#1 Inviato 18 Aprile, 2018 Il nostro amministratore fin dal 2011 convinse i condomini ad istituire un Fondo per “non si sa mai”. Io non fui presente a quell’assemblea, venni a conoscenza di questa decisione all’arrivo del verbale. Chiamai immediatamente l‘amm.re chiedendogli di escludermi da detto fondo. Cosa che fece immediatamente confermandomi infatti che si trattava di fondo volontario. Intanto si iniziava a non vederci chiaro nei conti: nei consuntivi non c’era quasi mai menzione di questo fondo e, quando c’era, l’importo era sbagliato naturalmente per difetto! Dal 2015 si dissociò anche un altro condomino. Fino al 2014 compreso il fondo era arrivato alla somma di € 6.592,26. Tutti gli altri condomini continuarono a pagare detto fondo assieme alle spese ordinarie. Lentamente anche diversi altri condomini iniziarono ad avere dei dubbi. L’amministratore arrivò persino a minacciare di denuncia le persone che secondo lui mettevano in giro voci sulla scorrettezza del suo operato. Non erano voci, erano gli estratti conto bancari (avuti direttamente dalla banca con mille difficoltà, dato che l’amm.re si era rifiutato più volte) che parlavano chiaro: del fondo che al 2016 era arrivato a € 10.432,26 non c’era nemmeno l’ombra! Il malumore stava creando un gran fermento nel condominio (naturalmente i vari “consiglieri” appoggiavano come sempre l’amm.re in tutto e per tutto, senza controllare mai nulla!). Ad un certo punto l’amm.re disse che per mettere a tacere le voci maligne e diffamatorie avrebbe restituito questo fondo agli aventi diritto scalandolo piano piano dalle rate: l’ultima rata del 2016 era da saltare e quelle del 2017 le avrebbe ridotte fino all’azzeramento del fondo di ciascuno. Tutti felici e contenti. Solo io e l’altro condomino che si era sganciato dal fondo avevano le nostre perplessità: come avrebbe fatto l’amm.re a pagare le spese del condominio senza gli introiti completi delle rate visto che in banca non c’era quasi nulla? Sarebbe troppo lungo elencare tutte le manchevolezze, i sotterfugi e marchingegni con sui siamo arrivati a concludere l’esercizio 2016. A maggio 2017 finalmente si fa l’assemblea ordinaria col rendiconto. Questo rendiconto è fatto in modo così contorto da far intendere che tutto si a perfetto! Solo io e l’altro condomino, avendo tenuto il conto dell’ammontare reale del Fondo negli anni, abbiamo appurato che dalla restituzione mancavano esattamente € 1.920. In assemblea abbiamo spiegato che il conto era sbagliato e che quindi non si doveva approvare il consuntivo! Nessuno ci dava retta, l’amm.re aizzava gli altri condomini sui di noi e qualcuno, stolto, ci ha persino deriso. Un disastro: chi urlava di qua chi di là… ma non contro il conto “sbagliato” bensì contro di noi che volevamo metterli in guardia sull’ammanco! Una vera commedia! Appena ricevuto il verbale (dove era scritto, senza nessuna spiegazione, che io e l’altro condomino abbiamo votato contro a tutti i punti dell’odg), mi sono recata dall’amm.re con i conti alla mano e gli ho chiesto di rivedere i suoi conti in quanto erano palesemente sbagliati, e che quindi occorreva restituire ai 17 condomini i 120 euro a testa mancanti. La cosa più gentile che mi ha detto è stata: "Ma a lei, che nel fondo nemmeno c’è, cosa gliene importa?!". Non sto a raccontare i dettagli dell’incontro. Comunque (per prendere tempo e per prendermi in giro) mi ha detto che lui le tabelle non le può rifare perché sono state approvate dall’assemblea (Tabelle approvate dall'assemblea negli anni ne ha rifatto a bizzeffe, tanto da non capirci più nulla!) e che, al limite, se ne riparlerà alla prossima assemblea che sarà convocata prima dell’estate perché ci sono da discutere anche altre cose urgenti… Naturalmente questo non è avvenuto. Siamo arrivati a marzo 2018 per l’approvazione del consuntivo 2017. Prima dell’Assemblea sono tornata dall’amministratore assieme all’altro condomino per verificare alcune fatture ecc. , (ci ha fatto trovare una cartelletta contenente delle carte che, in piedi davanti alla sua scrivania ingombra di carte, non ci si poteva appoggiare da nessuna parte… di fatto non è stato possibile controllare quasi in un bel nulla…). Soprattutto siamo andati là per chiedergli cosa intendesse fare per la mancata restituzione della parte mancante del fondo. La sua “gentile” risposta diretta personalmente a me è stata che lui mi