#1 Inviato 7 Settembre, 2020 Salve gentili forumisti, mi sono iscritto perchè trovo molto competente il vostro forum in materie condominiali. Spero possiate aiutare anche me, ringrazio anticipatamente chi risponderà . Nel mio condominio c'è un amministratore strafottente dell incolumità dei condomini. Sono locatore di un appartamento con garage, nel garage insiste la colonna fognaria di tutto il palazzo,sovrastante il palazzo ci sono i giardini condominiali, dove nn si fa nessuna opera di ripristino della guaina da decenni, fino a causare infiltrazioni gravissime nel garage e far ammolarare anche pignatte, travetti ...praticamente il solaio tiene per opera dello spirito santo è prossimo a crollare giù da un momento all'altro ,rischiando che persone o cose vengano colpite ,oltre ovvio alla rottura della condotta e con tutte le conseguenze anche igieniche-sanitarie che ne derivererebbero. Ho informato più volte l'amministratore anche attraverso raccomandata a/r è ha sempre fatto orecchie da mercante . Così preouccupato ho chiamato io un geometra e gliel ho fatto visionare, confermandomi che quel garage va immediamente ristrutturato o si rischia appunto tutto quanto su citato. A sto punto con un amministratore sordo , nonostante la seconda raccomandata, prendo un avv , le do mandato che provvede subito a diffidarlo allegando la perizia del geometra, significando tutti i rischi imminenti a cui locatatario, auto oggetti, e la condotta andavano incontro. Nonostante la diffida dell avv , nn si disturba ne a rispondere ne a provvedere al ripristino...adesso stiamo procedendo per via legali nominando un ctu e obbligandolo attraverso il giudice a ripristinare. Resta il fatto che nn è la prima volta che mette a rischio i condomini, ma essendo di chi amico e di chi parente nel palazzo se lo tengono cmq . Io invece lo vorrei estromettere attraverso un azione legale, si può fare? Si può denunciare per omissione di lavori di edifici che minacciano rovina? i tempi per la querela sono prescritti, ma denunciandolo posso cmq ottenere la sua estromissione, considerando che nell edificio vi sono diverse parti ammalorate,dove i cornicioni regolarmente vanno giù come fosse nulla, nel suo totale immobilismo. Ribadisco la maggioranza dei condomini sono o parenti o amici, perciò più che un amministratore, scusate il termine, è un cane da riporto, esegue solo gli ordini della sua parentela . Grazie a chi mi istruirà !
#2 Inviato 7 Settembre, 2020 Per fare i lavori importanti occorre che i condomini forniscano i mezzi finanziari idonei prima di iniziarli. Se i condomini non deliberano e non danno i soldi all'amministratore, cosa questi può fare, concretamente? Invia una raccomandata all'amministratore allegando la perizia che attesta la criticità della situazione e chiedi che i lavori vengano posti all'ordine del giorno di un'assemblea straordinaria, alla quale ti presenterai con almeno un paio di preventivi di spesa. Si tratta di un lavoro assai oneroso, da quello che dici, e occorreranno anche più figure di professionisti (direttore dei lavori, coordinatore della sicurezza, ...). In un lavoro di sostituzione solo di una parte di guaina in una casa per le vacanze (circa 50 mq), i lavori per imprevisti sono lievitati da 48.000 a oltre 60.000 euro e le ditte che lavorano si sono fermate nell'attesa che l'amministratore raccolga la somma con una rata straordinaria che deve essere approvata dall'assemblea.
