#1 Inviato 3 Settembre, 2019 Buongiorno a tutti, Vi seguo da un po' e ho provato a cercare il mio caso in cerca di soluzioni ma non son stata in grado di trovarlo, quindi ve lo propongo. Con verbale di assemblea del 28 giugno 2019 il mio condominio (composto da 24 unità) ha approvato la sostituzione della caldaia sulla base di un capitolato redatto appositamente da un ingegnere. Per la ripartizione di tale spesa è stata approvata la ripartizione secondo la tabella millesimale del riscaldamento. (riporto quanto scritto dall'amministratore "Si ripartirà la spesa totale secondo l'attuale tabella del riscaldamento.) Premesso che il nostro condominio si è gia adeguato alla UNI 10200 da 2 anni, durante l'assemblea è stata oggetto di discussione tale ripartizione in quanto il primo piano e l'ultimo piano avrebbero pagato molto di più: l'assemblea però ha deciso in tal senso onde evitare precedenti in quanto l'amministratore ha specificato che da regolamento europeo tale è la tabella da utilizzare. All'insaputa del gruppo consiglieri (di cui io faccio parte) i due condomini che hanno espresso contrarietà a tale ripartizione sono andati a discutere in privata sede - in un secondo tempo - con l'amministratore in quanto secondo loro esistono leggi italiane a favore della ripartizione di detta spesa utilizzando la tabella di proprietà o quella dei millesimi generali. A quanto pare nella prossima assemblea di approvazione di riparto spede ordinarie (quella dell'approvazione del consuntivo e del preventivo) che si terrà a breve avremo all'ordine del giorno la rivisitazione della ripartizione delle spese straordinarie. Secondo voi, è corretto quanto sostenuto dall'Amministratore in merito all'applicazione della tabella dei millesimi su legge europea? Oppure è corretto quanto sostengono detti condomini? Se si a quale legge si riferiscono? Grazie mille per il vostro interessamento. Cordiali saluti. Danila
#2 Inviato 3 Settembre, 2019 La spesa per la sostituzione della caldaia condominiale va ripartita applicando la tabella proprietari poiché trattasi di impianto comune. 1
#3 Inviato 5 Settembre, 2019 Ok, grazie. Puoi indicarmi dove è specificato quello che afferma? Così da essere preparata in merito. Avrei un'altra domanda: ciò che delibera l'assemblea è "oltre" la legge? Ovvero quello che è deliberato in assemblea (usare la tabella riscaldamento) è legge superiore a quello che tu affermi? Si può scavalcare la ripartizione comune a favore di quella del riscaldamento se deliberato in assemblea? Grazie mille. Davvero Modificato 5 Settembre, 2019 da danila.mensi correzione forma verbale
#4 Inviato 5 Settembre, 2019 danila.mensi dice: Buongiorno a tutti, Vi seguo da un po' e ho provato a cercare il mio caso in cerca di soluzioni ma non son stata in grado di trovarlo, quindi ve lo propongo. Con verbale di assemblea del 28 giugno 2019 il mio condominio (composto da 24 unità) ha approvato la sostituzione della caldaia sulla base di un capitolato redatto appositamente da un ingegnere. Per la ripartizione di tale spesa è stata approvata la ripartizione secondo la tabella millesimale del riscaldamento. (riporto quanto scritto dall'amministratore "Si ripartirà la spesa totale secondo l'attuale tabella del riscaldamento.) Premesso che il nostro condominio si è gia adeguato alla UNI 10200 da 2 anni, durante l'assemblea è stata oggetto di discussione tale ripartizione in quanto il primo piano e l'ultimo piano avrebbero pagato molto di più: l'assemblea però ha deciso in tal senso onde evitare precedenti in quanto l'amministratore ha specificato che da regolamento europeo tale è la tabella da utilizzare. All'insaputa del gruppo consiglieri (di cui io faccio parte) i due condomini che hanno espresso contrarietà a tale ripartizione sono andati a discutere in privata sede - in un secondo tempo - con l'amministratore in quanto secondo loro esistono leggi italiane a favore della ripartizione di detta spesa utilizzando la tabella di proprietà o quella dei millesimi generali. A