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Luigi@52

STRADA PRIVATA SENZA USCITA DA ASFALTARE (come si opera senza Supercondominio?)

Da Luigi@52,

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  • #1
Inviato

Buonasera,

prima di creare questa nuova discussione ne ho letto alcune simili che in qualche modo si avvicinano a quanto vorrei capire sul coinvolgimento di quei proprietari che utilizzano una strada privata senza uscita.

Per meglio descrivere i contorni della vicenda ho creato, mediante Google Map, una mappa dell'area interessata che propongo di seguito

Premetto che

  • Le delimitazioni in GIALLO identificano le aree delle particelle catastali degli edifici e terreni pertinenti;
  • gli edifici A,B,E,F sono villette unifamiliari di 4 proprietari ciascuno senza un'amministrazione condominiale;
  • Tutti i 4 proprietari degli edifici A e B hanno accesso sulla strada privata da asfaltare (in verde) che utilizzano anche per parcheggiare (parcheggio libero senza delimitazioni) ed accedere ai loro BOX pertinenti;
  • Solo due proprietari degli edifici E ed F hanno accesso sulla strada privata da asfaltare (in verde) che utilizzano anche per parcheggiare (parcheggio libero senza delimitazioni) ed accedere ai loro BOX pertinenti;
  • Gli altri due proprietari degli edifici E ed F hanno accesso su una strada privata parallela (in basso nella figura) ma non hanno accesso alla strada privata in oggetto da asfaltare (in verde), pur essendo proprietari del tratto stradale da asfaltare.
  • Gli otto proprietari dell'edificio G, fra cui il sottoscritto, utilizzano la strada privata verde solo per accedere ai propri BOX sotterranei e per parcheggiare "temporaneamente" solo di giorno l'auto nel tratto di strada privata che va da "c" a "d". A nessuno di noi dell'edificio G è permesso di parcheggiare l'auto nel tratto di 70 metri (verde) da asfaltare (non è scritto ma è così, se succede ti richiedono di spostare l'auto). 
  • La strada privata lunga 120 metri circa ha l'ingresso e uscita nel punto "a" della VIA PRINCIPALE e finisce in "d";
  • Il tratto di strada che va da "c" a "d" è di proprietà dell'edificio C (non si vede, in basso a destra) che concede di parcheggiare le auto a tutti (anche quelli del tratto verde) fino a prima del restringimento che si allinea col CAPANNONE avendo messo una catena che ne impedisce l'accesso. In definitiva si può parcheggiare momentaneamente fino circa 5 metri prima della fine della strada che si trova ad una quota di circa 3 metri sopra la VIA SECONDARIA che utilizziamo noi dell'edificio G per uscire dai BOX sotterranei. In altre parole l'utilizzo della strada privata verde è destinato quasi sempre al carico scarico spesa.
  • I proprietari dell'edificio G possono quindi utilizzare i due accessi per Andre nei BOX pertinenti.
  • Il tratto di strada che va da "b" a "d" (circa 40 metri), di fronte al nostro edificio G è in buona condizioni.
  • Alcuni BOX (ne esistono 16) sono stati acquistati anche dai proprietari degli altri edifici A,B,E,F e C. Per tale motivo è stato necessario creare per l'edifico G un condominio che è l'unico presente sulla strada privata in oggetto. Non esiste nemmeno un SUPERCONDOMINIO che permetta di discutere la proposta fatta da un dei proprietari dell'edifici E con lettera non ufficiale nella cassetta della posta. Proposta che vorrebbe che tutti dividessimo le spese (due preventivi: 5,00K€ e 7,00K€ da IVAre) in parti uguali e che io non condivido per la modalità con cui è stata presentata.

 

In definitiva, la strada privata da asfaltare(verde) appartiene catastalmente ai soli proprietari degli edifici E ed F ma solo quattro (E2,E3,F3,F4) degli otto proprietari utilizzano la strada privata verde. Gli altri quattro accedono dalla strada opposta (in basso nella figura) e parcheggiano o fuori o nei loro BOX (non mi è dato di saperlo).

