#1 Inviato 20 Novembre, 2018 Vivo in uno dei condomini che compongono un supercondominio. Ogni condominio ha nominato, ai sensi dell’art.67 delle d.a.c.c., il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore. Per quanto riguarda la revoca dell’amministratore sembra assodato (fra l’altro Tribunale di Milano sentenza 30/08/2016, n9844) che detto adempimento sia di competenza di tutti i condomini e non dei rappresentanti. La domanda è: quando l’amministratore alla scadenza annuale chiederà la conferma del suo mandato o la nomina del nuovo, a quale assemblea dovrà rivolgersi a quella di tutti i condomini o a quella dei rappresentanti?. Nel primo caso, qualora non si volesse confermare il mandato, non ci sarebbero problemi : l’assemblea non confermerà il mandato e di fatto l’amministratore verrebbe ad essere revocato. Saranno poi i rappresentanti a nominare il nuovo. Nel secondo caso invece, qualora fossero i soli rappresentanti ad esprimere il diniego, anche qui l’amministratore verrebbe ad essere automaticamente revocato. Ma i rappresentanti non possono revocare (come dalla sopracita sentenza) ma soltanto nominare. Può darsi che qualcosa mi sfugga ma in rete non sono riuscito a trovare nulla in materia. Quale è il vostro pensiero? Resto in attesa, grazie
#2 Inviato 21 Novembre, 2018 Questione interessante meritevole di un’attenta riflessione. La nuova riforma del condominio negli edifici ha introdotto per la prima volta la figura del “rappresentante” ed è troppo presto per intravedere un indirizzo giurisprudenziale preciso. Tuttavia sono dell’opinione che sebbene la norma sia carente, l’istituto del “rappresentante” sia stato pensato per permettere ai supercondomini di grandi dimensioni quantomeno di rendere gestibili le assemblee (ordinarie) ma senza per questo togliere il diritto di decidere ai singoli condòmini. Essendo quindi i rappresentanti i portavoce delle istanze dei condòmini (sebbene rispondano del mandato soltanto verso i propri rappresentati) sono dell’opinione che nomina e conferma (attribuzioni specifiche dei rappresentanti) siano del tutto lecite ed entrambe ammissibili.
#3 Inviato 21 Novembre, 2018 Intanto grazie per la risposta. Purtroppo devo replicare nell’intento di capire qualcosa in più. Nella sua risposta lei afferma che il legislatore non ha voluto togliere ai singoli condòmini il diritto di decidere. Ora, stabilito che è tutta la compagine supercondominale a decidere la revoca dell’amministratore, questo diritto, di fatto, gli viene tolto. Infatti se, come lei afferma, sia la nomina che la conferma siano ad appannaggio dei rappresentanti, è gioco forza che il diritto di revoca in capo a tutti i condomini , in caso di mancata conferma, verrebbe soppresso . Il rappresentante si troverebbe ad esercitare entrambe le cose “revoca e nomina”. Non ci viene in aiuto nemmeno il quinto comma dell’art.67 che da una parte stabilisce che il rappresentante risponde con le regole del mandato e nello stesso tempo che ogni limite e condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il che mi sembra del tutto giusto e logico ma soltanto se il rappresentante opera nel campo della gestione ordinaria delle cose comuni e nella sola nomina dell’amministratore. Un’altra riflessione: mi sembra, se non erro, che se alla fine dell’esercizio finanziario non interviene la richiesta di revoca (che soltanto tutti i condomini sono chiamati a deliberare), l’amministratore è automaticamente confermato e che lo stesso non sia obbligato dalla normativa vigente a chiedere la conferma; quindi il rappresentante, qualora fosse lui a decidere sulla conferma, dovrebbe soltanto accettarla. Concordo con lei sulla impossibilità di ricorrere a pronunce giurisprudenziali comunque spero che qualcuno, oltre noi, si sia posto il problema. Un saluto
#4 Inviato 21 Novembre, 2018 Il problema l'abbiamo vissuto anche noi nel nostro condominio quando è intervenuta la sentenza n. 9844 del Tribunale di Milano sopracitato. Sottoposta la stessa alla valutazione dell'Avvocato condominiale egli ci confermava che l'assemblea plenaria era titolata alla revoca dell'Amministratore soltanto se chiesto durante l'esercizio in corso in quanto potevano esserci dei momenti di fibrillazione della vita condominiale e non a fine mandato che rimaneva di competenza dei Rappresentanti. Ci è sembrato pertinente anche l'articolo scritto dall'Avv. Giuseppe Donato Nuzzo in data 27/10/2016 in condominioweb che scrive - : la Corte di Cassazione ha più volte ribadito che la nomina di un nuovo amministratore del condominio non richiede neppure la previa formale revoca dell'amministratore in carica ; essa comporta automaticamente ex art. 1724 c.c. la revoca di quello precedente ( Cass. civ. 18/4/2014 n. 9082. A fine mandato i nostri Rappresentanti hanno revocato l'Amministratore in carica e contemporaneamente nominato quello nuovo. Nessuno ha impugnato la delibera neppure l'Amministratore dimissionato.