quanto pare nella prossima assemblea di approvazione di riparto spede ordinarie (quella dell'approvazione del consuntivo e del preventivo) che si terrà a breve avremo all'ordine del giorno la rivisitazione della ripartizione delle spese straordinarie. Secondo voi, è corretto quanto sostenuto dall'Amministratore in merito all'applicazione della tabella dei millesimi su legge europea? Oppure è corretto quanto sostengono detti condomini? Se si a quale legge si riferiscono? Grazie mille per il vostro interessamento. Cordiali saluti. Danila In merito alla ripartizione della spesa per la sostituzione della caldaia ti ha già risposto Giovanni Inga. Per quanto riguarda i "millesimi di riscaldamento" con i quali si ripartisce solo la quota fissa/involontaria per i costi d'esercizio, puoi dire all'amministratore che non esiste alcuna legge europea che parla di questi millesimi! È tutto fatto in casa dal Dlgs 102/14 e smi che fa riferimento alla norma UNI 10200 che prevede il ricalcolo dei millesimi per riscaldamento secondo i singoli fabbisogni teorici originari. Ma il Dlgs stesso prevede anche una modalità facile per derogare da tale norma, potendo poi così mantenere i vecchi millesimi. Comunque, come già detto da Giovanni Inga, per la sostituzione della caldaia hanno certamente ragione i due condomini che sostengono che tale spesa deve essere ripartita secondo i millesimi di proprietà. 1
#5 Inviato 5 Settembre, 2019 Perfetto ho dei dati in più. Grazie infinite a tutti per queste risposte. Danila
#6 Inviato 26 Gennaio, 2020 Avrei un altro quesito in merito all'argomento. La tabella A (spese generali) ovviamente comprende anche i negozi, i box e le cantine, anche loro debbono partecipare alle spese, o si debbono estrapolare i millesimi di chi non usufruisce dell'impianto di riscaldamento? Inoltre Vi chiedo: C'è un condomino all'attico che da 30 anni si è distaccato dall'impianto centralizzato a causa della rottura delle tubazioni e da allora non ha mai contribuito né per il consumo involontario né per le spese di manutenzione, ed ora dovendo sostituire la caldaia, non vuole contribuire. Ha ragione oppure no? Grazie
#7 Inviato 26 Gennaio, 2020 bruto dice: La tabella A (spese generali) ovviamente comprende anche i negozi, i box e le cantine, anche loro debbono partecipare alle spese, o si debbono estrapolare i millesimi di chi non usufruisce dell'impianto di riscaldamento? se non usufruiscono del servizio si debbono estrapolare i loro millesimi dal conteggio della spesa, salvo disposizione diversa nel Rdc. bruto dice: C'è un condomino all'attico che da 30 anni si è distaccato dall'impianto centralizzato a causa della rottura delle tubazioni e da allora non ha mai contribuito né per il consumo involontario né per le spese di manutenzione, ed ora dovendo sostituire la caldaia, non vuole contribuire. Ha ragione oppure no? ritengo che il condomino dell'attico che risulta distaccato da 30 anni, peraltro per rottura tubazioni, non debba partecipare a tale spesa, la caldaia verrà installata con potenza di calore in considerazione del numero di condomini allacciati. Modificato 26 Gennaio, 2020 da JOSEFAT 1
#8 Inviato 16 Marzo, 2020 Josefat scusami, ma riguardo coloro che si trovano all'attico, se si sono distaccati ed hanno installato un impianto autonomo per rottura delle tubazioni, non è colpa del condominio, quindi contribuire al riscaldamento involontario non dipende dal fatto che siano collegati o meno, bensì dal fatto che l'impianto centralizzato riscalda tutte le tubazioni che si trovano all'interno dei muri di tutto il condominio e che arrivano anche, suo malgrado, a ridosso della loro unità immobiliare, ed anche se indirettamente le riscaldano per tutto l'anno. Secondo lo stesso criterio vale per la trasformazione della caldaia, per la quale essi non vogliono contribuire, e la caldaia non può essere dimensionata a seconda delle necessità dei singoli, perché non esistono caldaie che possano essere dimensionate da 26 a 23 unità immobiliari. Quindi????
