#1 Inviato 30 Aprile, 2013 Salve a tutti ringraziandoVi anticipatamente Vi pongo il mio quesito. Ho fatto l'amministratore gratuitamente di un immobile dove vivo, per diversi anni. Durante il mio esercizio, con il volere dell'assemblea, ho costituito un "Fondo cassa lavori straordinario per il restauro dell'edificio" detto fondo cassa era facoltativo quindi chi voleva partecipare versava delle rate calcolate in base ai millesimi di proprietà. Il sottoscritto, ha versato diverse migliaia di euro. Per motivi di lavoro mi dimetto da amministratore e cedo il mandato con il volere dell'assemblea ad un amministratore esterno. Mi faccio firmare le copie di tutta la documentazione che gli passo. Dalle prime assemblee io e pochi altri condomini, pratici di conti, cominciamo a vedere cose poco chiare, però per quieto vivere spesso dopo aver fatto notare il problema e all'occorrenza aver fatto verbalizzare, lasciamo correre ma alcune volte non era possibile vedere e soprattutto accettare conti del tipo 1000 incassato, 500 speso in cassa rimane 0, e sentirsi dire che la "matematica applicata al bilancio non è un'opinione" javascript:insertsmilie('');. Passa un anno dall'incarico al nuovo amministratore che si decide di procedere con la ristrutturazione generale dell'edificio. Taglio nella descrizione tutte le fasi, che prevedono Direttore lavori nomina etc. e arrivo alla ripartizione delle spese. Vista la leggera antipatia che l'amministratore provava nei miei confronti perché gli andavo a controllare i conti, mi vedo appioppare una ripartizione palesemente errata con circa 4000 euro in più rispetto a quanto realmente dovevo. A causa di un lutto, non ho potuto partecipare all'assemblea, ma ho dato delega a un condomino che ha contestato la ripartizione non approvandola. L'amministratore però ha convinto la maggioranza (visto che la cosa andava a favore dei condomini) a utilizzare quella ripartizione ed eventualmente alla fine dei lavori se fosse stato necessario avrebbe compensato gli errori nella ripartizione. Quindi due giorni dopo l'assemblea mi vedo recapitare il verbale dell'assemblea e i bollettini postali con la richiesta di pagare subito i primi 6 bollettini perché il palazzo si trovava in condizione di pericolo constatata facendo i rilievi per il computo dal Direttore Lavori e quindi l'amm. si avvaleva del mandato di urgenza e dava subito il via ai lavori. Vista la ripartizione approvata mandavo una raccomandata dove chiedevo una nuova ripartizione perché per me anticipare 4000 € non era cosa da poco, inoltre chiedevo che venissero utilizzati i soldi del fondo cassa straordinario dove avevo accantonato circa 3000 €. Mi viene risposto a voce che non c'è tempo per una nuova ripartizione e che il fondo cassa non esiste più perché utilizzato per il pagamento di alcune bollette. Faccio presente che non funziona in questo modo, e che chiederò una verifica dei conti. Invio una raccomandata dove chiedo la verifica dei conti. Ma nel frattempo i lavori sono stati appaltati e iniziano con urgenza e a me arrivano due decreti ingiuntivi uno per le prime tre rate e uno per le tre rate successive, che erano state richieste. Ho fatto opposizione ed è iniziata la causa e nel frattempo ho pagato le rate che andavano, dalla settima in poi calcolate sulla errata ripartizione. Finalmente anche gli altri condomini vedono atteggiamenti strani da parte dell'amministratore, della ditta che è stata consigliata dall'Amm. e del Direttore Lavori anch'esso consigliato dall'amministratore. I lavori vanno molto a rilento e alla fine veniamo a sapere che la ditta non è stata pagata il Dirett Lavo neanche con una assemblea solleviamo dall'incarico l'Amministratore e ne nominiamo uno nuovo. Scopriamo che siamo stati derubati di 70000 € e che non eravamo neanche i soli perché nello stesso periodo altri due stabili erano stati puliti a dovere dal nostro Amministratore. La documentazione del condominio, verbali, ricevute, fatture tutto sparito. Pertanto il nuovo Amministratore è dovuto ripartire da capo. Nel frattempo era passato un anno e 4 mesi e le cause attivate dall'Amministratore lestofante, erano andate avanti, in pratica diceva che il fondo cassa che io avevo creato non esisteva che io ero moroso e che la ripartizione era esatta. A mie spese e con i documenti che avevo sono riuscito a dimostrare che il fondo cassa esisteva che materialmente era stato consegnato e che i miei soldi erano presenti al momento del passaggio delle consegne. Ho dimostrato che la ripartizione era palesemente errata e che disponendo del fondo cassa presso il condominio avevo coperto con ben tre anni di anticipo e in maniera più che soddisfacente le rate oggetto dei due decreti ingiuntivi. Per una delle