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ANDREAMONTE

Causa Condominiale Vittoriosa contro terzi

Buongiorno a tutti, sottopongo il presente quesito:

Nelle more di una causa condominiale contro il costruttore avviata nel 2013 a cui ho aderito (di più, ne sono stato tra i promotori) e di cui ho sopportato pro quota tutte le spese legali e peritali, ho venduto nel 2015 l'appartamento specificando nell'atto che mi sarei fatto carico degli oneri futuri legati alla causa pendente come poi effettivamente è stato. Quest'anno la causa si è conclusa con un atto transattivo e il Condominio ha ottenuto dal costruttore un risarcimento (già liquidato) per i vizi costruttivi dell'immobile. L'amministratore a mia richiesta di liquidarmi la mia quota in base ai mllesimi che avevo, si rifiuta di farlo in quanto non sono più un condomino nonostante io abbia pagato tutti gli oneri dovuti per la causa, inoltre si giustifica anche sul fatto che ha vincolato l'intera somma a un fondo lavori straordinari senza convocarmi e informarmi. Dunque ho promosso la causa, ne ho sopportato tutti i costi e una volta vinta ne beneficiano tutti, compreso l'acquirente del mio appartamento, tranne me. Come procedere? Grazie a tutti per la risposta.

Buongiorno a tutti, sottopongo il presente quesito:

Nelle more di una causa condominiale contro il costruttore avviata nel 2013 a cui ho aderito (di più, ne sono stato tra i promotori) e di cui ho sopportato pro quota tutte le spese legali e peritali, ho venduto nel 2015 l'appartamento specificando nell'atto che mi sarei fatto carico degli oneri futuri legati alla causa pendente come poi effettivamente è stato. Quest'anno la causa si è conclusa con un atto transattivo e il Condominio ha ottenuto dal costruttore un risarcimento (già liquidato) per i vizi costruttivi dell'immobile. L'amministratore a mia richiesta di liquidarmi la mia quota in base ai mllesimi che avevo, si rifiuta di farlo in quanto non sono più un condomino nonostante io abbia pagato tutti gli oneri dovuti per la causa, inoltre si giustifica anche sul fatto che ha vincolato l'intera somma a un fondo lavori straordinari senza convocarmi e informarmi. Dunque ho promosso la causa, ne ho sopportato tutti i costi e una volta vinta ne beneficiano tutti, compreso l'acquirente del mio appartamento, tranne me. Come procedere? Grazie a tutti per la risposta.

"L'amministratore a mia richiesta di liquidarmi la mia quota in base ai mllesimi che avevo, si rifiuta di farlo in quanto non sono più un condomino nonostante io abbia pagato tutti gli oneri dovuti per la causa". L'amministratore ha ragione. L'atto transattivo, per quanto ho capito, è un atto tra te ed il nuovo proprietario. Quindi esclude il condominio. Quindi, te la dovresti vedere col nuovo proprietario.

 

"Inoltre si giustifica anche sul fatto che ha vincolato l'intera somma a un fondo lavori straordinari senza convocarmi e informarmi." Questo vincolo a fondo lavori straordinari, risulta da una delibera assembleare o... è da considerarsi una delibera d'imperio dell'Amministratore ???

Comunque, come per legge chi subentra ad un precedente proprietario è resposabile dei debiti pregressi per l'anno in corso e per quello precedente, per la stessa ragione (per motivi opposti) tu dovresti rimanere creditore per i crediti dell'anno in corso e per quello precedente. Forse, il neo proprietario "ci ha provato" e non ti ha detto nulla. Se l'istituzione del "fondo lavori straordinari" è stata approvata da assemblea condominiale, e se il proprietario attuale ha partecipato ed ha votato a favore ha sbagliato a farlo. Ipotizzando che la sua presenza e i suoi millesimi siano stati determinanti per l'approvazione del fondo... come minimo s'è comportato male nei tuoi confronti... Facci sapere.

E' impossibile consigliarLa opportunamente senza alcun concreto riscontro documentale. Mi pare ci siano gli estremi per l'indebito arricchimento ma il mio consiglio e' quello di rivolgersi ad un legale di Sua fiducia.

