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Garze

Acquisto casa locata da ristrutturare

Buonasera

Eravamo in trattativa per una casa bifamiliare che purtroppo era locata, sul preliminare di compravendita era specificato che la casa doveva essere libera, ma in soli 3 mesi il proprietario, anche se gli affittuari gli avevano dato parola che sarebbero andati via, (e sul contratto di affitto c’era scritto che in caso di compravendita dovevano liberare l’immobile entro 6 mesi)

non è riuscito a soddisfare la clausola

Il proprietario ci è venuto in contro e siamo arrivati a un accordo anche economico per acquistarla lo stesso ,peró locata visto che il Contratto di affitto scade tra 1 anno.

Preciso che gli affittuari hanno sempre pagato puntuale al vecchio proprietario.
Quando siamo andati a presentarci (in compagnia del proprietario) dicendo che stavamo per acquistare l’immobile hanno decisamente cambiato comportamento, diventando scontrosi e ci hanno fatto capire che la clausola di liberare il casa entro 6 mesi dalla compravendita non vale niente(in parte vero) che non vogliono andarsene in fretta, vogliono stare tranquilli, senza pressioni e che hanno 1 anno di tempo per cercare casa,

quando uscirà una casa in affitto nella zona che possa piacergli se ne andranno.

Gli abbiamo gia detto che il contratto non verrà rinnovato e che vogliamo ristrutturare l’immobile quindi di cercarsi una sistemazione il prima possibile. 
Dicono che stanno cercando ma secondo me stanno facendo buon viso a cattivo gioco. 
Abbiamo fatto il rogito 1 settimana fa, 

Oggi gli ho mandato le raccomandate che siamo diventati ufficialmente i nuovi proprietari con il nuovo iban su cui versare l’affitto.

Come dovrei comportami loro?

Entrare subito a gamba tesa mandandogli subito la raccomandata che il contratto non verra rinnovato? Togliendogli i garage che loro usano lo stesso anche se a contratto non ci sono? 
Oppure stare calmo e aspettare? 

Posso fare lavori esterni alla casa, tipo un cappotto?

 

grazie a chi risponderà.  
 

Garze dice:

Buonasera

Eravamo in trattativa per una casa bifamiliare che purtroppo era locata, sul preliminare di compravendita era specificato che la casa doveva essere libera, ma in soli 3 mesi il proprietario, anche se gli affittuari gli avevano dato parola che sarebbero andati via, (e sul contratto di affitto c’era scritto che in caso di compravendita dovevano liberare l’immobile entro 6 mesi)

non è riuscito a soddisfare la clausola

Il proprietario ci è venuto in contro e siamo arrivati a un accordo anche economico per acquistarla lo stesso ,peró locata visto che il Contratto di affitto scade tra 1 anno.

Preciso che gli affittuari hanno sempre pagato puntuale al vecchio proprietario.
Quando siamo andati a presentarci (in compagnia del proprietario) dicendo che stavamo per acquistare l’immobile hanno decisamente cambiato comportamento, diventando scontrosi e ci hanno fatto capire che la clausola di liberare il casa entro 6 mesi dalla compravendita non vale niente(in parte vero) che non vogliono andarsene in fretta, vogliono stare tranquilli, senza pressioni e che hanno 1 anno di tempo per cercare casa,

quando uscirà una casa in affitto nella zona che possa piacergli se ne andranno.

Gli abbiamo gia detto che il contratto non verrà rinnovato e che vogliamo ristrutturare l’immobile quindi di cercarsi una sistemazione il prima possibile. 
Dicono che stanno cercando ma secondo me stanno facendo buon viso a cattivo gioco. 
Abbiamo fatto il rogito 1 settimana fa, 

Oggi gli ho mandato le raccomandate che siamo diventati ufficialmente i nuovi proprietari con il nuovo iban su cui versare l’affitto.

Come dovrei comportami loro?

Entrare subito a gamba tesa mandandogli subito la raccomandata che il contratto non verra rinnovato? Togliendogli i garage che loro usano lo stesso anche se a contratto non ci sono? 
Oppure stare calmo e aspettare? 

