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claudio92

Ripartizione spese ristrutturazione cornicione

Salve nel mio condominio è stata avanzata l'ipotesi di una ristrutturazione del "cornicione". L'edificio in questione ha però una struttura particolare: all'ultimo piano ci sono degli appartamenti (più piccoli rispetto agli altri e coperti dal lastricato solare che termina con un cornicione rivestito in rame) con annessi dei terrazzi di proprietà che fanno da copertura per una porzione degli appartamenti sottostanti. Il "cornicione" in questione è costituito da una serie di travi e pilastri in muratura che partono dal parapetto di questi terrazzi. Allego un disegno per farvi comprendere meglio.

Vorrei capire quale criterio andrebbe adottato per la ristrutturazione delle parti indicate.
In passato ad esempio, per la ripartizione delle spese per i lavori di re-impermeabilizzazione del pavimento di questi terrazzi e di ripristino dei soffitti degli appartamenti immediatamente sottostanti attaccati dall'umidità si era deciso di ripartire le spese in questo modo:
- 1/3 ai proprietari degli appartamenti all'ultimo piano con annesso terrazzo
- 2/3 ai proprietari dei vari appartamenti compresi nella proiezione verticale dei terrazzi interessati dai lavori


Inoltre vorrei capire, indipendentemente dal criterio scelto, se nella ripartizione delle spese per il ripristino di quei pilastri e di quella travi vanno conteggiati o meno anche i proprietari dei box auto interrati che non sono situati sotto la struttura principale dell'edificio (e dunque sotto il lastricato solare o sotto i terrazzi dell'ultimo piano) ma che hanno invece come copertura esclusiva un altro terrazzo di proprietà di un singolo condomino e situato a pianoterra.

P.S.
Già che ci sono, faccio anche quest'altra domanda: osservando l'immagine allegata, a vostro avviso come andrebbero ripartite le spese per l'eventuale ristrutturazione del muro che separa i due terrazzi?

 

Vi ringrazio in anticipo per le risposte.

Allegato ConciliaWeb.jpg

claudio92 dice:

Salve nel mio condominio è stata avanzata l'ipotesi di una ristrutturazione del "cornicione". L'edificio in questione ha però una struttura particolare: all'ultimo piano ci sono degli appartamenti (più piccoli rispetto agli altri e coperti dal lastricato solare che termina con un cornicione rivestito in rame) con annessi dei terrazzi di proprietà che fanno da copertura per una porzione degli appartamenti sottostanti. Il "cornicione" in questione è costituito da una serie di travi e pilastri in muratura che partono dal parapetto di questi terrazzi. Allego un disegno per farvi comprendere meglio.

Vorrei capire quale criterio andrebbe adottato per la ristrutturazione delle parti indicate.
In passato ad esempio, per la ripartizione delle spese per i lavori di re-impermeabilizzazione del pavimento di questi terrazzi e di ripristino dei soffitti degli appartamenti immediatamente sottostanti attaccati dall'umidità si era deciso di ripartire le spese in questo modo:
- 1/3 ai proprietari degli appartamenti all'ultimo piano con annesso terrazzo
- 2/3 ai proprietari dei vari appartamenti compresi nella proiezione verticale dei terrazzi interessati dai lavori


Inoltre vorrei capire, indipendentemente dal criterio scelto, se nella ripartizione delle spese per il ripristino di quei pilastri e di quella travi vanno conteggiati o meno anche i proprietari dei box auto interrati che non sono situati sotto la struttura principale dell'edificio (e dunque sotto il lastricato solare o sotto i terrazzi dell'ultimo piano) ma che hanno invece come copertura esclusiva un altro terrazzo di proprietà di un singolo condomino e situato a pianoterra.

P.S.
Già che ci sono, faccio anche quest'altra domanda: osservando l'immagine allegata, a vostro avviso come andrebbero ripartite le spese per l'eventuale ristrutturazione del muro che separa i due terrazzi?

 

Vi ringrazio in anticipo per le risposte.