La ringrazio Sig. Balducci per la risposta, in merito a quanto ho scritto mi spiego meglio: l'atto transattivo non è tra me e l'acquirente ma tra il Condominio e il Costruttore ovvero il Costruttore a fronte di una somma richiesta di circa 90.000 euro dal Condominio ha proposto di chiudere la causa offrendo subito 30.000 euro e il Condominio pur di non tirarla per le lunghe ha accettato con delibera assembleare di quest'anno a cui tra l'altro non sono stato convocato. Tra me e il nuovo proprietario vige l'accordo, come da rogito, che la causa restava in capo a me con tutti gli oneri connessi (a cui ho fatto fronte). La destinazione a fondo speciale è stata deliberata in un'altra assemblea sempre di quest'anno e della quale anche in questo caso non sono stato informato da alcuno. Comunque, a prescindere dall'equivoco nel primo punto della Sua risposta, mi consola di trovare riscontro alla mia tesi.

In merito al riscontro documentale, non capisco cosa si intenda a meno che non debba postare le delibere, l'atto notarile e il ricorso per ATP/CTP depositato a suo tempo dall'avvocato incaricato dal Condominio. E' pacifico che postando il mio intervento fosse sottinteso che io sia in possesso degli elementi probatori a supporto della mia esposizione dei fatti ovvero: delibera assembleare di conferimento incarico per avviare il contenzioso (nel verbale risulto presente e favorevole), copia di tutti i pagamenti da me effettuati per coprire pro quota le spese legali, peritali e della CTU, atto notarile di vendita dell'immobile con la specifica che gli oneri delle causa restano a mio carico, atto transattivo tra Condominio e Costruttore, Copia del bonifico effettuato dal Costruttore al Condominio, e risposte varie dell'amministratore che confermano la destinazione a fondo della somma deliberata da Assemblea di cui non ero informato. Grazie comunque per la risposta che sostanzialmente conferma quanto io penso.

l'atto transattivo non è tra me e l'acquirente ma tra il Condominio e il Costruttore

OK. Mi scuso per aver scritto "atto transattivo tra te ed il nuovo proprietario. Quello tra te ed il nuovo proprietario è... un accordo.

Ma veniamo a noi (o a te): visto che, come da te specificato l'atto transattivo è tra il costruttore ed il condominio, ed essendo tu, nel frattempo, uscito dalla compagine assembleare è giusto che l'amministratore non ti voglia riconoscere il credito e che non ti abbia convocato.

Ha ovviamente validità l'accordo (per altro sottoscritto sul rogito notarile, quindi atto pubblico) tra te ed il nuovo proprietario.

Il "problema", come ti ridadisco è che il nuovo proprietario ha agito se non in malafede, comunque con leggerezza. Stante l'accordo sottoscritto nel rogito, come minimo ti doveva avvertire dell'assemblea (e magari farti partecipare e deliberare con sua delega) che ha deliberato la costituzione del fondo lavori futuri.

Se vuoi andare avanti per recuperare i tuoi soldi... dovresti interpellare un legale di tua fiducia e... constatare se si possa fare causa al nuovo proprietario (o almeno farti ridare da lui la parte che ti spetterebbe).

La ringrazio e approfitto della Sua pazienza per porle la seguente domanda: quanto afferma all'inizio vale anche nel caso la transazione sia la diretta conseguenza dell'azione legale tra le parti? Ovvero il primo passo della lite tra Condominio e Costruttore è iniziato con il deposito dell'atto per una CTP da parte del Condominio. La CTP è un procedimento finalizzato ad una composizione della lite senza arrivare ai lunghi tempi di una vera e propria causa civile: al termine di tutte le operazioni peritali di parte e della CTU il giudice invita le parti ad una conciliazione e ciò è quanto è avvenuto, forse mi sono espresso male denominando tale momento con il termine di atto transattivo, il quale non è altro che l'atto di conciliazione redatto al termine di tutta la fase della CTP.

In merito al riscontro documentale, non capisco cosa si intenda a meno che non debba postare le delibere, l'atto notarile e il ricorso per ATP/CTP depositato a suo tempo dall'avvocato incaricato dal Condominio. E' pacifico che postando il mio intervento fosse sottinteso che io sia in possesso degli elementi probatori a supporto della mia esposizione dei fatti ovvero: delibera assembleare di conferimento incarico per avviare il contenzioso (nel verbale risulto presente e favorevole), copia di tutti i pagamenti da me effettuati per coprire pro quota le spese legali, peritali e della CTU, atto notarile di vendita dell'immobile con la specifica che gli oneri delle causa restano a mio carico, atto transattivo tra Condominio e Costruttore, Copia del bonifico effettuato dal Costruttore al Condominio, e risposte varie dell'amministratore che confermano la destinazione a fondo della somma deliberata da Assemblea di cui non ero informato. Grazie comunque per la risposta che sostanzialmente conferma quanto io penso.