Posso fare lavori esterni alla casa, tipo un cappotto?

 

grazie a chi risponderà.  
 

Innanzitutto mandare raccomandata di non rinnovo per attestare ciò che tu, educatamente ed anticipatamente, hai già fatto.

 

La seconda cosa da fare è di contraccambiare al loro gioco. Se tu ti metti a gamba tesa e passi al contrattacco, anche loro faranno lo stesso facendoti pesare la cosa e facendosi manforte dell'ingiuste leggi locative tutte a favore del conduttore.

 

Dovrai stare calmo, collaborativo e non pesare molto sulle cose futili ( as esempio sui box).

Se l'hanno sempre utilizzati, la tua richiesta può infastidirli, arrivando a raffigurarti come un rompiscatole e potendosi anche vendicare.

D'altronde rimangono solo un altro anno per cui penso che tale cosa si possa sopportare.

Fai anche tu buon viso e cattivo gioco, cercando sempre la collaborativitá ed il dialogo.

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Comunicare con un anno di anticipo la disdetta del contratto di locazione non è un atto ostile, ma una cortesia: l'inquilino avrà 12 mesi di tempo anzichè 6 per individuare un'altra sistemazione.

Se poi qualcuno vuole leggere diversamente il preavviso di12 mesi liberissimo di rimanere fermo sulle sue convinzioni, pur essendo in pieno travisamento del dato oggettivo.

 

Togliergli il garage sarebbe interpretato come una tua manifestazione ostile: nonostante l'uso del box non sia contemplato dal contratto, romperesti quell'equilibrio fino ad ora tollerato dal precedente proprietario.  A qual pro ? A te interessa riappropriarti dell'immobile; il box è solo un piccolo dettaglio, ma non è sostanza.

 

Eventuali lavori esterni potrebbero essere eseguiti, se non ci sarà mai da accedere all'interno dell'appartamento. Poi molto dipenderà dalla percezione e dalla sensibilità dell'inquilino.

Infatti vi sono da chiarire preliminarmente con l'inquilino quei piccoli dettagli che potrebbero trasformarlo in una belva (sia con proposito che con sproposito).

- L'eventuale cantiere a chi si appoggerebbe per l'approvvigionamento di corrente elettrica ed acqua ?

- Parli di cappotto. Ci saranno anche lavori eseguiti in prossimità di finestre e porte: l'inquilino si sentirà spiato e leso nella sua privacy o è una persona a cui la cosa non tange ? 

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Personalmente per quanto riguarda i lavori esterni aspetterei, almeno li fai contestualmente alla ristrutturazione interna.

 

Se proprio vuoi velocizzare il tutto e hai fretta, prima di prendere iniziative, ne parlerei proprio col conduttore.

Dimostrerai in questo modo di tenere alla sua opinione e di conseguenza di rispettarlo, il che non può far altro che bene.

Procederò a comunicare che il contratto non verrà rinnovato. 
Consigliate di presentarci oggi per dirgli che siamo ufficialmente i nuovi proprietari o basta la raccomandata gli ho inviato ieri?? 
Io vorrei andarci anche per capire con loro se sarà possibile fare dei lavori esterni, come la pensano loro? Anche se penso che non saranno molto favorevoli visto che su 1 appartamento ci sono una coppia di vecchietti e non penso che sarebbe gradevole sentire rumori tutto il giorno. 

Personalmente ritengo sempre molto corretto e rispettoso presentarsi personalmente.

 

Con l'occasione si possono preavvertire dell'arrivo della raccomandata per la comunicazione del passaggio di proprietà dell'immobile, e sarà anche occasione utile per "sondare il campo" e per verificare personalmente l'effettivo stato umorale di questi inquilini.

Aggiornamento 

sono andato a comunicare con un foglio dove ho scritto l’iban ai signori anziani al 1 piano che i prossimi pagamenti dovranno farli al nostro iban, che verra anche la raccomandata in cui c’è scritto tutto.