aveva già dedicato troppo del suo tempo e che era ora che la finissi con questa storia: “Il rendiconto è stato approvato dall’assemblea, la delibera NON è stata impugnata da nessuno e PERCIÒ PER LEGGE IO SONO A POSTO!! Lo vuole capire, sì o no? Il discorso è chiuso!” I quasi 2.000 sono rimasti nelle sue tasche! Subito ho scritto ai condomini spiegando l’accaduto. Nessuno mi ha dato riscontro. Solo due incontrati per le scale mi hanno detto di essere arrabbiati con l’amministratore. In assemblea c’erano quattro gatti con cinque deleghe…. Hanno approvato tutto… io ho votato NO a tutto e me ne sono tornata a casa schifata. Tutto quanto sopra detto è per chiedere agli esperti: 1) E’ vero che, in punta di diritto, se nessuno impugna una delibera non si può più far nulla per sanare l’errore? 2) Ma un amministratore professionista serio, appurato e riconosciuto l’errore a danno dei condomini, non può proprio far nulla per rimediarvi, seppure non obbligato dalla legge? 3) O, come credo, la differenza sta semplicemente tra l’essere onesto e l’essere disonesto? Mi scuso per la lungaggine… ma la sintesi non è il mio forte! Grazie a chi avrà tempo e voglia di leggermi e soprattutto di rispondermi.
#2 Inviato 18 Aprile, 2018 I virtuosismi contabili ahimè portano a questo. L’amministratore pare conoscere bene come stanno le cose. Un fondo non finalizzato come quello creato non può che essere volontario perchè l’obbligatorietà di partecipazione è illecita (infatti sei stata esonerata). L’approvazione dei consuntivi (senza impugnazione) è valida se non c’è una impugnazione entro 30 gg (art. 1137 cc) .. ma naturalmente se venisse riscontrata una truffa la questione cambierebbe radicalmente. Potresti fare un paio di cose: 1) chiedere all’amministratore (ex art. 1130bis cc) di fornirti copia dei giustificativi di spesa, del registro di contabilità e degli estratti conto relativi agli anni incriminati. Fallo per raccomandata. 2) verifica i conti con pazienza e controlla se sono stati fatti dei prelievi ingiustificati (soprattutto in contanti); 3) se trovi qualcosa mostra le prove agli altri condòmini ... con pazienza e con carte alla mano; 4) Revocate l’amministratore e nominatene un altro. Se ricorrono i presupposti minacciatelo di sporgere denuncia per appropriazione indebita se non restituirà quanto sottratto. Per rispondere alle tue domande: 1) sí; 2) certamente sí. Può correggere l’errore e spiegare la correzione alla prima occasione, magari spegandone le ragioni nella nota sintetica allegata al primo consuntivo presentato; 3) devo proprio rispondere?
#3 Inviato 18 Aprile, 2018 Grazie, Bilbetto, per la pazienza, la celerità e i consigli. Ma grazie soprattutto per le risposte alle mie tre domande finali: mi sono di gran conforto perché stanno a significare che non sono ancora rimbambita. Utilità concreta purtroppo no per il semplice motivo che il nostro condominio è un caso disperato: io sono rimasta l'ultima combattente. L'altro condomino che mi affiancava si è ammalato e non vuole rischiare di rimetterci ulteriormente la salute per la rabbia che questa situazione ci procura. Tre condomini/consiglieri di cui uno tuttofare sono "culoecamicia" con l'amministratore. L'altra maggioranza sono in rapporti di convenienza ("buon vicinato") coi primi tre e la restante minoranza si compone di due tipi: la prima sempre "presente" a mezzo delega agli altri tre, la seconda assente totalmente. Con dei condomini siffatti non si può far niente. Abbiamo tentato più volte, ma nulla: si lascerebbero rubare anche la camicia di dosso pur di non andar contro l'amministratore e i suoi pari... A meno di un miracolo (che ne succeda una grossa grossa, magari tipo un incendio - mai sia -visto che sono ormai più di tre anni che non ha rinnovato il contratto per il servizio di manutenzione di idranti e estintori... aveva una fattura in sospeso da due anni. Su nostri numerosi solleciti finalmente a gennaio dello scorso anno l'ha pagata e quindi la Ditta ha mandato gli operai per i controlli, ha mandato anche il contratto per la firma... ma l'amm.re non ha fatto nulla per rinnovarlo, e ora abbiamo quest'ultima fattura non pagata da ben oltre un anno e il servizio antincendio di nuovo sospeso! Mi sa tanto che anch'io abbandonerò le armi... così ce l'avranno avuta vinta e, chissà, forse anch'io ci guadagnerò in salute! Di nuovo grazie e buona notte.
