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BAlessandro

Tabelle scale e ascensore - Alloggio PT esente?

Buon giorno, dovrei redarre una tabella millesimale di un condominio disposto su 6 piani:

PT. alloggio (ex portineria con accesso dal cortile che non utilizza scale e ascensore);

Piano rialzato 2 alloggi;

Piano 1°, 2°, 3° e 4° 3 alloggi per tutti i piani uguali;

Piano 5° 2 alloggi.

Premesso che le scale e l'ascensore partono dal Piano Terra e fanno le fermate ad ogni piano (rialzato, 1°, 2°, 3°, 4° e 5°) la tabella scale ed ascensore la farei in base all'Art. 1124 del C.C.

Mi sorge un dubbio (fatto notare dall'amministratore) l'alloggio ex portineria rientra anche nella tabella scale e ascensore anche se non viene utilizzato (io non l'avrei indicato in tale tabella)? Secondo lui sì, mi dice che la manutenzione ordinaria e l'uso vanno ripartiti lasciando escluso l'alloggio al P.T., ma nella manutenzione straordinaria e rifacimento deve contribuire anche il P.T. in base alla Sentenza di Cassazione 14697 del 14/07/2015.

Se così fosse la tabella sarebbe sempre fatta secondo il 1124 (per metà in base millesimi e metà in base all'altezza di piano quindi 0 mt nel mio caso)?

Altro dubbio a questo punto: al piano interrato (solo cantine), raggiungibile attraverso una stretta scala completamente diversa dalla scala principale, ci sono le cantine per tutti tranne che per i 2 alloggi al piano 5°.

Io avrei fatto una tabella in base ai millesimi di proprietà (in quanto l'altezza di piano è per tutti uguale) e la scala principale/ascensore non vanno al piano interrato.

A questo punto funziona anche il ragionamento fattomi dall'amministratore per cui la manutenzione ordinaria è da ripartire solo tra gli alloggi che hanno la cantina al piano interrato in base ai millesimi di proprietà e per la manutenzione straordinaria devono partecipare anche gli alloggi del piano 5° che non hanno cantine al piano interrato?

Ringrazio tutti per la collaborazione.

Per la ripartizione delle spese relative alla manutenzione ordinaria, straordinaria e alla sostituzione della scala e dell’ascensore elaborerai una tabella in applicazione dell’art. 1124 c. c. utilizzando la tabella millesimale di proprietà generale in cui è presente anche l’alloggio del portiere e elaborando un seconda tabella millesimale di altezza in funzione delle altezze dei vari piani dell’edificio dal piano di partenza della scala e dell’ascensore, che nel tuo caso coincidono.

La tabella millesimale di altezza sarà utilizzata per la ripartizione delle le spese per l’ illuminazione e pulizia della scala, e per l’illuminazione, la pulizia e forza motrice ascensore.( in questa tabella l’alloggio del portiere ha valore millesimale nullo).

Le spese che si riferiscono all’uso della scala secondaria da parte dei proprietari delle cantine saranno ripartite in proporzione al valore delle cantine, pertanto elaborerai una tabella millesimale stralciando i millesimi delle cantine dalla tabella generale e riproporzionando i valori a mille.

Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria della suddetta scala saranno ripartite in millesimi fra i rispettivi proprietari.

Grazie mille per la risposta....

Quindi ricapitolando le spese per la manutenzione straordinaria saranno ripartite in base alla tabella secondo il 1124, quindi per 500/1000 della tabella in base ai millesimi di proprietà (con alloggio ex portineria) e per 500/1000 in base all'altezza di piano oppure queste spese vengono ripartite solamente in base ai 500/1000 di proprietà?

Mentre per la manutenzione ordinaria le spese vengono ripartite solo in base ai 500/1000 di altezza di piano?!

Grazie

In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale (e ascensore n.d.r.) va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica,"in parte qua", dell'art. 1124 cod.civ., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, II comma, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. Deve farsi riferimento, pertanto, per la ripartizione delle spese in questione, in via analogica, alla regola posta dall'articolo 1124,I comma, c.c.. Di tale precetto, peraltro, può applicarsi, con riguardo alle pulizia e illuminazione delle scale, solo la sua seconda parte - che prevede la ripartizione del relativo onere in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo - mentre è inapplicabile la prima (che prevede che metà delle spese sia ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani). Cass civ., Sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432

Grazie mille, mi rimarrebbe solo una parte della domanda fatta prima (e poi non disturbo più).....

La manutenzione straordinaria pertanto va effettuata solo tramite la tabella 500/1000 fatta con i millesimi di proprietà (quindi anche dell'alloggio ex portineria) oppure per queste spese vengono ripartite per 500/1000 in base ai millesimi di proprietà e 500/1000 in base all'altezza di piano? chiedo scusa, ma ho ancora questo dubbio....

Grazie mille, mi rimarrebbe solo una parte della domanda fatta prima (e poi non disturbo più).....

