Morosità e amministratore inadempiente

[BFox]

Gentili utenti ed esperti del forum,

vivo in un comprensorio condominiale amministrato da un amministratore professionista il quale, essendo a maggior ragione esterno al condominio, chiede per la sua opera una congrua retribuzione. Sulla sua condotta nutro seri dubbi in merito all’onestà e alla trasparenza, in virtù di spese generiche sempre crescenti che mi vengono addebitate nelle bollette periodiche. Ebbene, il primo timore che ho è che ci siano dei condòmini morosi, con i quali l’amministratore si comporti non seguendo i dettami del codice civile, ma tollerando la loro morosità e scaricandone gli oneri sui condòmini in regola. Come posso tutelarmi da un’evenienza del genere, ma soprattutto cosa posso fare per accertarla ? E’ un mio diritto chiedere quietanze e fatture di tutte le opere/lavori  eseguiti da professionisti esterni (ad esempio , “giardiniere”), per poi verificarne l’esatto riparto tra tutti i condòmini ? E’ un diritto del singolo condòmino quello di dare un’occhiata all’estratto conto del c/c su cui devono transitare obbligatoriamente le somme percepite a vario titolo dall’amministratore, agendo ufficiosamente da revisore dei conti (inutile dire che parte delle spese di tenuta di tale c/c bancario mi vengono puntualmente addebitate in bolletta; poi è tutto da verificare se il riparto sia avvenuto correttamente o meno) ?

Insomma come posso muovermi per tutelare i miei diritti e per fugare ogni dubbio sia sulla possibile presenza di soggetti morosi che sulla possibile confusione tra patrimonio dell’amministratore e patrimonio del condominio ?

Grazie a chi vorrà chiarirmi le idee.

[giglio2]

BFox dice:

Ebbene, il primo timore che ho è che ci siano dei condòmini morosi, con i quali l’amministratore si comporti non seguendo i dettami del codice civile, ma tollerando la loro morosità e scaricandone gli oneri sui condòmini in regola. Come posso tutelarmi da un’evenienza del genere, ma soprattutto cosa posso fare per accertarla ?

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

--link_rimosso--

[giglio2]

BFox dice:

E’ un mio diritto chiedere quietanze e fatture di tutte le opere/lavori  eseguiti da professionisti esterni (ad esempio , “giardiniere”), per poi verificarne l’esatto riparto tra tutti i condòmini ? E’ un diritto del singolo condòmino quello di dare un’occhiata all’estratto conto del c/c su cui devono transitare obbligatoriamente le somme percepite a vario titolo dall’amministratore, agendo ufficiosamente da revisore dei conti

L'articolo che segue ti aiuta a capire quali sono i tuoi diritti (se sei proprietario) e i doveri dell'amministratore.

 

--link_rimosso--

Modificato 21 Settembre, 2018 da giglio2

[bilbetto]

Associandomi a @giglio2 su quanto da lui affermato, aggiungo che già sui documenti del bilancio consuntivo dovresti renderti conto delle morosità esistenti. Basta dare un occhiata ai saldi presenti sul prospetto di riparto e di quanto crescano a distanza anche di un solo esercizio, condòmino per condòmino. Se la cifra complessiva del “credito v/ condòmini “ comincia ad assumere contorni preoccupanti sarà il caso di attivarsi nei confronti dell’amministratore per capire meglio la situazione.

[BFox]

Perfetto.Come presumevo,quanto avete scritto, soprattutto riguardo ai richiami al Codice Civile, conferma che ciò che ho intenzione di fare nei confronti dell'amministratore rientra in una sfera di perfetta liceità.

Quanto al suggerimento dell'utente @bilbetto, relativamente alla voce "crediti verso condòmini", ebbene temo che tale voce sia assolutamente assente all'interno sia del rendiconto annuale che di qualsiasi altra quietanza o documento contabile, perché, come dicevo prima, ho il presentimento che più di un condòmino sia moroso ed abbia tutto l'interesse a mantenere in carica l'attuale amministratore, che tollera le morosità e le scarica, come dicevo prima, sui soggetti in regola.

Non mi resta che attivarmi,quindi, in questa sorta di "operazione-trasparenza".

Ultima domanda: qualora alla mia richiesta di visionare estratto conto o documenti contabili l'amministratore dovesse addurre giustificazioni insostenibili o ,come si suol dire, "arrampicarsi sugli specchi", cosa mi consigliate di fare ?

