#1 Inviato 2 Aprile, 2016 Buongiorno, alcuni anni fa ho acquistato una proprietà in un condominio composto da più edifici, con vista lago. Per essere più preciso, il condominio è formato da una fila di ville a due piani rivolte verso il lago a cui seguono in seconda fila due palazzine di appartamenti sempre a due piani, a loro volta seguite da villete a schiera sempre a due piani, come in fotografia. La questione è la seguente. Al momento dell'acquisto dopo la costruzione, le siepi condominiali erano molto basse e non c'erano molti alberi dando così ad ogni proprietà la possibilità di avere vista lago. Il regolamento condominiale, allegato al rogito di acquisto delle abitazioni, sancisce il divieto da parte dei privati di far crescere il verde o piantare alberi che disturbino la vista lago dei condomini retrostanti. Ovviamente così non è andata e le ville in prima fila hanno fatto crescere le siepi a circa 2 metri e piantato alberi impedendo così la vista lago ai proprietari del piano terra delle due palazzine centrali (io sono uno di quelli). Le villette a schiera invece riescono a vedere ancora il lago in quanto costruite su un rialzo di terreno. A questo punto, io, avendo perso totalmente la vista lago, ho creato una zona con cespugli un po' più alti che disturbano però la vista a una villetta a schiera retrostante ma che mi garantiscono un po' più di privacy. Il problema sorge ora, di comune accordo, ville e villette, in una assemblea condominiale, hanno votato per portare l'altezza delle siepi a 1,70 metri di altezza, garantendosi di fatto la vista lago ma togliendola a tutte le proprietà delle due palazzine centrali che si ritrovano ora senza vista lago ma anche senza privaci in quanto con 1,70 mt di siepi, non c'è comunque la possibilità di creare giardini con alberi e, i condomini del primo piano, possono guardare all'interno delle proprietà del piano terra. La mia domanda è la seguente: è possibile per l'assemblea condominiale (non al completo dei 1000 millesimi) modificare un regolamento condominiale in modo da cancellare un diritto di alcuni condomini? Ho letto che il regolamento condominiale, in alcuni casi, viene definito regolamento contrattuale e cioè quando ci siano limitazioni dei singoli condomini nelle singole proprietà (a me sembra questo il caso visto che i singoli condomini non hanno libertà di piantumazione alberi e siepi per il rispetto della vista lago di tutti i condomini) e, in questo caso, per modificare il regolamento, ci vorrebbe l'accordo di tutti i condomini in un'assemblea rappresentata da 1000 millesimi. L'amministratore di condominio invece, ha promosso l'adozione della regola delle siepi a 1,70 metri e ora vuole multare le proprietà delle palazzine centrali che, perso il diritto della vista lago, hanno fatto crescere le piante oltre a questa misura per garantirsi almeno la privacy. La domanda è: questa nuova regola delle siepi a 1,70 metri è valida oppure no? L'amministratore, aveva diritto di approvarla anche in assenza dell'accordo di tutti i condomini? Grazie. P.
#2 Inviato 3 Aprile, 2016 Un regolamento condominiale è contrattuale quando nasce insieme all'edificio e viene accettato al momento dell'acquisto dell'immobile; questo regolamento è l'unico che può imporre delle limitazioni relativamente alle proprietà private ( come nel caso contingente relativamente alle siepi che non devono ostacolare la vista lago) e per essere modificato relativamente a queste regole serve l'unanimità dei condomini. L'amministratore deve far rispettare il regolamento e quindi imporre che le siepi vengano tagliate come in esso previsto ( il principio della privacy non può essere fatto valere in quanto nel regolamento si stabilisce la vista lago anche a scapito di questa) che poi abbia detto 1,70 metri è forse l'altezza massima che si è stabilita per consentire la visibilità, ma se non specificata nel regolamento doveva essere decisa dall'assemblea . Resta fermo che l'amministratore è tenuto a far rispettare il regolamento ma non a prendere decisioni che competono all'assemblea. Le palazzine centrali devono tagliare le loro siepi se non vogliono venire multate, così come tutti coloro che facendole crescere hanno infranto il regolamento contrattuale.
#3 Inviato 3 Aprile, 2016 l'amministratore non puo' multare (termine non corretto )anzi sanzionare proprio nessuno . intanto eventuali sanzioni per infrazioni al regolamento devono essere comminate nel regolamento stesso ,poi per sanzionare i vari trasgressori occorre deliberare l'irrogazione delle sanzioni .
#4 Inviato 8 Aprile, 2016 Grazie Maila, confermo che il regolamento condominiale è nato al momento della costruzione del residence ed è stato accettato al momento dell'acquisto quindi dovrebbe essere contrattuale. Per quanto riguarda l'altezza di 1,70 si tratta dell'altezza massima che consente alle ville in prima fila e alle villette a schiera di vedere il lago ma di fatto, impedisce a tutti i proprietari del piano terra delle due palazzine di vedere il lago e questo non dovrebbe essere consentito visto che anche gli abitanti delle palazzine hanno pagato per questo diritto allo stesso modo dei proprietari delle ville e delle villette. A mio parere non dovrebbe esserci una misura prefissata ma restare sulla logica di "non disturbo della vista lago di chi sta dietro" come indicato nel regolamento. Grazie mille. P.
#5 Inviato 8 Aprile, 2016 Grazie Maila, confermo che il regolamento condominiale è nato al momento della costruzione del residence ed è stato accettato al momento dell'acquisto quindi dovrebbe essere contrattuale. Per quanto riguarda l'altezza di 1,70 si tratta dell'altezza massima che consente alle ville in prima fila e alle villette a schiera di vedere il lago ma di fatto, impedisce a tutti i proprietari del piano terra delle due palazzine di vedere il lago e questo non dovrebbe essere consentito visto che anche gli abitanti delle palazzine hanno pagato per questo diritto allo stesso modo dei proprietari delle ville e delle villette. A mio parere non dovrebbe esserci una misura prefissata ma restare sulla logica di "non disturbo della vista lago di chi sta dietro" come indicato nel regolamento. Grazie mille. P. E' chiaro che la regola di rispettare " la vista lago altrui" deve valere per tutti e se l'altezza 1.70 non lo fa è da adattare:l' amministratore non può cambiare le regole ma anzi e suo dovere in base all'art. 1130 far rispettare il regolamento condominiale . - - - Aggiornato - - - Scusa peppe64 ho sbagliato termine (sanzione e non multa) a volte scivolo nel gergo comune!:oops:
