#1 Inviato 17 Febbraio, 2021 Buongiorno, chiedo se in relazione al mio condominio ho fatto le giuste considerazioni in vista di una modifica della tabella scale/ascensore e generale singola. Il condominio è formato da 4 appartamenti + 4 garage + 1 cantina + 1 sottotetto. I livelli totali sono 4: interrato, piano terra, piano primo e piano secondo. Al piano interrato ci sono 4 garage e la cantina; al piano terra c'è un solo grande appartamento che ha anche una secondo accesso privato con scale interna all'appartamento stesso che conducono ad uno dei 4 garage al piano interrato (garage molto grande, circa 60mq.); al piano primo ci sono 2 appartamenti; al piano secondo c'è un unico appartamento ma al cui livello, oltre all'accesso del detto appartamento esiste un secondo portoncino blindato per l'accesso al sottotetto di uno dei due appartamenti posti al piano primo. Detto appartamento del piano primo accede al sovrastante sottotetto anche attraverso scale interne private. Si tratta di un sottotetto ben rifinito, con buona altezza quasi tutta abitabile corredato da camino e bagno. L'ascensore e le scale collegano tutti i livelli compreso l'interrato. L'ingresso condominiale è al piano terra e anche dal piano interrato transitando dalla rampa condominiale > zona di manovra dove ci sono i garage > scale/ascensore. 1° domanda: Il sottotetto posto al secondo piano di proprietà dell'appartamento al primo piano partecipa per la sua superficie virtuale in relazione all'altezza (secondo piano) insieme all'unico appartamento posto al secondo piano? Se fosse cosi dovrei scorporare la superficie virtuale del sottotetto dalla superficie virtuale dell'appartamento di cui fa parte e che è ubicato al piano primo? 2° domanda: al sottotetto in questione fu attribuito un coefficiente di destinazione pari a 0,25 a mio giudizio molto basso in considerazione delle finiture anzidette e dell'uso che ne viene fatto. Pensavo ad un coefficiente di destinazione pari a 0,7 / 0,8. Pensate possa essere congruo? 3° domanda: considerato che l'ascensore per sua natura torna dopo pochi minuti di inattività al piano interrato, sarebbe lecito attribuire altezza ZERO al piano interrato? questo in quanto anche chi abita al piano terra, quando richiede il servizio ascensore, lo stesso deve fare sempre il tragitto dall'interrato al piano terra. Grazie mille.
#3 Inviato 23 Febbraio, 2021 Il sottotetto ha una categoria catastale diversa dall'appartamento sottostante? Dalla descrizione mi parrebbe un tutt'uno integrante. Userei i volumi virtuali al posto delle superfici per tener conto della minor altezza, coefficiente di destinazione pari all'appartamento. Se lo si considera un tutt'uno, allora ai fini della tabella scale e tabella ascensore calcolerei metà millesimi sull'ingresso al primo piano e metà millesimi sull'ingresso al secondo piano. Infine, come "piano 0" dell'ascensore prenderei quello dal quale siete soliti entrare nel condominio, indipendentemente da dove si fermi l'ascensore in caso di inattività. Se p.e. accedete dal piano terra, allora l'appartamento al piano terra userà l'ascensore solo per scendere nel garage, quindi è giusto paghi in proporzione ai millesimi del proprio garage.
