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nexrom

Cambio amministratore, situazioni anomale, che fare?

Buongiorno,

vi scrivo per avere aiuto su delle situazioni abbastanza anomale che si stanno verificando nel condominio dove abito.

Da circa 1 anno abbiamo cambiato amministratore di condominio.

Vi elenco delle situazioni a me poco chiare.

 

1) Il nuovo amministratore nel passaggio di consegne dice di non aver ricevuto dal vecchio amministratore tutta la documentazione, e soprattutto, che il vecchio amministratore non ha mai fatto i 770 nei suoi 7 anni di gestione (si è giustificato dicendo di non aver ricevuto fatture: impossibile). Il nuovo amministratore però dice che a lui non interessa perchè tanto lui ha firmato solamente per i documenti ricevuti, quindi la responsabilità in caso sarà tutta dell'amministratore precedente.

E' corretto quello che dice il nuovo amministratore?

In caso di verifica della finanza e la mancanza di questa documentazione fiscale chi è responsabile?

Come possiamo agire per tutelare i condomini?

 

2) Dalla gestione precedente abbiamo anche ereditato un debito verso una società di manutenzione degli ascensori di circa 10.000 euro. Ci è arrivato un decreto ingiuntivo intestato al condominio, il nuovo amministratore ha nominato arbitrariamente un suo avvocato di fiducia che ha impugnato il decreto. Alla fine però le due parti, senza consultare il condominio, si sono accordate per il pagamento della cifra in diverse rate. Però resta il fatto che per tutto questo l'avvocato ha chiesto 3.000 di parcella.

Quello che è stato fatto è corretto ?

Il debito è sorto nella precedente gestione condominiale ma il vecchio amministratore non ha fatto nessuna azione verso i condomini per poter raccogliere le cifre necessarie a pagare l'ascensore, non ha neanche mai sollevato molto la questione. Ha qualche responsabilità?

 

3) Visti diversi punti deliberati in precedenti assemblee e mai attuati dal nuovo amministratore, abbiamo inviato una raccomandata con ricevuta di ritorno, firmata da tutti i condomini nella quale chiedevamo la convocazione di un'assemblea straordinaria che avesse all'ordine del giorno 10 punti. L'amministratore nel frattempo (prima di ricevere la raccomandata, ma era comunque stato avvisato telefonicamente dell'invio), ha recapitato le convocazioni per un'assemblea straordinaria che prevede all'ordine del giorno 2 punti. 1 riguardante il debito ascensore, 1 varie ed eventuali. Si è giustificato dicendo che possiamo discutere i punti della raccomandata nella parte "varie ed eventuali".

Si possono deliberare azioni nel punto varie ed eventuali?

E' corretto quello che ha fatto?

In caso negativo, come possiamo "costringerlo" a convocare l'assemblea straordinaria richiesta nella raccomandata?

 

grazie!

1) Il nuovo amministratore nel passaggio di consegne dice di non ...

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Ingiustificato trattenimento dei documenti condominiali da parte dell'amministratore cessato in carica

Trib. pen. Roma sez. IX, 20 luglio 2007, n.15945

L'ingiustificato trattenimento dei documenti condominiali pur a fronte della garbata quanto esplicita richiesta di restituzione formulata in data xxxxxxx e la necessità dell'uso della polizia giudiziaria per il recupero dei documenti dimostrano incontestabilmente l'intenzione soggettiva di interversione del possesso e configurano un'ipotesi aggravata di appropriazione indebita, in relazione alla quale l'amministratore subentrato è legittimato a costituirsi parte civile nel processo penale, senza necessità di essere autorizzato con delibera assembleare.

Resta da dire che l’amministratore che non riceve le consegne, è legittimato ad agire, in via d’urgenza, affinché il giudice adito obblighi il precedente mandatario alla restituzione di tutti i documenti delle gestioni condominiali.

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E’ utile domandarsi se l’amministratore uscente che non consegna la documentazione e più in generale le cose di pertinenza del condominio rischia delle sanzioni anche a livello penale?

Al riguardo la risposta è positiva ed in più di un’occasione la giurisprudenza, tanto quella di merito, tanto quella di legittimità, hanno specificato che configura un’ipotesi d’appropriazione indebita aggravata, come tale perseguibile d’ufficio senza necessità di querela di parte, la condotta dell’amministratore di condominio revocato che, al momento del passaggio di consegne non fornisca al suo successore la documentazione del condominio già amministratore (in tal senso tra la varie, da ultimo, Trib. Roma 2 febbraio 2010 n. 1079).