Allegato ConciliaWeb.jpg

Gli elementi evidenziati sono travi e pilastri dell’ossatura in cemento armato dello stabile, pertanto alla loro manutenzione contribuiscono pro quota millesimale tutti i proprietari di unità immobiliari facenti parte del condominio, compresi i proprietari di box interrati coperti dal terrazzo posto a piano terra.

Infatti l’edificio è costituito da un unico corpo di fabbrica la cui struttura si sviluppa anche sotto il piano di campagna, sino al piano di fondazione.

claudio92 dice:

Salve nel mio condominio è stata avanzata l'ipotesi di una ristrutturazione del "cornicione". L'edificio in questione ha però una struttura particolare: all'ultimo piano ci sono degli appartamenti (più piccoli rispetto agli altri e coperti dal lastricato solare che termina con un cornicione rivestito in rame) con annessi dei terrazzi di proprietà che fanno da copertura per una porzione degli appartamenti sottostanti. Il "cornicione" in questione è costituito da una serie di travi e pilastri in muratura che partono dal parapetto di questi terrazzi. Allego un disegno per farvi comprendere meglio.

Vorrei capire quale criterio andrebbe adottato per la ristrutturazione delle parti indicate.
In passato ad esempio, per la ripartizione delle spese per i lavori di re-impermeabilizzazione del pavimento di questi terrazzi e di ripristino dei soffitti degli appartamenti immediatamente sottostanti attaccati dall'umidità si era deciso di ripartire le spese in questo modo:
- 1/3 ai proprietari degli appartamenti all'ultimo piano con annesso terrazzo
- 2/3 ai proprietari dei vari appartamenti compresi nella proiezione verticale dei terrazzi interessati dai lavori


Inoltre vorrei capire, indipendentemente dal criterio scelto, se nella ripartizione delle spese per il ripristino di quei pilastri e di quella travi vanno conteggiati o meno anche i proprietari dei box auto interrati che non sono situati sotto la struttura principale dell'edificio (e dunque sotto il lastricato solare o sotto i terrazzi dell'ultimo piano) ma che hanno invece come copertura esclusiva un altro terrazzo di proprietà di un singolo condomino e situato a pianoterra.

P.S.
Già che ci sono, faccio anche quest'altra domanda: osservando l'immagine allegata, a vostro avviso come andrebbero ripartite le spese per l'eventuale ristrutturazione del muro che separa i due terrazzi?

 

Vi ringrazio in anticipo per le risposte.

Allegato ConciliaWeb.jpg

giusta la precedente ripartizione per le spese della impermeabilizzazione.

concordo per il resto con quanto esposto da @G.Ago .

 

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G.Ago dice:

Gli elementi evidenziati sono travi e pilastri dell’ossatura in cemento armato dello stabile, pertanto alla loro manutenzione contribuiscono pro quota millesimale tutti i proprietari di unità immobiliari facenti parte del condominio, compresi i proprietari di box interrati coperti dal terrazzo posto a piano terra.

Infatti l’edificio è costituito da un unico corpo di fabbrica la cui struttura si sviluppa anche sotto il piano di campagna, sino al piano di fondazione.

paul_cayard dice:

giusta la precedente ripartizione per le spese della impermeabilizzazione.

concordo per il resto con quanto esposto da @G.Ago .

 

Vi ringrazio per le risposte.
Mi sorge però un dubbio. In tutti gli appartameti dello stabile sono presenti travi e pilastri che costituiscono l'ossatura dello stesso. Alle spese per il ripristino degli intonaci di travi e pilastri di un appartamento X, ad esempio posto al 3° piano, parteciperanno tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà?
Al piano interrato, dove sono presenti i box auto, la funzione di sostegno di travi, pilastri e muri portanti è ancora più marcata: alle spese per il ripristino degli intonaci di tali elementi, sia quelli presenti nelle parti comuni del piano interrato che quelli interni ai singoli box auto,  parteciperanno tutti i condomini o solo i proprietari di box?

claudio92 dice:

 

Vi ringrazio per le risposte.
Mi sorge però un dubbio. In tutti gli appartameti dello stabile sono presenti travi e pilastri che costituiscono l'ossatura dello stesso. Alle spese per il ripristino degli intonaci di travi e pilastri di un appartamento X, ad esempio posto al 3° piano, parteciperanno tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà?
Al piano interrato, dove sono presenti i box auto, la funzione di sostegno di travi, pilastri e muri portanti è ancora più marcata: alle spese per il ripristino degli intonaci di tali elementi, sia quelli presenti nelle parti comuni del piano interrato che quelli interni ai singoli box auto,  parteciperanno tutti i condomini o solo i proprietari di box?