 

Domande:

  • Che validità ha la proposta unilaterale del proprietari E2 che si rivolge al nostro buon senso e che non è ufficiale?
  • Cosa prevede l'atto di compravendita degli appartamenti degli edifici E ed F per quanto riguarda servito di passaggio e responsabilità civile?
  • Chi contatterà  la ditta e verificherà i lavori? 
  • Le spese sono detraibili fiscalmente?
  • Cosa succederà in caso di controversie sia per mancati pagamenti che per lavori inadeguati?
  • Esiste un criterio, che non sia la distanza dall'accesso "a" (contestata in un altra discussione), tabelle millesimale supercondominiali (inesistenti) o qualcos'altro che mi permetta di discutere l'argomento con i condomini dell'edificio G in assemblea condominiale?
  • Ritengo si debba creare un Supercondominio?
  • Chi sarà responsabile civilmente in caso di incidenti durante i lavori?
  • Prescindendo dall'asfaltatura, che ci ci vorrrebbe legare in quant'attività e che mi ha permesso di identificare le rispettive proprietà di tutta la strada privata (120 metri circa) ed in particolare dei 70 metri da asfaltare, se qualcuno si fa male nel tratto verde chi è responsabile?

 

Forse mi verranno in mente altre domande o considerazioni ma per il momento mi fermo qui in attesa di un Vostro commento.

 

Chiedo ancora aiuto a due mie vecchie conoscenze che saluto ringrazio sempre per quello avuto in passato per un diverso problema, risolto.

@condo77  e @cacallo

 

e a chi ho incontrato oggi leggendo alcune discussioni simili:

@Giovanni Inga e @Claistron  e @bilbetto

 

Un saluto

Luigi

 

 

 

 

QUESITO STRADA DA ASFALTARE.png

Modificato da Luigi@52
  • #4
Inviato

ciao

credo si tratti di una zona lottizzata dove senz'altro esiste una convenzione con il Comune.

Dovresti verificare la cosa.

  • #5
Inviato

Premesso che almeno sino ad ottobre p.v. (occhio destro) sarò a scartamento ridotto per gravi problemi di vista, devi seguire le indicazioni di  camillo50 ed accertare:

 

- Ci fu lottizzazione (con tutte le opere primarie e/o secondarie) o furono trascritte servitù?

- Siamo in presenza di un "comparto", oppure edificabilità libera?

- Epoca di realizzazione degli edifici e della strada?

- Esiste in fatto un "condominio complesso" ex art. 1117 bis c.c.?

 

Mancherebbe poi l'informazione "di base", ovvero:

La strada è iscritta o non è iscritta nelle liste delle "strade vicinali"? In altri termini: esiste la pubblica illuminazione, la rete fognaria con servizio di caditoie, il servizio di asporto rifiuti nella via?

 

Nella premessa che non posso stare molto al computer, per poter ragionare sul problema bisognerebbe almeno conoscere i termini amministrativi e giuridici del problema stesso.

Non aspettarti tuttavia che io possa intervenire spesso nel forum, ho visto infatti per caso la tua chiamata in questa discussione perché avevo ricevuto l'avviso di un messaggio nella posta personale.

  • #6
Inviato
Baccello dice:

Luigi, bisogna prendere una giornata di ferie per leggere il tuo quesito..

Ciao Baccello, ho scritto di peggio in passato e ho sempre avuto l'aiuto sperato da chi ha sùbito risposto a questo nuovo quesito. Se lo leggi con attenzione è molto semplice: una premessa che inquadra il problema, una mappa necessaria, e poi alcune domande.

L'argomento non è semplice da gestire soprattutto perché non esiste un Supercondominio, pertanto la premessa doveva essere dettagliata e chi richiede di asfaltare la strada vorrebbe farlo con l'approccio "Vogliamoci tutti bene, sarà solo una passeggiata, costosa ma solo una passeggiata". Ho avuto altre beghe condominiali e alla fine tutto diventa complicato, figurati se non esiste un Supercondominio.

Grazie comunque per avermi scritto.

Luigi

🙂

condo77 dice:

I proprietari della strada devono contribuire alle spese secondo le rispettive quote di proprietà.