Grazie in anticipo per le celeri risposte e per il supporto.

[SPL House]

Puoi fare richiesta tramite racc  AR anche tramite legale di tua fiducia, chiedendo la produzione dei documenti e giustificativi  di spesa, oltre all'estratto del c/c. 

 

Per coprire disavanzi rilevanti i costi di gestione, per chi paga,  raddoppierebbero.  Situazione che potrebbe ritorcersi nei confronti dei condomini morosi che rimangono comunque solidali per debiti verso il condominio. In caso di azione ingiuntiva dei fornitori e creditori

Modificato 21 Settembre, 2018 da SPL House

[camillo50]

Ciao B Fox

 

A mio giudizio hai il dente avvelenato contro l'amministratore, però  lo giudichi un passator cortese, cioè addebita maggiori importi a chi è corretto nei pagamenti per coprire chi invece è moroso. E questo lo farebbe solo per mantenersi l'incarico?

Suvvia .     Non ti sembra di esagerare?   Ricevi sistematicamente il bilancio consuntivo,   Almeno così Presumo visto che non hai lamentato la sua mancanza, li vedi esattamente gli importi delle spese per l'erogazione dei servizi , vedi esattamente come sono ripartiti i costi affrontati. E infine Vedi Anche quando hanno versato quelli che tu hai definito morosi.

Vuoi maggiori delucidazioni? Le chiedi all'amministratore e se necessario ti fai dare la copia della documentazione che tu ritieni non corretta. Solo allora potrai esprimere un giudizio equilibrato è privo di pregiudizi e malafede evidenti nel tuo intervento.

[BFox]

Gentile sig. Camillo,

mi ritengo una persona molto umile ed equilibrata,non ho mai definito nessuno un passator cortese e soprattutto non ho motivi che mi spingano a pensar male di chicchessia o a serbare rancore per chissà quale motivo.Il punto è che anche l'onestà va dimostrata e che tutto può succedere a questo mondo, anche situazioni paradossali come quella che ho descritto.Tutto deve essere dimostrato e,personalmente, la mia linea di condotta nella vita quotidiana cerco sempre di improntarla al rispetto scrupoloso dei codici, civile e soprattutto penale. Seguirò il suo consiglio di esaminare la documentazione contabile.Quanto alla sua accusa di essere in malafede, beh faccio finta di non aver letto, perché la polemica fine a sé stessa non fa parte del mio mestiere e non sono stato educato a rispondere ad insulti gratuiti e totalmente infondati.

Cordiali saluti.

Modificato 21 Settembre, 2018 da BFox

[albano59]

I primi indizi di una amministrazione da porre in discussione invece si ricavano proprio dai documenti che tutti i condòmini ricevono al rispettivo domicilio.

 

Occorrente:

- una calcolatrice;

- tabelle millesimali;

- rendiconto consuntivo;

-riparto consuntivo; 

- roparto preventivo dell'anno successivo.

 

Poi basta solo saper far di conti e saper leggere la documentazione suddetta.

[BFox]

albano59 dice:

I primi indizi di una amministrazione da porre in discussione invece si ricavano proprio dai documenti che tutti i condòmini ricevono al rispettivo domicilio.

 

Occorrente:

- una calcolatrice;

- tabelle millesimali;

- rendiconto consuntivo;

-riparto consuntivo; 

- roparto preventivo dell'anno successivo.

 

Poi basta solo saper far di conti e saper leggere la documentazione suddetta.

Concordo in toto con quanto lei scrive.

Aggiungo che,a corollario dell'elenco di sopra, ci vorrebbero anche le quietanze o le fatture che attestino l'importo delle spese sostenute,oltre all'estratto di c/c obbligatorio, per verificare l'esatto riparto, o mi sto sbagliando ?

Approfitto infine della disponibilità di utenti ed esperti qui sul forum per chiedere: è corretto affermare che,in caso di presenza di giardino condominiale,nel caso in cui si decida di affidarne la cura a soggetti esterni al condominio il cui rapporto di lavoro con il condominio sia regolato da un vero e proprio contratto, a deliberare in tal senso debba essere necessariamente l'assemblea, e l'amministratore non abbia potere decisionale in merito ?

Grazie a chi risponderà.

Modificato 21 Settembre, 2018 da BFox

[giglio2]

 

 

BFox dice:

a deliberare in tal senso debba essere necessariamente l'assemblea, e l'amministratore non abbia potere decisionale in merito ?

