Rilascio e Lettura finale Verbali Assemblee, Accesso documentazione condominiale ed altre responsabilità Amministratore

[GIADAC]

Il nostro amministratore, sono 5 anni che è stato nominato e rinnovato, non ci ha mai comunicato i giorni e le ore in cui si può prendere visione dei documenti indicati ai numeri 6 e 7 dell'art.1130. È regolare? Come faccio a conoscere e richiedere per iscritto che mi venga fornita questa importante informazione? E qualora potessi accedere per la visione dei documenti e lui pretende di essere presente, mentre lo faccio, sono obbligato ad accettare la sua presenza o posso chiedere di essere lasciato solo per visionarli? 

 

L'amministratore, dopo oltre un mese dalla richiesta di invio degli ultimi 3 verbali di assemblea (ne facciamo due l'anno), proseguita in vari modi nelle settimane successive, con promesse reiterate di consegna mai realizzate, ieri sera mi ha inviato per email in PDF questi verbali. Ma, mentre il primo era la copia di quello scritto a mano il giorno dell'assemblea, riportante le firme di presidente e segretario, gli ultimi due sono stati inviati evidentemente riscritti con il computer con la sola firma dell'amministratore. Non è riportato su tali verbali la dicitura che sono copie conformi all'originale.

 

Ho dubbi sulla piena conformità all'originale presente sul libro dei verbali in quanto queste ultime due riunioni si sono svolte in una stanza di uno studio di un professionista, amico dell'amministratore, e non c'erano computer a disposizione. Per cui ha scritto a mano lo svolgimento dell'assemblea.

 

Lunedì pomeriggio ci sarà l'assemblea dove verranno decise cose per cui ho necessità di sapere con certezza quanto è stato scritto in un punto all'ordine del giorno in quell'occasione. Come posso controllare che tali copie siano fedeli al verbale originario? Posso chiedergli di portare il libro delle assemblee alla riunione anche se temo che poi con una scusa non lo faccia? Il fatto che abbia tergiversato per così tanto tempo ad inviarmele, e quando lo ha fatto non mi ha inviato copia dell'originale, riportante le firme del presidente e del segretario, mi fa sentire grossa puzza di bruciato.

 

Inoltre non legge mai, e non lo fa né il presidente o il segretario, i cui ruoli e l'mportanza che rivestono non è purtroppo assolutamente conosciuto nella maggior parte dei casi, i verbali a fine assemblea e nessuno dell'altro "schieramento", di cui faccio parte, in modo colpevole per aver capito solo ora le conseguenze, reali e/o possibili, dall'aver accettato passivamente queste situazioni, ha mai chiesto e verificato cosa sia stato scritto e riportato. È obbligatorio farlo?

 

In una delle ultime assemblee ha compilato verbale al suo studio i giorni successivi all'assemblea e noi l'abbiamo avallato credendo che fosse cosa corretta e sottovalutando i rischi che stavamo corrrendo. È accettabile anche questo? Si può richiedere di fare foto o scansione, con apposita App, del verbale a fine assemblea ed ha valore probatorio come la copia cartacea?

 

Ultima cosa possiamo mettere nel regolamento condominiale l'obbligo di inviare i verbali a presenti e assenti indicando il termine max entro cui farlo? Questo farebbe superare il mancato obbligo di invio ai presenti previsto dal codice civile? Con che maggioranze di legge può essere fatta questa modifica del regolamento condominiale non contrsttuale? 500 millesimi e maggioranza? 

Modificato 5 Ottobre, 2019 da GIADAC

[giglio2]

GIADAC dice:

Lunedì pomeriggio ci sarà l'assemblea dove verranno decise cose per cui ho necessità di sapere con certezza quanto è stato scritto in un punto all'ordine del giorno in quell'occasione.

Delibera annullabile se l'amministratore nega la documentazione al condomino prima dell'assemblea. Cass. civ., Sez. II, Sentenza 19 Maggio 2008 , n. 12650
La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari.
In tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici,egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà.

 

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Il problema è,che per il prossimo lunedì,i tempi sono ristretti per ottenere spiegazioni e visionare ciò che ritieni utile.

Modificato 5 Ottobre, 2019 da giglio2

[giglio2]

GIADAC dice:

Il nostro amministratore, sono 5 anni che è stato nominato e rinnovato, non ci ha mai comunicato i giorni e le ore in cui si può prendere visione dei documenti indicati ai numeri 6 e 7 dell'art.1130. È regolare?

No,non è regolare. E' una violazione al cod.civ. l'art. 1129cc. e 1130 come da te scritto.

II. Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di societa', anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonche' i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, puo' prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

--link_rimosso--

GIADAC dice:

E qualora potessi accedere per la visione dei documenti e lui pretende di essere presente,

Gli puoi rispondere "che la sua presenza mi distrae e non mi posso concentrare".

Comunque quando ti capiterà,portati una digitale per fotografare quello che ti serve.

