Amministratore inadempiente e latitante

[Alfredodm]

Ho contestato formalmente , via PEC, al mio Amministratore di Condominio (34 condòmini) la non osservanza del "Regolamento contrattuale" in vigore ed altre inadempienze. Di questo ho informato via email una quindicina di condòmini (degli altri non ho gli indirizzi di posta elettronica).

Poiché lui deve, secondo il regolamento, farsi dare da due condomini che hanno cominciato i lavori di ristrutturazione nelle loro abitazioni un dettaglio dei lavori da approvare (ripeto, è obbligatorio perché imposto dal regolamento contrattuale), c'è bisogno di tempi certi, perché se lui fa passare del tempo ed i condòmini finiscono i lavori, non si saprà mai se hanno fatto opere lecite o non. Quindi, posso imporgli tempi certi?

E per altre inadempienze al "regolamento contrattuale" che gli ho contestato recentemente?

Se non posso chiedergli tempi certi, quali sono tempi ritenuti "adeguati"?

 

Inoltre:

- cosa posso fare autonomamente per la sua sostituzione?

- se devo per forza ricorrere ad una assemblea, quali sono i requisiti minimi?

Chiedo questo perché c'è pigrizia nel Condominio e ricevere attenzione da tante persone è molto difficile.

Grazie

 

Alfredodm

 

 

 

[Claistron]

Ne abbiamo parlato a lungo in un post di pochi giorni fa, se fai una ricerca puoi leggere le risposte date dai collaboratori.

 

Capisco che l'amministratore dovrebbe almeno conoscere il tipo di lavori che si stanno facendo all'interno delle unità immobiliari private, così come recita il vostro regolamento.

 

Il problema nasce quando il Codice recita che l'amministratore non ha competenza sulle "parti private" nel condominio.

 

Recentemente è stata emanata una legge (più recente del vostro regolamento) che ha liberalizzato la maggior parte dei lavori nelle abitazioni private, basta fare una ricerca in rete, come ad esempio qui:

 

https://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2018-02-23/casa-prime-58-opere-cui-non-serve-permesso-084443.shtml?uuid=AEVvkq4D&refresh_ce=1

 

Considerando quindi che l'amministratore non ha competenza nella parti private, considerando che è entrata in vigore la liberalizzazione dei lavori, dovrai attivarti tu stesso, se lo ritieni opportuno, a controllare l'eventuale comunicazione degli interessati presso l'ufficio edilizia del tuo comune e renderti conto se i lavori abbiano interessato strutture importanti dell'edificio, se non te la senti, incarica un professionista a tue spese.

 

I "regolamenti contrattuali" si scrivono, poi subentrano norme e leggi che cambiano tutto, rendiamocene conto e non condanniamo un amministratore perchè "crediamo" che debba fare tutto ciò che noi personalmente riteniamo corretto; in questo caso l'amministratore non può essere anche geometra o ingegnere, altrimenti dovresti pagargli il lavoro per la tua richiesta personale; visto oltretutto che lo puoi fare anche tu, perdendo il tuo prezioso tempo recandoti presso gli uffici comunali, attìvati ....

 

 

[davidino1978]

Per richiedere un accesso agli atti in Comune non serve nemmeno un tecnico e quasi sempre gratuito (salvo estrazione copie ed eventuali bolli richiesti sulla domanda).

Fra l'altro all'amministratore nella motivazione per il quale viene richiesto l'accesso agli atti non so se il dirigente accetterebbe come motivazione una norma di un regolamento contrattuale che è vincolante per i condomini (salvo siano previste sanzioni e l'assemblea decida di sanzionare il condomino) ma non certo per un ufficio pubblico.

In caso di opere interne non vedo l'interesse che potrebbe addurre l'amministratore riguardo alla tutela delle parti comuni.

Modificato 13 Gennaio, 2019 da davidino1978

[Alfredodm]

Claistron dice:

Ne abbiamo parlato a lungo in un post di pochi giorni fa, se fai una ricerca puoi leggere le risposte date dai collaboratori.

 

Capisco che l'amministratore dovrebbe almeno conoscere il tipo di lavori che si stanno facendo all'interno delle unità immobiliari private, così come recita il vostro regolamento.

 

Il problema nasce quando il Codice recita che l'amministratore non ha competenza sulle "parti private" nel condominio.