Su questo non c'è nessun dubbio.

Premesso che il gestore,l'amministratore di condominio non ha nessun potere,se non quello di garantire sicurezza e servizi al condominio.

Il gestore non può fare tutto quello che gli frulla per la testa,deve obbedienza solo all'assemblea. Se oltrepassa questi confini,diventa eccesso e abuso di potere.

Tutte le decisioni spettano e devono passare obbligatoriamente per le assemblee, all'amministratore non sono consentite decisioni arbitrarie.

 

Modificato 22 Settembre, 2018 da giglio2

[boss123]

BFox dice:

Gentili utenti ed esperti del forum,

vivo in un comprensorio condominiale amministrato da un amministratore professionista il quale, essendo a maggior ragione esterno al condominio, chiede per la sua opera una congrua retribuzione. Sulla sua condotta nutro seri dubbi in merito all’onestà e alla trasparenza, in virtù di spese generiche sempre crescenti che mi vengono addebitate nelle bollette periodiche. Ebbene, il primo timore che ho è che ci siano dei condòmini morosi, con i quali l’amministratore si comporti non seguendo i dettami del codice civile, ma tollerando la loro morosità e scaricandone gli oneri sui condòmini in regola. Come posso tutelarmi da un’evenienza del genere, ma soprattutto cosa posso fare per accertarla ? E’ un mio diritto chiedere quietanze e fatture di tutte le opere/lavori  eseguiti da professionisti esterni (ad esempio , “giardiniere”), per poi verificarne l’esatto riparto tra tutti i condòmini ? E’ un diritto del singolo condòmino quello di dare un’occhiata all’estratto conto del c/c su cui devono transitare obbligatoriamente le somme percepite a vario titolo dall’amministratore, agendo ufficiosamente da revisore dei conti (inutile dire che parte delle spese di tenuta di tale c/c bancario mi vengono puntualmente addebitate in bolletta; poi è tutto da verificare se il riparto sia avvenuto correttamente o meno) ?

Insomma come posso muovermi per tutelare i miei diritti e per fugare ogni dubbio sia sulla possibile presenza di soggetti morosi che sulla possibile confusione tra patrimonio dell’amministratore e patrimonio del condominio ?

Grazie a chi vorrà chiarirmi le idee.

sei proprietario giusto?

ogni anno ti arriva il consuntivo..da li vedi chiaramente i debiti o crediti di ogni condomino

 

l'amministratore (io faccio cosi) ad ogni assemblea chiede "mi dispensate"

se l'assemblea dispensa, il debito resta..altrimenti si va dal giudice

 

il problema è che tra il dire e il fare cè di mezzo un mondo.. ha senso fare un decreto ingiuntivo per 500 euro? si / no?

 

per quello chiedo in assemblea..illuminando che il debito  è piccolo non succede nulla..se ci sono svariate migliaia di euro o rischiano di perdere i servizi o io a preventivo gli caccio tutto il debito dello scorso anno (globale) cosi chi  è in regola paga la quota a preventivo pure dei morosi

[giglio2]

 

boss123 dice:

il problema è che tra il dire e il fare cè di mezzo un mondo.. ha senso fare un decreto ingiuntivo per 500 euro? si / no?

Però se è uno tira l'altro,poi la faccenda morosità diventa incontrollabile.

[camillo50]

BFox dice:

Sulla sua condotta nutro seri dubbi in merito all’onestà e alla trasparenza,

Ciao 

Solo per puntualizzare la tua affermazione che mi ha fatto ipotizzare la malafede. Chiedi aiuto sul Come controllare e fai bene anzi è opportuno che tu controlli sempre, ma parti con il dubbio sull'onestà e la trasparenza dell'amministratore. Non ti sembra di aver già dato un giudizio prima di aver controllato? Era solo questo che volevo precisare e non per polemica ma mi scuso comunque se ho interpretato male questa tua frase

[albano59]

BFox dice:

ci vorrebbero anche le quietanze o le fatture che attestino l'importo delle spese sostenute,oltre all'estratto di c/c obbligatorio, per verificare l'esatto riparto,

Per controllare i soli riparti e la correttezza degli stessi non servono le pezze d'appoggio.

 

La disponibilità della intera documentazione è dovuta a richiesta; diversi amministratori la presentano pure in automatico e/o la rendono disponibile in assemblea ordinaria o nelle settimane che precedono l'assemblea stessa la lasciano circolare col passamano all'interno del Condominio. 

