firmatari.

 

il fatto vero è che nessuno (o quasi) legge prima o è informato dell'esistenza del regolamento se non per una frase volante scritta nel rogito.

 

[CatPag]

Quindi mi dite che se il regolamento condominiale con le tabelle è allegato all'atto registrato, non c'è possibilità alcuna di fare una modifica se non con l'unanimità dei millesimi?

Leonardo53 dice:

Solo la tabella di proprietà può essere modificata a maggioranza ma se si tratta di tabelle che indicano un criterio di riparto in deroga ai criteri legali perchè così deciso contrattualmente, per la modifica, purtroppo, è necessaria l'unanimità di 1.000 millesimi e cioè tutti i condòmini, nessuno escluso.

 

E se ipoteticamente la ripartizione delle spese fosse tutta su un unico condomino che ingenuamente non si è accorto della cosa in fase di acquisto? è ovvio che a nessun altro condomino convenga modificare le spese, ma è pure ovvio che il riparto delle spese è chiaramente difforme dai criteri di proporzionalità di cui all'art. 1123 del codice civile....

[Leonardo53]

CatPag dice:

Quindi mi dite che se il regolamento condominiale con le tabelle è allegato all'atto registrato, non c'è possibilità alcuna di fare una modifica se non con l'unanimità dei millesimi?

Eh si, purtroppo le tabelle contrattuali possono essere modificate solo all'unanimità.

Ad ogni modo, per quanto riguarda le tabelle di  proprietà, se si tratti di pochi millesimi non è detto che il criterio usato dal geometra non sia legale.

Anche nel mio condominio, a parità di superficie e di colonna di esposizione, il piano intermedio (4° piano) ha più millesimi sia dell'appartamento superiore che di quello inferiore. Guarda tu stessa:

 

1° piano 67,79

 

2° piano 69,92

 

3° piano 72,09

 

4° piano 74,28

 

5° piano 73,50

 

6° piano 72,69

 

7° piano 71,86

 

[Giova-over]

Leonardo53 dice:

Anche nel mio condominio, a parità di superficie e di colonna di esposizione, il piano intermedio (4° piano) ha più millesimi sia dell'appartamento superiore che di quello inferiore. Guarda tu stessa:

 

ma in questo caso sono differenze marginali, mentre nel caso di @CatPag si tratterebbe

di differenze del 100%.  Se non c'è una giustificazione rientriamo nelle clausole vessatorie 

o, (impropriamente), nel patto leonino....e quindi rivedibile giudizialmente.

[Leonardo53]

Giova-over dice:

ma in questo caso sono differenze marginali, mentre nel caso di @CatPag si tratterebbe

di differenze del 100%.  Se non c'è una giustificazione rientriamo nelle clausole vessatorie 

o, (impropriamente), nel patto leonino....e quindi rivedibile giudizialmente.

Se CatPAg riuscisse a postere le tabelle oscurando eventuali nomi, sarei curioso di vedere i numeri sulla stessa colonna ed a parità di superficie.