Vai al contenuto
David Leo

Vendita appartamento e recupero crediti vari

Buongiorno a tutti,

io apro questa discussione sperando di trovare risposta.

Nell'anno 2017 io ho venduto il mio appartamento.

Nel rogito risulta che i crediti a mio favore, quali fondo cassa mai utilizzato, conguaglio spese condominiali ordinarie e recupero morosità mi saranno rimborsati dall'acquirente una volta divenuti esigibili. Qui di seguito una specifica dell'origine dei crediti:

 

- Nell'anno 2018 l'AG ha deliberato per la restituzione del fondo cassa (costituito con l'accantonamento del residuo attivo (avanzo di cassa) delle gestione degli esercizi precedenti);

 

- Sempre nell'anno 2018 l'AG si è riunita per l'approvazione del bilancio, e per il nuovo residuo attivo (avanzo di cassa) ha deliberato per la sua restituzione. Preciso che all'atto del rogito io avevo già pagato tutte le rate del bilancio preventivo. Quindi a livello di cassa io risulto a credito perché ho pagato per tutto l’anno l’importo previsto, e in più risulto a credito anche per la competenza, cioè per le spese condominiali che andavano dalla data del rogito (giugno 2017) fino alla fine dell'esercizio (ottobre 2017), questo perché l’ultima rata dell’esercizio scadeva prima del rogito e quindi da ma pagata.

 

- Condomino moroso da diversi anni. Finalmente, l'amministratore mi comunica che il condomino moroso ha pagato tutto, compreso tutte le spese legali e altro, e che il credito recuperato sarà ripartito in quote parti e restituito ai Condomini, perché il condominio aveva coperto tutte le spese del condomino moroso.

 

Di quanto sopra l'amministratore mi ha gentilmente preparato il conteggio delle mie quote parti  e mi informa che devo chiedere il rimborso all'acquirente.

Io credo che essendo questi dei crediti che si riferiscono a me dove io ero proprietaria, non possono essere imputati al nuovo proprietario, perché non ne ha diritto, in quanto miei.

La mia domanda è chi deve rimborsarmi questi soldi?

Io vi ringrazio tutti in anticipo per le risposte.

David Leo dice:

Di quanto sopra l'amministratore mi ha gentilmente preparato il conteggio delle mie quote parti  e mi informa che devo chiedere il rimborso all'acquirente.

David Leo dice:

La mia domanda è chi deve rimborsarmi questi soldi?

Ha ragione l'amministratore, infatti  egli è tenuto a contabilizzare i crediti  a favore di chi risulta attualmente condomino, Pertanto, per recuperare i tuoi crediti  dovrai vedertele direttamente con l'acquirente.

Grazie per la sua risposta.
Io vorrei veramente capire bene, ma leggo che la sua risposta non è coerente con altri commenti su un altro quesito:
--link_rimosso--
--link_rimosso--
Allora cosa è l’ultima parola?

David Leo dice:

Grazie per la sua risposta.
Io vorrei veramente capire bene, ma leggo che la sua risposta non è coerente con altri commenti su un altro quesito:
--link_rimosso--
--link_rimosso--
Allora cosa è l’ultima parola?

personalmente sostengo quello che ho scritto, anche perché una persona che vende il proprio appartamento da quel momento diventa un perfetto sconosciuto sia per il condominio che per l'amministratore, quindi è normale che quest'ultimo faccia solo riferimento a chi risulta effettivamente condomino. 

Poi tutto è possibile, ma non si può sostenere che l'amministratore è Obbligato a riconoscere i crediti condominiali derivanti da un conguaglio di fine esercizio direttamente al vecchio proprietario.

Grazie per il vostro sostegno. Pero' io spero che per il credito condominiale derivante dal conguaglio di fine esercizio, qualcuno altro possa illuminarmi. Invece per il fondo cassa e per il credito derivante dalla mia quota parte delle spese anticipate per un condomino moroso, cosa mi dite in merito?

