#1 Inviato 27 Dicembre, 2018 Buongiorno. Per evitare che il Giudice possa non revocare l’amministratore se potete consigliarmi come muovermi in base alla mia situazione condominiale. Il regolamento è contrattuate ovvero accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto dell’immobile. art. 18 - l’assemblea annuale si riunisce non oltre 90 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario ( 01/01….al 31/12…)…. art. 20 - l’assemblea annuale è convocata dall’amministratore mediante avviso individuale da inviarsi per raccomandata, almeno 10 gg. Prima, insieme al rendiconto con il riparto delle spese e il preventivo di di spesa con allegato il relativo riparto spese…. Non mette in esecuzione una delibera del 2015 importante per lavori approvati Premetto che: nel 2016, anche con i Vs. consigli ricevuti e per non intentare una lite giudiziale nei confronti dei precedenti amministratori, abbiamo approvato con una sola convocazione di assemblea 4 anni di bilanci compreso il 2016. Il nuovo ed attuale amministratore professionista ci aveva rassicurato che mai più si sarebbe verificata, in futuro, una situazione schifosa ( parole dettate da lui stesso davanti a tutti i condomini presenti in assemblea ! ) come quella precedente . Invece siamo ritornati come prima: bilancio 2017 non ancora approvato, mentre il 2018 sarà presentato insieme al 2017 a maggio 2019 in quanto asserisce che è oberato di troppo lavoro. Non voglio dire altro altrimenti…… Non patteggio ne col vecchio amm re ne con quello attuale ma per il rispetto delle leggi condominiali se...sono valide…. Come persona non posso accettare tale sfrontatezza per il modo di amministrare poco trasparente, per non aver mantenuto la promessa fatta in assemblea, dimostrando mancanza di rispetto v/ tutto il condomini: ...siamo passati nuovamente dalla padella alla brace?…. per cui sono fermamente intenzionato a revocarlo giudizialmente . Pertanto Vi chiedo: prima della riunione come mi devo regolare nei suoi confronti durante lo svolgimento dell’assemblea se ottiene la conferma approvando due bilanci in un’unica riunione o se presenterà solo il bilancio 2017 Infine vuole discutere solo dei bilanci mentre la sua riconferma ( scaduta a maggio 2017 ) vuole metterla in discussione a giugno 2019. posso pretendere che i bilanci non si possono approvare se non vi è in discussione anche la sua conferma o meno come è prevista dalla norma regolamentare? E’ tutto. Grazie e auguro buone feste natalizie e un ottimo anno 2019.
#2 Inviato 27 Dicembre, 2018 roslid dice: posso pretendere che i bilanci non si possono approvare se non vi è in discussione anche la sua conferma o meno come è prevista dalla norma regolamentare? Ricordo vagamente vecchie discussioni in cui tu avevo consigliato anche un avvocato condominialista delle tue parti. I bilanci li approva l'assemblea ma se l'amministratore li presenta e l'assemblea non li approva non è colpa sua. Ora, se i rendiconto saranno approvati e la maggioranza non vuole revocarlo, a mio avviso hai poche possibilità se non ZERO, di ottenere una revoca giudiziale. Se l'amministratore non vuol mettere all'ordine del giornola sua conferma chiedi tu una convocazione con all'ordine del giorno la nomina di un nuovo amministratore, ma oltre ad avere almeno 2 condòmini e 166,67 millesimi per la richiesta, devi avere almeno 500 millesimi a tuo favore per la nuova nomina, altrimenti, conferma o non conferma, spendi solo tempo e denaro.