L’anziana è completamente esplosa dicendo che il figlio del vecchio proprietario  “ è un furbo, che non si puó vendere una casa affittata con due inquilini  ( cazzata) che lui doveva fargli esercitare il diritto di prelazione, e che loro per gioco gli hanno fatto anche un’offerta, a voce”, che lei continuerà a pagare  le mensilità al vecchio proprietario che a noi non ci conosce e non gliene frega niente, che hanno messo nelle mani del suo avvocato la situazione e intendere procedere nei confronti del vecchio proprietario.

La signora al piano di sopra invece non ha fatto tante storie ma voleva sapere come si comporterà la signora sotto, penso che si sono alleate. 
Io so e ho con me la raccomandata del vecchio proprietario che li avvisava della vendita ma non era menzionato il diritto di prelazione, aggiornandomi su internet la prelazione per la vendita di un’immobile intero ( visto che è una bifamiliare quindi 2 appartamenti) non sussiste.

Comunque vada se la vedranno con il vecchio proprietario

Io come mi dovrei comportare con questi inquilini che si comportano cosi nei miei confronti? 

Premesso che tutto quanto ti hanno consigliato e suggerito @albano59 e @Fladimiro71  lo sottoscrivo.

Sei stato molto cortese e corretto andando a presentarti presso le case da loro locate e informandoli della novità. Visto come sei stato accolto d'ora in poi farei parlare alla carte. 

Procedi subito con una raccomandata A/R con la quale formalizzi il tuo nuovo ruolo come proprietario e comunichi loro l'IBAN presso il quale dovranno fare il versamento dei prossimi fitti; se non l'hai già fatto procedi presso l'AdE alla cessione del contratto ed invia una copia del documento anche a loro.

Una volta informati di tutto non potranno continuare ad ignorare il cambio di situazione. 

Non ti far spaventare dalla scenata della signora purtroppo molte persone sono convinte che quando affittano una casa fin tanto che loro ci stanno dentro il proprietario non possa cederne la proprietà. 

 

Modificato da Simo

Raccomandate gia inviate sabato, penso Lunedi gli arrivano, questa settimana il notaio mi da la copia dell’atto registrato e procedo alla comunica all’agenzia delle entrate,

mi sono accordato con il vecchio proprietario che anche lui invia tutto con raccomandate la compravendita, 

Per il diritto di prelazione mi confermate quello che dico io ? 
D’ora in poi dovrei comportarmi con lo stesso tono loro o sto calmo gli faccio digerire la cosa e li risento il mese prossimo quando faranno i pagamenti ? 

Garze dice:

Per il diritto di prelazione mi confermate quello che dico io ? 

Il loro contratto cosa dice?

Garze dice:

Raccomandate gia inviate sabato, penso Lunedi gli arrivano, questa settimana il notaio mi da la copia dell’atto registrato e procedo alla comunica all’agenzia delle entrate,

mi sono accordato con il vecchio proprietario che anche lui invia tutto con raccomandate la compravendita, 

👍

Garze dice:

D’ora in poi dovrei comportarmi con lo stesso tono loro o sto calmo gli faccio digerire la cosa e li risento il mese prossimo quando faranno i pagamenti ? 

Stai calmo e attendi i fatti, se loro ti pagano regolarmente bene, altrimenti provvedi a sollecitare ma sempre tramite comunicazioni scritte. Non hai bisogno di sentirli. 

Al momento sorvola con i lavori, li farai quando dentro casa ci sarai tu. 

A te interessa che gli inquilini tra un anno vadano via come da contratto, è questo il tuo obbiettivo principale. 

Modificato da Simo

Il contratto di affitto loro dice questo al punto 15.

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poi questo è un contratto 4+4 e quindi se non scaduti i 4 anni non c’e il diritto di prelazione e in più come dicevo sopra non sussiste neanche quando si vende l’intero immobile. 
Per come dovrei comportarmi io qualche suggerimento?

 

Garze dice:

Il contratto di affitto loro dice questo al punto 15.

