#0 Inviato 17 Novembre, 2009 Buongiorno, volevo chiedere delle informazioni riguardo la convocazione di una assemblea condominiale. Premetto che e' la prima assemblea in un condominio con vari appartamenti suddivisi fra due proprietari, ed e' convocata dagli eredi di uno dei proprietari che e' deceduto. Dato che, "probabilmente", e' stato aperto solo il testamento ma sicuramente non e' stata ancora aperta la successione, qual'e' il titolo con il quale i presunti eredi possono convocare l'assemblea? Basta che siano citati nel testamento, e suppongo che debbano portarne anche una copia, per avallare il diritto a partecipare all'assemblea? Come vengono regolamentati le convocazioni in casi simili? Vi ringrazio.
#1 Inviato 17 Novembre, 2009 Scritto da ncarb il 17 Nov 2009 - 09:42:14:Dato che, "probabilmente", e' stato aperto solo il testamento ma sicuramente non e' stata ancora aperta la successione, qual'e' il titolo con il quale i presunti eredi possono convocare l'assemblea? Nessuno, non possono chiedere la convocazione. "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
#3 Inviato 17 Novembre, 2009 Ci sono molti decessi dove il testamento non c'è. In questo caso l'amministratore deve prendere per buone le affermazioni degli eredi e convocare l'assemblea (se ci sono i millesimi necessari). Può farsi dare una visura catastale da cui risultano proprietari quando le pratiche di successione saranno terminate.
#4 Inviato 17 Novembre, 2009 Ciao Gloazzo, grazie per l'informazione. Volevo solo chiedere una precisazione: dato che non c'e' mai stato un amministratore, ed al momento attuale come attori ci sono solo uno dei proprietari in vita ed un certo numero di eredi "sulla parola", comunque non c'e' nessuna persona titolata ad indire una riunione condominiale? CIAO E GRAZIE !!!!!!
#5 Inviato 17 Novembre, 2009 L'assemblea può essere convocata da 2 proprietari che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi. Quanti sono gli appartamenti e come sono suddivisi?
#6 Inviato 17 Novembre, 2009 C'e' un proprietario che ha 1 appartamento (molto meno di 1/6 dei millesimi) e, oggetto della eredita', altri 5 appartamenti, un negozio ed una autorimessa. CIAO E GRAZIE !!!!!!
#7 Inviato 17 Novembre, 2009 Scritto da Gloazzo il 17 Nov 2009 - 10:03:35: In questo caso l'amministratore deve prendere per buone le affermazioni degli eredi e convocare l'assemblea (se ci sono i millesimi necessari). Ma per favore: Cassazione 6926 el 22 marzo 2007 L’amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso. "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
#8 Inviato 17 Novembre, 2009 Infatti Massi, ma in questo caso gli eredi si sono dichiarati tali e hanno chiesto la convocazione di un'assemblea. Pertanto, visto che gli appartamenti sono 5, rappresentano sicuramente 1/6 del valore dell'immobile. Quindi hanno tutti i diritti di convocarla.
#9 Inviato 17 Novembre, 2009 Scritto da Gloazzo il 17 Nov 2009 - 10:37:04:Infatti Massi, ma in questo caso gli eredi si sono dichiarati tali e hanno chiesto la convocazione di un'assemblea. Pertanto, visto che gli appartamenti sono 5, rappresentano sicuramente 1/6 del valore dell'immobile. Quindi hanno tutti i diritti di convocarla. E' necessario però che i condomini siano almeno 2, rappresentanti 1/6 del valore dell'immobile, in questo caso gli eredi (sembra) rappresentino una sola U.I. Modificato Da - Paolino Pao il 17 Nov 2009 10:41:58
#10 Inviato 17 Novembre, 2009 Scritto da Gloazzo il 17 Nov 2009 - 10:37:04: in questo caso gli eredi si sono dichiarati tali Deve essere aperta la successione. "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
#11 Inviato 17 Novembre, 2009 Scritto da Paolino Pao il 17 Nov 2009 - 10:39:41:E' necessario però che i condomini siano almeno 2, rappresentanti 1/6 del valore dell'immobile, in questo caso gli eredi (sembra) rappresentino una sola U.I. Tra l'altro. "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
#12 Inviato 17 Novembre, 2009 Vi ringrazio per le risposte ma mi resta un solo dubbio: come gli eredi possono giustificare il possesso dei titoli per indire la riunione condominiale. Basta il fatto che siano citati nel testamento (e, ovviamente, ne presentino una copia), oppure deve essere almeno aperta anche la successione, con la richiesta di trascrizione dei nuovi proprietari alla conservatoria? VI ringrazio