David Leo dice:

Invece per il fondo cassa e per il credito derivante dalla mia quota parte delle spese anticipate per un condomino moroso, cosa mi dite in merito?

stesso discorso. Avresti dovuto prendere accordi con l'acquirente prima del rogito. 

In ogni caso, se non riesci a farti rimborsare quanto dovuto dal nuovo proprietario devi  iniziare un'azione legale nei suoi confronti. 

David Leo dice:

Nel rogito risulta che i crediti a mio favore, quali fondo cassa mai utilizzato, conguaglio spese condominiali ordinarie e recupero morosità mi saranno rimborsati dall'acquirente una volta divenuti esigibili.

Mi sembra che la pattuizione al momento della vendita fosse chiara tra le parti (a prescindere dagli obblighi dell'amministratore) ... è i nuovo proprietario che deve farsi carico di restituire le somme ricevute dal condominio.

 

Se invece diversamente avessi pattuito che tali somme sarebbero dovute essere direttamente stornate al venditore dal condominio allora avresti avuto un titolo da far valere con l'amministratore il quale avrebbe dovuto prendere atto che le somme non doveva rimborsarle all'acquirente ma al venditore e dunque assumendo in proprio ogni responsabilità di comportamento non conforme a tale accordo ... ne consegue che se per assurdo avesse poi versato le somme all'acquirente e da questo non avessi più ricevuto nulla allora l'amministratore (se a conoscenza dell'accordo sia chiaro) avrebbe assunto una responsabilità solidamente con l'acquirente ... 

 

L'art. 1260 del cc dispone infatti:  "Il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito, anche senza il consenso del debitore, purché il credito non abbia carattere strettamente personale, o il trasferimento non sia vietato dalla legge"

David Leo dice:

Buongiorno a tutti,

io apro questa discussione sperando di trovare risposta.

Nell'anno 2017 io ho venduto il mio appartamento.

Nel rogito risulta che i crediti a mio favore, quali fondo cassa mai utilizzato, conguaglio spese condominiali ordinarie e recupero morosità mi saranno rimborsati dall'acquirente una volta divenuti esigibili. Qui di seguito una specifica dell'origine dei crediti:

 

- Nell'anno 2018 l'AG ha deliberato per la restituzione del fondo cassa (costituito con l'accantonamento del residuo attivo (avanzo di cassa) delle gestione degli esercizi precedenti);

 

- Sempre nell'anno 2018 l'AG si è riunita per l'approvazione del bilancio, e per il nuovo residuo attivo (avanzo di cassa) ha deliberato per la sua restituzione. Preciso che all'atto del rogito io avevo già pagato tutte le rate del bilancio preventivo. Quindi a livello di cassa io risulto a credito perché ho pagato per tutto l’anno l’importo previsto, e in più risulto a credito anche per la competenza, cioè per le spese condominiali che andavano dalla data del rogito (giugno 2017) fino alla fine dell'esercizio (ottobre 2017), questo perché l’ultima rata dell’esercizio scadeva prima del rogito e quindi da ma pagata.

 

- Condomino moroso da diversi anni. Finalmente, l'amministratore mi comunica che il condomino moroso ha pagato tutto, compreso tutte le spese legali e altro, e che il credito recuperato sarà ripartito in quote parti e restituito ai Condomini, perché il condominio aveva coperto tutte le spese del condomino moroso.

 

Di quanto sopra l'amministratore mi ha gentilmente preparato il conteggio delle mie quote parti  e mi informa che devo chiedere il rimborso all'acquirente.

Io credo che essendo questi dei crediti che si riferiscono a me dove io ero proprietaria, non possono essere imputati al nuovo proprietario, perché non ne ha diritto, in quanto miei.

La mia domanda è chi deve rimborsarmi questi soldi?

Io vi ringrazio tutti in anticipo per le risposte.

Lo scrivi nella quarta riga: nel rogito…. accordi fra te e nuovo proprietario.

Come ti ha già correttamente Josefat dovrai chiedere i crediti al nuovo proprietario che è l'unico referente nei tuoi confronti non essendo più tu condomino.