Allora quello che ha fatto il condominio non sono più fatti tuoi. Hai venduto ? Hai voluto penalizzarti nell'atto di compravendita addebitandoti costi non dovuti? Scelte tue.

 

Per come la vedo io tu non dovresti sapere manco delle delibere e dell'accordo. Non ti è dovuto nulla dal condominio.Puoi chiedere, al massimo, all'acquirente ma non saprei manco su che basi

Gentile EsseCi, premesso che non sono proprio digiuno di nozioni giuridiche in quanto libero professionista in un campo molto attiguo al suo, dunque una persona sostiene i costi di un contenzioso civile e in caso di vittoria ne beneficia un altro? I contenziosi giudiziali sono personali e non si trasmettono ad altri soggetti. Lei obietterà che in questo caso l'attore è il Condominio e non io ma il Condominio non ha personalità giuridica e l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa degli interessi, esclusivi e comuni, inerenti all’edificio condominiale come ha anche stabilito la Suprema Corte con sentenza, 16 dicembre 2015, n. 25288. Il mio unico dubbio, come Lei correttamente cita alla fine della Sua risposta, è se andare in lite con il condominio o con il nuovo proprietario o entrambi in solido, ovvero se applicare per analogia l'art. 1132 sui condomini dissenzienti le liti condominiali considerando il nuovo proprietario analogamente al dissenziente che non partecipa alle spese ma che in caso di vittoria, beneficiandone, deve versare le quote non versate a suo tempo e, in questo caso, visto che lui non le ha versate ma io si al posto suo, restituirle a me e non ovviamente al condominio.

Veramente al condominio visto che il denaro e' confluito in un fondo vincolato cui l'utente non ha accesso ed imputabile, pro quota, a tutti i condomini.

Non essendo piu' possibile distinguere un'unica controparte visto che il denaro dell'utente e' stato confuso con quello degli altri condomini vedrei gli estremi per un 2041 cc ma

- serve un avvocato

- che possa visionare la documentazione cartacea.

 

La ctp cui si fa riferimento e' il 696bis cpc.

Veramente al condominio visto che il denaro e' confluito in un fondo vincolato cui l'utente non ha accesso ed imputabile, pro quota, a tutti i condomini.

Non essendo piu' possibile distinguere un'unica controparte visto che il denaro dell'utente e' stato confuso con quello degli altri condomini vedrei gli estremi per un 2041 cc ma

- serve un avvocato

- che possa visionare la documentazione cartacea.

 

La ctp cui si fa riferimento e' il 696bis cpc.

Grazie della gentile risposta.

Bah e quale sarebbe l'arricchimento? ma state dicendo cose che non stanno ne in cielo ne in terra. ANDREAMONTE ha venduto un immobile che ha dei difetti e per tale motivo il condominio ha introdotto la causa contro il costruttore. Ora il costruttore ha preferito non continuare il contenzioso perchè chiaramente c'erano questi difetti ed il condominio da parte sua ha ritenuto opportuno chiudere la vicenda.

Al momento il condominio, com'è giusto, utilizzerà questi soldi per eliminare i vizi e per farlo ha dovuto costituire un fondo in quanto, come è stato detto, la somma versata è inferiore a quella del danno.

 

Il fatto è quindi tra te ed il proprietario eventualemte ma non centra il condominio. E su tale fatto io non mi pronuncio perchè esorbita dalle mie conosconze.

 

Resta una questione che TU non dovresti conoscere i verbali del condominio e quindi dovresti poi dimostrare tutto quello che dici con dei verbali che non hai e non puoi avere ufficialmente, non so se capisci cosa intendo.

