#1 Inviato 18 Gennaio, 2018 Salve, vi pongo questo quesito: si sa che gia' da un po' di tempo a questa parte per eseguire lavori di manutenzione straordinaria e' necessario costituire un fondo "speciale" distinto dalla gestione condominiale ordinaria. Nel mio condominio a fine novembre con apposita assemblea (straordinaria) sono stati approvati alcuni lavori straordinari e, conseguentemente, istituito il fondo straordinario. Purtroppo pochi giorni fa si e' venuta a creare una situazione emergenziale (rottura della pompa dell'autoclave e conseguente mancanza di acqua per buona parte del palazzo) che ha costretto l'amministratore a eseguire d'urgenza alcuni lavori (per una spesa secondo me comunque non congrua, ho richiesto infatti documentazione degli interventi da far valutare a mio tecnico di fiducia), che sono stati inseriti arbitrariamente all'interno del fondo precedentemente costituito. Innanzitutto la mia domanda e': dato che a questo punto le spese straordinarie per l'anno in corso sarebbero piuttosto elevate e, tranne quanto gia' eseguito, i lavori non risultano di somma urgenza, almeno a mio avviso, e' possibile chiedere di ridiscutere alla prossima assemblea condominiale i lavori straordinari da eseguire nel corso di quest'anno, in ragione della nuova, urgente ed elevata spesa straordinaria che ha coinvolto il condominio? e' necessario far inserire all'interno dell'ordine del giorno dell'assemblea questa proposta di variazione o la si puo' discutere all'interno del punto "Approvazione bilanci"? Altro quesito e' il seguente: la costituzione del fondo straordinario per far partire ipso facto i lavori deliberati o e' necessario raccogliere prima un certo numero o tutte le quote relative al fondo prima di eseguire le opere?
#2 Inviato 18 Gennaio, 2018 Salve, vi pongo questo quesito: si sa che gia' da un po' di tempo a questa parte per eseguire lavori di manutenzione straordinaria e' necessario costituire un fondo "speciale" distinto dalla gestione condominiale ordinaria. Nel mio condominio a fine novembre con apposita assemblea (straordinaria) sono stati approvati alcuni lavori straordinari e, conseguentemente, istituito il fondo straordinario. Purtroppo pochi giorni fa si e' venuta a creare una situazione emergenziale (rottura della pompa dell'autoclave e conseguente mancanza di acqua per buona parte del palazzo) che ha costretto l'amministratore a eseguire d'urgenza alcuni lavori (per una spesa secondo me comunque non congrua, ho richiesto infatti documentazione degli interventi da far valutare a mio tecnico di fiducia), che sono stati inseriti arbitrariamente all'interno del fondo precedentemente costituito. Innanzitutto la mia domanda e': dato che a questo punto le spese straordinarie per l'anno in corso sarebbero piuttosto elevate e, tranne quanto gia' eseguito, i lavori non risultano di somma urgenza, almeno a mio avviso, e' possibile chiedere di ridiscutere alla prossima assemblea condominiale i lavori straordinari da eseguire nel corso di quest'anno, in ragione della nuova, urgente ed elevata spesa straordinaria che ha coinvolto il condominio? e' necessario far inserire all'interno dell'ordine del giorno dell'assemblea questa proposta di variazione o la si puo' discutere all'interno del punto "Approvazione bilanci"? Altro quesito e' il seguente: la costituzione del fondo straordinario per far partire ipso facto i lavori deliberati o e' necessario raccogliere prima un certo numero o tutte le quote relative al fondo prima di eseguire le opere? Per i lavori straordinari l'art. 1135 cc (*) è molto chiaro e dice che ci possono essere due tipi di finanziamento, uno è quello adottato da voi, ovvero raccogliere tutta la cifra e poi dare il via ai lavori e l'altro è quello di pagare con l'avanzamento dei lavori, se la ditta è d'accordo e c'è un contatto in tal senso; (*) 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Purtroppo nel vostro caso l'amministratore si è visto obbligato ad intervenire per una spesa urgente ed ha attinto al fondo, però dovrebbe ora convocare un'assemblea straordinaria per rimpinguare la mancanza dovuta a questa spesa urgente.
#3 Inviato 18 Gennaio, 2018 pero' non mi e' chiara una cosa di questo articolo, che gia' conoscevo, ovvero il punto in cui dice: costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori", cioe' questo mi pare voglia dire che io, amministratore, in assemblea faccio deliberare e costituisco un fondo che dovra' raggiungere una capienza di X euro e posso far partire i lavori come deliberato anche se nel fondo c'e' 0 poiche' gli eventuali ritardati pagamenti costituiranno in mora gli eventuali condomini ritardari, o l'interpretazione giurisprudenziale e' quella che hai fornito tu?
#4 Inviato 18 Gennaio, 2018 Restando nel tema in questione,l'amm. ha l'obbligo a fine di ogni gestione di inserire nel consuntivo creando un rigo a quanto ammonta la somma fino a quel momento per ogni singola u.a.?
