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reny

Contratto di natura transitoria - ok?

Buongiorno,

sono un locatore e ho sempre affittato con contratti 4+4 e neglki ultimi anni con cedolare secca.

Ora mi si presenta il caso di un inquilino che vorrebbe locare per 1 solo anno in quanto sta cercando casa ed intende comprarne una poi qualche lavoretto e poi si trasferisce nella sua nuova casa e lascerà l'alloggio. Quindi vorrebbe un contratto per un solo anno.

Cerco su internet e vengo a conoscenza del contratto transitorio (da qualche parte vedrò di recuperarne un fac-simile) ma abbaimo alcuni dubbi:

imposte di registro sempre al 2%. cedolare secca si. No bolli. ok?

occorre motivare la transitorietà? e come?

occorre per forza prevedere la disdetta con raccomandata con 3 mesi di anticipo? ma se lo so già adesso che a fine febbraio 2017 lascerà l'alloggio!

 

Grazie mille a tutti.

1 marzo fai il contratto, poniamo. Per un anno..cioè fino al 28 febbraio 2017.

Tu dici...a che serve prevedere la disdetta (che leggo piu' come recesso)? ecco e se il tuo conduttore se ne va il 1 maggio?

il contratto scade tra un anno...ma la previsione di un termine per il recesso anticipato serve nel caso che lui voglia andarsene prima.

In se la disdetta di fine locazione non serve, il contratto non si rinnova tacitamente (salvo diverse previsioni inserite nel contratto). Io scriverei infatti in contratto " Il contratto è stipulato per la durata di ………………mesi, dal …………. al ………………., allorché cesserà senza bisogno di alcuna disdetta"

ma inserirei un preavviso per il caso di recesso anticipato

 

La transitorietà va documentata e allegata (per esempio contratto di lavoro in quella città per anni 1, o compromessa per casa nuova)

Ah ecco! adesso ho capito il concetto di disdetta (recesso).... leggi se se ne va prima. Ok, chiaro.

Il problema allora è limitato alla giustificazione della transitorietà! Hanno entrambi un lavoro a tempo indeterminato (se ho ben capito) e stanno cercando casa con l'intento di comprarne una, o meglio di vendere quella che hanno ora, a più di 100 Km di distanza, e comprarne un'altra. Nel frattempo, per non viaggiare ogni giorno 100+100 Km affittano da me. E' un problema! ma dove sta la "ratio" di dover giustificare la transitorietà? e chi può contestarla?

 

Ancora grazie.

la ratio è che i contratti regolari sono 4+4

la legge consente che in certi casi, per necessità comprovate, si possano fare contratti diversi, agevolati se vogliamo. E infatti non è previsto il rinnovo

La pena per non rispettare i crismi del contratto transitorio è che questo si tramuta in contratto regolare

 

Chi puo' contestare i motivi? le parti... metti che oggi al tuo inquilino vada bene un transitorio.. ok..non allega manco i motivi, tanto a te va bene così.

Tra un anno, lui non ha trovato nuova casa e vede il contratto agli sgoccioli..allora ti dice.. no non me ne vado, questo mica era transitorio, non ha i requisiti per esserlo, manca la motivazione. Ergo è un 4+4.

E tu in causa perderesti.

Per cui se fai un contratto transitorio, a tutela di entrambi, siate precisi nella stipula.

Io farei anche un 4+4 poi se se ne va prima si fa una rescissione anticipata del contratto (€ 67 se ben ricordo) ma l'inquilino si è spaventato di impegnarsi per così tanto tempo, per cui l'ideale è il transitorio.

Quindi l'AdE non entra nel merito? Ma allora perchè al contratto occorre allegare la motivazione della transitorietà? Se va bene alle parti dovrebbe andar bene per tutti. Certo che col transitorio se non se ne va bisogna fare un altro contratto, transitorio o 4+4. In teoria il transitorio non sarebbe ammesso (mi pare di capire) però anche qui, se all'inquilino serve l'alloggio per altri 6 mesi cosa si fa?