#4 Inviato 24 Febbraio, 2021 sigolo dice: Buongiorno, chiedo se in relazione al mio condominio ho fatto le giuste considerazioni in vista di una modifica della tabella scale/ascensore e generale singola. Il condominio è formato da 4 appartamenti + 4 garage + 1 cantina + 1 sottotetto. I livelli totali sono 4: interrato, piano terra, piano primo e piano secondo. Al piano interrato ci sono 4 garage e la cantina; al piano terra c'è un solo grande appartamento che ha anche una secondo accesso privato con scale interna all'appartamento stesso che conducono ad uno dei 4 garage al piano interrato (garage molto grande, circa 60mq.); al piano primo ci sono 2 appartamenti; al piano secondo c'è un unico appartamento ma al cui livello, oltre all'accesso del detto appartamento esiste un secondo portoncino blindato per l'accesso al sottotetto di uno dei due appartamenti posti al piano primo. Detto appartamento del piano primo accede al sovrastante sottotetto anche attraverso scale interne private. Si tratta di un sottotetto ben rifinito, con buona altezza quasi tutta abitabile corredato da camino e bagno. L'ascensore e le scale collegano tutti i livelli compreso l'interrato. L'ingresso condominiale è al piano terra e anche dal piano interrato transitando dalla rampa condominiale > zona di manovra dove ci sono i garage > scale/ascensore. 1° domanda: Il sottotetto posto al secondo piano di proprietà dell'appartamento al primo piano partecipa per la sua superficie virtuale in relazione all'altezza (secondo piano) insieme all'unico appartamento posto al secondo piano? Se fosse cosi dovrei scorporare la superficie virtuale del sottotetto dalla superficie virtuale dell'appartamento di cui fa parte e che è ubicato al piano primo? 2° domanda: al sottotetto in questione fu attribuito un coefficiente di destinazione pari a 0,25 a mio giudizio molto basso in considerazione delle finiture anzidette e dell'uso che ne viene fatto. Pensavo ad un coefficiente di destinazione pari a 0,7 / 0,8. Pensate possa essere congruo? 3° domanda: considerato che l'ascensore per sua natura torna dopo pochi minuti di inattività al piano interrato, sarebbe lecito attribuire altezza ZERO al piano interrato? questo in quanto anche chi abita al piano terra, quando richiede il servizio ascensore, lo stesso deve fare sempre il tragitto dall'interrato al piano terra. Grazie mille. 1. Se il sottotetto è abitabile, partecipa con la sua superficie virtuale in relazione all'altezza (del secondo piano) insieme all'unico appartamento posto al secondo piano. 2. Potrebbe esserlo, tuttavia la modifica da te ipotizzata, conseguente alla mutata destinazione del sottotetto, comporterebbe la modifica della tabella generale di proprietà non prevista nell’incarico affidatoti e non rientrerebbe nei casi previsti dall’rt. 69 del d.a.c.c.. 3. La scelta del piano di partenza dell’ascensore è indipendente dal suo ritorno al piano interrato e coincide con l’ingresso allo stabile. 1
#5 Inviato 26 Febbraio, 2021 G.Ago dice: ... 2. Potrebbe esserlo, tuttavia la modifica da te ipotizzata, conseguente alla mutata destinazione del sottotetto, comporterebbe la modifica della tabella generale di proprietà non prevista nell’incarico affidatoti e non rientrerebbe nei casi previsti dall’rt. 69 del d.a.c.c.. ... Esatto, modificando il coefficiente di destinazione variano di conseguenza tutte le altre tabelle. In realtà il mandato è per rifarle completamente. Se non interpreto male quindi in relazione all'art. 69 del d.a.c.c. le nuove tabelle millesimali dovrebbero essere accettate all'unanimità a meno che non si stabilisca (come in realtà lo è) che si tratta di un errore originario (il sottotetto ha sempre avuto quelle caratteristiche di abitabilità e finiture) allora in questo caso sarebbe sufficiente la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma. Inoltre, potrebbe il proprietario dell'appartamento su due livelli chiudere successivamente la porta posta al secondo piano e chiedere un nuovo ricalcolo delle tabelle? Grazie mille.
