#1 Inviato 10 Luglio, 2017 Buonasera a tutti. Il regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali è di tipo contrattuale ( notarile ), le cui norme principali sono le seguenti: 1. Art. “A”…. “l’esercizio finanziario inizia il 1° Gen. e termina al 31 Dic. di ciascun anno”; 2. Art. “B”.. “l’assemblea annuale è convocata dall’amministratore allegando all’avviso di convocazione COPIA DEL RENDICONTO, DEL BILANCIO PREVENTIVO E DEL RIPARTO DELLE RELATIVE SPESE. L’assemblea ordinaria si riunisce NON OLTRE 60 GG. DALLA CHIUSURA DELL’ANNO FINANZIARIO”; 3. Art. “C”…. “l’amministratore alla fine di ciascun esercizio deve rendere il conto della sua gestione. Questo OBBLIGO gli compete nel caso di REVOCA o di DIMISSIONI in corso d’esercizio e deve essere eseguito entro 15 GG. dalla revoca o dalle dimissioni. L’obbligo medesimo compete agli eredi in caso di morte dell’amministratore. Il detto rendiconto, nei 15 gg. successivi, deve essere consegnato all’amministratore entrante ed al consiglio dei condomini con tutti i documenti giustificativi e libri contabili”; 4. Ultimo rendiconto approvato riguarda l’esercizio finanziario 2011; 5. Ultimo preventivo di spesa annuale approvato riguarda l’anno 2011; 6. Delibera ( m/m 825 su 1ooo ) mai eseguita: per mancata attivazione del sito internet ( art. 71 ter c.c. ); 7. Mancata convocazione dell’assemblea su richiesta di un solo condomino ( art. 1129, c. 11 c.c. ) in quanto sono emerse gravi irregolarità contabili e fiscali, come ad esempio: fatture compenso dell’amministratore non emesse e F24 non versato, mod. AC che gli amm.ri allegano alla loro dichiarazione dei redditi, F24 non versati su molte fatture fornitori ecc.; 8. L’attuale amministratore ( il 6°! ) di professione Avvocato: nominato nella prima decade di maggio 2016. Quest’ultimo amministratore, di professione avvocato, ha DECISO DI CONVOCARE UNA NUOVA ASSEMBLEA INDETTA PER IL 26 LUGLIO 2017 ALLE ORE 20:00 CON BEN 11 PUNTI ALL’ODG. E ALLEGANDOMI ALL’AVVISO DI CONVOCAZIONE LA COPIA DEL VERBALE DI ASSEMBLEA CHE SI E’ TENUTA A FEBBRAIO 2017. FINALMENTE! MA NON HA ALLEGATO IL RENDICONTO COME PREVISTO DALL’ART. “B”. Primo punto all’odg: 1. Dimissione amministratore. Nomina nuovo amministratore. 2. Altri 10 argomenti da discutere…. IO SONO BASITO E DISGUSTATO PER LA SFRONTATEZZA DELL’AMMINISTRATORE. Vorrei fare delle precisazioni: perché nuova nomina e non conferma dell’amministratore? perché manca la voce” retribuzione”? come è possibile discutere 11 argomenti iniziando alle ore 20:00? forse a lui interessa solo la nomina? perché ha avuto la sfrontatezza di non presentare il conto della sua gestione? Se mi presento all’assemblea non saprei cosa dichiarare esattamente a verbale e potrei scontrarmi con l'amministratore cosa che in questo momento particolare sarebbe meglio evitare Vista la Vs. esperienza in materia condominiale potreste spiegarmi Voi il fine? Perché io non mi sarei mai comportato così. Vi ringrazio e in attesa di Vs. chiarimenti gradite distinti saluti.
#2 Inviato 10 Luglio, 2017 Sembrerebbe che il vostro condominio sia molto problematico e che l'amministratore si sia stufato e voglia abbandonare, non è specificato se la convocazione alle 20:00 sia la seconda o la prima, non è chiaro perchè non esistano i consuntivi dal 2012 in poi, ovvero se essi siano stati presentati e mai approvati o che siano stati presentati e mai approvati
#3 Inviato 10 Luglio, 2017 Buonasera e grazie per avermi risposto. Io penso che la problematicità di molti condominii sia dovuta principalmente agli amministratori che non applicano minimamente la legge condominiale. Il mio amministratore non si è stufato perchè è sicuro di essere confermato e quindi ha pensato a non presentare il suo rendiconto. Diamogli insieme un voto che va da 1 a 10. E' chiaro che intendevo riferirmi al secondo giorno per la convocazione. I primi due bilanci 2012-2013 sono stati presentati ma non approvati a causa di gravi irregolarità contabili e fiscali riscontrate in assemblea. Anche i bilanci 2012 2013 e 2014 presentati dal revisore contabile l'assemblea non ha ritenuto opportuno approvarli. L'attuale amm.re non è dovuto a fare i bilanci dei suoi predecessori MA IL SUO RENDICONTO SI! Pertanto gradirei essere risposto, se è possibile, su quanto Vi ho comunicato riguardo al comportamento dell'attuale amministratore. Grazie.