#3 Inviato 28 Dicembre, 2018 Buongiorno, Leonardo 53. Si è vero che mi consigliasti di rivolgermi, se costretto, ad un buon avvocato da te consigliato. Ma non me ne sono avvalso perchè tu, insieme a Camillo 50, mi consigliaste di soprassedere ad intentare una lite giuziale c/ il mio condominio ma di trovare una soluzione bonaria circa all’omissione di 4 anni di bilanci non presentati dagli amm.ri per la relativa approvazione fino al 2016 ( cfr, su premesse.. ) e di iniziare una gestione come se fosse stato il primo anno di gestione. Condivisi in pieno i Vs. consigli e ho redatto, insieme ad alcuni condomini, a titolo gratuito, i 4 anni di bilanci fino al 2016 che poi sono stati regolarmente approvati dall’assemblea dei condomini all’unanimità dei presenti. Condivido con te anche il fatto che se l’amm.re presenta i bilanci e l’assemblea non li approva non sia colpa dell’amministratore. Ma questo non è il caso del mio amm.re attuale che non ha ancora presentato il bilancio 2017 e successivo. Però non condivido, secondo cui l’assemblea possa decidere di non revocare l’amministratore inadempiente in dispregio alle norme regolamentari di tipo contrattuale e di legge circa il termine di presentazione dei bilanci all’assemblea, nè ritengo giusto che per revocare un amministratore inadempiente e che non faccia bene il suo dovere-obbligo bisogna sempre chiedere l’aiuto degli altri e mi riferisco all’autoconvocazione dell’assemblea prevista dall’art. 66 del c. c.- Pur rispettando le tue idee vorrei spiegarti serenamente e brevemente le mie e perchè non condivido con te tutto: l’approvazione tardiva del rendiconto ( e mi riferisco principalmente solo all’esercizio 2017 ( gg di ritardo circa due anni ovvero 730 giorni rispetto ai 180 gg di legge e 90 gg previsti dalla norma regolamentare art 18 ( cfr norma di cui sopra ) il cui termine è.. non oltre 90 giorni ). Il termine di ... non oltre 90 giorni , per me, deve essere PRIORITARIO rispetto ai 180 previsti dalla nuova riforma sul condominio per cui ritengo che anche la delibera che approva in ritardo tale omissione dell’amm.re sia nulla e non annullabile nei 30 giorni. Infatti l’art 1129 ritiene che costituisce,, tra le altre , gravi irregolarità:…. “l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale...” ma ritengo, a mio parere, invalida una delibera che approvi insieme due o tre..anni di bilancio. Detto questo : non ritengo giusto che l’assemblea possa decidere come vuole a discapito di norme e di art. del c.c. ma se tu ritieni che sia giusto così allora mi domando: a che serve stabilire delle norme e poi il Giudice a non farle rispettare? Quale sarebbe la differenza di un amm.re serio e professionista ( fortunatamente ce ne sono di più ) rispetto a quelli che non fanno il loro dovere e, per giunta, come il mio attuale amm.re che puntualmente si avvia a percorrere la stessa del suo predecessore che non ha presentato gli ultimi 4 anni di bilancio fino al 2016! Se queste benedette leggi non si rispettano e si prendono sotto gamba allora mi domando: chi deve tutelare il povero condomino e a che serve litigare in Tribunale o in assemblea se la legge condominiale copre anche gli amm.ri che non hanno una minima dignità professionale e che non mantengono le promesse fatte in assemblea? Per chiudere, ritengo che l’approvazione tardiva di uno o più rendiconti non possa salvare l’amministratore inadempiente anche se l’assemble dovesse confermarlo. Per me sarebbe intollerabile e penserei che tutte le norme fatte dal legislatore servirebbero unicamente a salvare questi tipetti di amm.ri e non tutelare quelli buoni ed onesti ( fortunatamente di questi ce ne sono di più ). Inoltre non esisterebbe trasparenza nel controllare il collegamento delle ultime voci di bilancio 2016 dopo 765 giorni di ritardo e mi riferisco al solo bilancio 2017 per non parlare del 2018. Se la legge non si rispetta e si scoraggia chi vuole la legalità io, purtoppo, non ci sto e significa che non ho mai capito un tubo di questo “sistema”. Scusami cordialmente ti saluto.
