#1 Inviato 22 Novembre, 2017 Buongiorno a tutti, scrivo perché TEMO che l'amministratore di condominio stia compiendo da diverso tempo delle grosse irregolarità e sto cercando di capire quanto la situazione sia grave. Premetto che il condominio non naviga in belle acque in quanto diversi condomini sono morosi e la somma delle varie morosità ammonta a diverse decine di migliaia di euro (incidono parecchio caldaia, valvole e combustibile per il riscaldamento, spese che io non vedo in quanto il mio locale è staccato dal resto del condominio e non ha il riscaldamento) Purtroppo io sono il classico condomino che si è sempre fatto i fatti suoi, pagava le sue spese e stava zitto, senza neanche andare praticamente mai alle assemblee condominiali, in quanto non abitante nel condominio stesso. Non sto a raccontare tutta la storia perché inutile, ma i fatti ad oggi sono questi: Circa un mese fa mi sono fatto dare dall'amministratore copia dell'estratto conto del c/c condominiale e scopro che negli ultimi 3 anni non c'è un bonifico (non so negli anni precedenti), ma solamente prelievi di contante (oltre ad un paio di assegni circolari). Chiedo all'amministratore spiegazioni e, senza mostrare alcun documento, mi dice che lui è un amministratore della "vecchia guardia" e che amministra in "maniera famigliare" e per lui funziona così con tutti i suoi condomìni, ma che è tutto regolare (fata salva la situazione debitoria dei condomini nei confronti del condominio, e di conseguenza con i vari fornitori). Chiedo che mi indichi per ogni bonifico cosa è stato pagato, sono almeno 15 giorni che aspetto, nonostante lo abbia sollecitato più e più volte. Chiedo di vedere il registro di contabilità... è sempre di fretta e non me lo fa vedere, o non si fa trovare in ufficio. Magari è tutto in ordine sul serio, ma se così fosse, perché tergiversare? Come si suol dire, la fortuna è cieca, ma la sfiga ci vede benissimo: negli ultimi giorni sono venuto a conoscenza, in maniera del tutto fortuita e da due persone che non si conoscono, che l'amministratore ha dei problemi con altri condomìni: una delle due persone che mi ha detto di fare attenzione è un avvocato, che difende un condominio; l'avvocato non è entrato nello specifico... si è limitato a consigliarmi caldamente di approfondire i controlli... il che ovviamente non fa ben sperare. L'altro invece non è un proprietario dell'alloggio in cui vive, ma l'amministratore dello stabile è lo stesso... voci di condominio gli hanno riferito che gli stanno facendo causa perché pare siano spariti dei soldi... sono ovviamente voci, ma considerando il contesto non fanno presagire nulla di buono. Nel caso in cui l'amministratore si fosse gonfiato lo stipendio tramite i prelievi in contanti (esempio: aveva una bolletta da 450€ da pagare, ne preleva 500€ e i 50€ se li spende in caffè al bar), queste azioni possono essere considerate confusione tra patrimonio personale e patrimonio del condominio in qualunque caso? o solo nel caso in cui non sia in grado di dimostrare che ha "in tasca" tot euro appartenenti al condominio? (ci può stare che un amministratore abbia una piccola quota di contanti per pagare velocemente piccole spese manutentive, ma dovrebbe sapere al centesimo quanto ha e di quale condominio sono) Essendoci diversi inquilini con morosità importanti da diversi anni, l'amministratore avrebbe avuto l'obbligo di intervenire senza alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea (se non sbaglio entro 180gg dall'assemblea). Nell'ultima assemblea (alla quale ho partecipato ed ho votato contro a qualsiasi cosa) lo abbiamo "obbligato" a muoversi in qualche modo... Ma in pratica, cosa avrebbe dovuto obbligatoriamente fare dopo le assemblee degli scorsi anni quando già c'erano condomini con morosità importanti? Solo per un condomino è stato fatto qualcosa negli anni passati (e non è ancora risolta la situazione)... perché contro gli altri no? L'avere iniziato azioni solo contro un condomino e non contro tutti i morosi, può essere motivo per procedere ad una revoca giudiziale? Quali possono essere le conseguenze del non aver proceduto contro gli altri condomini? Ho fatto fare una visura protesti: l'amministratore risulta protestato dal 2013 per aver emesso un assegno quando non poteva - chiedendo alla mia banca cosa volesse dire quel protesto, mi spiegano che l'amministratore era già stato protestato e di conseguenza gli era stata tolta la possibilità di emettere assegni in un determinato periodo: lui se ne è fregato del divieto ed ha emesso comunque l'assegno... il che, per una banca, risulta essere più grave di un assegno scoperto anche se ci sono i fondi. (solo per questo motivo credo di poter chiedere la revoca giudiziale senza la convocazione/approvazione dell'assemblea... confermate?). Inoltre, ho scoperto che ci sono altre "piccole irregolarità" sui preventivi e consuntivi condominiali; sono per di più delle irregolarità formali, ma sono comunque delle irregolarità... per me sono "piccole", ma leggendo la legge forse non sono così piccole... credo che comunque siano questioni minori che discuterò dopo aver accertato che l'amministratore non si sia intascato dei quattrini. Conoscendo l'elemento, dubito fortemente abbia frequentato un corso di aggiornamento obbligatorio. Fermo restando che se entro la settimana non mi consegnerà la documentazione richiesta andrò dal mio avvocato (o forse dall'avvocato col quale ho parlato poco tempo fa), come mi consigliate di agire per ora? Solo il protesto o la mancata azione contro i condomini morosi, possono essere causa di revoca giudiziale? Quali sono i tempi e i modi di una revoca giudiziale? Grazie a chiunque abbia avuto la voglia e il tempo di leggere fino qua, grazie soprattutto a chi mi darà qualche consiglio utile per venire a capo di questa spinosa questione. Buona Giornata
#2 Inviato 22 Novembre, 2017 Io ti consiglio di..andare dall'avvocato e di procedere alla revoca se ne sono riscontrati i presupposti I tempi variano da tribunale a tribunale. I modi sono semplici: si fa una istanza al tribunale, cosa che ti potrà spiegare il tuo avvocato
#3 Inviato 22 Novembre, 2017 Scrivi che la fortuna è cieca, ma la sfiga ci vede benissimo è anche vero che anche tu ci hai messo di tuo, fidandoti troppo e disinteressandoti alla gestione condominiale. I presupposti per la revoca giudiziaria ci sono, consiglio anche io di consultare un buon avvocato, senza perdere altro tempo. Le disposizioni di legge ci sono, seppur disattese. Qui trovi le condizioni richieste per svolgere l'attività di amministratore di condomino --link_rimosso-- .. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. ... Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice..... Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell'undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:...3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;......(Art. 1129 codice civile) L'amministratore deve almeno mettere in mora i condòmini morosi, ottenere un decreto ingiuntivo non è un obbligo a meno che non sia deliberato dall'assemblea; in tal caso egli non può esimersi dal farlo.