Chi ha il diritto d'uso dovrà contribuire secondo "i rispettivi vantaggi" che lascia molto all'immaginazione.

v. art. 1069 c.c.:

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vi/capo-v/art1069.html

 

Insomma, tocca mettersi d'accordo, non ci sono soluzioni preconfezionate.

Grazie Condo77, leggerò l'articolo. Il tuo contributo è stato e sarà sempre importante.

Luigi

Modificato da Luigi@52
  • #7
Inviato
camillo50 dice:

ciao

credo si tratti di una zona lottizzata dove senz'altro esiste una convenzione con il Comune.

Dovresti verificare la cosa.

Ciao Camillo50, non esiste alcuna convenzione col Comune poiché la strada è privata e non ha illuminazione pubblica e fognature passanti. Chi fa la raccolta differenziata ha richiesto di posizionare i cassonetti all'inizio della strada privata (punto "a") poiché non possono entrare per problemi assicurativi. In ogni caso verificherò se esistono Atti d'Obbligo che possano aiutarmi.

Grazie per il Tuo contributo.

Luigi

  • #8
Inviato
cacallo dice:

Premesso che almeno sino ad ottobre p.v. (occhio destro) sarò a scartamento ridotto per gravi problemi di vista, devi seguire le indicazioni di  camillo50 ed accertare:

 

- Ci fu lottizzazione (con tutte le opere primarie e/o secondarie) o furono trascritte servitù?

- Siamo in presenza di un "comparto", oppure edificabilità libera?

- Epoca di realizzazione degli edifici e della strada?

- Esiste in fatto un "condominio complesso" ex art. 1117 bis c.c.?

 

Mancherebbe poi l'informazione "di base", ovvero:

La strada è iscritta o non è iscritta nelle liste delle "strade vicinali"? In altri termini: esiste la pubblica illuminazione, la rete fognaria con servizio di caditoie, il servizio di asporto rifiuti nella via?

 

Nella premessa che non posso stare molto al computer, per poter ragionare sul problema bisognerebbe almeno conoscere i termini amministrativi e giuridici del problema stesso.

Non aspettarti tuttavia che io possa intervenire spesso nel forum, ho visto infatti per caso la tua chiamata in questa discussione perché avevo ricevuto l'avviso di un messaggio nella posta personale.

Caro cacallo, sono lieto di rileggerti e di utilizzare i tuoi consigli che hanno avuto i frutti desiderati nella precedente esperienza del 110%.  Noi (Ed.5) ci siamo svicolati e i lavori (urgenti) degli altri due edifici non sono ancora partiti per difficoltà non comunicate ne dal nuovo amministratore condominiale ne dagli "oligarchi". Quello che so che molti cantieri sono bloccati per i problemi noti a tutti.

Ritornando all'asfalto, in parte ho già risposto nella chat con camillo50. Seguirò sicuramente i Vs consigli.

Mi auguro che il problema di vista che ci segnali possa essere risolto a breve.  Mi dicace davvero molto.

 

Caro @cacallo Non ti "chiamerò" più in futuro, ma fammi sapere quando guarirai. 🙂 

Un abbraccio e sempre grazie per il tuo aiuto passato.

Luigi

  • #9
Inviato
Luigi@52 dice:

In definitiva, la strada privata da asfaltare(verde) appartiene catastalmente ai soli proprietari degli edifici E ed F ma solo quattro (E2,E3,F3,F4) degli otto proprietari utilizzano la strada privata verde. Gli altri quattro accedono dalla strada opposta (in basso nella figura) e parcheggiano o fuori o nei loro BOX (non mi è dato di saperlo).

I documenti catastali (in Italia salvo alcune provincie) non certificano la proprietà

La proprietà è certificata da documenti registrati presso la conservatoria dei registri pubblici

Per quanto riguarda le particelle catastali presumo si faccia riferimento al Catasto Terreni

La strada dunque non è passata a partita speciale 5 (strade pubbliche), perché ancora privata

Mentre le particelle sulle quali si è costruito al Catasto Terreni dovrebbero essere a partita 1

(area di enti urbani e promiscui, perché passate all'urbano)

Opportuno verificare quanto riportato sugli atti di provenienza per quanto stabilito sulle servitù

Il catasto dovrebbe essere un problema minore...

