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Bilancio errato e richiesta forzosa di pagamento

Salve sono il sig. Carella*

 

E spero di avere qualche delucidazione circa alcune problematiche condominiali che proverò a riassumere brevemente:

 

Premesso che il sottoscritto ha puntualmente pagato ogni mensilità del 2016, dopo aver più volte chiesto verbalmente all'amministratore la chiusura del bilancio 2016, veniva convocata assemblea solo il 7 dicembre 2017 per tale onere.

Durante la discussione facevo notare e messo a verbale che il bilancio risultava non applicare le tabelle millesimali condominiali per cui non veniva approvato e rimandato al 19 dicembre. In tale riunione, il bilancio 2016 veniva approvato dalla maggioranza nonostante al sottoscritto non erano ancora chiare le cifre da pagare facendolo verbalizzare. A questo si aggiunge che l'amministratore non veniva confermato per il 2017 a seguito del mio voto sfavorevole.

 

Qualche giorno dopo l'amministratore mi ha recapitato una PEC in cui rivedeva per la terza volta in un mese le mie cifre e mi intimava a pagarle entro 10 giorni dalla riunione, come da verbale.

 

Il sottoscritto sfinito dalla tiritera...il 29/12/2017 con una PEC chiedeva se le ultime cifre da lui richieste azzerassero totalmente il mio saldo al 2016, prima di effettuare il pagamento, per chiuderla definitivamente.

 

Il 3 gennaio la risposta è stata che aveva già inoltrato le pratiche ad un legale per il recupero forzato delle morosità!!!

 

Le mie domande sono:

 

1) Può agire legalmente e forzatamente anche se io sono sempre stato puntuale e nonostante abbia manifestato chiaramente con PEC la mia intenzione a saldare in cambio di una conferma che il pagamento fosse totale al 2016?

 

2) visto che il suo mandato per il 2017 non è stato confermato dalla assemblea ( avvenuta il 19/12/2017) è titolato ad agire forzatamente nei miei confronti?

 

3) in ultimo se attualmente non è legittimato da conferma di incarico per il 2017 e quindi 2018 come da verbale in assemblea...cosa posso fare per cambiarlo? Premetto di essere presidente dell'assemblea che non lo ha confermato.

 

So di chiedere troppo ma se vorrete rispondere vi sarò grato.

 

Distinti saluti e buon anno.

 

Vito Carella.

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non son chiari dei punti

 

1) non ha approvato il bilancio per errori nelle tabelle millessimali? scusi fino all'anno prima andavano bene ?

 

2) se lei ha votato contro la conferma dell'amministratore questo non è certo decaduto! non serve l'unanimità ma 500 millessimi per confermare ( o revocare) e in caso di effettiva revoca resta comunque in carica fino a nuovo incarico deliberato in assemblea ad altro amm.ore

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Le mie domande sono:

 

1) Può agire legalmente e forzatamente anche se io sono sempre stato puntuale e nonostante abbia manifestato chiaramente con PEC la mia intenzione a saldare in cambio di una conferma che il pagamento fosse totale al 2016?

 

2) visto che il suo mandato per il 2017 non è stato confermato dalla assemblea ( avvenuta il 19/12/2017) è titolato ad agire forzatamente nei miei confronti?

 

3) in ultimo se attualmente non è legittimato da conferma di incarico per il 2017 e quindi 2018 come da verbale in assemblea...cosa posso fare per cambiarlo? Premetto di essere presidente dell'assemblea che non lo ha confermato.

1) .....Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso ... (art. 1129 codice civile)

 

2) L'amministratore revocato o non confermato, rimane in proroga fino a che non vi è la nomina del nuovo amministratore.

 

3) L'assemblea non lo ha confermato ma non avendo provveduto alla nomina di un nuovo amministratore, egli rimane al suo posto, come suddetto.

 

Per sostituirlo puoi seguire quanto disposto dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

 

L'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

L'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore costituiscono gravi irregolarità per cui ciascun condomino può chiederne la revoca giudiziaria.