 

Recentemente è stata emanata una legge (più recente del vostro regolamento) che ha liberalizzato la maggior parte dei lavori nelle abitazioni private, basta fare una ricerca in rete, come ad esempio qui:

 

https://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2018-02-23/casa-prime-58-opere-cui-non-serve-permesso-084443.shtml?uuid=AEVvkq4D&refresh_ce=1

 

Considerando quindi che l'amministratore non ha competenza nella parti private, considerando che è entrata in vigore la liberalizzazione dei lavori, dovrai attivarti tu stesso, se lo ritieni opportuno, a controllare l'eventuale comunicazione degli interessati presso l'ufficio edilizia del tuo comune e renderti conto se i lavori abbiano interessato strutture importanti dell'edificio, se non te la senti, incarica un professionista a tue spese.

 

I "regolamenti contrattuali" si scrivono, poi subentrano norme e leggi che cambiano tutto, rendiamocene conto e non condanniamo un amministratore perchè "crediamo" che debba fare tutto ciò che noi personalmente riteniamo corretto; in questo caso l'amministratore non può essere anche geometra o ingegnere, altrimenti dovresti pagargli il lavoro per la tua richiesta personale; visto oltretutto che lo puoi fare anche tu, perdendo il tuo prezioso tempo recandoti presso gli uffici comunali, attivati ....

 

 

E' vero, ne abbiamo parlato a lungo, ma il tuo parere è rimasto isolato mentre tutti gli altri intervenuti sono completamente d'accordo sul fatto che il regolamento condominiale "contrattuale" va rispettato (tra l'altro, anche il mio Amministratore si sta adeguando anche se permangono molti dubbi su molti temi).

Ciò premesso, per non "incartarci" sul dibattito di cui sopra o, almeno fino a che una prova concreta porti chiarezza sul tema - ma mi è stato presentato un articolo del codice civile che non ammette discussioni sul tema stesso - , chiedo gentilmente risposta alle domande poste l'altro giorno, se ammettiamo per un attimo che l'Amministratore in questione sia in torto. E riporto, qui di seguito le domande:

Omissis ....Poiché lui deve, secondo il regolamento, farsi dare da due condomini che hanno cominciato i lavori di ristrutturazione nelle loro abitazioni un dettaglio dei lavori da approvare (ripeto, è obbligatorio perché imposto dal regolamento contrattuale), c'è bisogno di tempi certi, perché se lui fa passare del tempo ed i condòmini finiscono i lavori, non si saprà mai se hanno fatto opere lecite o non. Quindi, posso imporgli tempi certi?

E per altre inadempienze al "regolamento contrattuale" che gli ho contestato recentemente?

Se non posso chiedergli tempi certi, quali sono tempi ritenuti "adeguati"?

Inoltre:

- cosa posso fare autonomamente per la sua sostituzione?

- se devo per forza ricorrere ad una assemblea, quali sono i requisiti minimi?

Chiedo questo perché c'è pigrizia nel Condominio e ricevere attenzione da tante persone è molto difficile."

 

Grazie

 

Alfredodm

 

[Danielabi]

Alfredodm dice:

posso imporgli tempi certi?

Buongiorno Alfredo, per dare corso alla norma contenuta nel regolamento ovviamente i tempi sono certi, nel senso che sono quelli previsti dal regolamento "prima di...."

I tempi adeguati sono quelli utili ad avere risposte prima che la situazione diventi irreversibile. Hai sempre il diritto di porre limiti temporali "ragionevoli".

 

Alfredodm dice:

- cosa posso fare autonomamente per la sua sostituzione?

- se devo per forza ricorrere ad una assemblea, quali sono i requisiti minimi?

Art. 1129 C.C.

....omissis.....

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina(numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ealmeno la metà del valore dell'edificio)  oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell'undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità :

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

? l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

 

Quindi i condòmini possono sempre chiedere la revoca dell'amministratore, anche a prescindere da un giustificato motivo. Il ricorso al giudice è sempre meglio farlo seguire al tentativo assembleare.

 

Per quanto riguarda la validità del regolamento contrattuale rispetto alla Legge, ti segnalo questo chiaro articolo:

https://www.condominioweb.com/efficacia-del-regolamento-di-condominio-opponibilita.13369

[Alfredodm]

 

Sto raccogliendo, a voce, le adesioni al progetto di cambio dell'Amministratore (il suo impegno scade al 30 aprile). Raggiunti - come auspico - molti sì (certamente almeno quelli che servono per convocare l'assemblea), io vorrei procedere come segue:

- riunire i condomini per la presentazione di due/tre candidati, scegliere secondo votazione e raccogliere ufficialmente le firme*

- far sapere, successivamente, all'Amministratore che è stato deliberato di cambiare e chi è il suo sostituto.