 

Questa documentazione (fatture, estratto conto e quant'altro) che personalmente chiederei solo in seconda battuta e solo se ci sono spese che non mi risultano chiare/comprensibili,  serve solo per confermare la veridicità ed i numeri che compaioniono nel bilancio consuntivo, ovvero la documentazione è funzionale alla convalida dei numeri dai quali trae origine il bilancio consuntivo presentato.

Chiedere subito questa documentazione equivale a manifestare il sospetto che il bilancio presentato sia infondato; se poi si vuol sostenere (e non è così!) pure che la documentazione sia funzionale alla verifica dei riparti applicati, allora il sospetto si trasforma in una chiara e ben direzionata  accusa all'amministratore.

 

p.s.: per inciso, non sono un amministratore.

 

 

[BFox]

BFox dice:

 

Approfitto infine della disponibilità di utenti ed esperti qui sul forum per chiedere: è corretto affermare che,in caso di presenza di giardino condominiale,nel caso in cui si decida di affidarne la cura a soggetti esterni al condominio il cui rapporto di lavoro con il condominio sia regolato da un vero e proprio contratto, a deliberare in tal senso debba essere necessariamente l'assemblea, e l'amministratore non abbia potere decisionale in merito ?

Grazie a chi risponderà.

giglio2 dice:

 

 

Su questo non c'è nessun dubbio.

Premesso che il gestore,l'amministratore di condominio non ha nessun potere,se non quello di garantire sicurezza e servizi al condominio.

Il gestore non può fare tutto quello che gli frulla per la testa,deve obbedienza solo all'assemblea. Se oltrepassa questi confini,diventa eccesso e abuso di potere.

Tutte le decisioni spettano e devono passare obbligatoriamente per le assemblee, all'amministratore non sono consentite decisioni arbitrarie.

 

Perfetto.Come immaginavo.Altro punto a sfavore di chi amministra il condominio in cui vivo.

boss123 dice:

sei proprietario giusto?

ogni anno ti arriva il consuntivo..da li vedi chiaramente i debiti o crediti di ogni condomino

 

l'amministratore (io faccio cosi) ad ogni assemblea chiede "mi dispensate"

se l'assemblea dispensa, il debito resta..altrimenti si va dal giudice

 

il problema è che tra il dire e il fare cè di mezzo un mondo.. ha senso fare un decreto ingiuntivo per 500 euro? si / no?

 

per quello chiedo in assemblea..illuminando che il debito  è piccolo non succede nulla..se ci sono svariate migliaia di euro o rischiano di perdere i servizi o io a preventivo gli caccio tutto il debito dello scorso anno (globale) cosi chi  è in regola paga la quota a preventivo pure dei morosi

Il suo comportamento (portare in assemblea le morosità accertate e chiedere all'assemblea se dispensa o meno l'amministratore dall'esecuzione dell'azione giudiziaria) è esemplare e non fa una grinza.Secondo il mio (modesto) parere, lei è un ottimo amministratore.

 

giglio2 dice:

 

Però se è uno tira l'altro,poi la faccenda morosità diventa incontrollabile.

Il punto è proprio questo.Ed aggiungo,lapalissianamente, che pagare la quota a preventivo o consuntivo pure dei morosi non piace a nessuno.

Concludo rispondendo al geom. Camillo (nonchè membro dello staff di questo utilissimo portale) chiedendogli : lei cosa farebbe vedendo che svariate decine di euro vengono addebitate ogni anno sotto la dicitura generica "altre spese " ? Finché la legge lo consente, se si ha il tempo,la voglia e la capacità,meglio controllare,non crede ? Stiamo parlando di soldi, non di bazzecole...e di potenziali danni finanziari inflitti a chi di certo (almeno dalle mie parti) non gratta denaro giù dai muri e magari fatica ad arrivare a fine mese.

Cordiali saluti e grazie a tutti per la discussione proficua e costruttiva.

[camillo50]

BFox dice:

 

Concludo rispondendo al geom. Camillo (nonchè membro dello staff di questo utilissimo portale) chiedendogli : lei cosa farebbe vedendo che svariate decine di euro vengono addebitate ogni anno sotto la dicitura generica "altre spese " ? Finché la legge lo consente, se si ha il tempo,la voglia e la capacità,meglio controllare,non crede ? Stiamo parlando di soldi, non di bazzecole...e di potenziali danni finanziari inflitti a chi di certo (almeno dalle mie parti) non gratta denaro giù dai muri e magari fatica ad arrivare a fine mese.