In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

 

Inoltre, l'aver convocato oltre i limiti l'assemblea è una azione che non viene sanata e si può procedere con la richiesta della revoca giudiziaria, anche se l'assemblea alla fine è stata convocata ed ha avuto luogo.

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non son chiari dei punti

 

1) non ha approvato il bilancio per errori nelle tabelle millessimali? scusi fino all'anno prima andavano bene ?

2) se lei ha votato contro la conferma dell'amministratore questo non è certo decaduto! non serve l'unanimità ma 500 millessimi per confermare ( o revocare) e in caso di effettiva revoca resta comunque in carica fino a nuovo incarico deliberato in assemblea ad altro amm.ore

1)Nel 2016 si è avuta una rottura importante all'impianto idrico condominiale ripartito con tabella di proprietà anziché " in base alla quantitativo di acqua prelevata "come da tabelle millesimali

2) a seguito del mia non conferma l'amministratore non si è raggiunti il 500 millesimi necessari.

Quindi adesso non capisco la prassi per la nuova nomina visto che non ha più la mia fiducia, ma conserva quella degli altri che non raggiungono i 500 millesimi....

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Per poter revocare il mandato all'amministratore, è necessaria la doppia maggioranza ed i millesimi sono gli stessi necessari per la sua nomina e cioè 500. Se non c'è il quorum l'amministratore rimane in carica anche se alcuni votano a sfavore.

Per quanto riguarda la ripartizione, non ho capito che tipo di ripartizione è fatta (in base al consumo)?

Il criterio legale è quello dell'applicazione dei millesimi di proprietà, salvo patto adottato all'unanimità o inserito in un RdC.

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1)Nel 2016 si è avuta una rottura importante all'impianto idrico condominiale ripartito con tabella di proprietà anziché " in base alla quantitativo di acqua prelevata "come da tabelle millesimali

2) a seguito del mia non conferma l'amministratore non si è raggiunti il 500 millesimi necessari.

Quindi adesso non capisco la prassi per la nuova nomina visto che non ha più la mia fiducia, ma conserva quella degli altri che non raggiungono i 500 millesimi....

Da quello che ho capito l'amministratore NON è stato revocato per cui resta in carica anche se non confermato.

L'eccedenza derivante da una rottura di un tubo condominiale a monte dei contatori individuali è un fatto che non dipende dal minore o maggior consumo personale per cui ritengo giusto che la perdita sia stata addebitata per millesimi di proprietà.

Il rendiconto approvato il 19 dicembre 2017 è titolo idoneo a richiederti il pagamento forzoso, anche con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

 

Visto che non sono ancora trascorsi i 30 giorni dalla data di approvazione del rendiconto, se ti senti leso contatta urgentemente un avvocato per impugnare la delibera entro il 18 gennaio 2018, cominciando dalla mediazione civile alla quale dovrai presentarti obbligatoriamente con l'avvocato di tua fiducia. L'avvocato ti spiegherà tutto e ti spiegherà anche se pagare comunque quanto approvato, salvo chiederne lo storno se non ti spetta pagare.

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Si il criterio era inserito nel regolamento condominiale e prevede la ripartizione in base al consumo idrico di ciascun immobile

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1)Nel 2016 si è avuta una rottura importante all'impianto idrico condominiale ripartito con tabella di proprietà anziché " in base alla quantitativo di acqua prelevata "come da tabelle millesimali

2) a seguito del mia non conferma l'amministratore non si è raggiunti il 500 millesimi necessari.

Quindi adesso non capisco la prassi per la nuova nomina visto che non ha più la mia fiducia, ma conserva quella degli altri che non raggiungono i 500 millesimi....

1) se si rompe un tubo si ripartisce per millessimi di proprietà e non per la tabella consumo acqua

 

ps: se è scritto nel regolamento non vale comunque, deve essere nel regolamento contrattuale non in quello assembleare ( o come ogniuno lo vuol chiamare)

 

2) se in assemblea l'amm.ore non ha raggiunto i 500 mm non è stato revocato, al massimo non è stato riconfermato. Ergo: lui è ancora a tutti gli effetti l'amm.ore fino a quando a nuova assemblea non ne votate un altro, finchè non si raggiunge un quorum per un nuovo amm.ore lui resta a tutti gli effetti in carica. E se per caso l'assemblea va in stallo (state sempre a 490 mm a favore e gli altri 610 non ci sono o non si presentano) idem, resta in carica.