Questi "step" sono ammessi? Salto qualche obbligo?

Chi deve convocare l'assemblea per raccogliere le firme e deliberare? Spero non l'attuale amministratore (che vorrei tenere fuori il più possibile)

La comunicazione all'amministratore è una semplice email o ci vuole una raccomandata? Firmata da chi?

 

*in prima battuta, io coinvolgerei tutti i condomini depositando nelle loro caselle della posta un invito ad aderire all'iniziativa e ricevendo, per comodità di tutti, un'email di risposta, piuttosto che un ok telefonico, un foglietto nella mia casella od anche un'adesione a voce (siamo, in totale, 34 condomini ed in molti ci conosciamo).

 

Grazie molte

 

Alfredodm

[paul_cayard]

Alfredodm dice:

- riunire i condomini per la presentazione di due/tre candidati, scegliere secondo votazione e raccogliere ufficialmente le firme*

- far sapere, successivamente, all'Amministratore che è stato deliberato di cambiare e chi è il suo sostituto.

Questi "step" sono ammessi? Salto qualche obbligo?

Chi deve convocare l'assemblea per raccogliere le firme e deliberare? Spero non l'attuale amministratore (che vorrei tenere fuori il più possibile)

La comunicazione all'amministratore è una semplice email o ci vuole una raccomandata? Firmata da chi?

 

1-puoi riunire i vari condomini per sondare il terreno e vedere se avrete la maggioranza necessaria a sostituirlo

 

2-non serve, si deve agire secondo art. 66 dacc

 

3- si deve effettuare una richiesta formalizzata all'amministratore firmata da almeno 2 condòmini che rappresentino almeno 166.67/1000 per invitarlo a convocare un'assemblea con all'odg "nomina amministratore" ricordando che se non verrà indetta entro 10 gg dalla richiesta vi autoconvocherete per l'assemblea con quell'odg.

se lui non convoca entro i 10 gg voi firmatari dovrete spedire le raccomandate a tutti gli aventi diritto (proprietari e comproprietari) fissando la data, il luogo, l'ora, ecc. (insomma vi state sostituendo come per legge ed in questa fase all'amministratore).

nell'assemblea, riunita con le norme di sempre, delibererete con le maggioranze previste (maggioranza di teste presenti fisicamente o per delega che rappresentino almeno 500/1000) il nuovo amministratore; magari dopo aver esaminato i vari preventivi.

a verbale riporterete il nome de nuovo eletto, il suo compenso (o allegate il suo preventivo), la sua accettazione dell'incarico.

invierete poi il verbale agli assenti e se nessuno impugna entro i 30 gg seguenti, il nuovo procederà col cambio di rappresentanza all'ade, in banca, ecc.

 

le mail, riunioni informali, altre cose non previste dalla norma non sono valide.

 

 

 

 

[Alfredodm]

paul_cayard dice:

1-puoi riunire i vari condomini per sondare il terreno e vedere se avrete la maggioranza necessaria a sostituirlo

 

2-non serve, si deve agire secondo art. 66 dacc

 

3- si deve effettuare una richiesta formalizzata all'amministratore firmata da almeno 2 condòmini che rappresentino almeno 166.67/1000 per invitarlo a convocare un'assemblea con all'odg "nomina amministratore" ricordando che se non verrà indetta entro 10 gg dalla richiesta vi autoconvocherete per l'assemblea con quell'odg.

se lui non convoca entro i 10 gg voi firmatari dovrete spedire le raccomandate a tutti gli aventi diritto (proprietari e comproprietari) fissando la data, il luogo, l'ora, ecc. (insomma vi state sostituendo come per legge ed in questa fase all'amministratore).

nell'assemblea, riunita con le norme di sempre, delibererete con le maggioranze previste (maggioranza di teste presenti fisicamente o per delega che rappresentino almeno 500/1000) il nuovo amministratore; magari dopo aver esaminato i vari preventivi.

a verbale riporterete il nome de nuovo eletto, il suo compenso (o allegate il suo preventivo), la sua accettazione dell'incarico.

invierete poi il verbale agli assenti e se nessuno impugna entro i 30 gg seguenti, il nuovo procederà col cambio di rappresentanza all'ade, in banca, ecc.

 

le mail, riunioni informali, altre cose non previste dalla norma non sono valide.

 

 

 

 

Grazie mille Paul_Cayard, per la tua risposta chiara ed esauriente.

[paul_cayard]

Alfredodm dice:

Grazie mille Paul_Cayard, per la tua risposta chiara ed esauriente.

