#1 Inviato 6 Febbraio, 2016 Premesso che il condominio è composto da tre scale e che i terrazzi di copertura ad uso e calpestio esclusivo del proprietario dell’ultimo piano sono prospicienti l’uno rispetto all’altro. Nel marzo del 2015 parte del cornicione (circa 60mt lineari) posto oltre la ringhiera dei due terrazzi della scala A ha subito un danno alla guaina di impermeabilizzazione a causa del vento forte , che in pratica infilandosi sotto la scossalina ha fatto si che questa sollevandosi si portasse dietro tutta la coibentazione e l’ardesia. Nei giorni successivi sono stati disposti degli interventi urgenti di messa in sicurezza al fine di rimuovere tutta la coibentazione saltata e spicconate le parti di ardesia. Nel mese di ottobre sono stati deliberati i lavori di rispristino della coibentazione della parte del cornicione interessata dal danno. In questa assemblea oltre ad approvare il preventivo di spesa è stato anche approvato con la maggioranza legale ( oltre 1/3 e 334mlm) il piano di riparto secondo la tabella millesimale A di proprietà con l’opposizione di un solo condomino il quale asseriva che il piano di riparto da applicare fosse quello della tabella AA – millesimi di proprietà di scala. Lo stesso condomino nei giorni successivi alla assemblea ha raccolto le firme e richiesto la convocazione di una assemblea straordinaria per annullare il piano di riparto approvato. Per questa richiesta ( avente i requisiti di legge di 1/6 dei condomini) è stata convocata una ulteriore assemblea ( questo mercoledì) in cui la maggioranza di 19 condomini e oltre 550mlm ha annullato il criterio di riparto secondo la tabella A di proprietà , non avendo potuto tuttavia deliberare un nuovo criterio di riparto poiché non previsto all’o.d.g. Tale maggioranza asserisce che tali lavori devono essere ripartiti per tabella AA poiché secondo la loro affermazione la parte su cui si dovranno eseguire i lavori non è cornicione , ma bensì un prolungamento del solaio di copertura ed in quanto tale va ripartito secondo la tabella AA senza tral’altro tenere conto del riparto 1/3 proprietario – 2/3 restanti condomini. Ancora tale maggioranza afferma che in alcuni tratti il cornicione sovrasta e copre gli appartamenti sottostanti ( cosa che corrisponde alla realtà ) e che limitatamente a questi tratti gli interventi per tali porzioni vanno suddivisi per tabella AA con criterio di riparto 1/3 proprietario e 2/3 restanti condomini della scala. In sostanza dicono che tale criterio va ripartito ai sensi del II comma art. 1123 ( secondo chi ne trae utilità e dunque solo la scala A). Dall’altra parte i condomini della scala A asseriscono che come previsto dal regolamento contrattuale (art. 3) il solaio di copertura …….”è delimitato dalle ringhiere e dai muretti rimanendo escluso il cornicione”. Sulla base di questa statuizione regolamentare se ne deduce che il cornicione è un elemento della facciata e che dunque il criterio di riparto da applicare è quello della tabella A di proprietà e che seppur esistono parti del cornicione che sovrastano e fungono da tetto degli appartamenti sottostanti , queste trovandosi al di là della ringhiera , non essendo né fruibili né calpestabili sono comunque assimilate al cornicione con conseguente rientro nella tabella A di proprietà generale. In sostanza questi condomini chiedono di applicare l'art. 1123 I comma. Chiedo al forum qual'è secondo voi il corretto criterio di riparto da applicare ? grazie Roberto
#2 Inviato 6 Febbraio, 2016 Se ci fosse una foto sarebbe di aiuto.. comunque, se non ho male interpretato, a mio avviso si applica quanto previsto dal vostro regolamento contrattuale essendo, la parte interessata, facente parte della facciata e quindi da ripartire secondo tabella proprietari.