3) ora io non so i nessi temporali, ma se a tuo dire l'approvazione del consuntivo dove era mal ripartita la spesa del tubo era non congrua, potevi impugnare (poi al massimo o vincevi o perdevi). SE non lo hai fatto nei tempi previsti dalla legge, quella delibera è valida e resta tale

 

ps: sicuramente l'amm.ore non si è comportato perfettamente (non entro nei motivi) e si è vendicato del voto sfavorevole agendo legalmente. Poteva evitare chiudendo la questione, rispondendole che con gli ultimi versamenti era andato tutto a posto e stop

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non son chiari dei punti

 

1) non ha approvato il bilancio per errori nelle tabelle millessimali? scusi fino all'anno prima andavano bene ?

 

2) se lei ha votato contro la conferma dell'amministratore questo non è certo decaduto! non serve l'unanimità ma 500 millessimi per confermare ( o revocare) e in caso di effettiva revoca resta comunque in carica fino a nuovo incarico deliberato in assemblea ad altro amm.ore

Ciao Leonardo io voglio pagare e togliermelo davanti solo che adesso pare sia diventata una questione di date....per punirmi:

Ed ho bisogno di sapere cosa fare correttamente:

Riassumo

1) 19/12/2017 viene approvato rendiconto 2016 con una postilla verbalizzata con la quale chiedevo il mio saldo preciso in quanto si aggiunsero ulteriori modifiche...prima del pagamento.

2) in verbale l'amministratore inserì che il pagamento andava fatto entro 10 gg pena decreto ingiuntivo.

3) il 21/12/2017 l'amministratore con PEC mi comunica il nuovo importo.

4) il 29/12/2017 con PEC, prima di effettuare il pagamento, chiedo se l'ultimo importo fosse quello definitivo e mi azzerasse il mio debito totalmente.

5) il 03/01/2018 mi risponde con PEC che ha passato la mia questione ad un legale e mi addebiterà le spese del decreto ingiuntivo a mio carico....

 

Adesso io vi chiedo, siccome ho intenzione di saldarlo comunque, i tempi per il recupero forzoso quali sono:

1) i 10 giorni dal bilancio approvato e inseriti in verbale?

2) 10 gg dalla comunicazione fattami con pec

3) valgono 15 giorni come da nostro regolamento condominiale?

4) soprattutto si intendono giorni lavorativi?

5) ma se pago prima della sua azione legale come si fa?

Io non voglio pagare anche le spese legali ad un amministratore che si è dimostrato non all'altezza solo per avergli fatto notare degli errori da cui tra l'altro non ho tratto nemmeno benefici anzi pagherò un conto più salato.... Solo per una questione di correttezza.

Saluti

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Ciao Leonardo io voglio pagare e togliermelo davanti solo che adesso pare sia diventata una questione di date....per punirmi:

Ed ho bisogno di sapere cosa fare correttamente:

Riassumo

1) 19/12/2017 viene approvato rendiconto 2016 con una postilla verbalizzata con la quale chiedevo il mio saldo preciso in quanto si aggiunsero ulteriori modifiche...prima del pagamento.

2) in verbale l'amministratore inserì che il pagamento andava fatto entro 10 gg pena decreto ingiuntivo.

3) il 21/12/2017 l'amministratore con PEC mi comunica il nuovo importo.

4) il 29/12/2017 con PEC, prima di effettuare il pagamento, chiedo se l'ultimo importo fosse quello definitivo e mi azzerasse il mio debito totalmente.

5) il 03/01/2018 mi risponde con PEC che ha passato la mia questione ad un legale e mi addebiterà le spese del decreto ingiuntivo a mio carico....

 

Adesso io vi chiedo, siccome ho intenzione di saldarlo comunque, i tempi per il recupero forzoso quali sono:

1) i 10 giorni dal bilancio approvato e inseriti in verbale?