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poi questo è un contratto 4+4 e quindi se non scaduti i 4 anni non c’e il diritto di prelazione e in più come dicevo sopra non sussiste neanche quando si vende l’intero immobile. 
Per come dovrei comportarmi io qualche suggerimento?

 

Suggerimento: lasciali parlare. Se hanno qualcosa da recriminare la mettano per iscritto, per questo è meglio se riduci le comunicazioni verbali al minino. 

Il punto 15 non ha nessun valore; infatti loro si sono rifiutati di andar via. Devi attendere la scadenza del contratto e comunicare loro con largo anticipo (ben oltre i 6 mesi previsti) che alla scadenza non intendi rinnovare il contratto. 

 

  • Mi piace 1
Simo dice:

Suggerimento: lasciali parlare. Se hanno qualcosa da recriminare la mettano per iscritto, per questo è meglio se riduci le comunicazioni verbali al minino. 

Il punto 15 non ha nessun valore; infatti loro si sono rifiutati di andar via. Devi attendere la scadenza del contratto e comunicare loro con largo anticipo (ben oltre i 6 mesi previsti) che alla scadenza non intendi rinnovare il contratto. 

 

Comunicherò loro il primo di gennaio che il contratto non verrà rinnovato con raccomandata A/R e loro lo sanno da quando ho visto la casa per la prima volta che non avrei rinnovato il contratto.

Per quanto riguarda i lavori esterni alla casa posso farli senza interpellarli? visto che loro si comportano cosi? 

 

Garze dice:

Per il diritto di prelazione mi confermate quello che dico io ? 

Confermo.

Quando un edificio è composto da più unità immobiliari accatastate distintamente, il diritto di prelazione al singolo conduttore non è riconosciuto perchè la compravendita interessa l'edificio e non la singola u.i.

Garze dice:

Aggiornamento 

sono andato a comunicare con un foglio dove ho scritto l’iban ai signori anziani al 1 piano che i prossimi pagamenti dovranno farli al nostro iban, che verra anche la raccomandata in cui c’è scritto tutto.

L’anziana è completamente esplosa dicendo che il figlio del vecchio proprietario  “ è un furbo, che non si puó vendere una casa affittata con due inquilini  ( cazzata) che lui doveva fargli esercitare il diritto di prelazione, e che loro per gioco gli hanno fatto anche un’offerta, a voce”, che lei continuerà a pagare  le mensilità al vecchio proprietario che a noi non ci conosce e non gliene frega niente, che hanno messo nelle mani del suo avvocato la situazione e intendere procedere nei confronti del vecchio proprietario.

La signora al piano di sopra invece non ha fatto tante storie ma voleva sapere come si comporterà la signora sotto, penso che si sono alleate. 
Io so e ho con me la raccomandata del vecchio proprietario che li avvisava della vendita ma non era menzionato il diritto di prelazione, aggiornandomi su internet la prelazione per la vendita di un’immobile intero ( visto che è una bifamiliare quindi 2 appartamenti) non sussiste.

Comunque vada se la vedranno con il vecchio proprietario

Io come mi dovrei comportare con questi inquilini che si comportano cosi nei miei confronti? 

Da ciò, si capisce il motivo del loro astio ingiustificato nei tuoi confronti, nonostante ancora non ti conoscano.

Hai già mandato la raccomandata ed hai fatto bene.

Io fossi in te, sempre gentilmente e a voce ( si non ti devi abbassare ai loro livelli altrimenti peggiori solo la situazione), farei presente che se continuano a pagare l'affitto all'ex proprietario ( ora legalmente un estraneo) finiscono solo per buttar soldi e si rendono morosi nei tuoi confronti, in pratica ritrovandosi a pagare l'affitto 2 volte e a non essere nella condizione di rivendicare alcunché dal vecchio proprietario, soprattutto se si è in grado di dimostrare che sono stati ampiamente informati.

Garze dice:

Comunicherò loro il primo di gennaio che il contratto non verrà rinnovato con raccomandata A/R e loro lo sanno da quando ho visto la casa per la prima volta che non avrei rinnovato il contratto.