[biagio64]

Suggerisco di recarvi nel suo ufficio almeno due condomini anche per il dialogo che potrebbe esserci fraintendimenti e in compagnia si lavora meglio.📷👀

[GIADAC]

giglio2 dice:

No,non è regolare. E' una violazione al cod.civ. l'art. 1129cc. e 1130 come da te scritto.

II. Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di societa', anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonche' i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, puo' prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

--link_rimosso--

Gli puoi rispondere "che la sua presenza mi distrae e non mi posso concentrare".

Comunque quando ti capiterà,portati una digitale per fotografare quello che ti serve.

E per il discorso lettura finale e la possibilità di fare foto o scansione con il cellulare dello stesso anche per potere seguire con maggior attenzione i vari punti mentre viene letto? Può chiedere un condomino, che non sia presidente o segretario, di voler leggere il verbale?

Modificato 5 Ottobre, 2019 da GIADAC

[Gadamer]

GIADAC dice:

E per il discorso lettura finale e la possibilità di fare foto o scansione con il cellulare dello stesso anche per potere seguire con maggior attenzione i vari punti mentre viene letto? Può chiedere un condomino, che non sia presidente o segretario, di voler leggere il verbale?

Per quanto riguarda la lettura a fine assemblea è prassi virtuosa ma non è dovuta per legge. Tuttavia chi volesse ciò ha il diritto di farlo e se il presidente rifiutasse, lo stesso avrebbe comunque l’obbligo di verbalizzare, su esplicita istanza del richiedente, tale richiesta e, ovviamente, il suo rifiuto.

Il regolamento per la clausola che chiedi è modificabile con le maggioranze che indichi.

Tieni presente che, non conoscendo le condizioni della sua offerta vigente, questa attività potrebbe comportare una spesa aggiuntiva, sia pure non molto rilevante.

Per quanto riguarda la presenza dell'amministratore durante la visione dei documenti mi pare non solo legittima  ma doverosa, essendo in capo a lui l’obbligo di custodia.

Comunque, tornando al verbale che si pensa non veritiero, per non complicarsi la vita ed evitare discussioni e perdite di tempo, meglio della registrazione non trovo nulla. 

[GIADAC]

Gadamer dice:

Comunque, tornando al verbale che si pensa non veritiero, per non complicarsi la vita ed evitare discussioni e perdite di tempo, meglio della registrazione non trovo nulla. 

Non ho compreso bene cosa intendi per registrazione. La copia del verbale apposto sul libro delle assemblee?

Modificato 5 Ottobre, 2019 da GIADAC

[giglio2]

GIADAC dice:

Inoltre non legge mai, e non lo fa né il presidente o il segretario

Questo va richiesto,che dopo ogni punto all'O.d.G.,prima della votazione,chiedere di leggere ciò che il o la segretaria ha scritto.

Visto che vi sono degli strani comportamente,ti consiglio a fine assemblea,di fotografare tutto quello che è stato verbalizzato,questo è un diritto,che nessuno può negartelo.

[Gadamer]

GIADAC dice:

Non ho compreso bene cosa intendi per registrazione. La copia del verbale apposto sul libro delle assemblee?

Registrazione sonora o meglio ancora video/sonora dell'assemblea. E' lecita e non richiede consenso preliminare di nessuno. Basta uno smartphone.

[GIADAC]

Non avevo capito e non sapevo che si potesse fare addirittura senza consenso degli altri condomini.

[Gadamer]

GIADAC dice:

Non avevo capito e non sapevo che si potesse fare addirittura senza consenso degli altri condomini.

Si può: Cass. sent. n. 18908/2011. Condizione è la presenza (non si può piazzare una telecamera e andarsene, poi ci sono altre improbabili condizioni ma limitiamoci alla più frequente)

Altra cosa è però l'uso che eventualmente si fa delle immagini e la loro divulgazione, ciò è soggetto ai doveri di riservatezza sulla privacy. In pillole: serve il consenso, nel caso, dei soggetti ripresi.

 

 

[GIADAC]

Ho letto però che anche se registri a casa di altri condomini o nello studio dell'amministratore occorre chiedere consenso prima. Giusto?

 

Attualmente la svolgiamo in campo "neutro", dopo averle fatte per anni al mio ufficio, c/o lo studio di un professionista amico dell'amministratore. In questo caso è consentito?

Modificato 5 Ottobre, 2019 da GIADAC

[Gadamer]

GIADAC dice:

Ho letto però che anche se registri a casa di altri condomini o nello studio dell'amministratore occorre chiedere consenso prima. Giusto?

 

Attualmente la svolgiamo in campo "neutro", dopo averle fatte per anni al mio ufficio, c/o lo studio di un professionista amico dell'amministratore. In questo caso è consentito?

Devo fare un’importante basilare rettifica e mi scuso della imperdonabile distrazione: la registrazione libera è solo AUDIO. Attenzione! per quella VIDEO serve consenso unanime.

Ciò premesso è vero che in luogo privato serve il consenso del proprietario e direi che anche l’ufficio o studio dell’amministratore rientri nei locali protetti dalla privacy.

Non avevo menzionato questi casi, solo un accenno generico, in quanto relativamente frequento