🙏

[Alfredodm]

Il non rispetto del Regolamento Contrattuale da parte dell'Amministratore, così come il non rispetto di quanto stabilito da deliberazioni precedenti alla sua gestione (ma valide) può essere, in ultima analisi, un buon motivo da presentare ad un Tribunale per il cambio di Amministrazione?

Es. :

1) L'amministratore ha comunicato vincoli di giorni utili per i lavori di ristrutturazione nel Condominio diversi sia da quelli indicati nel Regolamento Contrattuale, sia da una deliberazione di una assemblea precedente al suo mandato

2) l'Amministratore, pur con lavori in corso, non sta osservando quanto previsto dal Regolamento contrattuale in merito all'avviso di inizio e termine lavori

3) l'amministratore, nonostante richiesto ufficialmente, non ha messo a disposizione dei condomini gli obblighi dei condomini inerenti alla Disciplina Interna (contenuta nel regolamento contrattuale).

4) solo dopo inviti e diffide scritti, l'Amministratore si è in parte dedicato a far rispettare il Regolamento Contrattuale.

 

Grazie

Alfredodm

 

[pietrotom]

Mi pare ti abbiano già risposto citando l’articolo dedicato alla sostituzione (revoca) dell’amministrazione. 1129cc.

Ogni momento è quello giusto se supportato da volontà assembleare

indipentemente dalle gravi inadempienze che sono “elencate” nell’articolo.

altrimenti ci sono i gravi motivi

Ovviamente serve il solito buon senso : non rispondere mai alle richieste dei condomini o disinteressarsene di fronte ad un possibile giudice potrebbe essere considerato “grave motivo” ma anche no... inutile fare pronostici.

 

valgono per tutto le risposte, più che esaustive, che hanno saputo darti gli altri utenti .

[davidino1978]

Alfredodm dice:

Il non rispetto del Regolamento Contrattuale da parte dell'Amministratore, così come il non rispetto di quanto stabilito da deliberazioni precedenti alla sua gestione (ma valide) può essere, in ultima analisi, un buon motivo da presentare ad un Tribunale per il cambio di Amministrazione? 

Es. :

1) L'amministratore ha comunicato vincoli di giorni utili per i lavori di ristrutturazione nel Condominio diversi sia da quelli indicati nel Regolamento Contrattuale, sia da una deliberazione di una assemblea precedente al suo mandato 

2) l'Amministratore, pur con lavori in corso, non sta osservando quanto previsto dal Regolamento contrattuale in merito all'avviso di inizio e termine lavori

3) l'amministratore, nonostante richiesto ufficialmente, non ha messo a disposizione dei condomini gli obblighi dei condomini inerenti alla Disciplina Interna (contenuta nel regolamento contrattuale).

4) solo dopo inviti e diffide scritti, l'Amministratore si è in parte dedicato a far rispettare il Regolamento Contrattuale.

 

Grazie

Alfredodm

 

Alfredo il punto è che non può andare con un mitra a procurarti i progetti di ristrutturazioni interne.

Con buona probabilità, non incidendo su parti utili condominiali nemmeno il Comune fornirebbe all'amministratore tali dati, mentre a te come vicino di casa potrebbe concedere l'accesso agli atti, decide il dirigente dell'ufficio territorio del tuo Comune se l'interesse è legittimo.

Il vostro amministratore sta evitandovi di ritrovarvi in una lunga causa legale per stupidaggini, perché l'unico modo per obbligare i proprietari a fornirvi i progetti (se non hai intenzione di andare a chiederli in Comune anche se è la soluzione con maggiori probabilità di riuscita) è andare in tribunale facendo valere le norme del regolamento che tu citi. Attenzione ricorda che in tribunale l'esito è sempre incerto, quello che è certo sono i costi e i tempi lunghi. Non è che se fai la guerra all'amministratore puoi ottenere ciò che altri non sono disposti a darti. E' inutile lamentarsi se deliberate cose non realizzabili e pretendete con prepotenza che per magia vengano realizzate. Non sono state fornite nonostante hai fatto verbalizzare ciò, bene hai una sola cosa da fare e cioè far deliberare una azione legale per procurarsi tali documenti. Io fossi in tuo vicino voterei contro e mi dissocerei immediatamente, lasciando ad una eventuale maggioranza i costi di una eventuale soccombenza.

[Alfredodm]

davidino1978 dice:

Alfredo il punto è che non può andare con un mitra a procurarti i progetti di ristrutturazioni interne.