Io sono dell'opinione che:

 

1) Se la causa contro il costruttore fosse arrivata fino a sentenza e questi avesse perso, il risarcimento sarebbe toccato al venditore che aveva istituito la causa a suo tempo, perchè le parti al momento della costituzione in causa si "cristallizzano" e non si modificano;

 

2) In questo caso però, la causa si è interrotta per una transazione stragiudiziale che è stata portata all'attenzione dell'assemblea coinvolgendo la "nuova" compagine condominiale. Quindi il risarcimento spetta pro quota al nuovo condòmino e non al vecchio. Rimane il fatto che il condòmino che ha sostenuto i costi della causa, potrebbe a sua volta portare in giudizio il nuovo condlmino per il risarcimento perlomeno delle spese sostenute.

 

Rimane ovvio che ti dovrai comunque rivolgere ad un ottimo legale e approfondire la questione, perchè la mia è un'opinione da amministratore e non da avvocato.

AH il dono della sintesi... sei riuscito a dire quello che dicevo io ma meglio complimenti bilbetto

1) La causa è iniziata quando io ero condomino, deliberata con la mia adesione la mia firma ed io ne ho sostenuto interamente le spese.

2) Quella che impropriamente ho denominato transazione non è altro che la conciliazione espressamente prevista dalla tipologia di ricorso (per CTP) di cui si è avvalso il Condominio, ovvero la conclusione strettamente correlata alla tipologia di procedimento avviato.

3) Il singolo condomino è attore alla pari di tutti gli altri della causa (ovvero io e gli altri condomini che l'hanno deliberata) poiché il Condominio non ha autonoma personalità giuridica.

4) Le cause non si trasmettono ad altri soggetti, lo spiego meglio: se Lei acquista un'auto difettosa e fa causa al costruttore, decidendo di vendere l'auto dopo tutte le operazioni peritali, l'eventuale risarcimento in caso di vittoria spetta a Lei e non al nuovo proprietario.

5) In merito alla natura della causa, si trattava comunque di difformità dei materiali, dal capitolato allegato al rogito d'acquisto direttamente dal costruttore, cosa dunque che ha danneggiato solo i primi acquirenti come me e non i successivi ai quali, ovviamente, non sono certo stati promessi materiali diversi da quelli presenti al momento della rivendita.

Spero che così sia più chiaro di come mi sono spiegato precedentemente.

 

Bah e quale sarebbe l'arricchimento? ma state dicendo cose che non stanno ne in cielo ne in terra. ANDREAMONTE ha venduto un immobile che ha dei difetti e per tale motivo il condominio ha introdotto la causa contro il costruttore. Ora il costruttore ha preferito non continuare il contenzioso perchè chiaramente c'erano questi difetti ed il condominio da parte sua ha ritenuto opportuno chiudere la vicenda.

Al momento il condominio, com'è giusto, utilizzerà questi soldi per eliminare i vizi e per farlo ha dovuto costituire un fondo in quanto, come è stato detto, la somma versata è inferiore a quella del danno.

 

Il fatto è quindi tra te ed il proprietario eventualemte ma non centra il condominio. E su tale fatto io non mi pronuncio perchè esorbita dalle mie conosconze.

 

Resta una questione che TU non dovresti conoscere i verbali del condominio e quindi dovresti poi dimostrare tutto quello che dici con dei verbali che non hai e non puoi avere ufficialmente, non so se capisci cosa intendo.

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Io sono dell'opinione che:

 

1) Se la causa contro il costruttore fosse arrivata fino a sentenza e questi avesse perso, il risarcimento sarebbe toccato al venditore che aveva istituito la causa a suo tempo, perchè le parti al momento della costituzione in causa si "cristallizzano" e non si modificano;

 

2) In questo caso però, la causa si è interrotta per una transazione stragiudiziale che è stata portata all'attenzione dell'assemblea coinvolgendo la "nuova" compagine condominiale. Quindi il risarcimento spetta pro quota al nuovo condòmino e non al vecchio. Rimane il fatto che il condòmino che ha sostenuto i costi della causa, potrebbe a sua volta portare in giudizio il nuovo condlmino per il risarcimento perlomeno delle spese sostenute.

 

Rimane ovvio che ti dovrai comunque rivolgere ad un ottimo legale e approfondire la questione, perchè la mia è un'opinione da amministratore e non da avvocato.

>Come ho risposto al Sig. Boldrini, la transazione (come forse impropriamente ho definito la conciliazione) è parte del procedimento previsto dal ricorso per CTP e non un atto slegato autonomo e indipendente da esso.