#3 Inviato 7 Settembre, 2020 madly dice: Per fare i lavori importanti occorre che i condomini forniscano i mezzi finanziari idonei prima di iniziarli. Se i condomini non deliberano e non danno i soldi all'amministratore, cosa questi può fare, concretamente? Invia una raccomandata all'amministratore allegando la perizia che attesta la criticità della situazione e chiedi che i lavori vengano posti all'ordine del giorno di un'assemblea straordinaria, alla quale ti presenterai con almeno un paio di preventivi di spesa. Si tratta di un lavoro assai oneroso, da quello che dici, e occorreranno anche più figure di professionisti (direttore dei lavori, coordinatore della sicurezza, ...). In un lavoro di sostituzione solo di una parte di guaina in una casa per le vacanze (circa 50 mq), i lavori per imprevisti sono lievitati da 48.000 a oltre 60.000 euro e le ditte che lavorano si sono fermate nell'attesa che l'amministratore raccolga la somma con una rata straordinaria che deve essere approvata dall'assemblea. ma l'amministratore quando ci sono lavori urgenti che mettono a rischio l incolumità dei condomini , è obbligato ad agire subito per restaurare ciò che provoca rovina. La delibera dei condomini nn le serve proprio, deve iniziare i lavori subito. Modificato 7 Settembre, 2020 da abbiamo
#4 Inviato 7 Settembre, 2020 Ma nn c'è nessuno che può aiutarmi? Forse l'argomento nn è facile da affrontare, credo che siate tutti amministratori nel forum, e magari nn ci tenete ad istruire ,contro la vostra stessa categoria. Anche se credo , che sia sbagliato che gli amministratori seri ,professionali ,nn si mettano a disposizione della comunità per debellare le mele marce . In ogni caso, grazie uguale .
#5 Inviato 7 Settembre, 2020 abbiamo dice: ma l'amministratore quando ci sono lavori urgenti che mettono a rischio l incolumità dei condomini , è obbligato ad agire subito per restaurare ciò che provoca rovina. La delibera dei condomini nn le serve proprio, deve iniziare i lavori subito. l'amministratore è obbligato ad agire, convocando urgentemente l'assemblea, ma non può certo anticipare i soldi per i lavori.
#6 Inviato 7 Settembre, 2020 Io sono un condomino, ma da quello che riesco a capire non dipende dall'amministratore. Se voi non deliberate e non finanziate i lavori come può fare il contratto con la ditta. Noi abbiamo deliberato lavori per i cornicioni e altro, ma abbiamo versato tot al mese per venire incontro a chi aveva difficoltà. E i lavori procedono. Anzi nella mia palazzina sono terminati. Modificato 7 Settembre, 2020 da Dino40
#7 Inviato 7 Settembre, 2020 Dino40 dice: Io sono un condomino, ma da quello che riesco a capire non dipende dall'amministratore. Se voi non deliberare e non finanziate i lavori come può fare il contratto con la ditta. Noi abbiamo deliberato lavori per i cornicioni e altro, ma abbiamo versato tot al mese per venire incontro a chi aveva difficoltà. E i lavori procedono. Anzi nella mia palazzina sono terminati. l amministratore in fatto di incolumità ha il potere di obbligare i condomini senza nessuna delibera, al restauro immediato di qls parte dell edificio che vada on rovina, rischiano appunto la vita di condomini, passanti cose animali e varie ....se nn c'è tempo per deliberare, l'amministratore agisce, prima che arrivino i vigili del fuoco chiamati dai vicini ,e denuncino l'amministratore, . per omissioni di lavoro...a quel punto si vede alzare le terga dalla poltrona ed iniziare il lavoro...quando nn impongono l'evacuazione del palazzo-garage-ambiente qls che sia che costituisce pericolo per le vite..e a quel punto l'amministratore incollato alla poltrona rischia il processo penale...