Nello schema che hai proposto sono evidenziate parti strutturali esterne dell’edificio con riferimento alle quali la spesa della manutenzione è ripartita fra tutti i partecipanti al condomino.

La manutenzione degli intonaci interni, anche quelli in corrispondenza dell’ossatura dell’edificio, sono a carico dei proprietari delle singole unità immobiliari interessate, salvo casi particolari in cui l’intervento edile sia causato da situazioni non dipendenti dalla conduzione dei rispettivi proprietari.

Infine, la spesa per il rifacimento degli intonaci interni nelle zone comuni del piano interrato adibito a garage è ripartita pro quota millesimale di proprietà (separata dei box) fra i proprietari dei box.

  • Mi piace 1
G.Ago dice:

Nello schema che hai proposto sono evidenziate parti strutturali esterne dell’edificio con riferimento alle quali la spesa della manutenzione è ripartita fra tutti i partecipanti al condomino.

La manutenzione degli intonaci interni, anche quelli in corrispondenza dell’ossatura dell’edificio, sono a carico dei proprietari delle singole unità immobiliari interessate, salvo casi particolari in cui l’intervento edile sia causato da situazioni non dipendenti dalla conduzione dei rispettivi proprietari.

Infine, la spesa per il rifacimento degli intonaci interni nelle zone comuni del piano interrato adibito a garage è ripartita pro quota millesimale di proprietà (separata dei box) fra i proprietari dei box.

Dunque, se ho ben capito, la discriminante che determina la scelta di una ripartizione pro quota millesimale fra tutti i condomini per il ripristino degli intonaci delle travi e dei pilastri posti sul tetto non è la natura "portante" e degli stessi quanto piuttosto il fatto che travi e pilastri siano posti all'esterno ed esposti dunque alle intemperie. Giusto?

 

Qualora travi e pilastri posti nei locali box interrati necessitino del ripristino degli intonaci per via di umidità di risalità, anche in questo caso la spesa viene ripartita fra i soli proprietari dei box?
Il fatto che al piano interrato insieme ai box siano presenti locali che servono tutto il condominio, ad esempio quello della cisterna/autoclave, cambia il criterio di ripartizione?

 

Grazie ancora.

claudio92 dice:

Dunque, se ho ben capito, la discriminante che determina la scelta di una ripartizione pro quota millesimale fra tutti i condomini per il ripristino degli intonaci delle travi e dei pilastri posti sul tetto non è la natura "portante" e degli stessi quanto piuttosto il fatto che travi e pilastri siano posti all'esterno ed esposti dunque alle intemperie. Giusto?

 

Qualora travi e pilastri posti nei locali box interrati necessitino del ripristino degli intonaci per via di umidità di risalità, anche in questo caso la spesa viene ripartita fra i soli proprietari dei box?
Il fatto che al piano interrato insieme ai box siano presenti locali che servono tutto il condominio, ad esempio quello della cisterna/autoclave, cambia il criterio di ripartizione?

 

Grazie ancora.

Tutte le travi e i pilastri costituenti l’intelaiatura dell’edifico, interni ed esterni, (quelli posti in corrispondenza delle facciate dell’edificio), fuori terra ed interrati, sono elementi portanti, anche quelli visibili nello schema pubblicato.

Pertanto, in generale, se bisogna intervenire su tali strutture (rinforzo statico, distacchi di calcestruzzo, trattamento dei ferri di armatura a causa dell’ossidazione, ...), la spesa è ripartita fra tutti, a prescindere dal loro posizionamento nell’edificio.

Analogamente, se ti riferisci alla spesa relativa ai rivestimenti (intonaci, vernici) delle travi e dei pilastri esterni (ovvero quelli posti sulle facciate) visibili come quelli nello schema o non visibili perché sono coperti dai rivestimenti esterni,  la spesa è ripartita fra tutti i condomini.