#5 Inviato 18 Gennaio, 2018 Poi spiego un'altra cosa: ora nel bilancio che ci e' arrivato nella sezione del fondo straordinario e' inserita, insieme alle voci deliberate nella precedente assemblea straordinaria, anche la sostituzione della pompa dell'autoclave, ma una simile modifica non deve passare prima dall'approvazione dell'assemblea, che magari potebbe pure decidere di costituire un ulteriore fondo straordinario per l'intervento gia' eseguito?
#6 Inviato 18 Gennaio, 2018 pero' non mi e' chiara una cosa di questo articolo, che gia' conoscevo, ovvero il punto in cui dice: costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori", cioe' questo mi pare voglia dire che io, amministratore, in assemblea faccio deliberare e costituisco un fondo che dovra' raggiungere una capienza di X euro e posso far partire i lavori come deliberato anche se nel fondo c'e' 0 poiche' gli eventuali ritardati pagamenti costituiranno in mora gli eventuali condomini ritardari, o l'interpretazione giurisprudenziale e' quella che hai fornito tu? La norma prevede anche la costituzione del fondo in base al SAL (stato avanzamento lavori). È preferibile che il fondo sia stato completamente creato prima di cominciare i lavori (o la prima tranche degli stessi), soprattutto in presenza di somme cospicue. È troppo alto il rischio che l’impresa esiga il credito per vie legali, con evidenti problemi per tutti. Se l’amministratore ha dovuto prelevare somme dal fondo (perchè non disponibili in altro modo) per far fronte ad una spesa urgente come quella descritta, concordo con Tullio sul fatto che non sia accaduto nulla di grave. Basterà che l’amministratore convochi una assemblea e si faccia ratificare la spesa con il relativo piano di riparto. Le somme così incassate reintegreranno il fondo da cui ha dovuto attingere le riserve.
#7 Inviato 18 Gennaio, 2018 ok, ma vista l'urgenza sopravvenuta l'assemblea puo' anche deliberare di rinviare ad altro esercizio gli altri lavori straordinari deliberati ma non urgenti?
#8 Inviato 18 Gennaio, 2018 ok, ma vista l'urgenza sopravvenuta l'assemblea puo' anche deliberare di rinviare ad altro esercizio gli altri lavori straordinari deliberati ma non urgenti?L'assemblea è sovrana per cui può deliberare di rinviare l'inizio dei lavori, anche perchè credo che nessun contratto è già stato firmato, e non c'è neppure il pericolo di dover pagare delle panali.
#9 Inviato 18 Gennaio, 2018 Poi spiego un'altra cosa: ora nel bilancio che ci e' arrivato nella sezione del fondo straordinario e' inserita, insieme alle voci deliberate nella precedente assemblea straordinaria, anche la sostituzione della pompa dell'autoclave, ma una simile modifica non deve passare prima dall'approvazione dell'assemblea, che magari potebbe pure decidere di costituire un ulteriore fondo straordinario per l'intervento gia' eseguito? A mio parere è un errore contabile ... veniale. Non è possibile imputare una spesa urgente in un fondo straordinario ... non c’azzecca. L’amministratore avrebbe dovuto, sempre secondo il mio parere, non toccare il fondo dal punto di vista contabile, ma semplicemente presentare il “rendiconto” della spesa straordinaria con la relativa ripartizione, e inserire quanto richiesto in attività come credito vs/condòmini. Le somme che verranno versate andranno ad alimentare la cassa ristabilendo la liquidità del fondo. - - - Aggiornato - - - L’assemblea può decidere qualsiasi cosa per il bene del condominio.
#10 Inviato 24 Gennaio, 2018 Torno sull'argomento di questo fondo speciale e dell'assemblea che ha deliberato queste spese: nella convocazione era presente come unico punto all'ordine del giorno Delibera sistema video sorveglianza o altre modalità per scongiurare l’introduzione di male intenzionati all’interno dello stabile. l'assemblea pero' ha deliberato, oltre all'installazione del sistema di videosorveglianza anche l'installazione di una porta all'entrata delle cantine (in realta' nemmeno di tutte le cantine dato che la mia cantina resterebbe fuori dal vano chiuso da questa porta); e' legittima questa delibera pur non essendo esplicitamente prevista nell'ordine del giorno (e, se e' per questo, nemmeno implicitamente, dato che la porta non lascerebbe fuori i male intenzionati dallo stabile, ma solo da un vano dello stesso, una volta che questi sono gia' entrati)? Inoltre, se anche l'assemblea ordinaria approvasse questa spesa, me ne potrei tirare fuori dato che la mia cantina resta di fatto fuori dalla porta da installare? Grazie
#11 Inviato 24 Gennaio, 2018 Pur essendo indicata all’odg la dicitura “altre modalità” ciò non vuol dire che si possa deliberare su tutto lo scibile umano in tema di sicurezza. Io ritengo che la delibera sia impugnabile e non solo per questo, ma perchè come giustamente detto tra le righe dal richiedente, i condòmini che avrebbero dovuto deliberare l’installazione della porta di accesso alle cantine erano solo quelli che ne avrebbero avuto utilità (condominio parziale) di cui senz’altro non deve far parte caesar753 e che di conseguenza non deve partecipare alla spesa.
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