#4 Inviato 10 Luglio, 2017 Beh, la scelta è stata un po' così..., nulla contro gli avvocati (sempre più numerosi tra gli amministratori e sono i benvenuti), ma nella vostra situazione era meglio affidarsi a chi ha esperienza più consolidata coi numeri e con i conti. Che abbia messo tanti capi all'ordine del giorno potrebbe anche significare che responsabilizza i Condomini per decisioni che si rinviano o non si desidera affrontare; metterei la firma a fare mezzanotte pur di risolvere vari problemi nel condominio. Affronta l'assemblea con fiducia e proponi di concordare un termine per la ricostruzione della contabilità e per la presentazione dei bilanci, eventualmente con la collaborazione del revisore; ora siete in emergenza; solo quando sarà passata potrete tornare al rigoroso rispetto della normativa e del regolamento. Salute a te ed al tuo condominio, Roslid!
#5 Inviato 10 Luglio, 2017 Ah!, un'altra cosa. Poiché il bilancio è composto di due sezioni, una delle quali, la situazione patrimoniale, costituisce l'anello di congiunzione tra un anno e l'altro, comprendo le difficoltà del nuovo amministratore: potrebbe darti solo introiti e spese della propria gestione, lasciando tuttavia appesa la situazione patrimoniale, non disponendo di un punto di partenza certo.
#6 Inviato 11 Luglio, 2017 Buonasera e grazie per avermi risposto. Io penso che la problematicità di molti condominii sia dovuta principalmente agli amministratori che non applicano minimamente la legge condominiale. Il mio amministratore non si è stufato perchè è sicuro di essere confermato e quindi ha pensato a non presentare il suo rendiconto. Diamogli insieme un voto che va da 1 a 10. E' chiaro che intendevo riferirmi al secondo giorno per la convocazione. I primi due bilanci 2012-2013 sono stati presentati ma non approvati a causa di gravi irregolarità contabili e fiscali riscontrate in assemblea. Anche i bilanci 2012 2013 e 2014 presentati dal revisore contabile l'assemblea non ha ritenuto opportuno approvarli. L'attuale amm.re non è dovuto a fare i bilanci dei suoi predecessori MA IL SUO RENDICONTO SI! Pertanto gradirei essere risposto, se è possibile, su quanto Vi ho comunicato riguardo al comportamento dell'attuale amministratore. Grazie. E' ininfluente il fatto che si usi una qualsiasi forma letterale per la nomina dell'amministratore, dipende da come ogni soggetto è abiatuato a fare. Il fatto che non venga indicata la retribuzione sull'ordine del giorno è anch'esso non essenziale, è sufficiente che l'amministratore presenti un nuovo preventivo dettagliato oppure che dichiari seduta stante in corso d'assemblea il suo onorario dettagliato che venga verbalizzato, qualora non lo facesse la sua nomina potrebbe essere considerata nulla. Riguardo ai bilanci bisogna considerare che il bilancio consuntivo è considerato, per definizione, "chiuso" a fronte dei giustificativi di spesa e delle attestazioni di pagamento, ovvero non è soggetto ai "desiderata" dei condomini (non può essere modificato in alcun modo, a meno di errori e/o irregolarità ACCERTATE e non "supposte"), diversamente dai bilanci preventivi che, qualora non siano di gradimento dei condomini, possono essere modificati a loro piacimento con le possibili conseguenze finali (se il preventivo è sovrastimato si avrà a consuntivo un conguaglio positivo per ciascun condomino, viceversa se è sottostimato si avrà un saldo negativo): è alquanto strano che il condominio avendo presumibilmente pagato un professionista iscritto all'apposito albo dei revisori (spero!) non abbia approvato nulla, perchè l'avete pagato? L'ultima considerazione è quella che se è vero che avete cambiato sei amministratori vi sono due possibilità, o siete particolarmente sfortunati perchè siete incappati sempre in incompetenti e/o malfattori, oppure ci sono alcuni condomini all'interno del vostro condominio che hanno problemi, e pure grossi
