#1 Inviato 9 Settembre, 2017 Cosa succede se l'assemblea delibera dei lavori straordinari al palazzo ma l'amministratore non mette all'odg il punto sul fondo obbligatorio?
#2 Inviato 9 Settembre, 2017 Si deve convocare altra assemblea a meno che siano presenti tutti gli aventi diritto (1000/1000) e si decida di deliberare anche il fondo e le ripartizioni.
#3 Inviato 9 Settembre, 2017 Il piano di ripartizione è stato già approvato ed alcuni condomini hanno iniziato già a versare le quote. Inoltre l'assemblea ancora non ha deliberato sul mandato dell'amministratore a firmare il contratto d'appalto perché all'ultima assise l'amministratore si è scordato di inserire all'o.d.g. il punto specifico. Altro problema: il capitolato è stato redatto a misura, la bozza del contratto d'appalto prevede il compeso alla ditta a corpo (invariabile e chiuso), ma anche il calcolo a misura dei compensi se essi eccedono il 5% del valore a corpo per ogni voce di spesa. Ma che porcata è?
#4 Inviato 9 Settembre, 2017 Il piano di ripartizione è stato già approvato ed alcuni condomini hanno iniziato già a versare le quote.Inoltre l'assemblea ancora non ha deliberato sul mandato dell'amministratore a firmare il contratto d'appalto perché all'ultima assise l'amministratore si è scordato di inserire all'o.d.g. il punto specifico. Altro problema: il capitolato è stato redatto a misura, la bozza del contratto d'appalto prevede il compeso alla ditta a corpo (invariabile e chiuso), ma anche il calcolo a misura dei compensi se essi eccedono il 5% del valore a corpo per ogni voce di spesa. Ma che porcata è? se è già stato tutto approvato, l'unica strada per chi non fosse d'accordo è quella di opporsi alla delibera adottata.
#5 Inviato 9 Settembre, 2017 Andiamo per gradi, perchè il contratto di appalto che da il via ufficiale ai lavori non è ancora stato firmato: 1) Se la spesa straordinaria è stata approvata, dal momento che la creazione del fondo è obbligatoria per legge (Art. 1135 comma 1 punto 4) la sua costituzione è automatica, sebbene sarebbe stato meglio inserirlo specificatamente nella delibera. E' importante però che l'amministratore crei comunque l'apposito fondo a bilancio (situazione patrimoniale) e che lo gestisca separatamente dalle spese ordinarie, in modo da tracciare in modo inequivocabile le quote entrate e ogni spesa uscita; 2) Nel progressivo processo di perfezionamento del contratto d'appalto ci sono svariate incongruenze che vanno chiarite. Il capitolato viene realizzato appositamente per permettere alle imprese di fare dei preventivi precisi e pertinenti nel rispetto delle indicazioni in esso contenute, altrimenti sarebbe inutile aver pagato per la sua redazione. I preventivi hanno rispettato questo criterio? Perchè da ciò che affermi, una volta approvato il preventivo, pare che la bozza di contratto d'appalto non sia stata fatta "a misura" (come recitava il capitolato) ma "a corpo" per ogni singola voce, con possibilità di sforamento fino ad un massimo del 5% di spesa, oltre il quale il computo del compenso aggiuntivo viene calcolato a misura. Cos'è successo? Perchè la bozza presenta questi "virtuosismi"? Dal mio punto di vista, non conoscendo nè l'entità nè la natura dei lavori, tendo sempre a consigliare e a preferire un contratto a "corpo" (fisso ed invariabile) con la specifica dello sforamento massimo consentito in percentuale e un successivo compenso a misura. Non è che ti sei sbagliato e il capitolato parlava di quotazione "a corpo"? Perchè in tal caso la bozza di contratto potrebbe anche essere condivisibile, ma non conoscendone i dettagli potrei sbagliare. 3) La bozza del contratto d'appalto, nelle sue linee guida, andrebbe condivisa in assemblea, discutendo clausole e condizioni più importanti, modificandole in caso di necessità e concludendo il processo con l'approvazione e il mandato all'amministratore per firmare quanto stabilito. L'assemblea DEVE condividere le scelte perchè diventano vincolanti per il condominio una volta sottoscritte. Quindi converrà convocare l'assemblea per esperire a tali formalità finali e dare finalmente mandato per siglare il contratto d'appalto definitivo.
#6 Inviato 20 Maggio, 2021 bilbetto dice: Andiamo per gradi, perchè il contratto di appalto che da il via ufficiale ai lavori non è ancora stato firmato: 1) Se la spesa straordinaria è stata approvata, dal momento che la creazione del fondo è obbligatoria per legge (Art. 1135 comma 1 punto 4) la sua costituzione è automatica, sebbene sarebbe stato meglio inserirlo specificatamente nella delibera. E' importante però che l'amministratore crei comunque l'apposito fondo a bilancio (situazione patrimoniale) e che lo gestisca separatamente dalle spese ordinarie, in modo da tracciare in modo inequivocabile le quote entrate e ogni spesa uscita; 2) Nel progressivo processo di perfezionamento del contratto d'appalto ci sono svariate incongruenze che vanno chiarite. Il capitolato viene realizzato appositamente per permettere alle imprese di fare dei preventivi precisi e pertinenti nel rispetto delle indicazioni in esso contenute, altrimenti sarebbe inutile aver pagato per la sua redazione. I preventivi hanno rispettato questo criterio? Perchè da ciò che affermi, una volta approvato il preventivo, pare che la bozza di contratto d'appalto non sia stata fatta "a misura" (come recitava il capitolato) ma "a corpo" per ogni singola voce, con possibilità di sforamento fino ad un massimo del 5% di spesa, oltre il quale il computo del compenso aggiuntivo viene calcolato a misura. Cos'è successo? Perchè la bozza presenta questi "virtuosismi"? Dal mio punto di vista, non conoscendo nè l'entità nè la natura dei lavori, tendo sempre a consigliare e a preferire un contratto a "corpo" (fisso ed invariabile) con la specifica dello sforamento massimo consentito in percentuale e un successivo compenso a misura. Non è che ti sei sbagliato e il capitolato parlava di quotazione "a corpo"? Perchè in tal caso la bozza di contratto potrebbe anche essere condivisibile, ma non conoscendone i dettagli potrei sbagliare. 3) La bozza del contratto d'appalto, nelle sue linee guida, andrebbe condivisa in assemblea, discutendo clausole e condizioni più importanti, modificandole in caso di necessità e concludendo il processo con l'approvazione e il mandato all'amministratore per firmare quanto stabilito. L'assemblea DEVE condividere le scelte perchè diventano vincolanti per il condominio una volta sottoscritte. Quindi converrà convocare l'assemblea per esperire a tali formalità finali e dare finalmente mandato per siglare il contratto d'appalto definitivo. 1) la creazione del fondo non è automatica! Approvare la spese per lavori straordinari non significa "automaticamente" deliberare la costituzione del fondo: tant'è che la mancata delibera sul fondo rende nulla la delibera con cui si approvavano i lavori ( vds . Tribunale di Roma, Sez. V Civ. ,sentenza n.78 del 4 gen. 2021 ) . (3) e se il contratto d'appalto viene firmato, quale committente, dall'amministratore senza specifico mandato dell'assemblea e senza che la bozza dello stesso contratto sia preventivamente messa all'esame dell'assemblea e di più, l' amministratore presenta un preventivo riparto spese e ratei a carico dei condomini come si mette con l'art 63 disp. att. c.c. ?!
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