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Attribuzione spese adeguamento messa a norma ascensore

buongiorno a tutti ho un dubbio amletico.

il mio amministratore di condominio ha attribuito le spese per la messa a norma dell'ascensore

con la tabella millesimale di proprietà. a suo avviso tale spese riguardanti la sicurezza riguardano tutti in proporzione ai millesimi

come specificato da sentenze di cassazione. a mio avviso non è cosi dopo la nuova stesura dell'art 1124 che di fatto

cambia le carte in tavola e rende inapplicabile sentenze anteriori al 2012.

a mio avviso la giurisprudenza e le sentenze di cassazione prima del 2012 potevano dare adito

effettivamente all'interpretazione della legge tuttavia con il novello art del codice civile

1124 che non fa distinzioni tra spese straordinarie e ordinarie appare chiaro che il legislatore

intende attribuire le spese riguardanti l'ascensore in proporzione al loro uso e quindi con le tabelle

millesimili dell'ascensore.

se cosi non fosse si verrebbe a creare un paradosso in cui la sostituzione integrale dell'ascensore (con uno perfettamente a norma)

si pagherebbe con i millesimi dell'ascensore come previsto dall'articolo 1124 (dove parla testualmente  di "sostituzione") mentre invece un suo adeguamento si andrebbe a pagare con i millesimi di proprietà.

alla luce di quanto detto le spese per la messa a norma dell'ascensore

in che modo vanno ripartite? tabella millesimale di proprietà o tabella ascensore?

fefochip dice:

...se cosi non fosse si verrebbe a creare un paradosso in cui la sostituzione integrale dell'ascensore (con uno perfettamente a norma) si pagherebbe con i millesimi dell'ascensore come previsto dall'articolo 1124 (dove parla testualmente  di "sostituzione") mentre invece un suo adeguamento si andrebbe a pagare con i millesimi di proprietà.

Alla luce di quanto detto le spese per la messa a norma dell'ascensore in che modo vanno ripartite?

tabella millesimale di proprietà o tabella ascensore?

A mio parere ha ragione l'amministratore nel ripartire la spesa che citi usando la Tab. "proprietà generale", poiché trattasi di messa in norma, ai fini della sicurezza, di un impianto preesistente alla L. 220/2012.

Ad ulteriore corredo ho trovato questo:

" L'ascensore 
L'articolo 1124 si applica anche per la suddivisione delle spese relative alla manutenzione o sostituzione dell'ascensore. Al pari delle scale,anche l'ascensore va mantenuto e sostituito dai proprietari dei diversi piani a cui serve. Ma non solo. I giudici del Tribunale di Genova (sezione III, 2 maggio 2003, n. 1512) hanno stabilito che anche i proprietari degli alloggi al piano terra, che non fruiscono dell'impianto, ma ne sono comproprietari, devono contribuire alla manutenzione ordinaria, straordinaria e di ricostruzione dell'ascensore, mentre sono esonerati dalle spese di esercizio e pulizia. Più di recente la Cassazione (sentenza 14 luglio 2015, n. 14697) ha però osservato che «le spese dell'ascensore possono riguardare solo alcuni condomini, ma l'impianto è di proprietà comune a tutti i condomini». Le spese per adeguare l'impianto alle norme Ue devono essere sostenute da tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, a norma dell'articolo 1123, primo comma (Tribunale di Parma, sezione II, 29 settembre 1994, n. 859). Allo stesso modo, per l'installazione ex novo dell'ascensore, si applica la disciplina dell'articolo 1123, primo comma, del Codice civile relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (Cassazione, 16 maggio 1991, n. 5479), vale e dire in proporzione del solo valore della proprietà di ciascun condomino. Questa modalità di ripartizione può cambiare se un regolamento contrattuale preveda altre formule, mentre può essere modificato con il voto unanime dei condomini." (Da il Sole 24 ore)

Modificato da GIME

grazie per la risposta GIME ma come hai postato tu stesso noterai che

"Le spese per adeguare l'impianto alle norme Ue devono essere sostenute da tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, a norma dell'articolo 1123, primo comma (Tribunale di Parma, sezione II, 29 settembre 1994, n. 859)"

è una sentenza ante 2012 quindi ante riforma di art 1124

 

se andiamo a leggere le motivazioni della sentenza da te riportata:

