#1 Inviato 14 Marzo, 2018 Salve, vorrei porre un quesito al fine di risolvere una questione con un amministratore che ritengo sia inadempiente. Ho acquistato da poco un appartamento in un piccolo palazzo di tre piani con 3 appartamenti per piano + una mansarda. Di tutti i proprietari degli immobili solo 2 oltre me, sono "contattabili" mentre tutti gli altri, che hanno dato in affitto gli appartamenti, sembrerebbero, a detta dell'amministratore, irraggiungibili. Ho consultato gli altri due proprietari, i quali mi hanno riferito che, l'amministratore è disinteressato, non presenta bilanci e soprattutto pretende il pagamento del "condominio" senza presentare le spese contabili, tiene tutto a memoria e non presenta alcuna documentazione a giustificazione. Pretende il pagamento delle sue spettanze, ma a quanto pare non si impegna molto a contattare gli altri proprietari che risulterebbero anche morosi da diversi anni (qualcuno addirittura dal 2012). Dopo aver appreso queste notizie ci siamo posti il problema di togliere l'incarico a questa persona che non sembra affidabile, ma non avendo esperienza in merito, desidero sapere qual è il modo migliore per toglierle l'incarico senza incorrere il rischio di sbagliare e dare a lei la possibilità di una azione legale nei nostri confronti (è un'avvocato). Intanto una delle cose che vorrei sapere è se possiamo chiedere per iscritto i Bilanci annuali delle spese condominiali, se possiamo chiedere che ci mandi per iscritto quali sono le spese condominiali che dovremmo pagare e se possiamo pretendere che crei un conto corrente bancario per ricevere queste spese perchè fino ad oggi ha preteso di riceverle in contanti. Come potete capire ho poca esperienza e vi ringrazio se vorreste aiutarmi.
#2 Inviato 14 Marzo, 2018 Si inizia con il ricorrere al disposto dell'art. 66 d.a.c.c. Se non dovesse dare corso, ci si autoconvoca. Dovrete, a questo punto, avere la possibilità di contattare tutti gli altri proprietari i cui recapiti dovrebbero essere nell'anagrafica condominiale sempre ammesso che il vostro amministratore abbia provveduto a crearla.
#3 Inviato 15 Marzo, 2018 Si inizia con il ricorrere al disposto dell'art. 66 d.a.c.c.Se non dovesse dare corso, ci si autoconvoca. Dovrete, a questo punto, avere la possibilità di contattare tutti gli altri proprietari i cui recapiti dovrebbero essere nell'anagrafica condominiale sempre ammesso che il vostro amministratore abbia provveduto a crearla. Grazie per la risposta. Il problema nasce proprio dall'impossibilità di reperire tutti gli altri proprietari, i quali o perchè anziani o perchè passati in eredità ad altri, sono disinteressati a presentarsi. Tra le altre cose, proprio per questo disinteresse, l'amministratore non riesce a recuperare le spese condominiali, la quale sostiene di non voler più continuare a mandare raccomandate perchè ha accumulato costi che non intende più sostenere. Io credo che l'amministratore abbia rinunciato, o mai provato nel modo giusto, a contattare i morosi e soprattutto una cosa che non capisco è se, in assenza di documentazione giustificativa per le spese sostenute, siamo tenuti a pagare il suo onorario e le spese condominiali. Inoltre, se ci sono gli estremi per poter toglierle l'incarico visto che è da diversi anni, a detta degli altri due condomini, che non presenta bilanci o spese condominiali.
#4 Inviato 15 Marzo, 2018 Grazie per la risposta. Il problema nasce proprio dall'impossibilità di reperire tutti gli altri proprietari, i quali o perchè anziani o perchè passati in eredità ad altri, sono disinteressati a presentarsi. Tra le altre cose, proprio per questo disinteresse, l'amministratore non riesce a recuperare le spese condominiali, la quale sostiene di non voler più continuare a mandare raccomandate perchè ha accumulato costi che non intende più sostenere. Io credo che l'amministratore abbia rinunciato, o mai provato nel modo giusto, a contattare i morosi e soprattutto una cosa che non capisco è se, in assenza di documentazione giustificativa per le spese sostenute, siamo tenuti a pagare il suo onorario e le spese condominiali. Inoltre, se ci sono gli estremi per poter toglierle l'incarico visto che è da diversi anni, a detta degli altri due condomini, che non presenta bilanci o spese condominiali. Guarda la prima cosa che mi viene da pensare è se veramente l'amministratore attuale sia un'avvocato visto che dovrebbe sapere che entro 180 giorni dalla chiusura del bilancio deve convocare l'assemblea e che entro 6 mesi dall'approvazione deve adoperarsi per il recupero delle somme altrimenti ne risponde lei. Ci sono vari modi per individuare i proprietari degli immobili e il loro indirizzo di residenza, è chiaro che sono a pagamento ma se serve per rintracciare i proprietari morosi sono utili. SE non presenta un preventivo su che base pretende di riscuotere le quote condominiali?