#6 Inviato 26 Febbraio, 2021 sigolo dice: Inoltre, potrebbe il proprietario dell'appartamento su due livelli chiudere successivamente la porta posta al secondo piano e chiedere un nuovo ricalcolo delle tabelle? Potrebbe sicuramente chiudere la porta, ma ciò non è motivo di ricalcolo delle tabelle di proprietà. Andrebbero semplicemente ricalcolate le spese d'uso (quindi aggiornamento tabella scale per pulizie e luce, tabella di proprietà invariata). Modificato 26 Febbraio, 2021 da condo77
#7 Inviato 26 Febbraio, 2021 condo77 dice: Il sottotetto ha una categoria catastale diversa dall'appartamento sottostante? Dalla descrizione mi parrebbe un tutt'uno integrante. Userei i volumi virtuali al posto delle superfici per tener conto della minor altezza, coefficiente di destinazione pari all'appartamento. Se lo si considera un tutt'uno, allora ai fini della tabella scale e tabella ascensore calcolerei metà millesimi sull'ingresso al primo piano e metà millesimi sull'ingresso al secondo piano. Infine, come "piano 0" dell'ascensore prenderei quello dal quale siete soliti entrare nel condominio, indipendentemente da dove si fermi l'ascensore in caso di inattività. Se p.e. accedete dal piano terra, allora l'appartamento al piano terra userà l'ascensore solo per scendere nel garage, quindi è giusto paghi in proporzione ai millesimi del proprio garage. Il sottotetto è accatastato unitamente all'appartamento sottostante col quale è in comunicazione anche con scale interne private ed accessibile anche da portoncino su scale condominiali al secondo piano. Catastalmente comunque si tratta di una singola unità immobiliare. Per i millesimi pensavo di scorporare la superficie virtuale (o volume virtuale se riuscirò a calcolarlo) dalla superficie/volume virtuale dell'appartamento al primo piano. Grazie mille.
#8 Inviato 26 Febbraio, 2021 sigolo dice: Il sottotetto è accatastato unitamente all'appartamento sottostante col quale è in comunicazione anche con scale interne private ed accessibile anche da portoncino su scale condominiali al secondo piano. Catastalmente comunque si tratta di una singola unità immobiliare. Per i millesimi pensavo di scorporare la superficie virtuale (o volume virtuale se riuscirò a calcolarlo) dalla superficie/volume virtuale dell'appartamento al primo piano. Grazie mille. 👍 Di nulla.
#9 Inviato 26 Febbraio, 2021 condo77 dice: Potrebbe sicuramente chiudere la porta, ma ciò non è motivo di ricalcolo delle tabelle di proprietà. Andrebbero semplicemente ricalcolate le spese d'uso (quindi aggiornamento tabella scale per pulizie e luce, tabella di proprietà invariata). Ok, quindi in tale ipotesi si andrebbe a variare la tabella ascensore/scala in relazione all' uso (art. 1123, 2° comma c.c.) riportando la superficie virtuale del sottotetto come se fosse al primo piano e rimarrebbe invariata la parte della manutenzione (art. 1124 c.c.) o meglio varierebbe anch'essa proprio in funzione della variazione dell' uso, giusto?
#10 Inviato 26 Febbraio, 2021 Scusatemi, altra domanda: in questo caso il sottotetto rientra nella casistica in base all'art. 1124 c.c. secondo la quale concorre soltanto nella metà delle spese in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, escludendola dalla metà in funzione dell'altezza? Mi pare di si essendo di proprietà privata e quindi non di proprietà comune. Grazie. Modificato 26 Febbraio, 2021 da sigolo
#11 Inviato 26 Febbraio, 2021 sigolo dice: Scusatemi, altra domanda: in questo caso il sottotetto rientra nella casistica in base all'art. 1124 c.c. secondo la quale concorre soltanto nella metà delle spese in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, escludendola dalla metà in funzione dell'altezza? Mi pare di si essendo di proprietà privata e quindi non di proprietà comune. Grazie. in effetti però l'art. 1124 c.c. menziona solo "le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari" e non i sottotetti per quella casistica.