«Gli interventi di adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE essendo diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, non attengono all’ordinaria manutenzione dello stesso o al suo uso e godimento, bensì alla straordinaria manutenzione,....«

quindi li collacano le spese di messa a norma appunto come spese straordinarie (ma sempre dell'ascensore.)

la sentenza è ante 2012 in cui invece si specifica quello che vado a riportare:

" art 1124 Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono (2). La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo "

 

l'art non fa distinzioni tra manutenzione ordinaria, gestione o spese straordinarie e anzi recita appunto "manutenuti e sostituiti" proprio quindi a indicare sia opere di natura ordinaria che di natura straordinaria

 

insomma in poche parole una sentenza che non trova piu la stessa applicazione corretta dopo la riforma dell'art 1124

 

 

fefochip dice:

l'art non fa distinzioni tra manutenzione ordinaria, gestione o spese straordinarie e anzi recita appunto "manutenuti e sostituiti" proprio quindi a indicare sia opere di natura ordinaria che di natura straordinaria

Articolo che individua il criterio di ripartizione nell'art. 1124, per le spese di funzionamento, intese come tutte quelle necessarie all'uso (manutenzioni ordinarie e straordinarie comprese)

https://www.condominioweb.com/spese-di-installazione-e-manutenzione-dellascensore.15122

per come la vedo io le spese di messa a norma sono spese di funzionamento anche perche visto che ci stanno ogni 5 minuti ( cambia una normativa e una regola ) si ripropongono nel tempo . senza queste spese non sarebbe possibile l'uso dell'ascensore perche nessuno si prenderebbe la responsabilità come ditta di manutenzione. (e guarda caso queste messe in sicurezza le fanno le ditte di manutenzione)

 

 

Modificato da fefochip

@fefochip , io ho tratto l'articolo allegato dal sole 24 ore del novembre 2015, ma avevo visto pure quello allegato da @Danielabi   . Ho scelto il primo semplicemente perché più ...corto. 😄

In conclusione, mio parere resta che l'amministratore stia suddividendo correttamente la quota...

fefochip dice:

per come la vedo io le spese di messa a norma sono spese di funzionamento

sono d'accordo, è quanto ricavo dall'articolo che ho postato.

GIME dice:

In conclusione, mio parere resta che l'amministratore stia suddividendo correttamente la quota...

ah...ecco, siamo arrivati pero' a conclusioni diverse...🤔 com'è?

e allora non ho capito la tua risposta al quesito:

le spese di messa a norma dell'ascensore sono spese da dividere con tabelle millesimali di proprietà o con tabelle millesimale di ascensore?

Modificato da fefochip
fefochip dice:

e allora non ho capito la tua risposta al quesito:

le spese di messa a norma sono spese da dividere con tabelle millesimali di proprietà o con tabelle millesimale di ascensore?

Nell'articolo che ho postato, l'autore distingue due tipi di spese relative all'ascensore: la costruzione e il funzionamento. Da quanto ne ho capito, nel funzionamento sono comprese tutte le spese di gestione dell'impianto, quindi, a mio parere, anche quelle di messa a norma, che, quindi, sono da ripartire ex art. 1124.

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@GIME

io ho tratto l'articolo allegato dal sole 24 ore del novembre 2015, ma avevo visto pure quello allegato da @Danielabi   . Ho scelto il primo semplicemente perché più ...corto.

 

sicuramente uno piu lungo di un altro ma non mi pare siano equivalenti nei contenuti, quello di Danielabi dice l'opposto di quello che sostieni tu. con che criterio hai scelto il primo?

 

 

GIME dice:

Più di recente la Cassazione (sentenza 14 luglio 2015, n. 14697) ha però osservato che «le spese dell'ascensore possono riguardare solo alcuni condomini, ma l'impianto è di proprietà comune a tutti i condomini». Le spese per adeguare l'impianto alle norme Ue devono essere sostenute da tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, a norma dell'articolo 1123, primo comma (Tribunale di Parma, sezione II, 29 settembre 1994, n. 859).

Ho supportato le mie conclusioni da questo corpo del testo del "Sole" nel quale si cita una sentenza del 2015...quindi dopo la 220/12.

Gli interventi necessari per l’adeguamento dell’impianto di ascensore alla normativa dettata in tema di sicurezza, in quanto finalizzati a tutelare in generale l’incolumità delle persone, non rientrano nell’ordinaria manutenzione in quanto non dipendono né dall’ intensità dell’uso e né dalla vetustà dell’impianto, tanto meno sono collegati con guasti accidentali. Essi hanno carattere straordinario, talchè le relative spese devono essere sopportate da tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, ivi compresi quelli del piano terreno il cui appartamento, pur se di fatto non servito dall’ ascensore, riceve comunque indiretto maggior valore dalla sola presenza nell’immobile dell’impianto di ascensore stesso.

