Amministratore non confermato senza contezza dei condomini presenti ... che fare?

[Mariaella]

Buongiorno,

mi inserisco in questa discussione sperando che sia la sezione giusta...

Tre giorni fa si è svolta l'Assemblea Ordinaria dell'esercizio conclusosi il 31.12.2017.

Al momento della discussione del 2° punto all'ordine del giorno "Nomina consiglieri anno 2018 - conferma/revoca amministratore anno 2018 "eravamo presenti:

9 condomini su 18 e mill. 445,04 - votazione 8 favorevoli e 1 contrario.

Nel verbale pervenutoci ieri l'amm.re ha scritto:

Riepilogo votazione: 9 favorevoli (495,45 mil) - 0 contrari (0 mil) - 1 astenuto (56 mil).

In pratica ha fatto un po' di pasticci col nr. dei favorevoli (che sono stati 8 e non 9) ed ha definito "astenuto" quello che invece è "contrario" e i millesimi che non sono 495,45 bensì solo 445,04.

In ogni caso nel rigo sotto la votazione ha scritto ha scritto: "Delibera non approvata".

E sotto ancora ha scritto: "Consiglieri per l'anno 2018: Sig. X e Sig. Y"

In realtà quelli che si sono proposti e che hanno accettato sono stati 3 e non 2.

Poi, senza nessun commento in merito all'esito della votazione, ha portato la discussione sul successivo punto all'ordine del giorno "Disamina e delibera preventivo gestione 2018". Appena iniziata questa discussione è pervenuto un altro condomino e dopo un po' ancora un altro. Quindi ora siamo in 11 condomini presenti, compresi n. 3 per delega.

Poi si è passati al 4° punto successivo "Disamina e delibera piccoli lavori di manutenzione" e poi al 5° e ultimo punto "Varie ed eventuali". E qui è arrivato anche un altro condomino. In tutto alla fine ed in tempi diversi siamo arrivati a 12 condomini di cui 3 per delega.

Quindi "Alle ore 21.55 non avendo altri argomenti il Presidente dichiara chiusa l'Assemblea".

FINE

Il giorno dopo troviamo il verbale nella buca delle lettere e nella bacheca un avviso dell'amministratore in cui informa che "per un refuso, nel verbale è stato inserito il condomino X al posto del condomino Y e che ha già provveduto a modificare il verbale originale e si scusa per lo scambio". Nessun'altra delucidazione.

A questo punto leggo attentamente il verbale ed ho trovato il "refuso" che ho descritto sopra.

Ora la mia domanda è la seguente: l'amministratore è ancora legittimamente in carica o è solo in carica provvisoria fino a che non si eleggerà un nuovo amministratore?

E quale deve essere l'iter per procedere alla nomina?

Insomma qua dentro per interessi diversi sono tutti a favore di questo amm.re. E' stato solo per puro caso che stavolta non ci siano stati almeno 501 millesimi (o 500?).

Se dobbiamo chiedergli di convocare un'assemblea per la nomina di un amm.re dobbiamo presentarci in assemblea con un preventivo di un altro amm.re? Questo preventivo deve essere già stato approvato con riunione interna dei condomini o va sottoposto all'assemblea?

Insomma non ho capito come ci dobbiamo muovere... anche perché ripeto ho timore che anche stavolta non si riuscirà a mandarlo via nonostante ne abbia combinate più di Bertoldo... (se avete tempo e voglia andate a rileggere i mie precedenti commenti al riguardo).

Ringrazio moltissimo fin d'ora chi mi potrà dare qualche consiglio valido!

[JOSEFAT]

la nomina e la revoca dell'amministratore deve essere deliberata con la maggioranza dei condomini presenti all'assemblea con 500 millesimi, se per la nomina di un nuovo amministratore non si raggiunge questa maggioranza resta in carica il vecchio in prorogatio, mantenendo tutti i poteri fino a quando non viene nominato un nuovo amministratore.

Si può sempre richiedere all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria per la revoca dell'amministratore e la nomina del nuovo, detta richiesta deve essere fatta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. (art. 66 Dacc)

[Mariaella]

Grazie JOSEFAT, ho capito che dobbiamo chiedere all'amm.re in carica (anche se NON ha ricevuto la riconferma rimane comunque in carica fino ad eventuale nuovo amm.re. e, se non se ne fa nulla... rimane in carica fino alla prossima assemblea ordinaria e ... non ce lo toglieremo mai di torno!). Tuttavia desidererei delle risposte alle mie ultime domande: all'eventuale assemblea dobbiamo già aver scelto un altro amministratore? Quindi dovremo fare una riunione preliminare fra condomini portando dei preventivi e scegliere insieme o è sufficiente andare all'assemblea con qualche preventivo in tasca e poi lì si vedrà...? Se ci saranno i voti necessari per la revoca, l'amministratore attuale lascerà l'assemblea e quindi i condomini sceglieranno il nuovo amministratore dai preventivi che qualcuno porterà e, in seguito, l'amministratore di nuova nomina prenderà i contatti con il vecchio per le consegne? E' così la prassi?