#4 Inviato 19 Aprile, 2018 Il problema, di cui forse tutti non si rendono conto, è che se è vero che l’amministratore ha certamente responsabilità civili e penali sulla sua testa, è altrettanto vero che lui agisce in virtù di un mandato che voi gli avete “firmato”. Ciò significa che i primi responsabili per qualsiasi cosa accadrà in quel condominio siete voi e, di riflesso, lui. Se i tuoi co-condòmini sono così inerti o collusi, l’unica speranza è quella di ravvisare gravi irregolarità (art. 1129 cc) che comportino la sua revoca, deliberata dall’assemblea ma soprattutto, in caso di inerzia, dal giudice, con rivalsa sul condominio per i costi che avrai dovuto sostenere. Mi dispiace enormemente leggere le tue parole di resa perchè dimostrano, se ce ne fosse ancora bisogno, che la nuova riforma non è ancora sufficiente per inchiodare i “cattivi” amministratori alle loro responsabilità
#5 Inviato 19 Aprile, 2018 Grazie, Bilbetto, per la pazienza, la celerità e i consigli. Ma grazie soprattutto per le risposte alle mie tre domande finali: mi sono di gran conforto perché stanno a significare che non sono ancora rimbambita. Utilità concreta purtroppo no per il semplice motivo che il nostro condominio è un caso disperato: io sono rimasta l'ultima combattente. L'altro condomino che mi affiancava si è ammalato e non vuole rischiare di rimetterci ulteriormente la salute per la rabbia che questa situazione ci procura. Tre condomini/consiglieri di cui uno tuttofare sono "culoecamicia" con l'amministratore. L'altra maggioranza sono in rapporti di convenienza ("buon vicinato") coi primi tre e la restante minoranza si compone di due tipi: la prima sempre "presente" a mezzo delega agli altri tre, la seconda assente totalmente. Con dei condomini siffatti non si può far niente. Abbiamo tentato più volte, ma nulla: si lascerebbero rubare anche la camicia di dosso pur di non andar contro l'amministratore e i suoi pari...A meno di un miracolo (che ne succeda una grossa grossa, magari tipo un incendio - mai sia -visto che sono ormai più di tre anni che non ha rinnovato il contratto per il servizio di manutenzione di idranti e estintori... aveva una fattura in sospeso da due anni. Su nostri numerosi solleciti finalmente a gennaio dello scorso anno l'ha pagata e quindi la Ditta ha mandato gli operai per i controlli, ha mandato anche il contratto per la firma... ma l'amm.re non ha fatto nulla per rinnovarlo, e ora abbiamo quest'ultima fattura non pagata da ben oltre un anno e il servizio antincendio di nuovo sospeso! Mi sa tanto che anch'io abbandonerò le armi... così ce l'avranno avuta vinta e, chissà, forse anch'io ci guadagnerò in salute! Di nuovo grazie e buona notte. Forse la mia è una risposta un po' "fuori" ......ti consiglio di leggere la breve leggenda contenuta in questo link --link_rimosso-- Perchè? Hai proposto un argomento tecnico, ma non solo: le risposte tecniche le hai avute, forse è il caso di spendere qualche parola per il "non tecnico". Credo che condòmini e amministratori abbiano gli stessi diritti/doveri e credo anche che "legge e morale" che citi tu siano prima di tutto prerogativa del singolo. Hai il diritto di sapere come vengono amministrati i tuoi beni, hai il dovere, semplicemente per te stessa, di verificare i sospetti. L'ammistratore ha il diritto di difendere il proprio operato, ha il dovere di mettere a disposizione di chi lo chiedesse la contabilità. Tutto questo indipendentemente da come la pensa la maggioranza, è una semplice questione di "legge e morale" che andrebbero applicate sempre e comunque. Gli amministratori sono disonesti, spesso, non solo per intima pochezza, ma anche perchè è permesso loro di esserlo, in questo trovo che i condòmini siano loro complici. Quindi Mariaella, segui il consiglio di Bilbetto: fatti consegnare la documentazione, con calma e pazienza verifica: hai il diritto di farlo e il dovere di essere precisa e documentata nelle accuse. Il semplice atto di giustizia che potrai portare nel condominio, al di là di quanto pensano gli altri, potrebbe portare ad un miglioramento generale: l'amministratore, ammesso che sia in torto, starà piu' attento, gli altri condòmini avranno una consapevolezza maggiore dei rischi reali che corrono, tu avrai certezza di quanto asserisci e tranquillità rispetto al tuo dovere. Forse è poca cosa, molto probabilmente non vincerai la guerra, ma starai dalla parte della "legge e morale". Non mollare.