La manutenzione straordinaria pertanto va effettuata solo tramite la tabella 500/1000 fatta con i millesimi di proprietà (quindi anche dell'alloggio ex portineria) oppure per queste spese vengono ripartite per 500/1000 in base ai millesimi di proprietà e 500/1000 in base all'altezza di piano? chiedo scusa, ma ho ancora questo dubbio....

Per la manutenzione, non quella d'uso o straordinaria, sempre fatto salvo accordi unanimi o convenzioni diverse, si deve usare il criterio dell'art 1124 cc, per cui la spesa viene divisa in due parti, la prima va ripartita in proporzione all'altezza piano (per cui i proprietari delle u.i. al piano terra non dovranno nulla), e l'altra metà della spesa andrà ripartita per mlm di proprietà (per cui compresi anche i proprietari delle u.i. al piano terra)

ti chiedo scusa, ma sarà l'ora di pranzo o il troppo lavoro non ho capito bene, riassumo il tutto:

Caso A Spesa 1000 Euro per sostituzione ascensore:

500 euro (1/2 della spesa) ripartiti in base a millesimi proprietà e 500 euro (1/2 della spesa) in base altezza di piano;

Caso B Spesa 1000 euro pulizie e manutenzione ordinaria:

ripartita in base a seconda parte della tabella scale e ascensore ovvero in base all'altezza di piano.

Ti chiedo scusa per la cocciutaggine, ma l'amministratore ci sta facendo pasticci...

ti chiedo scusa, ma sarà l'ora di pranzo o il troppo lavoro non ho capito bene, riassumo il tutto:

Caso A Spesa 1000 Euro per sostituzione ascensore:

500 euro (1/2 della spesa) ripartiti in base a millesimi proprietà e 500 euro (1/2 della spesa) in base altezza di piano;

Caso B Spesa 1000 euro pulizie e manutenzione ordinaria:

ripartita in base a seconda parte della tabella scale e ascensore ovvero in base all'altezza di piano.

Ti chiedo scusa per la cocciutaggine, ma l'amministratore ci sta facendo pasticci...

Le sole spese d'uso (pulizia ed energia elettrica) vanno ripartite in base alla proporzionalità dell'altezza piano, quelle di manutenzione e ricostruzione si devono ripartire con il criterio dell'art 1124 cc,

- Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo --> art. 1124 cc.

ti chiedo scusa, ma sarà l'ora di pranzo o il troppo lavoro non ho capito bene, riassumo il tutto:

Caso A Spesa 1000 Euro per sostituzione ascensore:

500 euro (1/2 della spesa) ripartiti in base a millesimi proprietà e 500 euro (1/2 della spesa) in base altezza di piano;

Caso B Spesa 1000 euro pulizie e manutenzione ordinaria:

ripartita in base a seconda parte della tabella scale e ascensore ovvero in base all'altezza di piano.

Ti chiedo scusa per la cocciutaggine, ma l'amministratore ci sta facendo pasticci...

Caso A - Spesa 1000 Euro per manutenzione (ordinaria e straordinaria) e sostituzione ascensore:

500 euro (1/2 della spesa) ripartiti in base a millesimi proprietà e 500 euro (1/2 della spesa) in base altezza di piano.

Caso B - Spesa 1000 euro pulizia e illuminazione scala e/o forza motrice ascensore

ripartita in base a seconda parte della tabella scale e ascensore ovvero in base all'altezza di piano,

Chiederei ancora una cosa, anche perchè l'amministratore ha fatto avere le tabelle è qualche condomino ritiene che il conteggio non è corretto per quanto riguarda la suddivisione delle spese di pulizia ed elettricità che come detto da voi prima e dall'amministratore in base alla "tabella" per altezza di piano.

Fatto salvo la suddivisione del condominio come indicata nella prima domanda del forum la somma dei millesimi di ogni piano sarebbe:

Piano terra +0,00 (1 alloggio) 0 millesimi

Piano rialzato +0,85 mt (2 alloggi) 11,92 millesimi

Piano primo +4,55 mt (3 alloggi) 39,33 millesimi

Piano secondo +7,95 mt (3 alloggi) 68,72 millesimi

Piano terzo +11,50 mt (3 alloggi) 99,41 millesimi

Piano quarto +14,90 mt (3 alloggi) 128,80 millesimi

Piano quinto +18,25 mt (2 alloggi) 157,76 millesimi

per un totale di 500 millesimi che rapportato in tabella a 1000/1000 diventano il doppio...

Detto ciò con la spesa dell'anno scorso pari a 1800 di pulizie e 2800 di luce per un totale di 4600 Euro ripartita per altezza di piano gli alloggi all'ultimo piano si paga più del 30% delle spese....capisco che avete pochi dati, ma considerando corretti i dati mi chiedono se ha senso una ripartizione del genere o c'è qualche errore di concetto....