Grazie

[JOSEFAT]

Grazie JOSEFAT, ho capito che dobbiamo chiedere all'amm.re in carica (anche se NON ha ricevuto la riconferma rimane comunque in carica fino ad eventuale nuovo amm.re. e, se non se ne fa nulla... rimane in carica fino alla prossima assemblea ordinaria e ... non ce lo toglieremo mai di torno!). Tuttavia desidererei delle risposte alle mie ultime domande: all'eventuale assemblea dobbiamo già aver scelto un altro amministratore? Quindi dovremo fare una riunione preliminare fra condomini portando dei preventivi e scegliere insieme o è sufficiente andare all'assemblea con qualche preventivo in tasca e poi lì si vedrà...? Se ci saranno i voti necessari per la revoca, l'amministratore attuale lascerà l'assemblea e quindi i condomini sceglieranno il nuovo amministratore dai preventivi che qualcuno porterà e, in seguito, l'amministratore di nuova nomina prenderà i contatti con il vecchio per le consegne? E' così la prassi?

Grazie

naturalmente sarebbe opportuno richiedere dei preventivi per la gestione condominiale e mettersi d'accordo prima dell'assemblea sulla scelta dell'amministratore in modo da arrivare al giorno della riunione con le idee chiare.

Una volta nominato il nuovo amministratore sarà lui a dover prendere i contatti con il vecchio per il passaggio di consegne.

[bilbetto]

Facciamo un pochino di ordine. Innanzitutto sarebbe opportuno, non mi stancherò mai di dirlo, che il verbale una volta scritto venisse letto prima della firma di Presidente e Segretario, proprio per correggere gli eventuali errori e renderlo ufficiale.

 

Per quanto riguarda la prassi per la nomina di un nuovo amministratore sarebbe opportuno “preparare” il terreno prima dell’assemblea e far diventare la riunione un semplice formalità. Occorre infatti raccogliere un numero di millesimi che raggiunga perlomeno 500 (non 501). Se arriverete a questi valori, allora chiederete all’amministratore, ex art. 66 dacc, di convocare l’assemblea per la nomina dell’amministratore.

 

Ricordo che se l’amministratore non viene nominato in occasione dell’assemblea ordinaria annuale, non è necessario attendere un anno. L’amministratore può essere revocato in ogni tempo e anche senza giusta causa.

[Andy13]

ma si trattava di nomina o conferma? perchè da come è scritto si trattava di conferma pertanto, essendo in seconda convocazione (almeno normalmente è così), i milleismi e la maggioranza c'erano. Se si dovesse nominare un nuovo amministratore allora servono si i 500 mill e dei metà condomini ma non pare questo il caso.

 

Sul resto mi sembra tutto approssimativo, il verbale è buona regola leggerlo sempre a fine assemblea, e il presidente che lo firma dovrebbe a maggior ragione leggerlo attentamente, non dovesse essere prassi dell'amministratore chiedetelo pure e fate inserire le modifiche/precisazioni che ritenete opportune!

[Mariaella]

Sì, si è trattato di una "conferma".

Questa disquisizione tra "Nomina" "Conferma" e "Revoca", ovvero maggioranza qualificata (500 mill.) o maggioranza ordinaria (1 terzo di mill.) mi risulta sia ancora in atto. Diverse sentenze infatti per ora hanno optato per una ipotesi o per l'altra...

Secondo me, in attesa di certezze diverse, sentenze univoche e recenti, rimane l'art. 1136 comma 2° della legge 11 dicembre 2012, n. 220. Il legislatore parlando di "nomina" e di "revoca" intendeva comunque "votazione" che è ciò che occorre per tutte e tre le fattispecie. Non credo che il legislatore si sia "dimenticato" che esiste anche la conferma... volontà che viene espressa pur sempre con la elezione per votazione, come si è sempre fatto da che io ricordi...

L'amministratore stesso, non avendo ottenuto la maggioranza (500 mill.) dei voti, nel verbale ha scritto: " Delibera non approvata".

Su questo argomento mi interesserebbe molto sentire altri pareri.

Ringrazio tutti moltissimo.