  • Grazie 1

Grazie a tutti voi che avete risposto alla mia domanda. In effetti la risposta era nel rogito...

Grazie a tutti voi che avete risposto alla mia domanda. In effetti la risposta era nel rogito...

 

Ora io vorrei sottoporvi gentilmente una ultima domanda per chiudere la questione.

 

A parte i crediti sopra menzionati e divenuti esigibili, io avrei la necessità di chiarire un ultimo punto relativo a delle spese straordinarie.

Ecco il testo del rogito:

 

“….per quanto riguarda le spese straordinarie alla facciata già deliberate, le parti di comune accordo convengono che rimangano a carico della Parte Promissaria Acquirente fino all’importo massimo di Euro XXXXX - la Parte Promittente Venditrice ha già richiesto all’amministratore di condominio l’esatto importo dovuto (resta inteso che le spese aggiuntive relative ad eventuali modifiche deliberate successivamente alla data del rogito non potranno essere accollate alla parte promittente venditrice, come pure ulteriori spese approvate e deliberate dall’assemblea successivamente alla data del rogito e derivanti da incrementi dei costi di qualsiasi tipo inerenti ai predetti interventi straordinari sulla facciata)."

 

Ancora oggi, l’Amministratore mi dice che per il calcolo delle spese straordinarie della facciata dobbiamo aspettare l’anno prossimo quando il consuntivo e la sua ripartizione saranno presentate e approvate in Assemblea Generale.

 

Ora, il problema è che l’acquirente non vuole restituirmi tutti i miei crediti divenuti esigibili, perché vuole tenere a parte una somma preventiva in caso il totale della quota parte delle spese straordinarie a consuntivo supera l’importo massimo concordato della stima. Io non ho accettato, e l’acquirente mi ha risposto che allora mi farà un unico pagamento l’anno prossimo, e qui si andrà più o meno a settembre 2020!

 

Come posso muovermi evitando possibilmente le spese legali?

 

Ringrazio in anticipo per le vostre risposte.

David Leo dice:

Grazie a tutti voi che avete risposto alla mia domanda. In effetti la risposta era nel rogito...

 

Ora io vorrei sottoporvi gentilmente una ultima domanda per chiudere la questione.

 

A parte i crediti sopra menzionati e divenuti esigibili, io avrei la necessità di chiarire un ultimo punto relativo a delle spese straordinarie.

Ecco il testo del rogito:

 

“….per quanto riguarda le spese straordinarie alla facciata già deliberate, le parti di comune accordo convengono che rimangano a carico della Parte Promissaria Acquirente fino all’importo massimo di Euro XXXXX - la Parte Promittente Venditrice ha già richiesto all’amministratore di condominio l’esatto importo dovuto (resta inteso che le spese aggiuntive relative ad eventuali modifiche deliberate successivamente alla data del rogito non potranno essere accollate alla parte promittente venditrice, come pure ulteriori spese approvate e deliberate dall’assemblea successivamente alla data del rogito e derivanti da incrementi dei costi di qualsiasi tipo inerenti ai predetti interventi straordinari sulla facciata)."

 

Ancora oggi, l’Amministratore mi dice che per il calcolo delle spese straordinarie della facciata dobbiamo aspettare l’anno prossimo quando il consuntivo e la sua ripartizione saranno presentate e approvate in Assemblea Generale.

 

Ora, il problema è che l’acquirente non vuole restituirmi tutti i miei crediti divenuti esigibili, perché vuole tenere a parte una somma preventiva in caso il totale della quota parte delle spese straordinarie a consuntivo supera l’importo massimo concordato della stima. Io non ho accettato, e l’acquirente mi ha risposto che allora mi farà un unico pagamento l’anno prossimo, e qui si andrà più o meno a settembre 2020!

 

Come posso muovermi evitando possibilmente le spese legali?

 

Ringrazio in anticipo per le vostre risposte.