 

Ancora infinite grazie

Chiederei ancora una cosa, anche perchè l'amministratore ha fatto avere le tabelle è qualche condomino ritiene che il conteggio non è corretto per quanto riguarda la suddivisione delle spese di pulizia ed elettricità che come detto da voi prima e dall'amministratore in base alla "tabella" per altezza di piano.

Fatto salvo la suddivisione del condominio come indicata nella prima domanda del forum la somma dei millesimi di ogni piano sarebbe:

Piano terra +0,00 (1 alloggio) 0 millesimi

Piano rialzato +0,85 mt (2 alloggi) 11,92 millesimi

Piano primo +4,55 mt (3 alloggi) 39,33 millesimi

Piano secondo +7,95 mt (3 alloggi) 68,72 millesimi

Piano terzo +11,50 mt (3 alloggi) 99,41 millesimi

Piano quarto +14,90 mt (3 alloggi) 128,80 millesimi

Piano quinto +18,25 mt (2 alloggi) 157,76 millesimi

per un totale di 500 millesimi che rapportato in tabella a 1000/1000 diventano il doppio...

Detto ciò con la spesa dell'anno scorso pari a 1800 di pulizie e 2800 di luce per un totale di 4600 Euro ripartita per altezza di piano gli alloggi all'ultimo piano si paga più del 30% delle spese....capisco che avete pochi dati, ma considerando corretti i dati mi chiedono se ha senso una ripartizione del genere o c'è qualche errore di concetto....

 

Ancora infinite grazie

Non è esatta la partizione perchè le spese dovute di condomini del piano devono essere proporzionali con l'aumentare del piano, per cui p.es. su una spesa di 1500 euro si dovrà dividere così;

 

0+1+2+3+4+5 = 15 (spesa 1500,00)

0° PT 1500 : 15 x 0 = zero

1° p. 1500 : 15 x 1 = 100,00 € da dividere in prop. mlm u.i. piano

2° p. 1500 : 15 x 2 = 200,00 € da dividere in prop. mlm u.i. piano

3° p. 1500 : 15 x 3 = 300,00 € da dividere in prop. mlm u.i. piano

4° p. 1500 : 15 x 4 = 400,00 € da dividere in prop. mlm u.i. piano

5° p. 1500 : 15 x 5 = 500,00 € da dividere in prop. mlm u.i. piano

Chiederei ancora una cosa, anche perchè l'amministratore ha fatto avere le tabelle è qualche condomino ritiene che il conteggio non è corretto per quanto riguarda la suddivisione delle spese di pulizia ed elettricità che come detto da voi prima e dall'amministratore in base alla "tabella" per altezza di piano.

Fatto salvo la suddivisione del condominio come indicata nella prima domanda del forum la somma dei millesimi di ogni piano sarebbe:

Piano terra +0,00 (1 alloggio) 0 millesimi

Piano rialzato +0,85 mt (2 alloggi) 11,92 millesimi

Piano primo +4,55 mt (3 alloggi) 39,33 millesimi

Piano secondo +7,95 mt (3 alloggi) 68,72 millesimi

Piano terzo +11,50 mt (3 alloggi) 99,41 millesimi

Piano quarto +14,90 mt (3 alloggi) 128,80 millesimi

Piano quinto +18,25 mt (2 alloggi) 157,76 millesimi

per un totale di 500 millesimi che rapportato in tabella a 1000/1000 diventano il doppio...

Detto ciò con la spesa dell'anno scorso pari a 1800 di pulizie e 2800 di luce per un totale di 4600 Euro ripartita per altezza di piano gli alloggi all'ultimo piano si paga più del 30% delle spese....capisco che avete pochi dati, ma considerando corretti i dati mi chiedono se ha senso una ripartizione del genere o c'è qualche errore di concetto....

 

Ancora infinite grazie

Contrariamente a quanto affermato nel post iniziale, il piano di partenza della scala è il piano terra mentre quello dell’ascensore è il piano rialzato, quindi le tabelle da utilizzare per la scala e per l'ascensore calcolate in funzione delle altezze dai rispettivi piani di partenza sono differenti.

Se i valori delle altezze dei vari piani indicate sono quelle reali, il calcolo dei valori di piano per la tabella scala fornisce i seguenti valori approssimati al centesimo :

piano terra 0

piano rialzato 7,33

piano primo 39,22

piano secondo 68,53

piano terzo 99,14

piano quarto 128,45

piano quinto 157,33

in rapporto al valore totale di 500.

Ad ogni piano i valori ottenuti devono ripartirsi in proporzione ai millesimi dlle unità immobiliari poste al medesimo piano.

Un’analoga tabella sarà calcolata per l’ascensore assumendo come piano di partenza il piano rialzato.

La spesa spettante all’ultimo piano di € 1.447,44 pari al 31,46% della spesa complessiva di € 4.600 riferita alla scala è il risultato corretto che si ottiene utilizzando la tabella calcolata in funzione delle altezze.

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