[Mariaella]

Da noi funge da presidente quasi sempre uno del "trio", che non ha nemmeno la più pallida idea di cosa voglia dire quella funzione... Il segretario lo fa sempre l'amministratore il quale decide in accordo col trio se una delibera è approvata o meno. Quasi tutti gli altri non dicono mai nulla, sono lì come delle statuine, fanno solo delle smorfie che l'amministratore interpreta per un sì o per un no a seconda della convenienza sua e del trio...

Il verbale non viene mai letto né firmato da chicchessia. Quando lo riceviamo a casa, a volte subito, a volte anche dopo più di un mese, lo leggiamo e ci prendiamo tante di quelle arrabbiature per le cose scritte con ambiguità, gli errori e le omissioni... e le invenzioni!

Tra l'altro credo che non abbia mai partecipato ai corsi di aggiornamento annuali: più volte gli ho chiesto di mostrarci un attestato... ha sempre accampato scuse.

[Andy13]

andiamo per punti:

- le delibere assunte con maggioranze inferiori rispetto a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale danno luogo ad una delibera annullabile ma non per questo da considerarsi "delibera non approvata" come scritto da questo amministratore, anche se mi sembra sia il minore dei problemi

 

- Il segretario lo fa l'amministratore perchè in genere sa scrivere il verbale nel modo corretto, mi è capitato che venisse nominato alla carica di segretario qualche condomino con risultati disastrosi. Nonostante si fossero riportate le delibere queste mancavano totalmente della forma necessaria lasciando la porta spalancata all'impugnazione da parte dei condomini contrari.

 

- Segretario e Presidente vanno nominati pertanto rihiedete la votazione e nominate una persona diversa, nessuno lo vieta, per il verbale, come già detto, chiedete a fine assemblea che venga letto e se necessario modificato.

 

- Se non ci sono i corsi di aggiornamento può essere revocato anche da un solo condomino

 

ciao

[Mariaella]

Grazie Andy13

Quindi doveva scrivere "delibera annullabile" e non "delibera non approvata"... la sostanza però credo sia la medesima: se si vuole revocare l'amministratore occorre chiedergli di convocare l'assemblea. Credo che non solo non riusciremo a trovare i voti ed i mill.mi per la revoca, ma non troveremo nemmeno i 166,666 necessari per la richiesta! Se incontri le persone una per una, sono tutte indignate contro questo amministratore, quando però chiedi loro la disponibilità a firmare la richiesta di revoca... per carità: non vogliono esporsi! Sembra incredibile ma è così.

In pratica siamo solo in due, da almeno tre anni, che ci stiamo battendo per revocarlo, inutilmente. Ci troviamo in un "culdisacco"! Ci stiamo solo facendo il sangue amaro.

 

Non mi hai dato il tuo parere circa la maggioranza necessaria per la cosiddetta "conferma" dell'Amministratore...

 

Comunque grazie.

[paul_cayard]

Grazie Andy13

Quindi doveva scrivere "delibera annullabile" e non "delibera non approvata"... la sostanza però credo sia la medesima: se si vuole revocare l'amministratore occorre chiedergli di convocare l'assemblea. Credo che non solo non riusciremo a trovare i voti ed i mill.mi per la revoca, ma non troveremo nemmeno i 166,666 necessari per la richiesta! Se incontri le persone una per una, sono tutte indignate contro questo amministratore, quando però chiedi loro la disponibilità a firmare la richiesta di revoca... per carità: non vogliono esporsi! Sembra incredibile ma è così.

In pratica siamo solo in due, da almeno tre anni, che ci stiamo battendo per revocarlo, inutilmente. Ci troviamo in un "culdisacco"! Ci stiamo solo facendo il sangue amaro.

 

Non mi hai dato il tuo parere circa la maggioranza necessaria per la cosiddetta "conferma" dell'Amministratore...

 

Comunque grazie.

alcuni ragionamenti ...

--link_rimosso--

https://www.condominioweb.com/conferma-e-nomina-amministratore-difficile.13520

 

 

la tesi giurisprudenziale della maggioranza di 1/3 si basa sul fatto che il "confermando" ha avuto la maggioranza necessaria all'epoca della nomina e se nessuno dei condòmini vuole revocarlo, la conferma è un atto di semplice routine e quindi non necessita di una maggioranza qualificata (te l'ho ristretta a parole mie).

?

[JOSEFAT]

alcuni ragionamenti ...

 

https://www.condominioweb.com/conferma-e-nomina-amministratore-difficile.13520

 

 

la tesi giurisprudenziale della maggioranza di 1/3 si basa sul fatto che il "confermando" ha avuto la maggioranza necessaria all'epoca della nomina e se nessuno dei condòmini vuole revocarlo, la conferma è un atto di semplice routine e quindi non necessita di una maggioranza qualificata (te l'ho ristretta a parole mie).

🙂