#5 Inviato 15 Marzo, 2018 Guarda la prima cosa che mi viene da pensare è se veramente l'amministratore attuale sia un'avvocato visto che dovrebbe sapere che entro 180 giorni dalla chiusura del bilancio deve convocare l'assemblea e che entro 6 mesi dall'approvazione deve adoperarsi per il recupero delle somme altrimenti ne risponde lei. Ci sono vari modi per individuare i proprietari degli immobili e il loro indirizzo di residenza, è chiaro che sono a pagamento ma se serve per rintracciare i proprietari morosi sono utili. SE non presenta un preventivo su che base pretende di riscuotere le quote condominiali? Infatti, io non capisco molto il suo ruolo. Non so se è lassismo, furbizia o strafottenza. Da quello che ho appreso in questi giorni, il suo onorario lo pretende. Non vorrei che, non avendo avuto riscontro dagli inquilini morosi, si sia adagiata a questa situazione e si prenda il suo onorario da quei pochi che pagano il condominio ogni anno e se ne freghi del resto. Tra le altre cose risulta che paghi solo la luce della scala, ma che il tutto è in uno stato di semi abbandono. A me interesserebbe capire come posso sollecitare per vie legali un suo interessamento oppure una sua rinuncia all'incarico, cosa che stiamo valutando come priorità, e dare l'incarico a qualcun altro più motivato. C'è un modello di lettera che posso inviare via raccomandata oppure devo rivolgermi ad un legale per avere un riscontro. Cosa che chiaramente comporterebbe delle spese che vorrei evitare.
#6 Inviato 15 Marzo, 2018 Altro che inadempiente,è peggio. Quello che segue ed altri problemi li trovi nell'art.1129 cc. "VII. L'amministratore e' obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonche' quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, puo' chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica". --link_rimosso-- Inoltre hai tutto il diritto di visionare la documentazione di proprietà condominiale. L'amministratore (che è avv.dei miei stivali,da come lo descrivi vale meno zero) è un semplice gestore/esecutore.Siccome non fa nemmeno le assemblee,pertanto si crede un sovrano. L'unica soluzione è cacciarlo con le buone oppure giudizialmente,che ci sono le condizioni.
#7 Inviato 15 Marzo, 2018 Infatti, io non capisco molto il suo ruolo. Non so se è lassismo, furbizia o strafottenza. Da quello che ho appreso in questi giorni, il suo onorario lo pretende. Non vorrei che, non avendo avuto riscontro dagli inquilini morosi, si sia adagiata a questa situazione e si prenda il suo onorario da quei pochi che pagano il condominio ogni anno e se ne freghi del resto. Tra le altre cose risulta che paghi solo la luce della scala, ma che il tutto è in uno stato di semi abbandono. A me interesserebbe capire come posso sollecitare per vie legali un suo interessamento oppure una sua rinuncia all'incarico, cosa che stiamo valutando come priorità, e dare l'incarico a qualcun altro più motivato. C'è un modello di lettera che posso inviare via raccomandata oppure devo rivolgermi ad un legale per avere un riscontro. Cosa che chiaramente comporterebbe delle spese che vorrei evitare. Roma, OGGETTO: Richiesta assemblea Con la presente, ai sensi dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie, i condomini firmatari fanno formale richiesta affinché venga indetta l’Assemblea con all’Ordine del Giorno: Approvazione Rendiconti a tutt’oggi non approvati e relative gestioni del riscaldamento. Dimissioni e/o revoca amministratore. Nomina nuovo amministrazione. Ringraziandola per la sua opera, con l’occasione si porgono i migliori saluti.