#13 Inviato 17 Novembre, 2009 Scritto da Gloazzo il 17 Nov 2009 - 11:18:11: Ti ricordo inoltre che un erede ha tempo 10 anni per accettare o rifiutare un'eredità, ma in questo caso hanno tacitamente accettato l'eredità in quanto si sono dichiarati eredi e vogliono esercitare i diritti dei proprietari. art 2648 cc. Accettazione di eredità e acquisto di legato. Si devono trascrivere l’accettazione dell’eredità [2660] che importi acquisto dei diritti enunciati nei numeri 1, 2 e 4 dell’articolo 2643 o liberazione dai medesimi e l’acquisto del legato che abbia lo stesso oggetto. La trascrizione dell’accettazione dell’eredità si opera in base alla dichiarazione del chiamato all’eredità, contenuta in un atto pubblico [475] ovvero in una scrittura privata con sottoscrizione autenticata [2703] o accertata giudizialmente [c.p.c. 220]. Se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita dell’eredità [476], si può richiedere la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente [2650, 2652 n. 6, 2657, 2685; disp. att. 225, 228]. La trascrizione dell’acquisto del legato si opera sulla base di un estratto autentico del testamento. La vendita di bene ereditario da parte dell'erede apparente non è opponibile, ove manchi l'anteriore trascrizione dell'accettazione dell'eredità, all'erede vero che abbia trascritto l'accettazione posteriormente alla vendita anzidetta, né la mera trascrizione dell'atto traslativo del bene ereditario comprova, di per sé, una accettazione dell'eredità, opponibile ai terzi o all'erede vero, potendo il bene oggetto del trasferimento essere pervenuto alla alienante anche in virtù di un titolo diverso” Corte Cass., Sezione II, 11 settembre 1980, n. 5225 "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità". Modificato Da - Massi il 17 Nov 2009 13:49:04
#14 Inviato 17 Novembre, 2009 Non capisco cosa intendi dire Massi. Se vai a leggere la sentenza della Corte di Cassazione 22/03/07 n. 6926 vedrai che si parla di un ricorso per annullare una delibera assembleare nella quale l’amministratore ha convocato gli eredi di un condomino defunto. La lettera di convocazione è stata inviata genericamente “agli eredi” senza indicazione di tutti i nomi (art. 303 c.p.c.). Si tratta di un caso in cui l’amministratore non sa con certezza chi siano gli eredi anche percè la denuncia di successione è irrilevante ai fini dell’accettazione dell’eredità. Ma non è questo il caso in quanto qui gli eredi si sono chiaramente manifestati all’amministratore e hanno pure accettato tacitamente l’eredità in quanto si avvalgono dei diritti che spettano solo al legittimo proprietario, ossia disporre dell’immobile. E poi scusate, ma hanno semplicemente chiesto di fissare un'assemblea, non mi sembra che abbiamo chiesto la luna.
#15 Inviato 17 Novembre, 2009 L'accettazione tacita non è opponibile ai terzi se non trascritta, quindi per l'amm non sono legittimati a chiedere la convocazione, che se avvenisse renderebbe nullo l'intero deliberato per difetto di legittimazione. "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
#16 Inviato 17 Novembre, 2009 Questa è una tua deduzione, mentre io dò per scontato che questa costa sia già stata fatta perchè in caso contrario non avrebbero chiesto la convocazione dell'assemblea. Io non mi sognerei mai di disporre di un immobile senza aver prima fatto la denuncia di successione e pagato l'imposta. Magari abbiamo torto entrambi! L'unica cosa sensata da fare è chiedere agli eredi.
#17 Inviato 17 Novembre, 2009 Scritto da Gloazzo il 17 Nov 2009 - 14:44:22: E poi scusate, ma hanno semplicemente chiesto di fissare un'assemblea, non mi sembra che abbiamo chiesto la luna. Ciao Gloazzo, I problemi sono due: 1) innanzitutto non esiste un amministratore di condominio in quanto i due proprietari dell'immobile non avevano mai convenuto di nominarlo; 2) in questo momento, le destinazioni delle varie parti dell'immobile del condomino defunto agli eredi e' avvenuto solo "a chiacchiere", dato che non c'e' nessuna certezza dell'apertura del testamento e trafile successive. In pratica, ci sono un paio di eredi che dicono di avere ereditato un appartamento ciascuno, uno ha acquistato la proprieta' di un appartamento e della autorimessa quando l'altro condomino era ancora in vita (e questa cosa e' stata notificata all'affittuario solo dopo la morte del condomino), mentre non si sa a chi siano stati attribuiti due appartamenti ed un negozio. Al di la dei tecnicismi e delle richieste legittime, mi pare evidente che, l'altro condomino, abbia tutto il diritto di avere la certezza di confrontarsi e fare le delibere assembleari con chi ne ha effettivamente diritto e conoscendone anche la "quota" di proprieta'. Altrimenti, non avendo il condomino defunto eredi diretti o collaterali prossimi, potrebbe presentarsi chiunque dichiarandosi erede, con quote di proprieta' di fantasia, chiedendo di indire assemblee condominiali o partecipare alle assemblee stesse. In conclusione: come puo' il "vecchio" condomino essere sicuro che i nuovi condomini siano titolati a richiedere l'assemblea, a parteciparvi ed a conoscerne il "peso"? VI RINGRAZIO !!!!!