Modificato da GIME
GIME dice:

Ho supportato le mie conclusioni da questo corpo del testo del "Sole" nel quale si cita una sentenza del 2015...quindi dopo la 220/12.

@GIME  🤔 se hai tempo e voglia, qui sentenza.pdf  c'è la sentenza integrale della Cassazione che hai citato, se non ho capito male la questione discussa è diversa da quella proposta da fefochip: si discute se sia legittima una delibera per spese all'ascensore adottata con l'esclusione dall'assemblea di alcuni condòmini.

Che dici?

Danielabi dice:

@GIME  🤔 se hai tempo e voglia, qui sentenza.pdf  c'è la sentenza integrale della Cassazione che hai citato, se non ho capito male la questione discussa è diversa da quella proposta da fefochip: si discute se sia legittima una delibera per spese all'ascensore adottata con l'esclusione dall'assemblea di alcuni condòmini.

Che dici?

Anche a me sembra diversa la questione.

Qui si parla di adeguamento alla norme di sicurezza non di ricostruzione, sostituzione uso o manutenzione.

Nel caso che si discute, parto dall'assunto che l'impianto era già installato prima della riforma e che tale impianto fosse espressamente elencato tra le parti comuni di cui all'art. 1117 ed inserito nel RdC di fefochip.

Norme di sicurezza
Le spese di adeguamento dell’impianto alle norme di sicurezza non dipendono dall’uso, ma devono essere accollate ai condomini proprietari, essendo finalizzate all’incolumità dei luoghi condominiali. Pertanto le spese relative all’adeguamento dell’impianto di ascensore devono essere suddivise tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà coinvolgendo perfino coloro che si trovano al piano terra e che non utilizzano l’ascensore. Premesso ciò, è ovvio che coloro che abitano al piano terra devono essere esonerati dalle spese richieste per l’uso dell’impianto. I proprietari di negozi esterni che non utilizzano l’ascensore sono esonerati dalle spese. L’assemblea può deliberare gli interventi necessari per la prosecuzione della corsa dell’ascensore ed in tale ipotesi le spese dovranno essere ripartite in base ai millesimi di proprietà.

(articolo del febbraio 2014)

Modificato da GIME
GIME dice:

Anche a me sembra diversa la questione.

Qui si parla di adeguamento alla norme di sicurezza non di ricostruzione, sostituzione uso o manutenzione.

Nel caso che si discute, parto dall'assunto che l'impianto era già installato prima della riforma e che tale impianto fosse espressamente elencato tra le parti comuni di cui all'art. 1117 ed inserito nel RdC di fefochip.

 

....e quindi? 😊

Danielabi dice:

....e quindi? 😊

ho appena aggiornato...scusa il ritardo..👍

GIME dice:

ho appena aggiornato...scusa il ritardo..👍

Quindi resti saldo per il 1123?

Dopo aver letto la sentenza voto ancora piu' convintamente per il 1124...😊 sempre che abbia capito tutto quanto c'è scritto, ovviamente.

Danielabi dice:
GIME dice:

ho appena aggiornato...scusa il ritardo..👍

Quindi resti saldo per il 1123?

Si. A meno che fefochip non ci illustri in merito ad una eventuale "diversa convenzione".

GIME dice:

Si. A meno che fefochip non ci illustri in merito ad una eventuale "diversa convenzione".

🤔  mi sfugge qualcosa, ma aspettiamo lumi da @fefochip

Danielabi dice:

🤔  mi sfugge qualcosa, ma aspettiamo lumi da @fefochip

--link_rimosso--

In ogni caso l'argomento è proprio ostico...

premessa: ringrazio tutti e due per la partecipazione a questo dibattito sia da una parte che dall'altra , purtroppo come troppo spesso accade la legge non è pacifica e ci si affida a sentenze, pareri e interpretazioni

specifico che l’ascensore esiste, che io sappia, da quando è stato costruito l’edificio (almeno io non lo metto in discussione) ma non credo che tale particolare può far pendere da una delel due parti la questione posta.