Con buona probabilità, non incidendo su parti utili condominiali nemmeno il Comune fornirebbe all'amministratore tali dati, mentre a te come vicino di casa potrebbe concedere l'accesso agli atti, decide il dirigente dell'ufficio territorio del tuo Comune se l'interesse è legittimo.

Il vostro amministratore sta evitandovi di ritrovarvi in una lunga causa legale per stupidaggini, perché l'unico modo per obbligare i proprietari a fornirvi i progetti (se non hai intenzione di andare a chiederli in Comune anche se è la soluzione con maggiori probabilità di riuscita) è andare in tribunale facendo valere le norme del regolamento che tu citi. Attenzione ricorda che in tribunale l'esito è sempre incerto, quello che è certo sono i costi e i tempi lunghi. Non è che se fai la guerra all'amministratore puoi ottenere ciò che altri non sono disposti a darti. E' inutile lamentarsi se deliberate cose non realizzabili e pretendete con prepotenza che per magia vengano realizzate. Non sono state fornite nonostante hai fatto verbalizzare ciò, bene hai una sola cosa da fare e cioè far deliberare una azione legale per procurarsi tali documenti. Io fossi in tuo vicino voterei contro e mi dissocerei immediatamente, lasciando ad una eventuale maggioranza i costi di una eventuale soccombenza.

Scusa ma la tua risposta mi sembra fuori tema. Mi sembra corretta quella fornita, invece, da Davidino 1978 che ti invito a leggere insieme alle mie domande già poste.

Scusa, questa vuole essere solo una precisazione, non una risposta sgarbata.

 

Alfredodm

Alfredodm dice:

Scusa ma la tua risposta mi sembra fuori tema. Mi sembra corretta quella fornita, invece, da Davidino 1978 che ti invito a leggere insieme alle mie domande già poste.

Scusa, questa vuole essere solo una precisazione, non una risposta sgarbata.

 

Alfredodm

Ho sbagliato, intendevo Pietrotom quello con la risposta corretta.

pietrotom dice:

Mi pare ti abbiano già risposto citando l’articolo dedicato alla sostituzione (revoca) dell’amministrazione. 1129cc.

Ogni momento è quello giusto se supportato da volontà assembleare

indipentemente dalle gravi inadempienze che sono “elencate” nell’articolo.

altrimenti ci sono i gravi motivi

Ovviamente serve il solito buon senso : non rispondere mai alle richieste dei condomini o disinteressarsene di fronte ad un possibile giudice potrebbe essere considerato “grave motivo” ma anche no... inutile fare pronostici.

 

valgono per tutto le risposte, più che esaustive, che hanno saputo darti gli altri utenti .

Grazie Pietrotom, risposta chiara ed esauriente.

[Alfredodm]

Provo a fare altri due esempi:

- l'Amministratore non consegna al Condòmino il "certificato di agibilità" richiesto. Può farlo? (Il Condomino riesce ad averlo per vie traverse)

- l'Amministratore non dà informazione completa di deliberazioni dell'assemblea, precedenti alla sua gestione

- l'Amministratore modifica le deliberazioni dell'assemblea precedenti alla sua gestione.

 

Grazie

 

Alfredodm

[davidino1978]

Alfredodm dice:

Scusa ma la tua risposta mi sembra fuori tema. Mi sembra corretta quella fornita, invece, da Davidino 1978 che ti invito a leggere insieme alle mie domande già poste.

Scusa, questa vuole essere solo una precisazione, non una risposta sgarbata.

 

Alfredodm

Ho sbagliato, intendevo Pietrotom quello con la risposta corretta.

Grazie Pietrotom, risposta chiara ed esauriente.

Alfredo, vedi a me piace dire che cose pane al pane, vino al vino.

Tu hai iniziato una guerra con il tuo amministratore perché non riesce a procurarti documenti privati di condomini che come ti ho già spiegato senza collaborazione dei condomini è molto difficile possa ottenere, faresti meno fatica tu.

L'unica opzione che avete, visto la non collaborazione dei condomini incriminati (che probabilmente vedono violata la loro privacy dal tuo comportamento) è fare causa sperando che la tua interpretazione del regolamento contrattuale (ce ne sono di pessimi in giro) non travalichi quella data dal giudice. Vedi, questa strada porta a tre cose: tempo e spese buttati via e odio nel condominio. Ti ho già detto cosa farei io se fossi un tuo vicino per sottrarmi a questa faida e ti ripeto che l'amministratore vi sta facendo un piacere perché andare a fare una guerra legale per voglia di farsi i fatti dei vicini è a mio parere insensato. Alla verifica delle pratiche edilizie provvede l'ufficio territorio del Comune di competenza, l'accesso agli atti è concesso agli aventi diritto (riguardo a lavori interni per esperienza il dirigente tende a non concedere l'accesso agli atti all'amministratore che si occupa solo delle parti comuni mentre lo concede al vicino di casa che potrebbe essere parte interessata), così come eventuali segnalazioni per abusi edilizi sono molto più semplici da parte del singolo privato rispetto a farli fare al Condominio se non riguardano parti comuni.