#8 Inviato 7 Settembre, 2020 abbiamo dice: l amministratore in fatto di incolumità ha il potere di obbligare i condomini senza nessuna delibera, al restauro immediato di qls parte dell edificio che vada on rovina, rischiano appunto la vita di condomini, passanti cose animali e varie ....se nn c'è tempo per deliberare, l'amministratore agisce, prima che arrivino i vigili del fuoco chiamati dai vicini ,e denuncino l'amministratore, . per omissioni di lavoro...a quel punto si vede alzare le terga dalla poltrona ed iniziare il lavoro...quando nn impongono l'evacuazione del palazzo-garage-ambiente qls che sia che costituisce pericolo per le vite..e a quel punto l'amministratore incollato alla poltrona rischia il processo penale... Il problema è uno solo, se i condomini non pagano l'amministratore non può fare i lavori. Se l'amministratore dimostra di aver fatto tutte le azioni possibili per risolvere il problema, non rischia nulla, semmai rischiano i condomini che non si sono accordati e non hanno versato nessun quota per mettere l'amministratore nelle condizioni di fare i lavori.
#9 Inviato 7 Settembre, 2020 JOSEFAT dice: l'amministratore è obbligato ad agire, convocando urgentemente l'assemblea, ma non può certo anticipare i soldi per i lavori. il problema è che nn ha fatto nulla, nel totale immobilismo. Non ha chiamato neppure un tecnico per accertarsi della gravità della situazione . Neppure dietro richiesta diffida dell avv, è sempre rimasto immobile. Solo dopo la convocazione in tribunale per la nomina del ctu ha avuto l'ardire di convocare un assemblea...solo che a sto punto omettendo ai condomini la stessa diffida dell avv , ha fatto lievitare i costi...almeno 10 mila euro saranno soli di spese legali, quando il lavoro tutto era stato stimato in 6mila euro...capisci il danno che ricevono i condomini ...per la sua omissione !
#10 Inviato 7 Settembre, 2020 Anche come comune cittadino può chiedere l'intervento dei Vigili in caso di pericolo imminente per l'incolumità di persone o immobili (si pensi d un incendio o allagamento), oppure qualcuno che si trova in equilibrio precario su un cornicione.
#11 Inviato 7 Settembre, 2020 i vigili del fuoco, avrebbero messo i sigilli al garage imponendo , visto che insiste la condotta fognaria un limite brevissimo di tempo per eseguire i lavori...o avrebbero commissariato gli stessi lavori...E cioè affidandola alla prima impresa edile dell'elenco, competente o meno, nn ci si può manco dopo appellare......danno sul danno.Spese su spese ..con un ctu si avrà la possibilità della giusta stima dei danni e di un margine di tempo per una mediazione , cercando così di salvare capre e cavoli...e facendo soprattutto eseguire i lavori ad impresa di fiducia
#12 Inviato 7 Settembre, 2020 Tu citi l'avv, ma chi l'ha messo? Chi l'ha messo lo paga oppure l'avete messo voi condomini? E perché non avete cambiato amministratore? Come vedi la colpa ritorna sempre a voi.
#13 Inviato 7 Settembre, 2020 abbiamo dice: il problema è che nn ha fatto nulla, nel totale immobilismo. Non ha chiamato neppure un tecnico per accertarsi della gravità della situazione . Neppure dietro richiesta diffida dell avv, è sempre rimasto immobile. Solo dopo la convocazione in tribunale per la nomina del ctu ha avuto l'ardire di convocare un assemblea...solo che a sto punto omettendo ai condomini la stessa diffida dell avv , ha fatto lievitare i costi...almeno 10 mila euro saranno soli di spese legali, quando il lavoro tutto era stato stimato in 6mila euro...capisci il danno che ricevono i condomini ...per la sua omissione ! se l'amministratore non agisce per eliminare il problema, potete sempre autoconvocarvi come previsto dall''art. 66 Dacc e deliberare i lavori da fare, contestualmente potete anche revocare l'amministratore e nominarne uno nuovo. Insomma se l'amministratore non fa nulla, vista l'urgenza, dovete prendere in mano la situazione e contestualmente cambiare anche l'mministratore. Perché altrimenti oltre a non fare nulla l'amministratore, non fate nulla nemmeno voi condomini.