#9 Inviato 16 Marzo, 2020 bruto dice: Josefat scusami, ma riguardo coloro che si trovano all'attico, se si sono distaccati ed hanno installato un impianto autonomo per rottura delle tubazioni, non è colpa del condominio, quindi contribuire al riscaldamento involontario non dipende dal fatto che siano collegati o meno, bensì dal fatto che l'impianto centralizzato riscalda tutte le tubazioni che si trovano all'interno dei muri di tutto il condominio e che arrivano anche, suo malgrado, a ridosso della loro unità immobiliare, ed anche se indirettamente le riscaldano per tutto l'anno. Secondo lo stesso criterio vale per la trasformazione della caldaia, per la quale essi non vogliono contribuire, e la caldaia non può essere dimensionata a seconda delle necessità dei singoli, perché non esistono caldaie che possano essere dimensionate da 26 a 23 unità immobiliari. Quindi???? un distacco avvenuto 30 anni fa presumere che sia ormai stato accettato da tutti i condomini e la Uni 10200 non può essere retroattiva in questo caso.
#10 Inviato 16 Marzo, 2020 JOSEFAT dice: un distacco avvenuto 30 anni fa presumere che sia ormai stato accettato da tutti i condomini e la Uni 10200 non può essere retroattiva in questo caso. Si può rinunciare unilateralmente all'uso della cosa comune, ma non alla proprietà Ne consegue che chi non è mai stato servito dall'impianto centralizzato non partecipa alla proprietà dello stesso, quindi non ha diritto di voto e non ha obbligo di partecipare alle spese, di qualsiasi natura. Chi invece si distacca dall'impianto, ne conserva comunque la proprietà e quindi ha diritto di voto e obbligo di partecipazione alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Naturalmente si può derogare all'unanimità rispetto a quanto sopra.
#11 Inviato 16 Marzo, 2020 condo77 dice: Si può rinunciare unilateralmente all'uso della cosa comune, ma non alla proprietà Ne consegue che chi non è mai stato servito dall'impianto centralizzato non partecipa alla proprietà dello stesso, quindi non ha diritto di voto e non ha obbligo di partecipare alle spese, di qualsiasi natura. Chi invece si distacca dall'impianto, ne conserva comunque la proprietà e quindi ha diritto di voto e obbligo di partecipazione alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Naturalmente si può derogare all'unanimità rispetto a quanto sopra. qui il discorso è un po diverso, stiamo parlando di un distacco concesso 30 anni fa, per cui oggi non si possono chiedere le spese del consumo involontario previsto dalle attuali norme ( Uni 10200); richiesta peraltro discutibile anche per chi si è distaccato successivamente all'entrate in vigore di detta norma, in quanto il codice precisa che il distaccato nel rispetto di quanto disposto dall'art. 1118 c.c. deve partecipare alle sole spese di manutenzione e adeguamento e non fa alcun riferimento alle spese del consumo involontario.