#12 Inviato 27 Febbraio, 2021 sigolo dice: Esatto, modificando il coefficiente di destinazione variano di conseguenza tutte le altre tabelle. In realtà il mandato è per rifarle completamente. Se non interpreto male quindi in relazione all'art. 69 del d.a.c.c. le nuove tabelle millesimali dovrebbero essere accettate all'unanimità a meno che non si stabilisca (come in realtà lo è) che si tratta di un errore originario (il sottotetto ha sempre avuto quelle caratteristiche di abitabilità e finiture) allora in questo caso sarebbe sufficiente la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma. Inoltre, potrebbe il proprietario dell'appartamento su due livelli chiudere successivamente la porta posta al secondo piano e chiedere un nuovo ricalcolo delle tabelle? Grazie mille. Il sottotetto non è accatastato separatamente dall’abitazione, quindi è individuabile nella planimetria catastale dell’appartamento come vano accessorio. Se come sostieni il sottotetto è stato progettato per una destinazione abitativa (mansarda), quindi regolare in quanto corrispondente al progetto depositato in comune, la rettifica della tabella è possibile ai sensi del primo comma dell’art. 69 del d.a.c.c. e comunque richiesta e deliberata dall’assemblea dei condomini. Tuttavia il valore da te indicato del coefficiente di destinazione pari a 0,25 che intendi rettificare, riportato nella relazione del tecnico che ha elaborato la tabella generale attualmente in uso, si adatta ad un sottotetto usato come deposito e non con destinazione abitativa. Murando la porta posta al secondo piano che consente l’accesso al sottotetto, il suo proprietario non parteciperebbe alle spese in relazione all’uso (art. 1123 c.c., secondo comma), parteciperebbe a metà della spesa necessaria per le manutenzioni e sostituzione della scala in ragione del valore millesimale del sottotetto (che avrai opportunamente calcolato separandolo da quello dell’abitazione), mentre il proprietario dell’abitazione (il medesimo proprietario del sottotetto) parteciperebbe alla prima parte della spesa col valore millesimale attribuito alla sola abitazione e all’altra metà in funzione dell’altezza del piano di appartenenza, sino a quando non effettuerà la fusione delle due unità immobiliari e avrà comunicato all’amministratore la variazione necessaria per l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale. Successivamente alla variazione, nella elaborazione della tabella secondo le disposizioni dell’art, 1124 del c.c., dovrai considerare il valore millesimale attribuito all’abitazione duplex (abitazione posta al primo piano + vano sottotetto e l’altezza del primo piano dal piano zero. 1
#13 Inviato 27 Febbraio, 2021 G.Ago dice: Il sottotetto non è accatastato separatamente dall’abitazione, quindi è individuabile nella planimetria catastale dell’appartamento come vano accessorio. Se come sostieni il sottotetto è stato progettato per una destinazione abitativa (mansarda), quindi regolare in quanto corrispondente al progetto depositato in comune, la rettifica della tabella è possibile ai sensi del primo comma dell’art. 69 del d.a.c.c. e comunque richiesta e deliberata dall’assemblea dei condomini. Tuttavia il valore da te indicato del coefficiente di destinazione pari a 0,25 che intendi rettificare, riportato nella relazione del tecnico che ha elaborato la tabella generale attualmente in uso, si adatta ad un sottotetto usato come deposito e non con destinazione abitativa. Murando la porta posta al secondo piano che consente l’accesso al sottotetto, il suo proprietario non parteciperebbe alle spese in relazione all’uso (art. 1123 c.c., secondo comma), parteciperebbe a metà della spesa necessaria per le manutenzioni e sostituzione della scala in ragione del valore millesimale del sottotetto (che avrai opportunamente calcolato separandolo da quello dell’abitazione), mentre il proprietario dell’abitazione (il medesimo proprietario del sottotetto) parteciperebbe alla prima parte della spesa col valore millesimale attribuito alla sola abitazione e all’altra metà in funzione dell’altezza del piano di appartenenza, sino a quando non effettuerà la fusione delle due unità immobiliari e avrà comunicato all’amministratore la variazione necessaria per l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale. Successivamente alla variazione, nella elaborazione della tabella secondo le disposizioni dell’art, 1124 del c.c., dovrai considerare il valore millesimale attribuito all’abitazione duplex (abitazione posta al primo piano + vano sottotetto e l’altezza del primo piano dal piano zero. Sono d'accordo. 👍
#14 Inviato 27 Febbraio, 2021 G.Ago dice: Il sottotetto non è accatastato separatamente dall’abitazione, quindi è individuabile nella planimetria catastale dell’appartamento come vano accessorio. Se come sostieni il sottotetto è stato progettato per una destinazione abitativa (mansarda), quindi regolare in quanto corrispondente al progetto depositato in comune, la rettifica della tabella è possibile ai sensi del primo comma dell’art. 69 del d.a.c.c. e comunque richiesta e deliberata dall’assemblea dei condomini. Tuttavia il valore da te indicato del coefficiente di destinazione pari a 0,25 che intendi rettificare, riportato nella relazione del tecnico che ha elaborato la tabella generale attualmente in uso, si adatta ad un sottotetto usato come deposito e non con destinazione abitativa... Si esatto è accatastato unitamente alla solita planimetria dell'appartamento. Urbanisticamente non è mansarda (penso per carenza dei rapporti aeroilluminanti) e quindi non ha, sempre urbanisticamente, la destinazione abitativa, rilevabile anche sulle piante all'urbano dove anche li è individuato come sottotetto. Di fatto però si tratta di un ampio "soggiorno" con divano, camino, tv e WC per una intera superficie quasi del tutto fruibile anche in relazione alla sua altezza, che essendo a tetto di tipo a capanna, va da una massima di circa 2,9 ml. ad una minima di circa 1,0 mt. In questo caso si possono ritenere sufficienti gli elementi relativi alla destinazione "di fatto" per variare il coefficiente di destinazione? G.Ago dice: ....sino a quando non effettuerà la fusione delle due unità immobiliari e avrà comunicato all’amministratore la variazione necessaria per l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale... cosa intende per fusione delle due unità immobiliari? urbanisticamente e catastalmente si tratta gia di una unica unità immobiliare. Grazie mille G.Ago per il resto mi è tutto molto chiaro ed utile.