#7 Inviato 11 Luglio, 2017 Aggiungo inoltre che qualora non siano approvati i bilanci consuntivi non è possibile espletare le pratiche per emettere i decreti ingiuntivi nei confronti dei morosi, ovvero se non è accertato il loro debito non si ha una base per richiedere alcunchè, in secondo luogo se non è approvato il bilancio preventivo non si può pretendere, in linea teorica, alcun pagamento delle rate condominiali e chi desidera farlo egualmente lo fa esclusivamente di sua sponte, ovvero volontariamente
#8 Inviato 11 Luglio, 2017 Grazie renfo. Ti risponderò al più presto ma ti pregherei di leggere in Leggi e Regolamenti il mio quesito drl 29 giu c.a. "list delle email" iniziato ore 03:38 perchè non vorrei ripetere quello che ho già detto. Ciao - - - Aggiornato - - - Grazie alfonso.polizzi. Ti risponderò al più presto ma ti pregherei di leggere in Leggi e Regolamenti il mio quesito drl 29 giu c.a. "list delle email" iniziato ore 03:38 perchè non vorrei ripetere quello che ho già detto. Concordo quasi in tutto. Ciao
#9 Inviato 11 Luglio, 2017 Quest’ultimo amministratore, di professione avvocato, Vorrei solo ricordare che, l'Ordine Forense ha dichiarato, con delibera del 2 febbraio 2013, "...L’esercizio della professione di avvocato è incompatibile con l’esercizio della professione di notaio, con l’esercizio di commercio in nome proprio o in nome altrui, con la qualità di ministro di qualunque culto avente giurisdizione o cura di anime, di giornalista professionista, di direttore di banca, di mediatore, di agente di cambio, di sensale, di ricevitore del lotto, di appaltatore di un pubblico servizio o di una pubblica fornitura, di esattore di pubblici tributi e di incaricato di gestioni esattoriali."
#10 Inviato 11 Luglio, 2017 Le dimissioni come primo punto o.d.g. mi fanno pensare che l'amministratore voglia dimettersi e speri che ci sia già un successore che si occupi dei problemi del vostro condominio....
#11 Inviato 11 Luglio, 2017 ”. Primo punto all’odg: 1. Dimissione amministratore. Nomina nuovo amministratore. 2. Altri 10 argomenti da discutere…. IO SONO BASITO E DISGUSTATO PER LA SFRONTATEZZA DELL’AMMINISTRATORE. Vorrei fare delle precisazioni: perché nuova nomina e non conferma dell’amministratore? perché manca la voce” retribuzione”? come è possibile discutere 11 argomenti iniziando alle ore 20:00? forse a lui interessa solo la nomina? perché ha avuto la sfrontatezza di non presentare il conto della sua gestione? Se mi presento all’assemblea non saprei cosa dichiarare esattamente a verbale e potrei scontrarmi con l'amministratore cosa che in questo momento particolare sarebbe meglio evitare Vista la Vs. esperienza in materia condominiale potreste spiegarmi Voi il fine? Perché io non mi sarei mai comportato così. Vi ringrazio e in attesa di Vs. chiarimenti gradite distinti saluti. L'assemblea potrebbe essere molto breve. L'amministratore getta la spugna, il motivo potrebbe essere che nonostante la consulenza di un revisore, il condominio è bloccato al 2012. Al primo punto dell'ordine del giorno vi è dimissioni, per tale motivo non ha ritenuto importante presentare il conto della sua gestione, nè discutere della retribuzione. Per cui ne prenderete atto e nominerete un nuovo amministratore, per questo cercate di procurarvi almeno un preventivo e nominate il nuovo amministratore. Fatto questo, rimetterete la discussione ad altra assemblea, se tutto va bene alle 21:00 avete finito. Informato, il nuovo amministratore convocherà l'assemblea per l'accettazione dell'incarico e specificherà a verbale il suo compenso.
#12 Inviato 11 Luglio, 2017 Grazie renfo. Ti risponderò al più presto ma ti pregherei di leggere in Leggi e Regolamenti il mio quesito drl 29 giu c.a. "list delle email" iniziato ore 03:38 perchè non vorrei ripetere quello che ho già detto. Ciao - - - Aggiornato - - - Grazie alfonso.polizzi. Ti risponderò al più presto ma ti pregherei di leggere in Leggi e Regolamenti il mio quesito drl 29 giu c.a. "list delle email" iniziato ore 03:38 perchè non vorrei ripetere quello che ho già detto. Concordo quasi in tutto. Ciao Evitare per cortesia questi rimandi, evitare per cortesia post lunghi, cercare al contrario di focalizzare le problematiche in modo sintetico. Ricordarsi che si è ospiti, gli spazi vanno rispettati e non considerati come propri.