#18 Inviato 17 Novembre, 2009 Ma non può presentarsi chiunque a vantare un diritto su un immobile. La cosa più semplice da fare è chiedere una visura in catasto, così innanzitutto sei certo di chi sia la proprietà di un appartamento. Gli altri 4 appartamenti e il negozio devono essere divisi fra questi 2 eredi se ho capito bene. Quando sei certo dell'identità del proprietario che ha acquistato l'appartamento, allora lo contatti e gli chiedi direttamente quanti sono gli eredi e a che titolo si definiscono tali. Se per esempio sono gli unici figli del defunto è ovvio che abbiano pieno titolo. Se invece sono parenti lontani, comunque entro il 6° grado se non ricordo male, gli chiedi di darti una prova certa. Prova necessaria in quanto tu non li riconosci come tali e pertanto non ritieni valida la convocazione dell'assemblea!.
#19 Inviato 18 Novembre, 2009 Scritto da ncarb il 17 Nov 2009 - 15:27:11:In conclusione: come puo' il "vecchio" condomino essere sicuro che i nuovi condomini siano titolati a richiedere l'assemblea, a parteciparvi ed a conoscerne il "peso"? Deve chiedere gli estremi della trascrizione dell'accettazione e verificare in conservatoria o chiedere che gli sia fornita forocopia. Per essere precisi, l'onere delle qualificazione spetta all'erede. E' questi che devi dar prova dell'avvenuta accettazione. "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità". Modificato Da - Massi il 18 Nov 2009 07:57:50
#20 Inviato 18 Novembre, 2009 Scritto da Gloazzo il 17 Nov 2009 - 15:58:55:La cosa più semplice da fare è chiedere una visura in catasto, così innanzitutto sei certo di chi sia la proprietà di un appartamento. Certo che la testa dura non ti manca! I documenti catastali non sono attributivi della proprietà, ma hanno solo valenza fiscale. SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONE II CIVILE Sentenza 15 febbraio – 22 marzo 2007, n. 6926 "...è sufficiente osservare che a seguito della notizia della morte di un condomino l’amministratore viene soltanto a sapere che si è aperta una successione, ma non anche se la stessa è destinata ad essere regolata in base alle norme sulla successione legittima o testamentaria, né chi siano i chiamati nelle due ipotesi e chi abbia effettivamente accettato l’eredità, diventando in tal modo erede e legittimato a partecipare alle assemblee condominiali e, di conseguenza, titolare del diritto alla convocazione. A tal fine va rilevato che nessun elemento utile potrebbe essere ricavato dalla denuncia di successione, consultabile presso gli uffici finanziari o ipotecari, dal momento che la stessa è irrilevante ai fini della accettazione dell’eredità..." "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
#21 Inviato 18 Novembre, 2009 Massi prima di rispondere leggi tutto. Ncarb ha scritto che un erede ha acquistato la proprieta' di un appartamento e della autorimessa quando l'altro condomino era ancora in vita (e questa cosa e' stata notificata all'affittuario solo dopo la morte del condomino)e quindi in catasto lo può verificare! Anche le new del forum del condominio dice che “Ciò si può fare con una visura presso l'Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari, competente per territorio e distretto per il luogo ove trovasi l’immobile) che consenta di accertare, dal repertorio corrispondente al nominativo del proprietario (occorre anche la data di nascita), l’esatta proprietà dell’immobile, il regime familiare del proprietario, l’esistenza di diritti di terzi sull’immobile come ipoteche, usufrutti, vincoli, servitù, ecc. Si ricorda che l’ipoteca segue l’immobile, quindi continua a gravare sul bene, anche nel caso di passaggio di proprietà dello stesso.” Pertanto non puoi affermare che i documenti catastali hanno solo valenza fiscale.
#22 Inviato 18 Novembre, 2009 Scritto da Gloazzo il 18 Nov 2009 - 09:07:03:Ciò si può fare con una visura presso l'Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari, competente per territorio e distretto per il luogo ove trovasi l’immobile) ... Pertanto non puoi affermare che i documenti catastali hanno solo valenza fiscale. Lo posso affermare , eccome. Sei tu che non devi confondere L'AdT con il Catasto!!! "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
#23 Inviato 18 Novembre, 2009 Si è vero, io continuo a chiamarlo Catasto, ma in realtà è Agenzia del Territorio! Quindi concordi sul fatto che possa chiedere alla AdT la visura sull'appartamento venduto in modo da determinare con certezza uno dei proprietari e successivamente può chiedere a lui chi sono gli eredi?