#4 Inviato 22 Novembre, 2017 @SisterOfNight Grazie per la lapidaria risposta. Devo sentire il mio avvocato in questi giorni per un altra causa che mi sta seguendo, quindi ne approfitterò per iniziare a parlargli anche di questo problema. Ne approfitto però qui per chiederti una cosa: il solo fatto di essere protestato, può bastare per essere motivo di revoca giudiziale? la posso promuovere da solo? Il fatto è che spero di poter procedere da solo, senza passare per l'assemblea, in quanto conosco - e per di più male - solamente un paio di condomini su circa 25 e riuscire a portare la maggioranza dalla mia parte potrebbe non essere cosa facile, visto come si sono comportati all'ultima assemblea (non so se per ignoranza o per convenienza). E' vero che quando si parla di soldi si riesce a muovere il mondo, ma in assemblea ho fatto notare e mettere a verbale che l'amministratore ha presentato per 5 anni di fila (non sono andato più indietro, ma probabilmente questo sistema è andato avanti per molto tempo) un preventivo per il suo compenso ma si è poi pagato circa 2000€ in più nei cinque anni, chiedendo che li rimborsasse... gli altri condomini presenti in assemblea mi hanno guardato come se fossi un marziano... capisci che se potessi agire da solo sarei molto più contento (anche se dovrò anticiparmi le spese) Grazie ancora
#5 Inviato 22 Novembre, 2017 @Mauro G. hai perfettamente ragione... il problema è che non vedendo i conti di riqualificazione caldaia/installazione ascensore/installazione valvole/ costo del combustibile per il riscaldamento non potevo rendermi conto dell'enorme buco che si è venuto a creare... per me c'era un passivo di circa 7/8000€... in realtà è di circa 6/7 volte tanto (sono circa 2 anni di gestione ordinaria)... e me ne sono accorto per caso... gli altri condomini invece avevano tutto sotto il naso, ma con il suo fare da "bonaccione" ci sta portando in un baratro... mi auguro solo che non si sia intascato dei soldi. La cosa che mi fa più imbestialire è che quando in assemblea gli ho chiesto se le sue fatture fossero tutte pagate mi ha risposto orgoglioso di SI... prima il suo stipendio, poi, se avanzano, paga anche i fornitori... ma per recuperare i morosi non ha alzato un dito.... Scusate il messaggio scritto in maniera colloquiale con una punteggiatura che lascia un po' a desiderare, ma sono di corsa. Grazie ancora per le risposte.
#6 Inviato 22 Novembre, 2017 @SisterOfNightGrazie per la lapidaria risposta. Devo sentire il mio avvocato in questi giorni per un altra causa che mi sta seguendo, quindi ne approfitterò per iniziare a parlargli anche di questo problema. Ne approfitto però qui per chiederti una cosa: il solo fatto di essere protestato, può bastare per essere motivo di revoca giudiziale? la posso promuovere da solo? Grazie ancora Se ben ricordo, chi è protestato non puo' fare l'amministratore Procedere da solo sì, basta il ricorso di un condomino per la revoca giudiziale
#7 Inviato 22 Novembre, 2017 Le fornisco qualche riferimento di legge: art. 71 disp. att. Cod. Civ.: "Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:...................(omissis).....e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; ....... (omissis)........La perdita dei requisiti di cui alle lettere.........e) comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore art. 1129 Cod. Civ.: ".........La revoca delll'amministratore.......può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino.................. ovvero in caso di gravi irregolarità"
#8 Inviato 22 Novembre, 2017 Grazie mille!... credo che i condomini si stiano un po' svegliando... sono andato a parlare con uno dei proprietari dei negozi, il quale mi ha fatto notare che in bacheca è comparso un foglio di "raccolta firme" per provare a far fuori in assemblea l'amministratore... speriamo