Per quanto riguarda i lavori esterni alla casa posso farli senza interpellarli? visto che loro si comportano cosi? 

 

Alimenti solo la situazione buttando benzina sul fuoco.

Prima te ne liberi, e dopo puoi iniziare i lavori con serenità.

Purtroppo se li inizierai con la conduttrice dentro, dovrai mettere in conto che oltre a peggiorare i rapporti e l'astio che cova nei tuoi confronti, ti creerà grane non da poco....

Fladimiro71 dice:

Da ciò, si capisce il motivo del loro astio ingiustificato nei tuoi confronti, nonostante ancora non ti conoscano.

Hai già mandato la raccomandata ed hai fatto bene.

Io fossi in te, sempre gentilmente e a voce ( si non ti devi abbassare ai loro livelli altrimenti peggiori solo la situazione), farei presente che se continuano a pagare l'affitto all'ex proprietario ( ora legalmente un estraneo) finiscono solo per buttar soldi e si rendono morosi nei tuoi confronti, in pratica ritrovandosi a pagare l'affitto 2 volte e a non essere nella condizione di rivendicare alcunché dal vecchio proprietario, soprattutto se si è in grado di dimostrare che sono stati ampiamente informati.

Alimenti solo la situazione buttando benzina sul fuoco.

Prima te ne liberi, e dopo puoi iniziare i lavori con serenità.

Purtroppo se li inizierai con la conduttrice dentro, dovrai mettere in conto che oltre a peggiorare i rapporti e l'astio che cova nei tuoi confronti, ti creerà grane non da poco....

Adesso li risentirò il prossimo mese quando dovranno pagarmi l’affitto, fatto sta che l’anziana di sotto non ha portato il minimo rispetto nei miei confronti e gli ho detto chiaro e tondo che sono il nuovo proprietario. 
se si ricomporterà cosi nei miei confronti saró costretto a farlo anche io 

Intanto peró posso far venire tecnici per preparare le carte per la ristrutturazione??che inizierà tra 1 anno o prima se andranno via di prima 

che grane puó creare se inizio i lavori esterni con loro dentro? 

Garze dice:

 

che grane puó creare se inizio i lavori esterni con loro dentro? 

Dipende solo dalla sua fantasia..

Garze dice:

Adesso li risentirò il prossimo mese quando dovranno pagarmi l’affitto, fatto sta che l’anziana di sotto non ha portato il minimo rispetto nei miei confronti e gli ho detto chiaro e tondo che sono il nuovo proprietario. 

Il problema non è il comprendonio dell'anziana signora, bensì il fatto che per motivi personali e di rancore  legati alla precedente proprietá, non accetta la realtà e si comporta di conseguenza, vivendo in un mondo idilliaco dove il suo volere non è conforme la realtà esistente.

Chiaramente ci saranno conseguenze legali per la signora se aggirá conformemente ai suoi vaneggiamenti, però in un primo momento saranno grane anche per te, perché dovrai attivarti legalmente per riprenderti quanto ti spetta di diritto, ed essendo in Italia, i tempi della legge sono lunghi e anche molto costosi.... e se arrivando alla sentenza la signora sarà passata a miglior vita?

Per questo fossi in te verbalmente la sfiducerei ad intraprendere tali pazzie, spiegandolo con garbo, così da far credere che ciò lo fai per lei, anche se  in fondo lo fai anche per te...

 

Garze dice:

 

Intanto peró posso far venire tecnici per preparare le carte per la ristrutturazione??che inizierà tra 1 anno o prima se andranno via di prima 

che grane puó creare se inizio i lavori esterni con loro dentro? 

I tecnici per un sopralluogo puoi tranquillamente farli venire.

Problemi che ti possono creare:

1 si lamenteranno costantemente dei lavori anche per cose futili fino a portarti all'esasperazione.

2 La vedranno come una sorta di imposizione da parte di un locatore-padrone che non ha nemmeno messo in conto dei disagi dei suoi conduttori, facendosi psicologicamente manforte che in un modo o nell'altro debbono fartela pagare.