Cordiali saluti e grazie a tutti per la discussione proficua e costruttiva.

A consuntivo la voce altre spese non deve esistere salvo che non sia un raggruppamento. Però di ogni spesa C'è l'indicazione a cosa si riferisce e non può esserci una spesa per la morosità degli altri. Quindi la morosità non c'entra nulla con le altre spese, almeno in un bilancio normale. Quindi tu dovresti verificare esattamente quali sono queste altre spese e dagli un nome un cognome e se non conformi contestare. Il controllo va sempre fatto e con attenzione. Ciò premesso è ovvio che dire che l'amministratore mi fa pagare le morosità ad altri è un'affermazione non corretta.

[BFox]

Gent. geom. Farronato,

vedo che sostanzialmente diciamo le stesse cose; non c'è alcun motivo di essere in disaccordo 👍

Tornando poi al discorso sulla correttezza/onestà dell'amministratore, le chiedo : le pare corretto che in un condominio dotato di giardino l'amministratore affidi opere di pulizia e derattizzazione senza minimamente portare in assemblea il relativo o.d.g. per far decidere all'assemblea, secondo la maggioranza indicata all'art. 1136 c.c., a chi affidare tale opera ? Le pare corretto avere nelle bollette una voce generica (e non che ne raggruppi altre) "altre spese" per decine di euro all'anno, voce che poi sarebbe tutta da verificare con fatture,scontrini e quietanze alla mano ? Non pretendo di dare lezioni o "patenti" di legalità a nessuno, ci mancherebbe, anche perché ho sicuramente a che fare, nella vita in genere e anche qui sul forum (i cui utenti ringrazio per il supporto immediato e per la cortesia dimostrata) con persone più grandi ed esperte di me. Tuttavia è ovvio affermare che l'Italia e il mondo in generale sono pieni,sì, di gente perbene, ma anche di quelli che lei ha abilmente definito i "passator cortesi".

Non sto qui ad appioppare etichette o epiteti preventivi a nessuno ma comunque voglio dire semplicemente che...tutto è da verificare. 

Cordiali saluti.

[Leonardo53]

BFox dice:

Le pare corretto avere nelle bollette una voce generica (e non che ne raggruppi altre) "altre spese" per decine di euro all'anno, voce che poi sarebbe tutta da verificare con fatture,scontrini e quietanze alla mano ?

Quelle "altre spese" per decine di euro dovresti trovarle registrate analiticamente nel registro di contabilità.

Nel rendiconto, invece, anch'io ho raggruppato in unica capitolo di spesa una voce "Acquisti vari".

Quest'anno, nel rendiconto consuntivo sintetico è riportata una spesa di proprietà "acqusti vari" di 120 euro ma se qualcuno me lo chiede, gli stampo il rendiconto dettagliato per capito di spesa ed in quel capitolo "acqusiti vari" saranno riportati 30 euro di acquisto lampadine led per il cortile, 20 euro di scopa, paletta e buste immondizia per il cortile, 70 euro di acquisto serratura completa di nottolino per cancelletto pedonale. Per chi volesse approfondire, per ognuna di queste spese è disponibile il giustificativo di spesa.

Il tutto può essere verificato istantaneamente all'assemblea ordinaria alla quale è presente tutta la documentazione contabile comprensiva di ogni giustificativo di spesa ed il notebook + stampante  con il programma gestionale per dare immediatamente risposta (anche stampata) ai dubbiosi.

Per gli assenti all'assemblea che hanno dei dubbi sul rendiconto sintetico... basta chiedere e sarà dato.

[camillo50]

Leonardo53 dice:

 

Nel rendiconto, invece, anch'io ho raggruppato in unica capitolo di spesa una voce "Acquisti vari".

Quest'anno, nel rendiconto consuntivo sintetico è riportata una spesa di proprietà "acqusti vari" di 120 euro ma se qualcuno me lo chiede, gli stampo il rendiconto dettagliato per capito di spesa ed in quel capitolo "acqusiti vari" saranno riportati 30 euro di acquisto lampadine led per il cortile, 20 euro di scopa, paletta e buste immondizia per il cortile, 70 euro di acquisto serratura completa di nottolino per cancelletto pedonale. 

ciao

Il mio gestionale è autoprodotto sulla base della mia esperienza assieme a un qualcuno che conosce la programmazione. Il bilancio consuntivo Io rappresento così

1) la prima rappresentazione è un tabulato riassuntivo che raggruppa tutte le spese in modo omogeneo per ripartizione in gruppi che chiamiamo tabelle.