#15 Inviato 27 Febbraio, 2021 Tutto molto interessante e condivisibile ma per quanto mi riguarda sono dell’opinione che murare una porta non esoneri dal pagamento delle spese “per l’uso potenziale” che si ha. L’uso delle scale e quindi la relativa tabella devono considerare come se quella porta esistesse. Se valesse il ragionamento che state facendo, se io abitassi all’attico di un condomio di 9 piani e fossi sufficientemente ricco potrei murare tutte le mie porte di accesso ed esonerarmi dalle spese d’uso di scale e ascensore perchè magari atterro direttamente con un elicottero sul mio terrazzo. L’esempio è assurdo ma spero renda l’idea. Le tabelle e i metodi di ripartizione legali non si cambiano mai salvo che ricorrano i casi dell’art. 69 dacc
#16 Inviato 27 Febbraio, 2021 bilbetto dice: Tutto molto interessante e condivisibile ma per quanto mi riguarda sono dell’opinione che murare una porta non esoneri dal pagamento delle spese “per l’uso potenziale” che si ha. L’uso delle scale e quindi la relativa tabella devono considerare come se quella porta esistesse. Se valesse il ragionamento che state facendo, se io abitassi all’attico di un condomio di 9 piani e fossi sufficientemente ricco potrei murare tutte le mie porte di accesso ed esonerarmi dalle spese d’uso di scale e ascensore perchè magari atterro direttamente con un elicottero sul mio terrazzo. L’esempio è assurdo ma spero renda l’idea. Le tabelle e i metodi di ripartizione legali non si cambiano mai salvo che ricorrano i casi dell’art. 69 dacc Bisogna distinguere tra spese d'uso e spese di conservazione del bene di cui si è comproprietari. Le prime competono se si ha l'uso (reale o potenziale) del bene che genera la spesa. Se all'attico si atterra solo con l'elicottero e non si accede tramite scale e ascensore, allora si pagheranno solo le spese d'uso dell'elicottero (condominiale, naturalmente), non le spese di pulizia scale + luce + forza motrice ascensore. Le seconde competono se si è comproprietari del bene, indipendentemente dall'uso. Quindi se le scale vengono pitturate e se ne ha la comproprietà, bisogna partecipare ex art. 1124 c.c. anche come atticista elicotterista. Al proposito: Tizio fa murare l'ingresso al suo appartamento dalla scala B e comunica all'amministratore di non fargli più pagare tutte le spese per quella scala. L'amministratore risponde che non è possibile: egli resta comunque comproprietario delle parti comuni dell'edificio (scale, impianti, ecc.) e quindi è tenuto comunque a contribuire. Chi ha ragione? È necessario operare una distinzione tra spese di conservazione e spese d'uso. Quanto a questo ultime, la misura per il singolo condomino dev'essere determinata ai sensi dell'art. 1123, secondo comma, c.c. La Cassazione in relazione a tale norma ha avuto modo di affermare che essa stabilisce una ripartizione delle spese "in misura proporzionale non già al valore della proprietà di ciascun condomino ma all'uso che ciascun condomino può fare di una determinata cosa comune - riguarda il caso in cui la cosa comune (più esattamente il servizio comune) sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condomini di goderne in misura diversa (inferiore o superiore al loro diritto di comproprietà sulle parti comuni); e, a tal fine, si deve avere riguardo all'uso che ciascun partecipante può farne, cioè al godimento potenziale e non al godimento effettivo, e, quindi, non all'uso che effettivamente ne faccia o non ne faccia"(Cass. n. 13161/91). Insomma non è affatto semplice dire