  • #10
Inviato

ciao

che si sia trattato di una lottizzazione autorizzata da Comune, credo che non ci siano dubbi, forse limitata alle prime 4 palazzine, visto che si tratta della stessa progettazione.

Quindi, va ricercata quella autorizzazione che senz'altro c'è stata e che ha stabilito certamente il passaggio o in proprietà o ad uso pubblico (solo per lottizzazioni relativamente recenti).      E' quasi normale poi che il Comune non l'abbia ancora volturata o comunque presa in carico in quanto si tratta di una spesa che si aggiungerebbe per la sua manutenzione.     

  • #11
Inviato

Caro @Luigi@52 non sono proprio ancora un rottame, solo che le operazioni programmate per la mia vista sono state fissate ad ottobre ed a dicembre p.v.; sino ad allora ho difficoltà ad approcciarmi ad uno schermo di computer, quindi a rispondere, ma in compenso ho più tempo per riflettere e per ricordare il passato.

 

Secondo me la soluzione al tuo problema è un Piano di Lottizzazione non approvato dal Comune di Roma; decorsi i cinque anni le strade sono ritornate all'uso privato, ma gli edifici eretti con le previsioni del piano di lottizzazione sono rimasti e la qual cosa ha creato i problemi attuali.

 

Dovresti quindi cercare il Piano di Lottizzazione di quella strada/lotto e da li poi si ricostruisce il tutto, compresi gli obblighi manutentori attuali.

In vita mia ho affrontato solo due casi simili; uno l'ho risolto in Sicilia, altro in Veneto è assai più rognoso ma, secondo me, siamo arrivati alle battute finali.

 

Quindi cerca il piano di lottizzazione di quella zona/via, probabilmente sarà un "non approvato" e da li ricostruiamo il punto giuridico su chi incomberebbe, se incombe, l'obbligo manutentivo. Speriamo solo che non sia un "dicatio ad Patriam" del primo proprietario, atto necessario per edificare, perché allora il problema sarà più tosto, e per risolverlo ci sarà tutt'altra via.

 

Caro Alberto, leggo sempre con piacere le tue precisazioni d'estimo ma, questa volta, riterrei che le stesse non siano attanagliabili al problema.

Probabilmente non sono passati per "la partita speciale 1" (di cui anche molti geometri non sanno esattamente cosa sia e che funzione temporale abbia), saranno passati per atti trascritti di servitù di pubblico passaggio senza frazionare i lotti con l'esatta indicazione della strada, nel passaggio all'urbano, quindi senza regolare la "partita speciale 1" delle particelle e di conseguenza non hanno finalizzato i frazionamenti in subalterni delle particelle costituenti la via.

(se poi io avessi azzeccato la natura della strada, poi sarà un bel problema determinare chi avrebbe l'obbligo della manutenzione del sedime)

Modificato da cacallo
  • #12
Inviato

Caro @cacallo , ti rispondo solo adesso perchè sono stato coinvolto in una serie di problemi di salute e logistici di mia madre 90enne che si sono accentuati dopo la malattia di mia sorella che vive con lei e che è ancora purtroppo in corso. Non c'è solo il COVID-19 ad avvilirci e il caldo terribile non ci viene incontro.

Mi auguro invece che i tuoi problemi all'occhio stiano migliorando.

 

Riguardo al tema che avevo proposto, mi sono dovuto fermare poiché non pensavo fosse così complicato. Onestamente credevo di poterlo risolvere con qualche commento a chi lo propose autonomamente ma vedo che le complicazioni burocratiche, amministrative, legali sono tali da necessitare l'intervento di un amministratore "ad hoc", per la creazione di un nuovo Supercondominio, che abbia le competenze per farlo. Non io di certo.

Ringrazio tutti coloro si sono prodigati ad aiutarmi ma, dato che nessun'altro dei proprietari coinvolti, ha risposto alla richiesta del proponente, non lo farò nemmeno io. Aspetto!

Grazie

Luigi

 

Modificato da Luigi@52
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