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Matteo BO

Spese condominiali arretrate con acquisto tramite Asta

Buongiorno

So che questo tema è già stato dibattuto ma mi trovo in una situazione incerta.

 

In pratica sono aggiudicatario tramite Asta di un appartamento che era oggetto di esecuzione immobiliare, ovviamente il proprietario esecutato ha lasciato un debito notevole di spese condominiali arretrate, le quali erano riportate anche nella perizia dell'immobile fatta eseguire dal tribunale aggiornate al 31/12/2017.

 

Da quel che ho appreso nel forum è che in qualità di prossimo proprietario (sono in attesa di saldare e successivamente ricevere l'atto di trasferimento di proprietà) devo farmi carico degli ultimi 2 anni (intesi come esercizi) delle spese arretrate e che il restante resterebbe in capo al precedente proprietario.

 

La mia incertezza nasce dal fatto che nella procedura esecutiva era scritto che l'aggiudicatario si sarebbe preso in carico il debito delle spese condominiali.

 

In sostanza volevo chiedere se devo pagare tutto per intero oppure "solo" gli ultimi due anni?

Grazie per l'attenzione 

La norma imporrebbe il pagamento dell'annualità attuale e quella precedente, ma se nel contratto di assegnazione all'asta è indicato che devi soddisfare le annualità arretrate (tutte) e tu hai sottoscritto questa precisa clausola in sede di accettazione e di passaggio davanti al notaio, ti sei tirato la tegola addosso.

 

Se non riesci a venirne fuori, dovrai rivalerti sul vecchio proprietario per le spese condominiali non risolte, facendogli inviare decreto ingiuntivo.

 

Purtroppo coloro che arrivano al pignoramento e all'asta, si mantengono "nullatenenti" a vita.

 

Dovrà comunque stare attento e tu starli addosso (impresa quasi impossibile), se dovesse lavorare alle dipendenze, potrai pignorargli almeno il quinto dello stipendio fino alla risoluzione del debito.

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Quoto Claistron, se può esserti utile l'articolo a cui Claistron fa riferimento è il 63 delle disposizioni attuative del codice civile, ti incollo inoltre lo stralcio di un articolo trovato in rete.

 

L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, infatti, al comma quattro stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino risponde del pagamento dei contributi solidalmente con questo. L'obbligo però è limitato nel tempo e resta circoscritto ai contributi relativi all'anno in corso e a quelli relativi all'anno precedente (laddove per anno deve intendersi quello di esercizio condominiale e non quello solare).

 

In bocca al lupo.

Matteo BO dice:

Buongiorno

So che questo tema è già stato dibattuto ma mi trovo in una situazione incerta.

 

In pratica sono aggiudicatario tramite Asta di un appartamento che era oggetto di esecuzione immobiliare, ovviamente il proprietario esecutato ha lasciato un debito notevole di spese condominiali arretrate, le quali erano riportate anche nella perizia dell'immobile fatta eseguire dal tribunale aggiornate al 31/12/2017.

 

Da quel che ho appreso nel forum è che in qualità di prossimo proprietario (sono in attesa di saldare e successivamente ricevere l'atto di trasferimento di proprietà) devo farmi carico degli ultimi 2 anni (intesi come esercizi) delle spese arretrate e che il restante resterebbe in capo al precedente proprietario.

 

La mia incertezza nasce dal fatto che nella procedura esecutiva era scritto che l'aggiudicatario si sarebbe preso in carico il debito delle spese condominiali.

 

In sostanza volevo chiedere se devo pagare tutto per intero oppure "solo" gli ultimi due anni?

Grazie per l'attenzione 

Mi pare strano che l'ordinanza di vendita riportasse generalmente l'accollo di tutti i debiti pregressi maturati, di solito le vendite nelle aste avvengono a norma del codice civile e, soprattutto, non dispongono dei diritti altrui, fatte salve le cancellazioni dei pesi. Quindi vale quanto già riportato in precedenza ovvero che sarai tenuto a corrispondere - a livello di spese condominiali - sono quelle relative all'esercizio in corso e quello precedente, avuto riguardo al momento dell'acquisto. 

 

Ti consiglio di prestare attenzione anche al bilancio, perché è abitudine degli amministratori riportare ogni anno il debito del condomino esecutato quasi come se fosse una passività insorta quell'anno, quindi assicurati di individuare con precisione le spese riferibili al periodo di tua competenza o chiedi all'amministratore di specificarti quali sono.

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Vi ringrazio per le risposte.

In effetti quello che è scritto nella perizia del tribunale allegata alla procedura l'aggiudicatario si fa carico dei costi delle regolarizzazioni edilizie e delle spese condominiali non pagate dall'esecutato.

Per questo dicevo che non era chiarito se per intero o per la norma degli ultimi 2 anni.

Nel dubbio, prima di firmare chiederei chiarimenti al notaio, se possibile in forma scritta.

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