#6 Inviato 19 Aprile, 2018 Grazie, grazie a tutti. Molto bella la leggenda del colibrì... Bisognerebbe che tutti seguissimo questo esempio! Buona giornata a tutti.
#7 Inviato 19 Aprile, 2018 Mi associo a chi ha detto che "legge e morale" sarebbero a carico di tutti, e non solo del professionista. Nel tuo caso specifico l'amm.re ha pure ragione (purtroppo) quando dice che tu , non avendo partecipato al fondo, non hai titolo per discuterne. Hai fatto un'opera meritoria (secondo me) nel seguire l'operato di questo amm.re e nel cercare di sensibilizzare gli alri condòmini che ne venivano danneggiati. A me capita abbastanza spesso di ricevere clienti di altri amm.ri che hanno conquistato soltanto la gastrite per aver fatto altrettanto. Hanno ragioni da vendere, ma...quando si arriva in assemblea sembra quasi che siano questi Condòmini i "nemici del palazzo". Poi...vai a vedere....e in tanti casi ci sono solo persone anziane e con piccole pensioni che non possono crearsi altri problemi oltre a quelli che hanno, mentre in tanti altri casi c'è il comitato dei condòmini furbetti che ha fatto preciso calcolo (e magari anche patto) con l'amm.re per un miserabile "comitato di affari" da cui ciascuno di loro trae il proprio miserabile tornaconto...
#8 Inviato 19 Aprile, 2018 MADDY60 hai centrato il problema. La tua descrizione è l'esatta fotografia del mio condominio. In realtà è pure peggio perché il malaffare non si limita al "pizzo" che si è trattenuto dal rimborso del fondo di cui non facevo parte. Appena liquidata (si fa per dire) la faccenda del fondo durato per ben sei anni, ha avuto la sfacciataggine di proporne un altro per almeno un anno di soli mille euro, così "giusto per avere una certa disponibilità per non si sa mai... qualche condomino che ritarda nel pagamento, ecc.". Avrebbe potuto eventualmente largheggiare un po' sul normale preventivo, come fanno più o meno tutti per essere più sicuri di starci con le spese, no? No no, a lui piacciono i fondi che non fa rientrare nel consuntivo... e vedi mai che nel tempo non venga "dimenticato"... Una battaglia in assemblea, io ed un altro condomino ci siamo dichiarati contrari, ma lui davanti a tutti ha sostenuto che eravamo tutti obbligati e, minacciosamente, ha detto " Vedrà, vedrà che anche lei lo pagherà, eccome se lo pagherà!" E noi, a questo punto altrettanto minacciosamente, gli abbiamo risposto "E lei ci provi! Poi vedremo come andrà a finire". E' finita che anche stavolta noi due NON siamo stati inseriti nel fondo. Ha voluto solo mettere in mostra e ancora una volta la sua forza di fronte agli altri condomini! Poi ci sono un'altra infinità di pasticci e piccoli imbrogli meschini in cui comunque rimango coinvolta economicamente anch'io. Pasticci di ogni genere: tra dicembre 2014 e gennaio 2015 abbiamo rifatto il tetto, c'è stato un momento alla fine del 2014 che in banca solo per il tetto ci dovevano essere circa 53.000 euro, più circa 10.000 euro del famoso fondo, più i soldi dell'annualità dell'esercizio... ebbene abbiamo scoperto che in banca c'erano spiccioli! Le ultime fatture relative al tetto sono state pagate il 30 dicembre 2016! Per non dire il pasticcio delle certificazione per le detrazioni IRPEF: le ha rifatte almeno quattro volte, (l'ultima a maggio 2017) sempre con cifre diverse e anche percentuali diverse per le detrazioni! Abbiamo dovuto stargli addosso perché la verità era che NON voleva rilasciarle, o almeno non per il vero importo... ha pure avuto il coraggio di dire che la spesa per larimozione e lo smaltimento dell'eternit per legge non era detraibile! Se penso a tutto quello che ha combinato, col beneplacito dei "tre consiglieri di cui uno i il tuttofare ufficiale" (non so con quale modalità di pagamento - anzi purtroppo lo so!) e di tutti gli altri condomini meschinamente ignavi... mi viene la fibrillazione oltre che un attacco di gastrite! Mio marito si preoccupa per la mia salute e mi esorta a smetterla di fare il Don Chisciotte... ma io penso a quello che egli diceva: "Cambiare il mondo, amico Sancho, non è follia né utopia, ma solo GIUSTIZIA"... e io vado in crisi!