#13 Inviato 12 Luglio, 2017 Vorrei solo ricordare che, l'Ordine Forense ha dichiarato, con delibera del 2 febbraio 2013, "...L’esercizio della professione di avvocato è incompatibile con l’esercizio della professione di notaio, con l’esercizio di commercio in nome proprio o in nome altrui, con la qualità di ministro di qualunque culto avente giurisdizione o cura di anime, di giornalista professionista, di direttore di banca, di mediatore, di agente di cambio, di sensale, di ricevitore del lotto, di appaltatore di un pubblico servizio o di una pubblica fornitura, di esattore di pubblici tributi e di incaricato di gestioni esattoriali." Giusto un chiarimento sul post Quindi l' avvocato può fare l' amministratore di condominio ? Per "Ordine Forense" si intende il Consiglio Nazionale Forense o il Consiglio dell' Ordine di un Tribunale specifico ?
#14 Inviato 12 Luglio, 2017 Evitare per cortesia questi rimandi, evitare per cortesia post lunghi, cercare al contrario di focalizzare le problematiche in modo sintetico.Ricordarsi che si è ospiti, gli spazi vanno rispettati e non considerati come propri. In quel rimando ed in quello ancora precedente era già stato sviscerato il problema in ogni salsa e si era giunti alla conclusione che a quel punto era stato detto tutto quello che c'era da dire e che ormai bisognava fare il passo successivo di andare da un avvocato con le carte in mano. Io, che in quelle due discussioni ho approfondito la vicenda e, su richiesta, ho anche consigliato "disinteressatamente" un avvocato nella sua zona che scriveva sul forum, non ho più niente da dire e mi tengo fuori evitando nuovi coinvolgimenti. 🙂
#15 Inviato 12 Luglio, 2017 Giusto un chiarimento sul postQuindi l' avvocato può fare l' amministratore di condominio ? Per "Ordine Forense" si intende il Consiglio Nazionale Forense o il Consiglio dell' Ordine di un Tribunale specifico ? La compatibilità avvocato / amministratore era entrata in crisi qualche anno fa, poi superata nel senso favorevole: l'avvocato può svolgere attività di amministratore. Nel rinviare le motivazioni al parere del Consiglio Nazionale Forense 20/02/2013 (non so inserire l'allegato), mi "picca" trovarvi questo passaggio: "nemmeno la citata legge n. 220/2012 ha innovato la figura dell’amministratore perché se ne ha ampliato, sotto certi profili, poteri e responsabilità, non ha trasformato l’esercizio della relativa attività in professione vera e propria [...] mentre il fatto che essi debbano seguire corsi di aggiornamento non sembra sufficiente a configurare l’esistenza di una vera e propria professione". Ulteriore riprova che gli estensori della Riforma stavano pensando al bunga-bunga quando l'hanno "ideata".
#16 Inviato 12 Luglio, 2017 Grazie, ma conosco perfettamente la normativa e gli orientamenti relativi alla mia professione. La domanda era chiaramente provocatoria, e vedo che ha colpito nel segno. Se si pensa che la riforma sia stata fatta per consentire agli avvocati di fare anche gli amministratori di condominio (c.d. emendamento bunga-bunga), siamo messi veramente male.
#17 Inviato 12 Luglio, 2017 No, no! In altro post trovi il mio benvenuto agli avvocati; qui o hai inteso male o mi sono espresso in modo infelice. Acclarato che gli avvocati possano esercitare l'attività di amministratore (condivido e ne sono felice), quel che mi fa essere critico nei confronti della Riforma è, come giustamente e validamente evidenziato nel parere del Consiglio Nazionale Forense, che l'attività di amministratore non sia stata ritenuta degna di essere considerata una "professione", nonostante tutti gli oneri e le responsabilità che sopportiamo. In questo avvocati, contabili, tecnici, siamo stati trattati tutti molto male. Questo era il senso del mio intervento e ti ringrazio perché mi hai dato modo di chiarirlo.
#18 Inviato 12 Luglio, 2017 Scusa, forse è il caldo, forse è il fatto che in questo forum la figura dell' avvocato non è dipinta con toni troppo amichevoli, ho interpretato male le considerazioni del post. Purtroppo non è il CNF a non considerare l' amministratore di condominio come una professione, in realtà è una professione senza albo ma professione a tutti gli effetti, ma è il legislatore, a cui è mancato il coraggio di una svolta, che, ne sono sicuro, prima o poi arriverà con la creazione di un corso di laurea e di un albo (ma devono essere anche gli stessi amministratori a volere una svolta).
#19 Inviato 12 Luglio, 2017 Esatto, ed io citavo il CNF solo come ulteriore riprova dello "scarso impegno" (ed ingegno) del legislatore. Se rileggi il mio intervento precedente è chiaro che a loro mi riferivo. Poi, che si dipingano male gli avvocati, è cosa che non comprendo. La materia condominiale è talmente complessa che occorre il confronto "interdisciplinare", tra tecnici, esperti contabili ed esperti legali. Ergo... Ho piacere che sia chiarito, qua siamo tutti amici.