L'acquirente sta già supponendo di compensare crediti futuri e incerti e questo non è possibile e nemmeno concordato poiché appunto non è provato che vi saranno ulteriori costi a tuo carico riferiti alle manutenzioni ...

 

Poichè i fondi sono stati già posti a credito dei condomini e tu contratualmente hai il diritto di esigerne il pagamento dall'acquirente ne consegue che la posizione assunta dall'acquirente è oltremodo arbitraria ...

 

Tuttavia si deve valutare quali strumenti hai a disposizione per far valere il tuo credito ... l'atto notarile e la delibera assunta che riconosce il credito costituirebbero documentazione sufficiente per ottenere un decreto ingiuntivo a tuo favore con conseguente aggravio di costi per l'inadempiente acquirente ...

 

Ora sta a te decidere se avviare una azione in tal senso e se ritenessi di rivolgerti ad un avvocato l'unico suggerimento che mi sento di darti è quello di concordare preventivamente ogni suo compenso per iscritto ai sensi del DM 55/2014 - e tale da non superare quanto il giudice addebiterà a controparte - al fine di assicurarti di non incorrere in esborsi superiori che poi non potrresti recuperare ...

 

Ovviamente la valutazione deve essere rapportata alla somma che andresti a richiedere con decreto ingiuntivo posto che allo stato qui non è un dato conosciuto ... 

 

Tutte queste considerazioni devono essere supportate dalla clausola contrattuale che tu riporti sommariamente con la locuzione "mi saranno rimborsati dall'acquirente una volta divenuti esigibili." e che pertanto si ritiene tassativa.

 

Viceversa potresti adottare queste argomentazioni per condurre l'acquirente a divenire ragionevole e ciò potrebbe essere anche documentato con apposite e_mail cosicché - se riconoscesse il tuo diritto -  si eviterebbero fastidi per l'una e l'altra parte ...

 

 

  

 

 

Daniele 67 dice:

L'acquirente sta già supponendo di compensare crediti futuri e incerti e questo non è possibile e nemmeno concordato poiché appunto non è provato che vi saranno ulteriori costi a tuo carico riferiti alle manutenzioni ...

 

Poichè i fondi sono stati già posti a credito dei condomini e tu contratualmente hai il diritto di esigerne il pagamento dall'acquirente ne consegue che la posizione assunta dall'acquirente è oltremodo arbitraria ...

 

Tuttavia si deve valutare quali strumenti hai a disposizione per far valere il tuo credito ... l'atto notarile e la delibera assunta che riconosce il credito costituirebbero documentazione sufficiente per ottenere un decreto ingiuntivo a tuo favore con conseguente aggravio di costi per l'inadempiente acquirente ...

 

Ora sta a te decidere se avviare una azione in tal senso e se ritenessi di rivolgerti ad un avvocato l'unico suggerimento che mi sento di darti è quello di concordare preventivamente ogni suo compenso per iscritto ai sensi del DM 55/2014 - e tale da non superare quanto il giudice addebiterà a controparte - al fine di assicurarti di non incorrere in esborsi superiori che poi non potrresti recuperare ...

 

Ovviamente la valutazione deve essere rapportata alla somma che andresti a richiedere con decreto ingiuntivo posto che allo stato qui non è un dato conosciuto ... 

 

Tutte queste considerazioni devono essere supportate dalla clausola contrattuale che tu riporti sommariamente con la locuzione "mi saranno rimborsati dall'acquirente una volta divenuti esigibili." e che pertanto si ritiene tassativa.

 

Viceversa potresti adottare queste argomentazioni per condurre l'acquirente a divenire ragionevole e ciò potrebbe essere anche documentato con apposite e_mail cosicché - se riconoscesse il tuo diritto -  si eviterebbero fastidi per l'una e l'altra parte ... 

 

 

  

 

 

Signor Daniele, grazie per la sua risposta che trovo una vera consulenza. Quello che ha scritto è molto preciso e completo ed è stata una chiara indicazione su come affrontare il problema. Cordialmente, David

×