#9 Inviato 19 Aprile, 2018 MADDY60 hai centrato il problema. La tua descrizione è l'esatta fotografia del mio condominio. In realtà è pure peggio perché il malaffare non si limita al "pizzo" che si è trattenuto dal rimborso del fondo di cui non facevo parte. Appena liquidata (si fa per dire) la faccenda del fondo durato per ben sei anni, ha avuto la sfacciataggine di proporne un altro per almeno un anno di soli mille euro, così "giusto per avere una certa disponibilità per non si sa mai... qualche condomino che ritarda nel pagamento, ecc.". Avrebbe potuto eventualmente largheggiare un po' sul normale preventivo, come fanno più o meno tutti per essere più sicuri di starci con le spese, no? No no, a lui piacciono i fondi che non fa rientrare nel consuntivo... e vedi mai che nel tempo non venga "dimenticato"... Una battaglia in assemblea, io ed un altro condomino ci siamo dichiarati contrari, ma lui davanti a tutti ha sostenuto che eravamo tutti obbligati e, minacciosamente, ha detto " Vedrà, vedrà che anche lei lo pagherà, eccome se lo pagherà!" E noi, a questo punto altrettanto minacciosamente, gli abbiamo risposto "E lei ci provi! Poi vedremo come andrà a finire". E' finita che anche stavolta noi due NON siamo stati inseriti nel fondo. Ha voluto solo mettere in mostra e ancora una volta la sua forza di fronte agli altri condomini! Poi ci sono un'altra infinità di pasticci e piccoli imbrogli meschini in cui comunque rimango coinvolta economicamente anch'io. Pasticci di ogni genere: tra dicembre 2014 e gennaio 2015 abbiamo rifatto il tetto, c'è stato un momento alla fine del 2014 che in banca solo per il tetto ci dovevano essere circa 53.000 euro, più circa 10.000 euro del famoso fondo, più i soldi dell'annualità dell'esercizio... ebbene abbiamo scoperto che in banca c'erano spiccioli! Le ultime fatture relative al tetto sono state pagate il 30 dicembre 2016! Per non dire il pasticcio delle certificazione per le detrazioni IRPEF: le ha rifatte almeno quattro volte, (l'ultima a maggio 2017) sempre con cifre diverse e anche percentuali diverse per le detrazioni! Abbiamo dovuto stargli addosso perché la verità era che NON voleva rilasciarle, o almeno non per il vero importo... ha pure avuto il coraggio di dire che la spesa per larimozione e lo smaltimento dell'eternit per legge non era detraibile! Se penso a tutto quello che ha combinato, col beneplacito dei "tre consiglieri di cui uno i il tuttofare ufficiale" (non so con quale modalità di pagamento - anzi purtroppo lo so!) e di tutti gli altri condomini meschinamente ignavi... mi viene la fibrillazione oltre che un attacco di gastrite! Mio marito si preoccupa per la mia salute e mi esorta a smetterla di fare il Don Chisciotte... ma io penso a quello che egli diceva: "Cambiare il mondo, amico Sancho, non è follia né utopia, ma solo GIUSTIZIA"... e io vado in crisi! Non devi cambiare il mondo, devi difendere i tuoi interessi: è difficile perchè hai sicuramente altro a cui pensare e nessuno ti agevola, ma ....visto che ci affidiamo ai grandi della letteratura.........cito"Fai ciò che è giusto, sebbene il mondo possa perire.”(Immanuel Kant) Non mollare.
SaRoccadeArcuentuDSC00167(FILEminimizer)-Copia.thumb.JPG.46a11632542b69e65f2d26c7ba88204b.JPG)