1) La causa è iniziata quando io ero condomino, deliberata con la mia adesione la mia firma ed io ne ho sostenuto interamente le spese.

2) Quella che impropriamente ho denominato transazione non è altro che la conciliazione espressamente prevista dalla tipologia di ricorso (per CTP) di cui si è avvalso il Condominio, ovvero la conclusione strettamente correlata alla tipologia di procedimento avviato.

3) Il singolo condomino è attore alla pari di tutti gli altri della causa (ovvero io e gli altri condomini che l'hanno deliberata) poiché il Condominio non ha autonoma personalità giuridica.

4) Le cause non si trasmettono ad altri soggetti, lo spiego meglio: se Lei acquista un'auto difettosa e fa causa al costruttore, decidendo di vendere l'auto dopo tutte le operazioni peritali, l'eventuale risarcimento in caso di vittoria spetta a Lei e non al nuovo proprietario.

5) In merito alla natura della causa, si trattava comunque di difformità dei materiali, dal capitolato allegato al rogito d'acquisto direttamente dal costruttore, cosa dunque che ha danneggiato solo i primi acquirenti come me e non i successivi ai quali, ovviamente, non sono certo stati promessi materiali diversi da quelli presenti al momento della rivendita.

Spero che così sia più chiaro di come mi sono spiegato precedentemente.

Infatti nel post #13 ho detto che se la questione transattiva è legata alla causa, il risarcimento spetta a te (mia personalissima opinione). Sono anche d'accordo sul fatto che il primo acquirente ha subito il vizio, mentre il secondo "acquista nello stato di fatto" in cui si trova l'immobile ... che per la verità non ha danni, ma vizi da capitolato che hanno gravato sui primi acquirenti.

Infatti nel post #13 ho detto che se la questione transattiva è legata alla causa, il risarcimento spetta a te (mia personalissima opinione). Sono anche d'accordo sul fatto che il primo acquirente ha subito il vizio, mentre il secondo "acquista nello stato di fatto" in cui si trova l'immobile ... che per la verità non ha danni, ma vizi da capitolato che hanno gravato sui primi acquirenti.

La ringrazio, Lei mi ha perfettamente compreso e mi conforta sapere che ora mi sono spiegato meglio. Mi scusi se nella mia risposta l'ho confusa con il Sig. Esseci

1) La causa è iniziata quando io ero condomino, deliberata con la mia adesione la mia firma ed io ne ho sostenuto interamente le spese.

2) Quella che impropriamente ho denominato transazione non è altro che la conciliazione espressamente prevista dalla tipologia di ricorso (per CTP) di cui si è avvalso il Condominio, ovvero la conclusione strettamente correlata alla tipologia di procedimento avviato.

3) Il singolo condomino è attore alla pari di tutti gli altri della causa (ovvero io e gli altri condomini che l'hanno deliberata) poiché il Condominio non ha autonoma personalità giuridica.

4) Le cause non si trasmettono ad altri soggetti, lo spiego meglio: se Lei acquista un'auto difettosa e fa causa al costruttore, decidendo di vendere l'auto dopo tutte le operazioni peritali, l'eventuale risarcimento in caso di vittoria spetta a Lei e non al nuovo proprietario.

5) In merito alla natura della causa, si trattava comunque di difformità dei materiali, dal capitolato allegato al rogito d'acquisto direttamente dal costruttore, cosa dunque che ha danneggiato solo i primi acquirenti come me e non i successivi ai quali, ovviamente, non sono certo stati promessi materiali diversi da quelli presenti al momento della rivendita.

Spero che così sia più chiaro di come mi sono spiegato precedentemente.

 

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>Come ho risposto al Sig. Boldrini, la transazione (come forse impropriamente ho definito la conciliazione) è parte del procedimento previsto dal ricorso per CTP e non un atto slegato autonomo e indipendente da esso.

ribadisco per me non è così lineare come la presentate anche se ha ragione però penso sia difficile poi da un punto di vista giuridico recuperaro. Aldilà delle storie di carattere giuridico e quindi sul profilo umano io, acquirente, ti avrei chiamato e detto senti visto che tu ti sobbarchi il male visto che si è vinto mo ti do i soldi... però penso sarà molto più complessa in tribunale poi bho.

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