2) 10 gg dalla comunicazione fattami con pec

3) valgono 15 giorni come da nostro regolamento condominiale?

4) soprattutto si intendono giorni lavorativi?

5) ma se pago prima della sua azione legale come si fa?

Io non voglio pagare anche le spese legali ad un amministratore che si è dimostrato non all'altezza solo per avergli fatto notare degli errori da cui tra l'altro non ho tratto nemmeno benefici anzi pagherò un conto più salato.... Solo per una questione di correttezza.

Saluti

1) ok , anche se mi pare esagerato che entro 10 gg bisognasse pagare ,anche perchè tu mi dici che hai sempre pagato regolarmente, quindi l'eventuale saldo negativo è dovuto non alla tua morosità ma a spese non in preventivo o altro

2) a prescindere da cosa è scritto nel vs regolamento, la legge dice che l'amm.ore entro 180 gg deve agire per la riscossione dei crediti

 

se lui ha passato tutto al legale il 3/01/2018 e tu paghi (di che cifra parliamo se non ti scoccia dirlo, perchè da come pare sembra sia una cifra altra, ma se tu dici che hai sempre pagato non credo si tratti di chissà che morosità)

 

se paghi prima dell'azione legale, il tutto decade ovviamente..resta la questione di chi paga l'avvocato che anche solo per scriverti una lettera è capace di chiederti 500 euro

 

son questione un pelo delicale, perchè non ti sei dimostrato disinteressato ma volevi solo sapere l'importo effettivo finale per saldare tutto, e lo hai chiesto il 29/12

 

secondo me (poi mi sbaglio) ovviamente l'azione legale non inzia nemmeno se tu oggi o domani paghi e saldi..ma ti arriverà il conto dell'avvocato (a mio avviso in modo scorretto)

al prossimo consuntivo dici che non lo approvi e spieghi la faccenda in assemblea

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...

3) il 21/12/2017 l'amministratore con PEC mi comunica il nuovo importo...

Se vi siete messi a dispetto, non indugiare ancora.

Versa immediatamente quanto richiesto via PEC e comunicalo all'amministratore via PEC.

Se non ti è stato ancora notificato il decreto ingiuntivo puoi opporti alle spese legali a tuo carico.

Paga subito... per discutere su cosa hai pagato avrai tutto il tempo necessario.

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Concordo sul paga subito di leonardo53

 

certo che lui dal 21 che ha ricevuto comunicazione della cifra esatta al 29 che ha inviato una pec per chiedere delucidazioni sul pagamento non era andato oltre i termini, quindi non avemdogli risposto il comportamento è estremamente scorretto nei confronti dello stesso condominio....le spese legali potrebbero venire poste a carico del condominio per un dispetto dell'amministratore che, vedendo la pec, avrebbe dovuto rispondere e il condomino avrebbe potuto pagare nei termini.

 

Poi io chiedo a voi esperti, ma 10 giorni sono davvero pochi....in pratica ogni volta che uno va in ferie all'estero si deve aspettare una potenziale lettera dell'avvocato?

 

Per voi amministratori questi colleghi vi fanno fare proprio brutte figure...ogni volta che leggo di certe situazioni mi sembra che il nosto amministratore sia un genio e un santo...

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Poi io chiedo a voi esperti, ma 10 giorni sono davvero pochi....in pratica ogni volta che uno va in ferie all'estero si deve aspettare una potenziale lettera dell'avvocato?

 

Per voi amministratori questi colleghi vi fanno fare proprio brutte figure...ogni volta che leggo di certe situazioni mi sembra che il nosto amministratore sia un genio e un santo...

Qualcosa a me non torna.

Un amministratore non si cimenta ad elevare decreti ingiuntivi in questo periodo soprattutto per cifre irrisorie...

Secondo me quella perdita ha causato un saldo pesante e siccome vi è stato ritardo nel convocare l'amministratore avrà proposto quei 10 giorni e se l'assemblea accetta e così delibera il debito diventa esigibile in quei termini di scadenza, quindi, anzichè non pagare semmai si corrisponde un acconto dando da un lato dimostrazione della buona disponibilità e correttezza di condòmino (che a quanto pare per tutto il 2017 non ha versato) e dall'altro avendo il tempo dei chiarimenti ed infine vanificando l'eventuale azione legale.