due cause il giudice ha dato sentenza dicendo che essendo il condominio un'istituzione senza scopo di lucro e quindi un soggetto che tutela solo il bene comune e avendo dimostrato che il Fondo cassa esisteva, e che la ripartizione era errata per Lui cessava l'oggetto del contendere e quindi chiudeva il giudizio compensando le spese. Quindi in teoria ognuna delle parti si paga le spese del proprio avvocato. L'avvocato del condominio che era stato incaricato dall'Amministartore lestofante si è avvantaggiato presentando il saldo delle parcelle per le due cause che è di circa 8000€ in attesa che si chiuda a giorni la seconda causa. L'amministratore attuale nel frattempo non mi ha mai addebitato le spese in attesa della chiusura dei procedimenti ma adesso mi ha mandato una bolletta in base ai millesimi di mia pertinenza, da pagare subito in un'unica soluzione, per le spese dell'avvocato di cui si è avvalso il condominio contro di me. A questo punto io mi ritrovo a pagare tutto il mio avvocato e quota parte dell'avvocato che mi perseguiva, per un fatto in cui ho pienamente ragione. Ora io chiedo a Voi è giusto che io devo partecipare alle spese dell'avvocato del Condominio? Perché così io rimango comunque fortemente danneggiato avendo pagato il mio di avvocato e parte di quello del Condominio. Quasi mi conviene fare una nuova causa per chiedere i danni subiti al condominio! Per caso siete a conoscenza di sentenze che mi danno ragione? Un grazie anticipato. Eugenio Lipartiti
#2 Inviato 30 Aprile, 2013 Purtoppo per te, a mio avviso, devi pagare. L'amministratore, seppur lestofante, ha adempiuto ai suoi doveri dettati da art.1130-1131, in base alle delibere dell'assemblea eri in debito e quindi egli ha agito come da codice. Sta a te ora, con sentenza favorevole in mano, chiedere i danni all'amministratore che si è comportato come hai descritto. saluti https://www.condominioweb.com/quando-lamministratore-e-costretto-a-rivolgersi-ad-un-legale-per-ottenere-una.365
#3 Inviato 1 Maggio, 2013 Salve Gipar grazie per aver detto la tua idea, ma solo per precisare io non sono mai stato in debito con il condominio, ma l'amministratore mi ha fatto le cause perché i soldi se li era intascati. Il nuovo amministratore ha ricostruito la contabilità, appurando che io avevo già versato i soldi, consegnando la documentazione al giudice la sentenza è stata quella detta sopra. Un saluto. Eugenio Lipartiti
#4 Inviato 1 Maggio, 2013 Mi sembrava di aver letto che tu non avessi pagato alcune rate (le somme versate sul fondo speciale, poi sparito, non contano) e perciò l'amministratore ti aveva messo in mora, indi per cui sono partite le cause. Se così si sono svolti i fatti l'amministratore forte di una delibera assembleare e di una ripartizione delle spese, seppur errata, ma approvate dall'assemblea aveva il diritto di inviarti decreto ingiuntivo se le rate non le avevi pagate. Il pagamento delle rate "dopo" l'inizio della causa non ti esonera, poi, dal pagamento delle spese legali dell'avvocato del condominio. E' alquanto assurdo ma anche il debitore è tenuto a pagare l'avvocato. Alla fine del procedimento e scoprendo tutte le carte avete la possibilità di richiedere i danni all'ex amministratore perchè vi vengano restituite le somme versate indebitamente oltre il maggior danno. girano ma... c'est la vie. saluti
#5 Inviato 2 Maggio, 2013 Salve Gipar, non capisco perché mi dici che i soldi versati sul fondo, creato specificatamente per la ristrutturazione dell'edificio non contano!!. Io ho dato la disponibilità di utilizzare la mia quota parte con il fine di pagare immediatamente le prime sei rate, ma il primo amministratore essendosi intascato i soldi ha agito come ho detto. Ipotiziamo che Tu abbia sempre pagato le quote ordinarie del condominio e hai le tue belle ricevute. Un giorno l'amministratore ti fa un bel decreto ingiuntivo dicendoti che tu non hai mai pagato e in tribunale asserisce che le tue ricevute sono false, perché così riesce a nascondere per un certo periodo i soldi che lui si è intascato. Quando si scopre il tutto e il “ladruncolo” viene licenziato e contro il mio volere non viene più perseguito perché parecchi condomini hanno portato avanti la tesi che in Italia le cause non conviene farle, il nuovo amministratore corre in tribunale e porta le prove che tu sei innocente. C’è il dolo da parte dei condomini che sapevano e avevano la prova certa che io avevo pagato ma per loro, era più conveniente mantenere la ripartizione sbagliata, cosi io pagavo 7000€ in più che in teoria andavano a loro beneficio, inoltre dicendo che la causa nei miei confronti era errata si sarebbero dovuti accollare subito il danno delle spese del legale. Un saluto Eugenio Lipartiti