2) viene quindi allegato la ripartizione della spesa indicata in queste tabelle in un tabulato che indica i millesimi di riparto e il totale addebitato per quella tabella

3) segue il libro cassa dove ogni spesa ed ogni versamento assumere numero progressivo ai fini dell'immediata verifica della pezza giustificativa.

4) segue un estrapolazione del libro cassa dove per ogni tabella e per ogni sottoconto vengono indicate le pezze giustificative che formano quel totale che si vede raggruppato nel primo tabulato.

Il libro cassa oltre ad avere il numero della pezza giustificativa indicata riporta la data in cui questa è stata pagata o l' * che indica che non è stata pagata, quindi un numero che a pie pagina indica il fornitore.

Naturalmente Oltre a questo che allego nella Lettera di invito all'assemblea c'è anche un estrapolazione individuale l'invito vero e proprio la mia offerta per il rinnovo del mandato è un bilancio preventivo proposto.

Con tale documentazione in mano Chiunque abbia solo 5 minuti di tempo da dedicare riesce a ricostruire la sua posizione vedendo la situazione dei morosi eventuali vedendo la situazione di cassa del condominio, le ditte che svolgono le varie prestazioni ed ogni altro accessorio

Questo lo faccio già dal 1981-82 allorché ho adottato un primo programma di gestione condominiale tra l'altro qui avevo collaborato al fine di inserire i contatori a consumo, argomento sconosciuto allora ai programmatori

[camillo50]

BFox dice:

. Tuttavia è ovvio affermare che l'Italia e il mondo in generale sono pieni,sì, di gente perbene, ma anche di quelli che lei ha abilmente definito i "passator cortesi".

ciao 

Tutte le attività hanno persone corrette e persone scorrette, però nel momento in cui mi devono raffrontare, è giusto che abbia l'attenzione per valutare se chi ho davanti è corretto o meno, ma partire con la convinzione che invece sia scorretto, Secondo me è fuorviante in quanto cerchi di scovare la fregatura non apprezzando magari l'estrema correttezza e trasparenza.

 

[BFox]

camillo50 dice:

ciao 

Tutte le attività hanno persone corrette e persone scorrette, però nel momento in cui mi devono raffrontare, è giusto che abbia l'attenzione per valutare se chi ho davanti è corretto o meno, ma partire con la convinzione che invece sia scorretto, Secondo me è fuorviante in quanto cerchi di scovare la fregatura non apprezzando magari l'estrema correttezza e trasparenza.

 

La mia non è smània di legalità ad ogni costo od impeto incontrollato di giustizialismo fine a sé stesso.Fare i conti in tasca alla gente o "fare le pulci" a chicchessia non è il mio mestiere.E' soltanto volontà autonoma di vederci chiaro,corroborata dalle possibilità che le leggi inerenti il condominio (leggi che ritengo giuste ed equilibrate,in particolar modo la recente riforma di legge 220/2012) forniscono, giacché comprendo il valore del denaro, soprattutto -e a maggior ragione-quando esso è frutto di anni di lavoro e di sacrifici,miei e della mia famiglia.

Se poi proprio vuole saperlo, beh allora le dico - per sentito dire da miei conoscenti  anch'essi residenti in complessi condominiali od anche per averlo verificato di persona - che qui dalle mie parti di "passator cortese" ce n'è stato, e forse ce n'è ancora, più di uno : gente che ha lasciato fatture inevase per migliaia di euro, con la conseguenza che interi comprensori si son visti staccare l'energia elettrica delle scale; gente che in anni e anni non ha mai convocato nessuna assemblea,nemmeno l'unica obbligatoria ed indispensabile per approvare consuntivo dell'anno x e preventivo dell'anno x+1; gente che,al netto della retribuzione che un amministratore può chiedere-e su cui l'assemblea credo debba deliberare- ha usato i soldi delle bollette regolarmente pagate dai residenti per scopi personali,dall'acquisto di lampadari a quello di set di luci a led; gente che ha consentito (udite udite) che in interi fabbricati venissero installati,per chi abita agli ultimi piani, caminetti e canne fumarie abusive,con ingenti modifiche oltre che estetiche,anche strutturali a danno delle parti comuni dell'edificio (tetti,lastrici solari e simili), senza neanche discuterne in assemblea con le restanti proprietà millesimali (!!!)...