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Ciao Leonardo io voglio pagare e togliermelo davanti solo che adesso pare sia diventata una questione di date....per punirmi:

Ed ho bisogno di sapere cosa fare correttamente:

In data 19/12/2017 viene approvato il rendiconto 2016 il quale deve riportare il conguaglio a tuo debito relativamente alla gestione suddetta (2016).

 

A seguito tua specifica richiesta (ciò mi fa presupporre che il bilancio consuntivo 2016 ed il bilancio preventivo della nuova gestione 2017 possano non essere chiari), il 21/12/2017 l'amministratore con PEC ti comunica l'importo del saldo esercizio precedente (2016) a tuo debito.

 

Considerando la mancata disponibilità dell'amministratore a risolvere bonariamente la situazione, per evitare ulteriori addebiti, concordo i precedenti consigli di provvedere al versamento di quanto risulta dal consuntivo 2016 o dal preventivo 2017 e relativa ripartizione rate regolarmente approvati, solitamente i conguagli a debito vengono sommati alla prima rata.

 

Se hai votato contro o ti sei astenuto dal voto di approvazione dei suddetti bilanci, essendo presente in assemblea, puoi impugnare le delibere entro 30 giorni dalla data dell'assemblea, consulta un avvocato, preferibilmente specializzato in materia condominiale.

 

Se paghi prima che sia definito il decreto ingiuntivo, l'assemblea non potrà addebitarti alcuna eventuale spesa legale.

Per farlo il condominio dovrà farti causa ed attendere la sentenza del giudice, salvo conciliazioni.

 

(Per aprire nuovi scenari è importante conoscere il periodo esatto della gestione condominiale, ne ho fatto cenno indirettamente nel post #3)

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Gentile Patrizia le quote mensili di tutto il 2016 e 2017 sono state puntualmente pagate mensilmente...il problema nasce dal fatto che l'amministratore ha chiuso il bilancio 2016 ed il preventivo 2017 solo il 19/12/2017, approvato dalla maggioranza e che ha prodotto a mio carico un saldo 2016 di €1000 ed una differenza sulle rate del 2017 di € 564....che ha preteso venissero pagate entro 10 giorni dalla approvazione del bilancio. E che ho pagato il 3 gennaio.

Il sottoscritto non è quindi mai stato moroso (A differenza di altri condomini) ed è stato costretto a saldate entro pochi giorni dalla conoscienza della sua situazione debitoria....

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Grazie per i consigli che accetto volentieri.

Comunque come aggiornamento il 3/1/2018 ho provveduto ai bonifici dei saldi richiesti dall'amministratore, e al 4/1/2018 non ho ancora ricevuto alcun avviso legale come da sua intimidazione, ne tramite pec e nemmeno raccomandata.

E non mi è ancora chiaro se questi giorni posti a termine dei pagamenti siano intesi lavorativi?

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Gentile Patrizia le quote mensili di tutto il 2016 e 2017

Per rispondere adeguatamente dovresti specificare come già richiesto il periodo di gestione in quanto se parliamo del 2016 ( 1/1-31/12/16) le rate avrebbero dovuto esser spalmate e versate entro il 2016, cosa c'entra allora il 2017?

 

Siamo sicuri l'anno di gestione sia solare?

Potresti cortesemente verificare e fornirci debita risposta?

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Avendo saldato il dovuto, nulla può esserti chiesto per spese legali relative ad un decreto ingiuntivo non ancora emesso.

 

Per chiarire la situazione, qual'è il periodo esatto di gestione condominiale?

 

Sulla base di cosa, avete pagato le rate relative alla gestione 2017?

 

Ti sei astenuto od hai votato contro l'approvazione dei bilanci consuntivo 2016 e preventivo 2017 e relativi riparti?

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1)Il periodo esatto della gestione condominiale va dal 1/1/2016 al 31/12/2016 approvato a maggioranza il 19/12/2017.