#14 Inviato 7 Settembre, 2020 JOSEFAT dice: se l'amministratore non agisce per eliminare il problema, potete sempre autoconvocarvi come previsto dall''art. 66 Dacc e deliberare i lavori da fare, contestualmente potete anche revocare l'amministratore e nominarne uno nuovo. Insomma se l'amministratore non fa nulla, vista l'urgenza, dovete prendere in mano la situazione e contestualmente cambiare anche l'mministratore. come avevo premesso, l'amministratore è voluto fortmente da tutta la tela di parentele e amicizie del palazzo...perciò il dubbio è che i condomini, trattandosi di garage privato e nn di un ala dell edificio o spazi comuni vari, volessero fare i furbi e nn eseguire i lavori, che comporta sborzare eurini...l'amministratore che è solo di facciata, amministra di fatto l'intera famiglia brambilla( nome di fantasia)esegue gli ordini di questi condomini, a nn stare come un cane alla catena lo estromettono subito. Ti ho spiegato meglio.Adesso io mi sono scocciata di questa famiglia e questo circolo vizioso malato, dove si effettuano lavori che ne beneficiano solo i brambilla ,e visto l'omissione grave, vorrei denunciarlo,all'a,,imistratore allo scopo di farlo estromettere dal giudice e dare il game over alla famiglia brambilla, che cura solo il suo orticello, facendo ammalorare quello degli altri ..Chiedevo perciò che qlno mi istruisse come fare , se si può fare . Modificato 7 Settembre, 2020 da abbiamo
#15 Inviato 7 Settembre, 2020 Sei seguita da un avvocato. Segui i suoi consigli. Se l’amministratore ha commesso gravi mancanze puoi chiedere al giudice la sua sostituzione e la nomina di un altro amministratore. L’amministratore destituito non potrà più essere nominato dall’assemblea. Può darsi che il nuovo amministratore riesca a smuovere i condomini e far loro tirare fuori i soldi, con le buone o le cattive.
#16 Inviato 8 Settembre, 2020 Da quanto leggo l'avvocato l'hai messo e perciò non puoi lamentarti del costo. Poi parli di un garage privato ecc la descrizione dei fatti non è per niente chiara. Sei seguita dall'avvocato e perciò fa quello che ti dice lui. Non puoi seguire avvocato e forum. Noi la realtà non la conosciamo.
#17 Inviato 8 Settembre, 2020 Dino40 dice: Tu citi l'avv, ma chi l'ha messo? Chi l'ha messo lo paga oppure l'avete messo voi condomini? E perché non avete cambiato amministratore? Come vedi la colpa ritorna sempre a voi. se il danno è cagionato da proprietà privata di un condomino , l'avv se lo paga il privato, se interessa spazi comuni ,facciate e varie lo pagano tutti. Mi piacerebbe sapere queste nozioni di codice civile di dove tu li tragga, davvero interessanti ....e soprattutto, visto che come un prezzemolino te ti senta in dovere di rispondere a tutti i quesiti, anche se nessuna competenza di merito, tanto meno leggi bene il quesito... :-)
#18 Inviato 8 Settembre, 2020 Dino40 dice: Da quanto leggo l'avvocato l'hai messo e perciò non puoi lamentarti del costo. Poi parli di un garage privato ecc la descrizione dei fatti non è per niente chiara. Sei seguita dall'avvocato e perciò fa quello che ti dice lui. Non puoi seguire avvocato e forum. Noi la realtà non la conosciamo. HAHAHAH il legale è scontato che lo metta in campo , chi subisce danni , ed il costo da sempre cade nella parte soccombente . Si purtroppo è così, esistono nei condomini i garage privati, ti sembrerà strano ma haimè e haimè ancora si, gliel hanno costruiti proprio. Hahahahah a parte che il quesito riguarda l'amministratore e nn i lavori omessi, per cui è sceso un avv in campo, ma premesso ciò perchè nn si può seguire avv e forum, sempre per una tua perla di nozione di codice civile immagino ,di cui vedo che sei aggiornatissimo e soprattutto ferrato. La realtà l ho scritta ,basta leggerla per conoscerla :-) Ciao prezzemolino. :-)