Ce ne sono di tutti i tipi, insomma...e le persone vanno conosciute ad una ad una prima di potersi fare un'idea.

Con questo concludo i miei messaggi in questa discussione.Mi scuso per la lunghezza dell'ultimo messaggio-forse sono stato noioso- e ringrazio lei e gli altri utenti per gli interventi senz'altro proficui e costruttivi.

Cordiali saluti.

[camillo50]

BFox dice:

La mia non è smània di legalità ad ogni costo od impeto incontrollato di giustizialismo fine a sé stesso.Fare i conti in tasca alla gente o "fare le pulci" a chicchessia non è il mio mestiere.E' soltanto volontà autonoma di vederci chiaro,corroborata dalle possibilità che le leggi inerenti il condominio (leggi che ritengo giuste ed equilibrate,in particolar modo la recente riforma di legge 220/2012) forniscono, giacché comprendo il valore del denaro, soprattutto -e a maggior ragione-quando esso è frutto di anni di lavoro e di sacrifici,miei e della mia famiglia.

Se poi proprio vuole saperlo, beh allora le dico - per sentito dire da miei conoscenti  anch'essi residenti in complessi condominiali od anche per averlo verificato di persona - che qui dalle mie parti di "passator cortese" ce n'è stato, e forse ce n'è ancora, più di uno : gente che ha lasciato fatture inevase per migliaia di euro, con la conseguenza che interi comprensori si son visti staccare l'energia elettrica delle scale; gente che in anni e anni non ha mai convocato nessuna assemblea,nemmeno l'unica obbligatoria ed indispensabile per approvare consuntivo dell'anno x e preventivo dell'anno x+1; gente che,al netto della retribuzione che un amministratore può chiedere-e su cui l'assemblea credo debba deliberare- ha usato i soldi delle bollette regolarmente pagate dai residenti per scopi personali,dall'acquisto di lampadari a quello di set di luci a led; gente che ha consentito (udite udite) che in interi fabbricati venissero installati,per chi abita agli ultimi piani, caminetti e canne fumarie abusive,con ingenti modifiche oltre che estetiche,anche strutturali a danno delle parti comuni dell'edificio (tetti,lastrici solari e simili), senza neanche discuterne in assemblea con le restanti proprietà millesimali (!!!)...

Ce ne sono di tutti i tipi, insomma...e le persone vanno conosciute ad una ad una prima di potersi fare un'idea.

Con questo concludo i miei messaggi in questa discussione.Mi scuso per la lunghezza dell'ultimo messaggio-forse sono stato noioso- e ringrazio lei e gli altri utenti per gli interventi senz'altro proficui e costruttivi.

Cordiali saluti.

Ciao

Ribadisco il concetto dove tutte le categorie hanno mele marce. Non è esente quella degli amministratori di condominio specie poi se questa attività viene fatta come ripiego. Vedo anch'io in giro tanta disonesta ma se sei serio e corretto a tempo lungo, purtroppo solo a tempo lungo, La tua correttezza emergerà.

I greci dicevano: Timeo Danao et dona ferentes. E qui Ritorniamo al nocciolo della questione dove la scelta dell'amministratore non avviene secondo la sua competenza e preparazione ma avviene quasi esclusivamente in base alla sua domanda. Tu quando stai male Vai dello specialista non vai dal generico anche se lo specialista ti costa qualcosina in più. Perché non succede altrettanto quando si tratta di incaricare un qualcuno che deve mantenere il tuo bene?

[BFox]

camillo50 dice:

Ciao

Ribadisco il concetto dove tutte le categorie hanno mele marce. Non è esente quella degli amministratori di condominio specie poi se questa attività viene fatta come ripiego.

Gent. geom. Farronato,

 

Su questa sua affermazione che ho quotato non mi trovo d’accordo. Penso infatti che per un amministratore che svolga tale attività come ripiego (per  “ripiego” intendo dire che l’amministratore abbia già altro/i reddito/i  o cespite/i ) ci sia la seppur remota possibilità che egli  sia meno “avido” di denaro , a tutto vantaggio dei condòmini da lui  amministrati, proprio per il fatto di avere altro reddito già garantito e non dipendente esclusivamente da questa sua attività “secondaria”, non crede ?