2)Durante il questo periodo la mia rata mensile era di € 75 che ho pagato mensilmente .

3) ovviamente la rata è rimasta la stessa anche nel 2017 (Non essendoci un preventivo relativo a tale anno approvato)

4) il 19/12/2017 viene approvato il bilancio 2016 con €1000 a mio saldo (dovuti ad una serie di interventi importanti sugli impianti condominiali)

5) il 19/12/2017 viene contestualmente approvato il preventivo 2017 con una rata a mio carico di €121,

6) il 21/12/2017 mi viene chiesto entro 10 gg di pagare pena decreto ingiuntivo il saldo di €1000 + €46 x 12 mesi che si tratta della differenza non corrisposta per l'anno 2017 ( Per il quale si attende cmq la chiusura del bilancio)

7) io il 3/1/2018 ho pagato entrambe le quote così me lo toglieva davanti

Ho fatto bene?

Poteva farlo?

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Per il bilancio 2016 e preventivo 2017 e relativi bilanci ho votato contro ma sono stati approvati a maggioranza.

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1)Il periodo esatto della gestione condominiale va dal 1/1/2016 al 31/12/2016 approvato a maggioranza il 19/12/2017.

2)Durante il questo periodo la mia rata mensile era di € 75 che ho pagato mensilmente .

3) ovviamente la rata è rimasta la stessa anche nel 2017 (Non essendoci un preventivo relativo a tale anno approvato)

4) il 19/12/2017 viene approvato il bilancio 2016 con €1000 a mio saldo (dovuti ad una serie di interventi importanti sugli impianti condominiali)

5) il 19/12/2017 viene contestualmente approvato il preventivo 2017 con una rata a mio carico di €121,

6) il 21/12/2017 mi viene chiesto entro 10 gg di pagare pena decreto ingiuntivo il saldo di €1000 + €46 x 12 mesi che si tratta della differenza non corrisposta per l'anno 2017 ( Per il quale si attende cmq la chiusura del bilancio)

7) io il 3/1/2018 ho pagato entrambe le quote così me lo toglieva davanti

Ho fatto bene?

Poteva farlo?

Bene, ora la cosa è chiara.

 

Confermo quanto già riferito precedentemente, cioè che ci sono gli estremi per procedere per la revoca giudiziaria, sempre che tu abbia tempo e denaro da spendere.

 

3) Presumo tu non sia a conoscenza del fatto che in mancanza di una ripartizione delle rate approvata in assemblea, non vi è obbligo di pagare in quanto l'amministratore non ha i mezzi per chiedere le rate e non si può parlare di morosità.

Per tale motivo spesso oltre alle rate ordinarie, si procede all'approvazione di rate straordinarie anticipate in attesa dell'assemblea di fine gestione.

Comunque bene hai fatto ad effettuare dei versamenti costanti senza che te lo venisse a chiedere l'amministratore, le fatture non si pagano da sole ed i soldi versati non sono persi.

 

4) L'amministratore può procedere autonomamente in taluni casi d'urgenza ma considerando un maggior esborso annuo di € 1000 a tuo carico, pensando all'intera compagine condominiale, ritengo che egli avrebbe fatto meglio a convocare una assemblea specifica per informare i condòmini delle problematiche e degli interventi da fare.

Gli è andata bene che l'assemblea abbia approvato il consuntivo 2016.

 

Per il resto, tu ora sei a posto riguardo il 2016 ed hai saldato tutte le rate 2017, salvo conguaglio di fine gestione.

 

L'amministratore poteva procedere per ottenere il saldo a tuo debito relativo il 2016, per il 2017 ha poco da fare il prepotente in quanto non è colpa dei condòmini se manca solo un mese al termine della gestione in corso.

 

Anzi, chi rischia è proprio lui.

 

Per il bilancio 2016 e preventivo 2017 e relativi bilanci ho votato contro ma sono stati approvati a maggioranza.

Se ritieni che vi siano i presupposti per impugnare, consulta un avvocato e procedi entro i termini.

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Queste spese li avete controllato? Risulta tutto corretto?.

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