#3 Inviato 7 Febbraio, 2016 Caro Giovanni in primis grazie per la sua cortese risposta. Le invio le immagini della zona in questione. La foto in cui vede lo sbalzo tra un cornicione e l'altro rappresenta il confine tra le due scale. Questo dislivello è presente solo in questo punto essendo poi il cornicione senza soluzione di continuità per tutta la sua restante parte. Sotto ci sono i balconi aggettanti e la facciata della scala A. Anche io sto portando avanti la tesi che il cornicione è elemento della facciata , mentre gli altri al contrario dicono che è un prolungamento del terrazzo e ne trae utilità solo la scala A. Richiedono per tanto l'applicazione della tabella AA senza la ripartizione prevista dall'art.1126 (1/3 - 2/3) perchè giustamente il cornicione non è calpestabile. in effetti il regolamento contrattuale di cui le allego gli estratti fa riferimento al concetto dell'utilità solo nella parte in cui prevede le spese di riparto del solaio di copertura. Grazie Roberto
#4 Inviato 7 Febbraio, 2016 Come pensavo.. il cornicione, seppur a livello della terrazza non ne fa parte. È, a mio avviso, una struttura che non funge da copertura nel senso classico del termine e rientra tranquillamente nella casistica dei cornicioni. La struttura nonché la funzione sono tipiche della facciata e quindi parte comune come tra l'altro previsto dal vostro regolamento contrattuale.
#6 Inviato 8 Febbraio, 2016 a mio parere sarebbe più giusto un riparto con il 50% delle spese sulla tabella A e l'altro 50% sulla tabella AA
#9 Inviato 8 Febbraio, 2016 Possiamo fare tutti i ragionamenti che vogliamo.. allo stato, dispone il regolamento contrattuale..
#10 Inviato 8 Febbraio, 2016 a mio parere il regolamento contrattuale afferma che il cornicione non vi è la proprietà del calpestio, detto ciò la parte che funge da copertura degli appartamenti sottostanti ( e che per me non può essere definito cornicione ) va applicata la tabella AA o chi ne trae uso come copertura, mentre per la parte che sporge (in aggetto) dalla facciata (che per me ha la funzione di cornicione) si applica la tabella A.
#11 Inviato 8 Febbraio, 2016 Il cornicione, come da foto, ha una mera funzione estetica e non di copertura. Viceversa, per assurdo, si dovrebbe stabilire se il costruttore lo abbia messo lì in funzione di copertura o di estetica e francamente.... Il cornicione è un elemento della facciata.. se poi si deve disquisire se abbia funzione di copertura o estetica, ognuno ha la sua convinzione che solo un giudice potrà confutare o meno. P.s. si potrebbe avere una foto dal basso?
#12 Inviato 8 Febbraio, 2016 TRECANI Architettura. - Per corniee, e, in certi casi, cornieione, s'intende la membratura di coronamento degli organismi architettonici. La sua caratteristica fondamentale è quella di sporgere rispetto alla fronte dell'edificio e deriva dalla necessità pratica di costituire una difesa contro le acque piovane.
#13 Inviato 13 Febbraio, 2016 il fatto che stiamo parlando di cornicione è assolutamente certo poichè è lo stesso regolamento a definire cornicione tutto ciò che è al di là della ringhiera. Adesso il punto è stabilire la funzionalità dello stesso dalla quale se ne dovrebbe dedurre l'utilità e chi ne trae vantaggi. Qui ci sono due scuole di pensieri : 1) il cornicione è elemento della facciata ed è posto a protezione di questa. Chi ne trae utilità è l'intero condominio che di fatta delibera secondo tabella A a riguardo di interventi su facciata e/o parti costituenti. 2) il cornicione è prolungamento del solaio di copertura , solo che a differenza della parte interna alla ringhiera e che è dunque calpestabile , esso non lo è. Inoltre che ne trae utilità sono solo gli appartamenti della scala A perchè in parte copre gli appartamenti sottostanti , in parte i balconi ed in parte solo la facciata. allego come da richiesta di Giovanni due immagini scattate dal mio balcone e che mostrano l'intradosso del cornicione ( con visibili infiltrazioni). attendo vostre considerazioni ...... grazie
#14 Inviato 13 Febbraio, 2016 Rimango della mia opinione... comanda il regolamento contrattuale che dichiara che sia condominiale. Se ci sono condòmini che la pensano diversamente, non rimane che rivolgersi al giudice.