#12 Inviato 16 Marzo, 2020 JOSEFAT dice: qui il discorso è un po diverso, stiamo parlando di un distacco concesso 30 anni fa, per cui oggi non si possono chiedere le spese del consumo involontario previsto dalle attuali norme ( Uni 10200); richiesta peraltro discutibile anche per chi si è distaccato successivamente all'entrate in vigore di detta norma, in quanto il codice precisa che il distaccato nel rispetto di quanto disposto dall'art. 1118 c.c. deve partecipare alle sole spese di manutenzione e adeguamento e non fa alcun riferimento alle spese del consumo involontario. Sì infatti io facevo riferimento alla manutenzione e alla sostituzione, come da primo post di @bruto
#13 Inviato 16 Marzo, 2020 condo77 dice: Sì infatti io facevo riferimento alla manutenzione e alla sostituzione, come da primo post di @bruto la mia risposta era relativa al consumo involontario # 6
#14 Inviato 16 Marzo, 2020 JOSEFAT dice: la mia risposta era relativa al consumo involontario # 6 ok, cmq la domanda preminente del #6 mi pare proprio rispetto alla sostituzione: "[..] ora dovendo sostituire la caldaia, non vuole contribuire. Ha ragione oppure no?" Siamo tutti d'accordo quindi che su quella deve contribuire?
#15 Inviato 16 Marzo, 2020 Visto che il distacco risale a 30 anni fa se si deve sostituire la caldaia i condomini ancora allacciati possono sostituirla con una di potenza calorie rapportata all'attuale utilizzo
#16 Inviato 16 Marzo, 2020 JOSEFAT dice: Visto che il distacco risale a 30 anni fa se si deve sostituire la caldaia i condomini ancora allacciati possono sostituirla con una di potenza calorie rapportata all'attuale utilizzo Certo, questo è un dettaglio tecnico che i condomini proprietari della caldaia (inclusi quelli che si sono autonomamente distaccati) decideranno assieme. La scelta di una caldaia di potenza minore non esime colui che si è distaccato 30 anni fa dal partecipare alla spesa secondo i suoi millesimi di proprietà. Naturalmente se gli altri condomini volessero unanimemente tenerlo esente dividendo tra loro la spesa potranno farlo. Da un punto di vista pratico, se la decisione dipendesse da me cercherei una soluzione di compromesso con il condomino che si è distaccato, onde evitare che la richiesta di contribuire alla spesa venga rifiutata e si debba procedere per via giudiziaria: una volta reso edotto di quanto prevede la normativa, proporrei p.e. un suo contributo ridotto della metà per tener conto del fatto che la sostituzione della caldaia va a vantaggio di chi poi effettivamente la utilizzerà in quanto allacciato.
#17 Inviato 17 Marzo, 2020 Dunque, io sento diverse opinioni tra Josafat e Condo77. Io non pretendo di avere ragione, ma sto cercando di carpire pareri. Riferendomi a ciò che dice Josafat, bisogna pensare una cosa: Il condominio in questione è composto da 30 unità immobiliari, di cui 4 non sono mai stati allacciati al riscaldamento centralizzato, 3 si sono distaccati negli anni, uno dei quali afferma di essere stato costretto perché i tubi erano infraciditi, e 23 attualmente allacciati. Siccome per le u.i. allacciate occorre una caldaia da 300 kc non esiste una caldaia con potenza proporzionata da 310 o 290 kc. a seconda che le u.i. siano 23 o 26, questo e il problema. E allora come si fa a mettere una caldaia proporzionata all'effettivo numero di u.i. allacciate? Poi scusa ma il riscaldamento involontario riguarda l'irradiamento del calore delle tubazioni che arrivano sino al pavimento dell'attico e riscaldano anche parte del loro appartamento ed anche i muri dell'intero edificio. Quindi credo che essi debbano contribuire sia per la quota involontaria che per tutte le riparazioni, sostituzioni e manutenzioni dell'impianto centralizzato
#18 Inviato 17 Marzo, 2020 bruto dice: Dunque, io sento diverse opinioni tra Josafat e Condo77. Io non pretendo di avere ragione, ma sto cercando di carpire pareri. Riferendomi a ciò che dice Josafat, bisogna pensare una cosa: Il condominio in questione è composto da 30 unità immobiliari, di cui 4 non sono mai stati allacciati al riscaldamento centralizzato, 3 si sono distaccati negli anni, uno dei quali afferma di essere stato costretto perché i tubi erano infraciditi, e 23 attualmente allacciati. Siccome per le u.i. allacciate occorre una caldaia da 300 kc non esiste una caldaia con potenza proporzionata da 310 o 290 kc. a seconda che le u.i. siano 23 o 26, questo e il problema. E allora come si fa a mettere una caldaia proporzionata all'effettivo numero di u.i. allacciate? Poi scusa ma il riscaldamento involontario riguarda l'irradiamento del calore delle tubazioni che arrivano sino al pavimento dell'attico e riscaldano anche parte del loro appartamento ed anche i muri dell'intero edificio. Quindi credo che essi debbano contribuire sia per la quota involontaria che per tutte le riparazioni, sostituzioni e manutenzioni dell'impianto centralizzato Dato che dovete comunque sostituire la caldaia, avete valutato il passaggio ad una tecnologia diversa, p.e. pompa di calore? A Fiumicino dovrebbe lavorare con COP assai elevati per gran parte dell'anno...