#5 Inviato 22 Novembre, 2018 Perfetto, mi è tutto più chiaro. Un ringraziamento a "Bilbetto" e "Ciz". Saluti
#6 Inviato 5 Dicembre, 2019 ciz dice: Il problema l'abbiamo vissuto anche noi nel nostro condominio quando è intervenuta la sentenza n. 9844 del Tribunale di Milano sopracitato. Sottoposta la stessa alla valutazione dell'Avvocato condominiale egli ci confermava che l'assemblea plenaria era titolata alla revoca dell'Amministratore soltanto se chiesto durante l'esercizio in corso in quanto potevano esserci dei momenti di fibrillazione della vita condominiale e non a fine mandato che rimaneva di competenza dei Rappresentanti. Ci è sembrato pertinente anche l'articolo scritto dall'Avv. Giuseppe Donato Nuzzo in data 27/10/2016 in condominioweb che scrive - : la Corte di Cassazione ha più volte ribadito che la nomina di un nuovo amministratore del condominio non richiede neppure la previa formale revoca dell'amministratore in carica ; essa comporta automaticamente ex art. 1724 c.c. la revoca di quello precedente ( Cass. civ. 18/4/2014 n. 9082. A fine mandato i nostri Rappresentanti hanno revocato l'Amministratore in carica e contemporaneamente nominato quello nuovo. Nessuno ha impugnato la delibera neppure l'Amministratore dimissionato. Ma può l'amministratore in carica indire l'assemblea ordinaria omettendo la voce "conferma o nomina" amministratore? Togliendo la possibilità ai rappresentanti di nominare un nuovo amministratore? L'omissione può invalidare l'assemblea ordinaria? Può il presidente inserire tale voce? La convocazione inviata "per notizia" a tutti i condomini può essere corretta ed inviata ai soli rappresentanti? Grazie
#7 Inviato 6 Dicembre, 2019 mazzol dice: Ma può l'amministratore in carica indire l'assemblea ordinaria omettendo la voce "conferma o nomina" amministratore? Togliendo la possibilità ai rappresentanti di nominare un nuovo amministratore? SI, l'amministratore può, ciò non toglie la possibilità ai rappresentanti di richiedere un'assemblea con all'ordine del giorno "nomina amministratore", dandosi loro stessi questa possibilità mazzol dice: L'omissione può invalidare l'assemblea ordinaria? NO mazzol dice: Può il presidente inserire tale voce? NO, anche se il Presidente inserisse tale voce la delibera sarebbe invalida salvo che all'asemblea del supercondominio partecipino tutti i rappresentanti e sia nominato un nuovo amministratore all'unanimità di 1.000 millesimi dei rappresentanti mazzol dice: La convocazione inviata "per notizia" a tutti i condomini può essere corretta ed inviata ai soli rappresentanti? Questa non l'ho capita
#8 Inviato 6 Dicembre, 2019 Leonardo53 dice: Questa non l'ho capita Il precedente amministratore inseriva il testo della convocazione nel sito e convocava i soli rappresentanti all'assemblea ordinaria. Da ciò deduco che si possa inviare la convocazione corretta ai soli convocati e non ai 200 cui la convocazione viene inviata per conoscenza visto che non sono invitati. A conferma in altro condominio non ricevo la notizia della convocazione dei rappresentanti dall'amministratore ma dal rappresentante che mi comunica le Sue osservazioni in merito e come ritiene di votare. Se all'assemblea ordinaria con ordine del giorno non condiviso i dissenzienti non si presentano ma invitano ad indirne altra con la conferma/nomina che succede? i pochi compiti del rappresentante sono essenzialmente due ... uno dei quali è semplicemente la "conferma / nomina " ...... durante l'assemblea ordinaria. La revoca non compete ai rappresentanti. Trovo in internet: " se il numero dei partecipanti è superiore a 60 (e le materie sono relative all'ordinaria amministrazione o alla nomina dell'amministratore) il singolo edifico deve nominare un rappresentante comune, solo al rappresentante dell'edificio va consegnata la convocazione e solo costui può partecipare in assemblea continua su: https://www.fanpage.it/diritto/assemblea-supercondominio-dopo-riforma-convocazione-rappresentanza/ http://www.fanpage.it/ " Ricordo di aver letto che si può omettere la votazione "se non richiesta esplicitamente" solo a conclusione dell'anno della prima nomina poi và inserita sempre. Ora è questa conferma che non trovo. Modificato 6 Dicembre, 2019 da mazzol