#19 Inviato 9 Settembre, 2020 Possibile che non si riesca ad avere un confronto “normale”, senza scadere in prese in giro, epiteti, canzonature? La tua vicenda condominiale, gentile (?) “abbiamo” è una vicenda veramente preoccupante che necessita di un intervento risolutivo da parte dei condomini tutti. Il fatto che tu, presentandola pubblicamente in un forum, abbia ottenuto delle risposte che non sono del tutto in sintonia con quello che ti aspettavi, non ti autorizza a denigrare chi non la pensa esattamente come te. Finisci per ottenere l’effetto contrario di quello che vorresti, spostando l’attenzione dal problema alla tua persona. Un proverbio latino recita “Est modus in rebus”: c’è un modo per tutte le cose. È principalmente un fatto di educazione e di rispetto: hai detto la tua, hai ottenuto dei pareri, ringrazi del tempo che gli altri ti hanno dedicato. Se le risposte non ti piacciono, semplicemente non seguire i consigli. Hai un avvocato, a quanto dici: ascoltalo e fai quel che ti consiglia. 1
#20 Inviato 9 Settembre, 2020 madly dice: Possibile che non si riesca ad avere un confronto “normale”, senza scadere in prese in giro, epiteti, canzonature? La tua vicenda condominiale, gentile (?) “abbiamo” è una vicenda veramente preoccupante che necessita di un intervento risolutivo da parte dei condomini tutti. Il fatto che tu, presentandola pubblicamente in un forum, abbia ottenuto delle risposte che non sono del tutto in sintonia con quello che ti aspettavi, non ti autorizza a denigrare chi non la pensa esattamente come te. Finisci per ottenere l’effetto contrario di quello che vorresti, spostando l’attenzione dal problema alla tua persona. Un proverbio latino recita “Est modus in rebus”: c’è un modo per tutte le cose. È principalmente un fatto di educazione e di rispetto: hai detto la tua, hai ottenuto dei pareri, ringrazi del tempo che gli altri ti hanno dedicato. Se le risposte non ti piacciono, semplicemente non seguire i consigli. Hai un avvocato, a quanto dici: ascoltalo e fai quel che ti consiglia. evidentemente la maggioranza dei condomini hanno i loro vantaggi a cercarsi e a tenersi un amministratore "infedele" sù il resto dei condomini, la minoranza . Hai dato 2000 risposte senza mai leggere il quesito... Se poi i soliti prezzemolini, giocano a fare l avv sul forum ma nn masticano manco il codice civile, finendo per dare consigli sbagliati ,campati in aria , solo perchè rilasciando risposte, una qls, accumulano punteggio,sul forum,che gli permette di vincere una coppa virtuale, mi pare scontato che ci scappi la battuta... che dovrei fare arrabbiarmi perchè tutti gli amministratori condominiali , (gli unici qualificati per dare consigli validi per questo quesito,) del forum mi hanno snobbato il quesito? preferisco a sto punto riderci su , sulle risposte che ho ottenuto ,"pittoresche" piuttosto che inveire per chi cmq un consiglio c ha provato cmq a darmelo.. per quanto riguarda la tiritera dell avv...l avv mi sta seguendo i lavori da realizzare, non l amministratore infedele...e l avv nn è un prete che esamina gratuitamente , hanno un costo i legali...e se posso agire da solo...sporgendo autonomamte querela è sicuramente meno dispendioso . Modificato 9 Settembre, 2020 da abbiamo
#21 Inviato 9 Settembre, 2020 abbiamo dice: ma l'amministratore quando ci sono lavori urgenti che mettono a rischio l incolumità dei condomini , è obbligato ad agire subito per restaurare ciò che provoca rovina. La delibera dei condomini nn le serve proprio, deve iniziare i lavori subito. Anticipa i soldi e non vedo problemi per l'amministratore per intervenire. Con le casse vuote si fa fatica a commissionare lavori onerosi. Inoltre i lavori urgenti senza necessità di delibera assembleare favorevole sono limitati alla messa in sicurezza, tipo transennare sopra e puntellare sotto. Se tu poi avrai dei danni dovrai intraprendere una ultra decennale e costosissima causa civile con tutti i rischi annessi e connessi.