Quindi alla tua domanda se puoi spuntarla in tribunale considerando quello che citi come validi motivi per una revoca giudiziaria personalmente non ci metterei un cent di tasca mia.

Poi ormai lo sport è diventato farsi la guerra con l'amministratore per occupare il tempo, ma personalmente lo sconsiglio dopo aver visto un amico farla per validissimi motivi e uscirne con un mutuo ventennale e una causa di divorzio in corso perché alla fine il giudice non ha ritenuto i suoi motivi abbastanza validi e lo ha condannato a quasi 85.000 € di spese legali e perizie. Ah, è riuscito a far dimettere il suo amministratore, sai l'assemblea ha nominato una co-worker del precedente amministratore.

Ti può sembrare brutale come post, spero ti aiuti a riflettere.

[Alfredodm]

davidino1978 dice:

Alfredo, vedi a me piace dire che cose pane al pane, vino al vino.

Tu hai iniziato una guerra con il tuo amministratore perché non riesce a procurarti documenti privati di condomini che come ti ho già spiegato senza collaborazione dei condomini è molto difficile possa ottenere, faresti meno fatica tu.

L'unica opzione che avete, visto la non collaborazione dei condomini incriminati (che probabilmente vedono violata la loro privacy dal tuo comportamento) è fare causa sperando che la tua interpretazione del regolamento contrattuale (ce ne sono di pessimi in giro) non travalichi quella data dal giudice. Vedi, questa strada porta a tre cose: tempo e spese buttati via e odio nel condominio. Ti ho già detto cosa farei io se fossi un tuo vicino per sottrarmi a questa faida e ti ripeto che l'amministratore vi sta facendo un piacere perché andare a fare una guerra legale per voglia di farsi i fatti dei vicini è a mio parere insensato. Alla verifica delle pratiche edilizie provvede l'ufficio territorio del Comune di competenza, l'accesso agli atti è concesso agli aventi diritto (riguardo a lavori interni per esperienza il dirigente tende a non concedere l'accesso agli atti all'amministratore che si occupa solo delle parti comuni mentre lo concede al vicino di casa che potrebbe essere parte interessata), così come eventuali segnalazioni per abusi edilizi sono molto più semplici da parte del singolo privato rispetto a farli fare al Condominio se non riguardano parti comuni.

Quindi alla tua domanda se puoi spuntarla in tribunale considerando quello che citi come validi motivi per una revoca giudiziaria personalmente non ci metterei un cent di tasca mia.

Poi ormai lo sport è diventato farsi la guerra con l'amministratore per occupare il tempo, ma personalmente lo sconsiglio dopo aver visto un amico farla per validissimi motivi e uscirne con un mutuo ventennale e una causa di divorzio in corso perché alla fine il giudice non ha ritenuto i suoi motivi abbastanza validi e lo ha condannato a quasi 85.000 € di spese legali e perizie. Ah, è riuscito a far dimettere il suo amministratore, sai l'assemblea ha nominato una co-worker del precedente amministratore.

Ti può sembrare brutale come post, spero ti aiuti a riflettere.

Davidino, ho scritto che mi contento della risposta di Pietrotom, non so se hai letto.

Poco fa, poi, ho posto tre domande precise.

Ti ringrazio della tua lunga argomentazione e mi hai convinto, credimi.

Se credi, però, rispondi semplicemente alle precise domande poste.

Sono inadempienze gravi o da poco? Io, a mia volta, riporto ad altri.

 

Grazie

 

Alfredodm

 

 

[davidino1978]

Alfredodm dice:

Provo a fare altri due esempi:

- l'Amministratore non consegna al Condòmino il "certificato di agibilità" richiesto. Può farlo? (Il Condomino riesce ad averlo per vie traverse)

- l'Amministratore non dà informazione completa di deliberazioni dell'assemblea, precedenti alla sua gestione

- l'Amministratore modifica le deliberazioni dell'assemblea precedenti alla sua gestione.

 

Grazie

 

Alfredodm

1. Di quale certificato di agibilità ti riferisci? Quello relativo alle parti comuni? Lo ha disponibile? Hai fissato un appuntamento presso lo studio per l'accesso alla documentazione?