#19 Inviato 27 Marzo, 2020 Josafat e Condo77, grazie per la collaborazione. Tuttavia mi scuso con Josafat perché non sono stato molto chiaro nel mio primo post, in quanto il condomino che da 30 anni si è distaccato e non ha mai contribuito alle spese involontarie, non è mai stato autorizzato dai condomini né alla unanimità né a maggioranza, diciamo che i condomini non hanno contestato, ma ora che bisogna sostenere delle spese importanti vogliono rimettere in gioco tutto, facendolo partecipare sia alle spese di ristrutturazione che alle spese involontarie. Grazie comunque. Saluti
#20 Inviato 27 Marzo, 2020 bruto dice: bisogna pensare una cosa: Il condominio in questione è composto da 30 unità immobiliari, di cui 4 non sono mai stati allacciati al riscaldamento centralizzato, 3 si sono distaccati negli anni, uno dei quali afferma di essere stato costretto perché i tubi erano infraciditi, e 23 attualmente allacciati. Siccome per le u.i. allacciate occorre una caldaia da 300 kc non esiste una caldaia con potenza proporzionata da 310 o 290 kc. a seconda che le u.i. siano 23 o 26, questo e il problema. E allora come si fa a mettere una caldaia proporzionata all'effettivo numero di u.i. allacciate? A Fiumicino 23 appartamenti da 80 metri quadri l'uno in condominio verticale con impianto di termo ripartizione necessitano di caldaia da circa 60 kW, Se ascoltate l'idraulico-manutentore, ovviamente interessato all'affare, serve una caldaia da 250 kW, bruto dice: Poi scusa ma il riscaldamento involontario riguarda l'irradiamento del calore delle tubazioni che arrivano sino al pavimento dell'attico e riscaldano anche parte del loro appartamento ed anche i muri dell'intero edificio Ragionamento perfetto. Per questo motivo chi si distacca dal centralizzato con operazione meramente meccanica (taglio tubazioni e ricollegamento a caldaietta autonoma) deve pagare la quota involontaria, di cui usufruisce. Se invece, oltre al lavoro meccanico, esegue interventi di isolamento termico che lo sganciano completamente dal sistema edificio-impianto condominiale, allora può non pagare perché non condivide nulla.
#21 Inviato 27 Marzo, 2020 bruto dice: in quanto il condomino che da 30 anni si è distaccato e non ha mai contribuito alle spese involontarie, non è mai stato autorizzato dai condomini né alla unanimità né a maggioranza, Non credo che la non applicazione delle norme e leggi determini uno stato di fatto in cui il "peccatore" viene assolto senza dover far penitenza. In questo modo si sancisce che l'applicazione dell'illegalità porta nel tempo alla legalità.........tesi contraddittoria.