3 Se materialmente può ostacolarli in qualche modo, stai sicuro che lo fará....

Modificato da Fladimiro71
Fladimiro71 dice:

Chiaramente ci saranno conseguenze legali per la signora se aggirá conformemente ai suoi vaneggiamenti

Cosa intendi?

 

Garze dice:

Cosa intendi?

 

Che sei lei attua quanto minacciato ( ad es. continuo a pagare il canone al vecchio proprietario perché tu per me non esisti) per lei ci saranno conseguenze legali. Quali?

Il fatto che con te si renderà morosa e si ritroverà presto o tardi ad aver pagato 2 affitti e ad aver buttato la metà dei soldi per seguire delle sue concezioni fuori logica.

Il problema è che tu dovrai: andare da un legale, anticipare le spese, perdere tempo dietro alla causa ecc. insomma grane anche per te che si sarebbero potute evitare.

Per questo è meglio che tu la metta in guardia dai rischi, perché oltre a salvaguardare te, salvaguardi un po il rapporto.

Dopo il tuo consiglio lei sicuramente troverà conferma dal suo avvocato, il quale darà esito positivo.

Nel frattempo però hai evitato possibili grane future.

Modificato da Fladimiro71

Aspetta a mandare la lettera di non rinnovo contratto.

Uno degli inquilini ha già detto che non ti pagherà, quindi potresti doverti attivare prima della fine del contratto con uno sfratto per morosità.

Attendi un paio di mesi per vedere se ti paga e valuta se ti conviene procedere con sfratto per morosità nel caso non ti pagasse o con raccomandata per fine locazione (e tanto ti toccherà lo sfratto per fine locazione, perchè dubito che queste persone se ne andranno spontaneamente)

 

Butto lì in consiglio: nelle lettere ufficiali cita (credo tu lo abbia fatto, ma è bene essere sicuri) il box. Non so da quanto tempo sono in affitto (credo di aver capito solo 8 anni, ma non si sa mai) e se il box non è in contratto ma è occupato rischi di esporti alla loro richiesta di usucapione se lo occupano da vent'anni e nessuno gli ha mai detto nulla... quindi citalo nelle lettere anche se non riportato in contratto per interrompere eventuali tempistiche di potenziali usucapioni.

Il box non è usucapibile dal conduttore dall'appartamento, è comunque riferibile all'appartamento locato, indi chiaramente una cortesia, una tolleranza all'uso.  Tra l'altro il proprietario ci paga imu, immagino, per cui non lo ha abbandonato . Nè il conduttore se ne occupa uti dominus

Si tratta di comodato semmai

  • Grazie 1

Gli anziani di sotto sono anni che sono li ma nel 2018 non gli hanno rinnovato il contratto perchè volevano un aumento del canone e gli ha fatto un nuovo contratto 4+4 coin cui la prima scadenza è nel 2021 

La ragazza di sopra anche lei nel 2018 e scadenza 2021 stesso giorno.

i proprietari veri sono anni che non abitano sulla casa, quindi gli anziani sotto si sentono come i proprietari. 
Addirittura quando siamo andati a vedere la casa hanno fatto di tutto per non farcela comprare, dicendo fesserie.

Pensavano che visto che non sono uscite allora la casa non si puó vendere e si sono alleate da quel giorno per non far vendere la casa.
Adesso che i proprietari hanno venduto a me, forse non gli va giu questa cosa e si comportano cosi.

Io per adesso lascio scorrere tutto e li risento tra 1 mese quando dovranno pagare l’affitto 

Quello che mi preoccupa a me è che arrivati alla fine del contratto stanno ancora li e bisogna cominciare con la causa si sfratto.

SisterOfNight dice:

Uno degli inquilini ha già detto che non ti pagherà

Se invece iniziano a non pagare subito, sarebbe anche meglio per me cosi risparmio tempo e inizio subito con la causa di sfratto. 
 

Modificato da Garze
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