2. Che informazioni deve dare? Tantopiù se al tempo non era in carica credo che possa al massimo leggere insieme a te il verbale e verificare insieme eventuali documenti reperiti in archivio (sempre se gli è stato passato qualcosa a riguardo).

3. Cosa vuol dire modifica? Di cosa di parla?

 

Allo stato attuale delle info fornite ti direi che a mio parere non sussistono gravi motivi.

[paul_cayard]

Alfredodm dice:

Provo a fare altri due esempi:

- l'Amministratore non consegna al Condòmino il "certificato di agibilità" richiesto. Può farlo? (Il Condomino riesce ad averlo per vie traverse)

- l'Amministratore non dà informazione completa di deliberazioni dell'assemblea, precedenti alla sua gestione

- l'Amministratore modifica le deliberazioni dell'assemblea precedenti alla sua gestione.

 

Grazie

 

Alfredodm

l'idoneità statica è del fabbricato (dovrebbe essere un documento del condomìnio) e l'amministratore se ne è in possesso deve permetterne la visione o fare copia a pagamento.

l'agibilità è delle singole unità immobiliari e non è un documento del condominio ma privato.

 

le deliberazioni sono riportate sul libro dei verbali che è un documento del condominio e deve permetterne la visione o l'estrazione di copia a pagamento (se gli sono stati trasmessi dalla precedente gestione).

 

non capisco come faccia a modificare le deliberazioni che sono scritte sul libro dei verbali che può essere esaminato (a meno di dichiarare che non esistono più i verbali e si inventi le cose)

 

 

[Alfredodm]

paul_cayard dice:

l'idoneità statica è del fabbricato (dovrebbe essere un documento del condomìnio) e l'amministratore se ne è in possesso deve permetterne la visione o fare copia a pagamento.

l'agibilità è delle singole unità immobiliari e non è un documento del condominio ma privato.

 

le deliberazioni sono riportate sul libro dei verbali che è un documento del condominio e deve permetterne la visione o l'estrazione di copia a pagamento (se gli sono stati trasmessi dalla precedente gestione).

 

non capisco come faccia a modificare le deliberazioni che sono scritte sul libro dei verbali che può essere esaminato (a meno di dichiarare che non esistono più i verbali e si inventi le cose)

 

 

Tutto molto chiaro. Grazie, Paul_Cayard.

 

Alfredodm

P.S. L'amministratore è un pasticcione e le deliberazioni modificate le trovo sugli avvisi che mette in bacheca. Ma glielo rimprovererò.

 

[Alfredodm]

Sempre a proposito dell'Amministratore inadempiente e latitante, vorrei contestargli alcune attività sbagliate/scorrette. Poiché portare la disputa in ANACI non è conveniente (ho avuto tempo fa un'esperienza - a dir poco - scandalosa da parte dell'Associazione), a quali altre organizzazioni super partes ci si può rivolgere?

 

Grazie

 

Alfredodm

[davidino1978]

Alfredodm dice:

Sempre a proposito dell'Amministratore inadempiente e latitante, vorrei contestargli alcune attività sbagliate/scorrette. Poiché portare la disputa in ANACI non è conveniente (ho avuto tempo fa un'esperienza - a dir poco - scandalosa da parte dell'Associazione), a quali altre organizzazioni super partes ci si può rivolgere?

 

Grazie

 

Alfredodm

Da nessuna parte, se sono attività illegali puoi rivolgerti alla magistratura.

 

[Alfredodm]

Promuovendo l'assemblea straordinaria per cambio amministratore (con i requisiti di base che mi avete fatto conoscere) e mettendo all'ordine del giorno l'argomento "nomina amministratore"), posso aggiungere altre cose? ad esempio:

- nomina amministratore a fine mandato (per far capire ai condomini che non si desidera una uscita di scena immediata ma nei tempi di scadenza previsti)

- od anche "nomina amministratore a fine mandato per i seguenti motivi (elencandoli)

- o, ancora, altre parole legate all'o biettivo di cambio amministratore?

 

Quanto sopra perché ci sono condomini difficili da raggiungere e per comunicare loro che si tratta di un'assemblea dove potranno prendere coscienze e conoscenza dei problemi che solleviamo e che non intendiamo assolutamente tagliare immediatamente la testa a qualcuno ma sollecitiamo il loro intervento ad una democratica discussione.