 

- - - Aggiornato - - -

 

Si possono deliberare azioni nel punto varie ed eventuali?

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No.

 

https://www.condominioweb.com/ordine-del-giorno-assemblea-questioni-attinenti-la-gestione-e-conservazione-delle-parti.242

1) le fatture con il 770 non c'entrano nulla. Se il pagamento delle fatture dei professionisti è stato fatto per contanti si tratta di evasione fiscale se è stata versata la ritenuta d'acconto (un obbligo che il condominio deve adempiere come sostituto d'imposta) doveva essere compilato anche il Modello 770. Il mancato assolvimento di tali compiti comporta possibili sanzioni in capo al condominio;

 

2) Il nuovo amministratore avrebbe dovuto informare l'assemblea del decreto ingiuntivo pervenuto, fornendo un quadro della situazione e facendosi approvare il piano di rientro concordato con la controparte. L'assemblea infatti, per motivi che magari l'amministratore poteva non sapere, poteva anche rifiutarsi di pagare, naturalmente subendone le conseguenze; certamente il vecchio amministratore potrebbe essere chiamato in causa per rispondere dei danni causati al condominio e sarà il vostro legale di fiducia a consigliarvi nel merito;

 

3) No. Al punto varie ed eventuali non può essere deliberato nulla, ovvero lo potete fare all'unanimità dei partecipanti al condominio (1000/1000) oppure ancora potere deliberare ugualmente attendendo successivamente la scadenza dei termini di impugnazione previsti dalla legge (art. 1137 cc) per l'annullabilità della delibera. Per richiedere la convocazione di una assemblea alla quale l'amministratore non può opporsi, dovete farlo in base a quanto disposto dall'art. 66 dacc:

 

L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

1) le fatture con il 770 non c'entrano nulla. Se il pagamento delle fatture dei professionisti è stato fatto per contanti si tratta di evasione fiscale se è stata versata la ritenuta d'acconto (un obbligo che il condominio deve adempiere come sostituto d'imposta) doveva essere compilato anche il Modello 770. Il mancato assolvimento di tali compiti comporta possibili sanzioni in capo al condominio;

 

2) Il nuovo amministratore avrebbe dovuto informare l'assemblea del decreto ingiuntivo pervenuto, fornendo un quadro della situazione e facendosi approvare il piano di rientro concordato con la controparte. L'assemblea infatti, per motivi che magari l'amministratore poteva non sapere, poteva anche rifiutarsi di pagare, naturalmente subendone le conseguenze; certamente il vecchio amministratore potrebbe essere chiamato in causa per rispondere dei danni causati al condominio e sarà il vostro legale di fiducia a consigliarvi nel merito;

 

3) No. Al punto varie ed eventuali non può essere deliberato nulla, ovvero lo potete fare all'unanimità dei partecipanti al condominio (1000/1000) oppure ancora potere deliberare ugualmente attendendo successivamente la scadenza dei termini di impugnazione previsti dalla legge (art. 1137 cc) per l'annullabilità della delibera. Per richiedere la convocazione di una assemblea alla quale l'amministratore non può opporsi, dovete farlo in base a quanto disposto dall'art. 66 dacc:

 

L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

grazie per la risposta!

 

Riguardo al punto 1 quindi l'amministratore nuovo non ha alcuna responsabilità?

Cioè lui ha richiesto, non ha ricevuto, se poi verrà un controllo ne risponderà il precedente amministratore. Corretto?

 

Il punto 3 è chiaro, abbiamo richiesto l'assemblea in 6 condomini su 8 quindi credo che sia obbligato a farla. se non la convocherà entro 10 giorni provvederemo a farla da soli.

Alla prima domanda la risposta è "ne risponde il condominio che poi potrà rivalersi sul vecchio amministratore". Fate in modo che da oggi in poi le cose vengano fatte bene e per il passato ... incrociate le dita.

 

Per l'autoconvocazione mi raccomando di inviare la convocazione per raccomandata o di farvi firmare una ricevuta per consegna a mano, in modo da avere certezza di aver convocato nei termini tutti gli aventi diritto.

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