in che misura Tizio debba partecipare alle spese: per quelle così dette d'uso (es. pulizia scale, luce scale, ascensore ecc.) dovrà quasi sicuramente partecipare. Certo, non come nella precedente situazione in quanto l'uso potenziale, senza l'accesso alla casa è nettamente diminuito, ma potrebbe comunque essere chiamato a farlo. Perché? Perché se, ad esempio, mantiene la proprietà del lastrico dovrà pagare in quanto potenzialmente potrebbe utilizzarlo (es. per posizionare un'antenna e quindi doverci andare per la manutenzione). Fonte: https://www.condominioweb.com/quando-e-possibile-risparmiare-sulle-spese-condominiali-di-un-appartamento-con-due.1671 Modificato 27 Febbraio, 2021 da condo77
#17 Inviato 27 Febbraio, 2021 sigolo dice: Si esatto è accatastato unitamente alla solita planimetria dell'appartamento. Urbanisticamente non è mansarda (penso per carenza dei rapporti aeroilluminanti) e quindi non ha, sempre urbanisticamente, la destinazione abitativa, rilevabile anche sulle piante all'urbano dove anche li è individuato come sottotetto. Di fatto però si tratta di un ampio "soggiorno" con divano, camino, tv e WC per una intera superficie quasi del tutto fruibile anche in relazione alla sua altezza, che essendo a tetto di tipo a capanna, va da una massima di circa 2,9 ml. ad una minima di circa 1,0 mt. In questo caso si possono ritenere sufficienti gli elementi relativi alla destinazione "di fatto" per variare il coefficiente di destinazione? cosa intende per fusione delle due unità immobiliari? urbanisticamente e catastalmente si tratta gia di una unica unità immobiliare. Grazie mille G.Ago per il resto mi è tutto molto chiaro ed utile. Mi è sfuggito il collegamento tramite scala interna delle due unità immobiliari;inoltre, la presenza dell’accesso autonomo al sottotetto mi ha indotto a ritenere la separazione fra sottotetto e abitazione e quindi ad attribuire al sottotetto la caratteristica di una unità immobiliare a sé stante, accatastata come vano accessorio dell’abitazione e a un collegamento successivo internamente all’abitazione. Non mutano le considerazioni fatte sulla elaborazione della tabella scala. Alla tua ultima domanda ho già risposto in #4, ovvero devi fare riferimento alla destinazione assegnata all’origine della costruzione. bilbetto dice: Tutto molto interessante e condivisibile ma per quanto mi riguarda sono dell’opinione che murare una porta non esoneri dal pagamento delle spese “per l’uso potenziale” che si ha. L’uso delle scale e quindi la relativa tabella devono considerare come se quella porta esistesse. Se valesse il ragionamento che state facendo, se io abitassi all’attico di un condomio di 9 piani e fossi sufficientemente ricco potrei murare tutte le mie porte di accesso ed esonerarmi dalle spese d’uso di scale e ascensore perchè magari atterro direttamente con un elicottero sul mio terrazzo. L’esempio è assurdo ma spero renda l’idea. Le tabelle e i metodi di ripartizione legali non si cambiano mai salvo che ricorrano i casi dell’art. 69 dacc Il non uso è riferito a quelle spese tipo la pulizia e l’illuminazione che sono suscettibili di differenziazione e, come puoi constatare dalla lettura delle mie risposte, nel calcolo della tabella scala secondo le disposizioni dell’art. 1124 del c.c. da utilizzare per le manutenzioni e sostituzione della scala, la chiusura la muratura della porta non incide sulle partecipazione alla spesa. Accolgo con piacere la tua rinnovata partecipazione attiva al forum. Modificato 27 Febbraio, 2021 da G.Ago