#22 Inviato 27 Marzo, 2020 bruto dice: E allora come si fa a mettere una caldaia proporzionata all'effettivo numero di u.i. allacciate? Le moderne caldaie sono modulanti, quindi adattano il "bruciato" alle effettive condizioni di esercizio. La cosa più importante è considerane correttamente la massima potenza per garantire il massimo carico termico dell'impianto, ovviamente in funzione dell'accumulo termico strutturale, dell'inerzia dello stesso e della non contemporaneità d'utenza dettata dall'azione delle termostatiche, In ogni modo il valore di potenza della caldaia deve essere calcolato e dimostrato come da vigenti normative (progetto). Se invece ci si affida, come al solito, all'idraulico di turno per la sostituzione, quindi operazione priva di ogni vaglio tecnico, la scelta della caldaia sarà eseguita in funzione della potenza (più è grande, più costa......quindi più ci guadagna). Il tutto ovviamente a scapito dell'efficienza d'impianto e dei consumi, con vantaggio per il fatturato dell'idraulico.
#23 Inviato 27 Marzo, 2020 Nanojoule dice: Le moderne caldaie sono modulanti, quindi adattano il "bruciato" alle effettive condizioni di esercizio. La cosa più importante è considerane correttamente la massima potenza per garantire il massimo carico termico dell'impianto, ovviamente in funzione dell'accumulo termico strutturale, dell'inerzia dello stesso e della non contemporaneità d'utenza dettata dall'azione delle termostatiche, In ogni modo il valore di potenza della caldaia deve essere calcolato e dimostrato come da vigenti normative (progetto). Se invece ci si affida, come al solito, all'idraulico di turno per la sostituzione, quindi operazione priva di ogni vaglio tecnico, la scelta della caldaia sarà eseguita in funzione della potenza (più è grande, più costa......quindi più ci guadagna). Il tutto ovviamente a scapito dell'efficienza d'impianto e dei consumi, con vantaggio per il fatturato dell'idraulico. nJ, che ne pensi dell'idea di sostituire la classica caldaia a metano con una pompa di calore? La zona mi pare adatta però non ho esperienza di apparati condominiali al servizio di parecchi utenti... Modificato 27 Marzo, 2020 da condo77
#24 Inviato 27 Marzo, 2020 condo77 dice: nJ, che ne pensi dell'idea di sostituire la classica caldaia a metano con una pompa di calore? c77, potrebbe essere un'idea, ma le pompe di calore utilizzano energia "pregiata" qual è l'elettrica per potenze limitate. La pompa di calore è ottima cosa per gli edifici in classe A, ma nel caso in esame se va bene è un classe G. Questo significa dispersioni di calore enormi. In edifici con molte dispersioni è più vantaggioso economicamente prima ridurne il consumo, ad esempio con un efficace cappotto termico, poi valutare l'utilizzo di energie diverse dalla combustione. La riduzione delle dispersioni porta ad utilizzare impianti più piccoli, quindi con minori costi di installazione e gestione. Quindi prima "cappottiamo" e isoliamo efficacemente, poi pensiamo magari alle pompe di calore elettriche o agli assorbitori di calore (questa seconda soluzione dal mio punto di vista è migliore rispetto alla pompa di calore elettrica) https://www.robur.it/pompe_di_calore/pompa_di_calore_ad_assorbimento_a_gas_e_energia_rinnovabile_aerotermica_gahp_a Modificato 27 Marzo, 2020 da Nanojoule 1
#25 Inviato 27 Marzo, 2020 Nanojoule dice: Non credo che la non applicazione delle norme e leggi determini uno stato di fatto in cui il "peccatore" viene assolto senza dover far penitenza. In questo modo si sancisce che l'applicazione dell'illegalità porta nel tempo alla legalità.........tesi contraddittoria. Quali sono le norme che più di trent'anni fa il distaccato, avrebbe dovuto rispettare? Ci sono diverse sentenze che confermano la correttezza del distacco quando l'impianto centralizzato non riesce a fornire il servizio Ho visto molta più illegalità nelle delibere condominiali che viceversa . Il problema sorge quando definiamo illegale una cosa solo perchè non ci piace, non ci convince, non la conosciamo