Invece, se gli elementi strutturali dell’ossatura portante sono interni al volume coperto dell’edificio, la spesa degli intonaci è a carico del proprietario dell’unità immobiliare interessata al loro rifacimento, purché il distacco o le lesioni in corrispondenza dei suddetti elementi interni all’abitazione non siano causati da infiltrazioni (danno da rottura di impianti comuni o privati) o cedimenti strutturali.

 

Concretamente, la spesa per la manutenzione delle travi e pilastri dell’ultimo piano visibili dall’esterno quali elementi della facciata, ove nella manutenzione sono comprese lavorazioni che interessano sia il calcestruzzo armato sia i rivestimenti, è a carico di tutti i condomini.

Se il proprietario dell’abitazione che si affaccia sulla terrazza in proprietà esclusiva decide di rifare gli intonaci nella sua abitazione, la spesa sarà a suo completo carico anche quella necessaria in corrispondenza delle travi e dei pilastri che attraversano la sua abitazione.

 

Hai aggiunto un’ulteriore elemento alla domanda sul rifacimento degli intonaci nel piano interrato.

 

Confermo la risposta data nel caso proposto inizialmente: i proprietari dei box sopportano la spesa per li avori nel rispettivo box, mentre gli intonaci su parti comuni competono ai rispettivi proprietari (proprietari dei box o tutti i condomini se il piano garage è comune a tutti per la presenza di locali comuni).

 

Se la causa accertata del deterioramento degli intonaci nei locali presenti al piano interrato è l’umidità per risalita, il rifacimento degli intonaci nelle parti comuni e private è a carico di tutti i partecipanti al condominio.

 

 

 

G.Ago dice:

Concretamente, la spesa per la manutenzione delle travi e pilastri dell’ultimo piano visibili dall’esterno quali elementi della facciata, ove nella manutenzione sono comprese lavorazioni che interessano sia il calcestruzzo armato sia i rivestimenti, è a carico di tutti i condomini.

Se il proprietario dell’abitazione che si affaccia sulla terrazza in proprietà esclusiva decide di rifare gli intonaci nella sua abitazione, la spesa sarà a suo completo carico anche quella necessaria in corrispondenza delle travi e dei pilastri che attraversano la sua abitazione.

Perdonami ma non ho compreso bene questo passo. Quando dici che la spesa è da ripartire fra tutti se "nella manutenzione sono comprese lavorazioni che interessano sia il calcestruzzo armato sia i rivestimenti" con quel "sia...sia" indendi qualora la manutenzione riguardi contemporaneamente il calcestruzzo armato e i rivestimenti oppure il solo distacco dell'intonaco è condizione sufficiente per ripartire le spese fra tutti?
Inoltre non tutte le travi di quelle terrazze sono parte della facciata...

 

G.Ago dice:

Confermo la risposta data nel caso proposto inizialmente: i proprietari dei box sopportano la spesa per li avori nel rispettivo box, mentre gli intonaci su parti comuni competono ai rispettivi proprietari (proprietari dei box o tutti i condomini se il piano garage è comune a tutti per la presenza di locali comuni).

Capito.
Ne approfitto per togliermi un ulteriore dubbio. Chiedo qui perché mi sembra superfluo aprire un altro thread.
Nel piano interrato del mio condominio, accessibile tramite un unico cancello, oltre ai vari box è presente come detto prima il locale con autoclave/cisterna e i contatori generali di fornitura dell'acqua che servono tutti gli immobili del condominio (appartamenti, box e magazzini).
La domanda è la seguente: le spese ordinarie per la gestione del locale interrato suddetto (esempi: riparazione del cancello elettrico, tassa per il passo carrabile, sostituzione dei neon, pulizia/disinfestazione) sono da ripartire tra i soli proprietari dei box considerato il maggiore utilizzo dei locali del piano interrato da parte dei suddetti oppure vanno ripartiti fra tutti i condomini dal momento che sono presenti locali (autoclave/cisterna) che servono tutto il condominio?
Grazie ancora

Modificato da claudio92
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