#9 Inviato 6 Dicembre, 2019 mazzol dice: Da ciò deduco che si possa inviare la convocazione corretta ai soli convocati e non ai 200 cui la convocazione viene inviata per conoscenza visto che non sono invitati. Hai dedotto bene. Per l'assemblea ordinaria del supercondominio la convocazione formale va inviata solo ai rappresentanti. La comunicazione "per conoscenza" inserita nel sito è pura cortesia. mazzol dice: Se all'assemblea ordinaria con ordine del giorno non condiviso i dissenzienti non si presentano ma invitano ad indirne altra con la conferma/nomina che succede? Non succede niente perchè la convocazione va richiesta secondo il dettato dell'art. 66 (almeno due rappresentanti che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi del supercondominio. mazzol dice: La revoca non compete ai rappresentanti Poichè in un normale condominio, come disposto dall'art. 1129 c.c. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore desumo che per la revoca debbano votare gli stessi che dovranno votare per la nuova nomina e cioè i rappresentanti di condominio. Del resto, se fosse l'assemblea a revocare l'amministratore, che senso avrebbe se i rappresentanti di conndominio non ne nominassero uno nuovo o rinominassero lo stesso amministratore revocato dall'assemblea? In ogni caso, o perchè rinominato o perchè revocato dall'assemblea senza che i rappresentanti nominano un nuovo amministratore, il vecchio resterebbe n carica o perchè rinominato o in "prorogatio imperiii"
#10 Inviato 6 Dicembre, 2019 Leonardo53 dice: Hai dedotto bene. Per l'assemblea ordinaria del supercondominio la convocazione formale va inviata solo ai rappresentanti. La comunicazione "per conoscenza" inserita nel sito è pura cortesia. Non succede niente perchè la convocazione va richiesta secondo il dettato dell'art. 66 (almeno due rappresentanti che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi del supercondominio. Poichè in un normale condominio, come disposto dall'art. 1129 c.c. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore desumo che per la revoca debbano votare gli stessi che dovranno votare per la nuova nomina e cioè i rappresentanti di condominio. Del resto, se fosse l'assemblea a revocare l'amministratore, che senso avrebbe se i rappresentanti di conndominio non ne nominassero uno nuovo o rinominassero lo stesso amministratore revocato dall'assemblea? In ogni caso, o perchè rinominato o perchè revocato dall'assemblea senza che i rappresentanti nominano un nuovo amministratore, il vecchio resterebbe n carica o perchè rinominato o in "prorogatio imperiii" sono d'accordo con Leonardo53 - anche alla luce del mio post #4 - .
#11 Inviato 6 Dicembre, 2019 ciz dice: sono d'accordo con Leonardo53 - anche alla luce del mio post #4 - . Attenzione ... la prassi è una cosa la legge è altra cosa. la prassi consolidata diventa legge anche in contrasto col la legge solo in assenza di contestazioni. Vengo all'incarico di un qualsiasi amministratore ... ha la durata di un anno. Questo articolo illustra chiaramente la differenza tra prassi .... e legge, dietro allego i punti che ritengo più importanti: http://www.dirittoegiustizia.it/allegati_sp/10/0000066729/Riforma_condominio_il_rinnovo_dell_incarico_all_amministratore.html E’ prassi, ormai in via di consolidamento, quella secondo la quale, per il rinnovo della carica dell’amministratore, non occorre alcuna delibera, dovendosi limitare l’assemblea a prendere atto della volontà dell’amministratore di voler rimanere in carica. Dopo la prima nomina, l’amministratore si limita soltanto a comunicare le condizioni economiche per conservare la continuità del mandato. Quindi, l’amministratore che non intende dimettersi e che l’assemblea non vuole revocare, ai sensi dell’articolo 1129, comma 11 c.c., per la permanenza in carica, deve indicare nell’ordine del giorno «rinnovo dell’incarico». In assemblea, l’amministratore darà atto che, ai sensi del comma qui in commento, vuole la continuità del mandato. Contrasto normativo. La norma in esame è in netto contrasto con il comma 2 del medesimo art. 1129 c.c., che, nella prima alinea, afferma: «contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico…». Questo inizio della frase sta, inequivocabilmente, a significare che il rinnovo non è automatico, perché la norma disciplina, in un unico contesto, sia la nomina che il rinnovo. Questa circostanza induce a ritenere che, se è vero che per la nomina occorre una delibera, altrettanto deve avvenire per il rinnovo. Ancora più esplicito l’art. 1135 c.c., che, nel disciplinare le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, al comma 1 e conseguente numero 1, dispone: «Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione…». Sulla indiscutibile premessa che il rinnovo è nient’altro che una conferma, l’art. 1135 c.c. prevede necessariamente e indispensabilmente una delibera. Ecco ... rivolgendomi a condominio.web tendo a cercare la norma di legge e come rispettare tale legge, la prassi troppo spesso eccessivamente favorevole agli amministratori là si trova chiedendo alle varie associazioni di amministratori. in queste pagine scrivono generalmente gli amministrati non gli amministratori e chiedono ai tanti amministratori presenti (che spesso rispondono) una considerazione che non trovano. Magari dallo scambio di opinioni alcune prassi "scorrette" possono mutare.