#4 Inviato 28 Dicembre, 2018 roslid dice: non ritengo giusto che l’assemblea possa decidere come vuole a discapito di norme e di art. del c.c. ma se tu ritieni che sia giusto così allora mi domando: a che serve stabilire delle norme e poi il Giudice a non farle rispettare? Purtroppo il discorso è sempre lo stesso. Se l'amministratore non ha mai convocato l'assemblea per il rendiconto che doveva presentare, come da regolamento, entro 90 giorni dalla chiusura, tu avevi il diritto di rivolgerti al Giudice e chiedere la revoca giudiziale ma di sicuro c'è solo il dispendio di denaro mentre sempre incerta sarà la sentenza. Detto, questo, hai aspettato ben 765 giorni dopo la scadenza dell'esercizio e vuoi ricorrere al Giudice proprio ora che l'amministratore ha convocato l'assemblea? Se hai seguito i miei consigli, immagino ti consigliai un valido amministratore senza badare al prezzo, ma facendo indagini soprattutti tra i condòmini degli altri edifici amministrati. Vedo che siete caduti dalla padella alla brace. Se siete già riusciti a revocare un amministratore in assemblea e senza spendere denaro in battaglie legali, il mio consiglio e di fare ora la stessa cosa, stando attenti, stavolta, a fare una scelta oculata sul nuovo candidato. Comprendo il tuo sfogo, ma se vuoi fare tutto da solo devi andare dall'avvocato e portargli tutte le carte. Indirizzo e numero di telefono ce l'hai già.
#5 Inviato 28 Dicembre, 2018 Grazie per avermi risposto e consigliato. Tu dici: Detto, questo, hai aspettato ben 765 giorni dopo la scadenza dell'esercizio e vuoi ricorrere al Giudice proprio ora che l'amministratore ha convocato l'assemblea? Non ho detto che l'amministratore abbia convocato l'assemblea per l'approvazione dei due bilanci 2017 e 2018 ( quest'ultimo scadrebbe a marzo 2019 ) ma al CONTRARIO nel senso che non l'ha ancora convocata!! Non sono ricorso subito al Giudice per la revoca e se ho fatto trascorrere tanti giorni è perchè in primo luogo lui mi trovava tante scuse e perchè non è nella mia indole iniziare subito una lite giudiziale. E poi, secondo te, perchè ricorrere al Giudie se po dovrei spndere danaro e non ottenere niente. Noto che hai anche tu poca fiducia nei Giudici, come me. Stanotte ho cercato tramite internet e sul ns sito WEB qualche sentenza ed ho trovato a riguardo del mio caso: - Avv.Paolo Accoti che relazione del 1/12/2017 su "L'aoorovazione tardiva dei rendiconti non "salva" l'amministratore dalla revoca giudiziale" e cfr. C. Cassaz. n. 28764 del 30/11/2017 nonchè Avv. Alessandro Gallucci del 17/12/2013 su "Omessa presentazione del rendiconto all'assemblea nei termini previsti dalla legge, la revoca è automatica?" Vorrei che tu le leggessi per sapere cosa ne pensi tu. Il mio non èuno sfogo ma un'arrabbiatura contro questo sistema che protegge chi non fa il proprio lavoro coscienziosamente e per giunta pagato e mai punibile. Ai mie tempi, quando esecitavo tale professione non era così per cui . Se mi servirà un avvocato andrò sicuramente dal tuo. Grazie ancora e ti saluto.
#6 Inviato 28 Dicembre, 2018 roslid dice: Il mio non èuno sfogo ma un'arrabbiatura contro questo sistema che protegge chi non fa il proprio lavoro coscienziosamente e per giunta pagato e mai punibile. Ai mie tempi, quando esecitavo tale professione non era così per cui . Se mi servirà un avvocato andrò sicuramente dal tuo. Ho capito che era un'arrabbiatura per cui non c'è altro da fare se non hai soldi da spendere. Ci son passato anch'io ed ho risolto coinvolgendo l'assemblea e rintracciando documenti dai fornitori per lavori inesistenti e da denuncia penale, per poter costringere l'ex alla resa. P.S. Quello che ti consigliai non era il mio avvocato ma un avvocato che scriveva sul forum e te lo consigliai solo perchè aveva la sede a pochi chilometri da Napoli ma in alcuni giorni della settimana riceveva anche a Napoli, visto che tu avevi difficoltà a spostarti di 20/30 chilometri per raggiungere l'ufficio principale.
#7 Inviato 28 Dicembre, 2018 Grazie e scusami auguro a te e a tutto il forum un buon prosieguo delle feste e un buon e felice anno 2019.