#22 Inviato 10 Settembre, 2020 abbiamo dice: 1) Sono locatore di un appartamento con garage, 2) praticamente il solaio tiene per opera dello spirito santo è prossimo a crollare giù da un momento all'altro , 3) Nonostante la diffida dell avv , nn si disturba ne a rispondere ne a provvedere al ripristino... 4) Si può denunciare per omissione di lavori di edifici che minacciano rovina? abbiamo dice: 5) evidentemente la maggioranza dei condomini hanno i loro vantaggi a cercarsi e a tenersi un amministratore "infedele" sù il resto dei condomini, la minoranza . 6) per quanto riguarda la tiritera dell avv... [...] l avv nn è un prete che esamina gratuitamente , hanno un costo i legali...e se posso agire da solo...sporgendo autonomamte querela è sicuramente meno dispendioso . Per tutti i tuoi dubbi e perplessità la risposta è unica. Nessuna denuncia e nessun esposto: nella tua condizione le iniziative che auspichi e per le quali non ricevi conferme incoraggianti rappresentano solo delle perdite di tempo perchè non sono risolutive e fini a sè stesse. Appurato che neppure un confronto serrato fino ad ora ha smosso o risolto qualcosa, appurato che tu sei e rimarrai componente della compagine condominiale di minoranza, ti resta l'ultima azione concreta possibile: previa mediazione civile, citare in giudizio per uno o più argomenti di tuo interesse il Condominio nella persona dell'amministratore. Costa, certo che costa, ma se disponi di argomenti validi e desideri risolvere questa è l'unica via che ti è rimasta disponibile. Altrimenti devi rassegnarti e passare oltre. Modificato 10 Settembre, 2020 da albano59 ortografia
#23 Inviato 10 Settembre, 2020 Io non replico alle offese che hai lanciato. Quanto dice Marley è ultrasufficiente. Se non ho capito o non abbiamo capito la discussione mi dispice, ma ciò evidentemente coinvolge anche chi l'ha scritto inevitabilmente. Nelle denunce o querele non si può, per risparmiare, far da soli perché è sufficiente inserire una parola errata per perdere. Ma tu vuoi risparmiare e fai pure come credi. Però ti dico che per fare i lavori l'amministratore deve avere i soldini perché senza non si fa nulla.
#24 Inviato 10 Settembre, 2020 Mi spiace non aver letto prima questa discussione: 1) come già detto l'amministratore sbaglia a non convocare urgentemente l'assemblea; per lavori ingenti sono necessari i fondi, i condòmini possono versare nelle casse condomìniali in seguito a delibera assembleare; la negligenza c'è relativamente al fatto che la situazione non sia stata affrontata prima. Del resto, i condòmini non conniventi perchè hanno aspettato tanto? Potevano chiedere la convocazione d'assemblea ex art. 66 d.a.c.c. 2) è chiaro che se l'amministratore continua ad ignorare la sicurezza dell'edificio, potete rivolgervi al giudice per la revoca, sempre che il giudice passi sopra al fatto che non avete tentato la revoca in assemblea 3) tutte le domande sono lecite, così come tutte le risposte, a condizione che siano reciprocamente rispettose; @abbiamo se pensi che chi frequenta il forum sia un "prezzemolino" (???) che cerca gloria, evita, semplicemente, di fare domande perchè è ovvio che non potrai ricevere risposte adeguate. Chiudo.