Partiamo sempre dal presupposto che vi sia il massimo accordo fra locatore e locatario, il timore è l'Agenzia delle Entrate! che possa metterci il becco e contestare qualcosa.

Sono un locatore e ho sempre affittato con contratti 4+4 e neglki ultimi anni con cedolare secca.

Ora mi si presenta il caso di un inquilino che vorrebbe locare per 1 solo anno in quanto sta cercando casa ed intende comprarne una poi qualche lavoretto e poi si trasferisce nella sua nuova casa e lascerà l'alloggio. Quindi vorrebbe un contratto per un solo anno.

Cerco su internet e vengo a conoscenza del contratto transitorio (da qualche parte vedrò di recuperarne un fac-simile) ma abbaimo alcuni dubbi:

imposte di registro sempre al 2%. cedolare secca si. No bolli. ok?

occorre motivare la transitorietà? e come?

occorre per forza prevedere la disdetta con raccomandata con 3 mesi di anticipo? ma se lo so già adesso che a fine febbraio 2017 lascerà l'alloggio!

 

Nel tuo caso quale sarebbe l’esigenza momentanea che giustifica una locazione transitoria? L’esigenza temporanea del conduttore, da specificare in questo tipo di contratti (devono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti-tipo stabiliti negli accordi locali e depositati presso ciascun comune, che riprendono l’allegato C del decreto ministeriale 30/12/2002, e le motivazioni ammesse sono contenute negli stessi accordi locali), richiede una esigenza specifica collegata ad un evento certo (non probabile) oggettivamente predeterminabile con una data certa di fine già nota e prefissata.

 

Ne consegue che una esigenza transitoria senza una data certa di inizio e di fine (articolo 1 del contratto-tipo) al momento della stipula, ad esempio un contratto di lavoro a tempo indeterminato ovvero la mera menzione in atto che si è alla ricerca di un immobile in acquisto (cercare una casa non significa averla già trovata), non è ammissibile perché il conduttore non può fornire documentazione probante che certifichi una data di fine della motivazione transitoria (la ricerca dell’immobile potrebbe durare anni), mentre è ammissibile, invece, un contratto di lavoro a tempo determinato dal tal giorno fino al tal giorno del tal mese (allegando copia del contratto di lavoro a termine) ovvero un contratto preliminare immobiliare di vendita con fissazione del termine finale per la stipula del definitivo (allegando copia del preliminare).

 

Non è mio compito esprimere giudizi, non posso, però, evitare di notare come - sulla base di quanto esposto (“stanno cercando casa con l'intento di comprarne una, o meglio di vendere quella che hanno ora, a più di 100 Km di distanza, e comprarne un'altra”; "hanno entambi un lavoro a tempo indeterminato") – l’insussistenza dei presupposti che possono giustificare il ricorso a questa tipologia contrattuale (utilizzata spesso in maniera del tutto impropria), appaia, nella fattispecie, alquanto evidente.

 

In difetto dell’enunciazione espressa in atto delle ragioni di transitorietà del rapporto, da provarsi (con finalità probatoria per evitare ogni intento fraudatorio atto ad eludere la durata ordinaria) al momento della stipula del contratto con documenti da allegare al contratto, il contratto rimane assoggettato alla disciplina dell’articolo 2, primo comma della legge 431/98, durata quadriennale rinnovabile, salvo motivato diniego. In un contratto transitorio ordinario, stipulato per non meglio precisati “motivi di studio”, il Tribunale di Roma, il 2 giugno 2006, ha ritenuto che “attesa la difformità della pattuizione ad uso transitorio dalla previsione della legge n.431 del 1998, il contratto deve ritenersi assoggettato alla disciplina ordinaria dettata dall’articolo 2, primo comma, della stessa legge”.

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