 

Sul fatto che l’amministratore possa essere interno od esterno al condominio, beh io propenderei sempre per l’amministratore interno. Per  “interno” intendo dire che risieda stabilmente all’interno del condominio che amministra,e che magari sia anche proprietario. In tal caso egli avrebbe un minimo di interesse affinché tutto vada per il meglio perché, ad esempio, le scale sono “in parte anche sue”, il tetto è “in parte anche suo ” eccetera eccetera…non crede ?

 

L’amministratore esterno invece, una volta adempiuti i suoi doveri minimi di carattere contabile e amministrativo e una volta assicuratosi una congrua retribuzione,un po' anche per la distanza fisica tra il luogo in cui svolge il suo lavoro e il luogo da lui amministrato,credo sia orientato più al menefreghismo, non crede ? Tenga presente che tutti i casi reali di inadempienza e di comportamenti  “alla passator cortese” o addirittura in stile “mariuolo” (mi perdoni il termine) di cui ho parlato nel mio messaggio precedente vedevano protagonisti amministratori esterni, eh…

 

Ovviamente ribadisco che sono tutte opinioni personali che lasciano il tempo che trovano perché le persone vanno conosciute singolarmente e le generalizzazioni sono quasi sempre indice di superficialità.

 

Sul fatto poi che serva un minimo di preparazione e competenza  (conoscenza del codice civile unita semmai a qualche competenza di carattere informatico, come abilità nell’uso di softwares gestionali appositi...oltre ad aggiornamento di tipo legale-normativo) , beh su questo credo siamo tutti d’accordo.

 

Cordiali saluti.

Modificato 24 Settembre, 2018 da BFox

[camillo50]

BFox dice:

Penso infatti che per un amministratore che svolga tale attività come ripiego (per  “ripiego” intendo dire che l’amministratore abbia già altro/i reddito/i  o cespite/i ) ci sia la seppur remota possibilità che egli  sia meno “avido” di denaro , a tutto vantaggio dei condòmini da lui  amministrati, proprio per il fatto di avere altro reddito già garantito e non dipendente esclusivamente da questa sua attività “secondaria”, non crede 

Assolutamente no. Forse diamo un valore diverso all'attività di ripiego, infatti per me L'attività dei ripiego è quella di chi non avendo completamente occupato il suo tempo nella sua attività principale si adatta comunque a fare un lavoro per arrotondare le sue entrate.

 

BFox dice:

Sul fatto che l’amministratore possa essere interno od esterno al condominio, beh io propenderei sempre per l’amministratore interno. Per  “interno” intendo dire che risieda stabilmente all’interno del condominio che amministra,e che magari sia anche proprietario. In tal caso egli avrebbe un minimo di interesse affinché tutto vada per il meglio perché, ad esempio, le scale sono “in parte anche sue”, il tetto è “in parte anche suo ” eccetera eccetera…non crede ?

Anche qui non condivido il tuo pensiero. Mi sta bene l'amministratore interno che lo fa a titolo gratuito Salvo rimborso spese, e anzi lo apprezzo per il suo coraggio, però che uno che di professione fa l'amministratore amministra anche il condominio dove ha lo studio o dove abita per me è un qualcosa che non farei mai, tant'è che nel condominio dove c'è il mio ufficio per un certo periodo Io ho fatto tutti i conteggi a titolo gratuito ma non ho mai partecipato all'assemblea mandando mia moglie proprio perché volevo lasciare la massima Libertà ai condomini non specialisti in materia. Che tu preferisca l'amministratore interno e pacifico all'una di notte quando arriva l'inconveniente Vai a bussare all'amministratore anche se sai che teoricamente più di sto tanto non potrebbe fare. Essendo poi amministratore interno egli avrà sempre qualche critica da parte e di qualche condomino con cui non chiacchiera di calcio, Sport o politica.

 

Un amministratore interno che lo fa a titolo gratuito, Salvo qualche eccezione, tipo leonardo, gioco forza Non può avere La dimestichezza di un amministratore professionista che si aggiorna in continuazione. È vero anche che ci sono molti amministratori professionisti assai impreparati e che giocano sul ribasso delle loro richieste, con una rotazione velocissima dei condomini che amministrano in quanto, dopo qualche anno passano ad altro professionista. Sono ormai anni che io non assumo l'amministrazione di nuovi condomini, ma tra i miei amministrati ci sono condomini che amministro dagli anni 80