@GIME

perdonami ma quello che ha proposto è un interpretazione di qualcuno e non legge, se non sbaglio è articolo del messaggero

--link_rimosso--

di tal Giuseppe Spolto

come ti torno a ripetere "l'adeguamento a norme di sicurezza" non può fare categoria a parte rispetto a delle spese ordinarie o straordinarie a cui io come inquilino del piano terra non chiedo l'esenzione (come invece si profilava con la sentenza della cassazione che hai citato)  ma una ripartizione equa secondo norma di legge. la norma che io leggo, l'unica scritta, è quella dell'articolo 1124 (post 2012) in cui viene specificata una volontà molto netta del legislatore in cui accolla le spese  dell'ASCENSORE fino alla sua sostituzione in maniera proporzionale all’uso che se ne fa. Il 1124 Non esclude nessuno che non lo usa(visto che la metà la pagano tutti e questo in armonia con la sentenza della cassazione da te citata) tuttavia stabilisce il criterio di proporzionalità per le spese in base al godimento di quel bene. Ora a mio avviso tutto il discorso della sicurezza delle persone , la loro vita, ecc ,ecc è una capriola logica. È scontato e ovvio che l’uso di un ascensore non possa prescindere dalla sua sicurezza tanto piu che ogni tre per due qui esce una norma di sicurezza nuova che nei fatti rende la messa in sicurezza degli interventi quasi di ordinaria amministrazione.  

 

 

@ GIME

come hai sottolineato e linkato esiste una pregressa discussione ma mi pare non risolta

 

la considerazione in quella discussione di Leonardo53 che qui riporto è di focale importanza:

"Secondo me quella sentenza non ha più valore dopo la riforma perchè l'art. 1124 che prima citava solo le scale ora cita chiaramente come vanno ripartite sia le spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) che di SOSTITUZIONE dell'ascensore.

Se addirittura si ripartiscono secondo l'art. 1124 le spese della SOSTITUZIONE INTEGRALE dell'ascensore (con uno nuovo perfettamente a norma), figuriamoci un intervento parziale."

 

io dico in maniera diversa che se fosse come dici tu arriveremmo a un paradosso in cui la legge prevederebbe per una sostituzione integrale dell'ascensore una ripartizione secondo art.1124 mentre per un intervento parziale una ripartizione secondo art.1123

 

 

fefochip dice:

esiste una pregressa discussione

A voler attribuire un punteggio alla discussione dovremmo dire che due sono per il 1124 e uno per il 1123.

In effetti il 1124 cita le "manutenzioni" senza specificare fra ordinarie e straordinarie; una messa a norma è una manutenzione.......

@fefochip che ragioni ha addotto il tuo amministratore per applicare il 1123?

fefochip dice:

@ GIME

come hai sottolineato e linkato esiste una pregressa discussione ma mi pare non risolta

e mi sa che anche oggi non riusciamo a risolverla...

Temo. Ci abbiamo provato...di più non saprei che dirti..

perdere 2 a 1 non è poi così disonorevole.😅

Modificato da GIME

Kurt Cobain nella stessa discussione riporta delle sentenze con il commento :

"La spese straordinarie relative agli ascensori, necessarie per l’adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza, attengono al profilo della proprietà del bene e vanno sostenute da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà esclusiva (Trib. Bologna, 2 maggio 1995).

Gli interventi di adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE non attengono all’ordinaria manutenzione dello stesso o al suo uso e godimento, bensì alla straordinaria manutenzione, riguardando l’ascensore nella sua unità strutturale; e quindi le relative spese devono essere sopportate da tutti i condomini, in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, compresi i proprietari degli appartamenti siti al piano terra (Trib. Parma, 29 settembre 1994)."

 

ma cosa significa nella prima sentenza "attengono al profilo della proprietà" e nella seconda  "riguardando l’ascensore nella sua unità strutturale" .

nella a mio avviso se si considera il novello art 1124 uscito DOPO quelle sentenze , si parla esplicitamente di SOSTITUZIONE di ascensore. un ascensore sostituito non è di proprietà del condominio? certo che si! ma nonostante questo l'art. 1124 dice come divedere le spese anche per la proprietà

 

 

Modificato da fefochip
fefochip dice:

ma cosa significa nella prima sentenza "attengono al profilo della proprietà" e nella seconda  "riguardando l’ascensore nella sua unità strutturale" .

Mi sa che sono da intendere come sinonimi...

Cioè una spesa a carico di tutti i proprietari.

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