 

Grazie

 

Alfredodm

[davidino1978]

Alfredodm dice:

Promuovendo l'assemblea straordinaria per cambio amministratore (con i requisiti di base che mi avete fatto conoscere) e mettendo all'ordine del giorno l'argomento "nomina amministratore"), posso aggiungere altre cose? ad esempio:

- nomina amministratore a fine mandato (per far capire ai condomini che non si desidera una uscita di scena immediata ma nei tempi di scadenza previsti)

- od anche "nomina amministratore a fine mandato per i seguenti motivi (elencandoli)

- o, ancora, altre parole legate all'o biettivo di cambio amministratore?

 

Quanto sopra perché ci sono condomini difficili da raggiungere e per comunicare loro che si tratta di un'assemblea dove potranno prendere coscienze e conoscenza dei problemi che solleviamo e che non intendiamo assolutamente tagliare immediatamente la testa a qualcuno ma sollecitiamo il loro intervento ad una democratica discussione.

 

Grazie

 

Alfredodm

No, se richiedi l'assemblea straordinaria per revoca e nomina dell'amministratore quello sarà l'odg. Non è puoi dire già prima che in realtà l'obiettivo non è rimuoverlo subito ma fare un incontro pubblicitario. Fra l'altro facendo spendere dei soldi potresti prenderti pure dei nomi da altri condomini.

[paul_cayard]

Alfredodm dice:

Promuovendo l'assemblea straordinaria per cambio amministratore (con i requisiti di base che mi avete fatto conoscere) e mettendo all'ordine del giorno l'argomento "nomina amministratore"), posso aggiungere altre cose? ad esempio:

- nomina amministratore a fine mandato (per far capire ai condomini che non si desidera una uscita di scena immediata ma nei tempi di scadenza previsti)

- od anche "nomina amministratore a fine mandato per i seguenti motivi (elencandoli)

- o, ancora, altre parole legate all'o biettivo di cambio amministratore?

 

Quanto sopra perché ci sono condomini difficili da raggiungere e per comunicare loro che si tratta di un'assemblea dove potranno prendere coscienze e conoscenza dei problemi che solleviamo e che non intendiamo assolutamente tagliare immediatamente la testa a qualcuno ma sollecitiamo il loro intervento ad una democratica discussione.

 

Grazie

 

Alfredodm

all'invito all'assemblea, oltre all'odg che avrà le voci specifiche su cui deliberare, potresti allegare una nota in cui espliciti quali sono i temi relativi agli argomenti di punti particolari che vorreste fossero discussi collegialmente in assemblea.

in realtà tutti i punti sarebbe opportuno che venissero discussi collegialmente, ma se è per sollecitare la partecipazione, non ci vedo nulla di strano.

[Alfredodm]

paul_cayard dice:

all'invito all'assemblea, oltre all'odg che avrà le voci specifiche su cui deliberare, potresti allegare una nota in cui espliciti quali sono i temi relativi agli argomenti di punti particolari che vorreste fossero discussi collegialmente in assemblea.

in realtà tutti i punti sarebbe opportuno che venissero discussi collegialmente, ma se è per sollecitare la partecipazione, non ci vedo nulla di strano.

Si ma mi dicono che la lettera all'amministratore per la sua revoca deve essere molto scarna e essenziale e non può contenere altro che il titolo "nomina/revoca amministrazione".

Leggi cosa dice, ad esempio, Davidino 1978:

No, se richiedi l'assemblea straordinaria per revoca e nomina dell'amministratore quello sarà l'odg. Non è puoi dire già prima che in realtà l'obiettivo non è rimuoverlo subito ma fare un incontro pubblicitario. Fra l'altro facendo spendere dei soldi potresti prenderti pure dei nomi da altri condomini.

 

Alfredodm

davidino1978 dice:

No, se richiedi l'assemblea straordinaria per revoca e nomina dell'amministratore quello sarà l'odg. Non è puoi dire già prima che in realtà l'obiettivo non è rimuoverlo subito ma fare un incontro pubblicitario. Fra l'altro facendo spendere dei soldi potresti prenderti pure dei nomi da altri condomini.

Davidino, leggi cosa dice Paul_Cayard e dimmi cosa ne pensi:

all'invito all'assemblea, oltre all'odg che avrà le voci specifiche su cui deliberare, potresti allegare una nota in cui espliciti quali sono i temi relativi agli argomenti di punti particolari che vorreste fossero discussi collegialmente in assemblea.

in realtà tutti i punti sarebbe opportuno che venissero discussi collegialmente, ma se è per sollecitare la partecipazione, non ci vedo nulla di strano.

 

Alfredodm