#1 Inviato 27 Agosto, 2018 L'amministratore, per anni, anche dopo la Riforma del Condominio, s'è sempre fatto rinominare; quest'anno - in assemblea ORDINARIA - non ha inserito all'O. d. G. la sua riconferma, affermando che la Riforma glielo permette ( sine die, secondo interpretazione ANACI ? ). Un condomino ha rilevato come contra legem il suo operato, ma egli ha falsamente, a mio parere, giustificato tale scelta affermando in Assemblea a suo supporto la Riforma, poi al Presidente pro tempore consegnandogli parere ANACI, ovviamente NON fonte di legge. Si chiede: quel condomino può adire in tribunale per chiedere la sua revoca? il presidente è passibile di qualsivoglia rilievo, limitandosi a sottoscrivere verbale con rilevo contra legem dell'operato dell'amministratore? Grazie, attendo articolato parere.
#2 Inviato 27 Agosto, 2018 Ciao Allora la riforma non ha modificato niente in merito alla riconferma dell'amministratore per cui ci sono varie sentenze che dicono che se non c'è una nuova nomina si presume che che l'amministratore sia prorogato. Risolvi il problema chiedendo formalmente la convocazione dell'assemblea all'amministratore sottoscritta da almeno un sesto dei partecipanti al condominio chiedendogli di inserire all'ordine del giorno anche la nomina o riconferma dell'amministratore. Non si tratta di una rarità ma una cosa abbastanza frequente Secondo me scorretta da parte dell'amministratore 1
#3 Inviato 27 Agosto, 2018 se l'amministratore alla fine del suo mandato non inserisce all'odg. la sua riconferma i condomini sono comunque liberi di non riconfermalo e nominare un nuovo amministratore, anche se l'argomento non è all'odg. proprio perché il suo mandato è scaduto. Naturalmente in questo caso la delibera sarà annullabile, ma e nessuno impugna nei 30 gg. diviene definitiva. In alternativa potete richiedere all'amministratore la convocazione di una nuova assemblea, si sensi dell'art. 66 Dacc. con odg. nomina nuovo amministratore. 1
#4 Inviato 27 Agosto, 2018 L'art. 1129 C. C. è chiarissimo: nomina annuale e così ( cioè sempre per un arco temporale di un anno ) ad ogni rinnovo! Michele dott. in Giurisprudenza DI GIUSEPPE.
#5 Inviato 27 Agosto, 2018 Michele DI GIUSEPPE dice: L'art. 1129 C. C. è chiarissimo: nomina annuale e così ( cioè sempre per un arco temporale di un anno ) ad ogni rinnovo! Michele dott. in Giurisprudenza DI GIUSEPPE. infatti l'amministratore dura in carica un solo anno e si intende rinnovato per eguale durata,salvo che i condomini non decidano di nominare un nuovo amministratore. 1
#6 Inviato 27 Agosto, 2018 JOSEFAT dice: infatti l'amministratore dura in carica un solo anno e si intende rinnovato per eguale durata,salvo che i condomini non decidano di nominare un nuovo amministratore. È vero ciò che dici ma è anche altrettanto vero che ci sono sentenze che dicono qualcosa di diverso intendendo Il silenzio assenso praticamente 1
#7 Inviato 27 Agosto, 2018 Il motivo di sentenze contraddittorie deriva dal fatto che l’assemblea ... sempre e in ogni tempo ... può nominare un nuovo amministratore con le maggioranze previste dal secondo comma dell’art. 1136 cc e che almeno due condòmini che rappresentino 1/6 dei millesimi può sempre richiederne la convocazione. In sostanza il luogo comune secondo il quale se l’amministratore non inserisce la conferma della sua carica nell’odg dell’assemblea annuale non si possa fare nulla per un anno intero, è del tutto errata. 1
#8 Inviato 27 Agosto, 2018 bilbetto dice: Il motivo di sentenze contraddittorie deriva dal fatto che l’assemblea ... sempre e in ogni tempo ... può nominare un nuovo amministratore con le maggioranze previste dal secondo comma dell’art. 1136 cc e che almeno due condòmini che rappresentino 1/6 dei millesimi può sempre richiederne la convocazione. In sostanza il luogo comune secondo il quale se l’amministratore non inserisce la conferma della sua carica nell’odg dell’assemblea annuale non si possa fare nulla per un anno intero, è del tutto errata. Non mi sembra di aver detto questo. Comunque che ci sia stata l'elezione la riconferma o non ci sia stata È ovvio che l'assemblea può sempre decidere per la nomina di un nuovo amministratore chiedendo semplicemente la convocazione dell'assemblea nei termini previsti dai decreti attuativi
#9 Inviato 27 Agosto, 2018 camillo50 dice: Ciao Allora la riforma non ha modificato niente in merito alla riconferma dell'amministratore per cui ci sono varie sentenze che dicono che se non c'è una nuova nomina si presume che che l'amministratore sia prorogato. Risolvi il problema chiedendo formalmente la convocazione dell'assemblea all'amministratore sottoscritta da almeno un sesto dei partecipanti al condominio chiedendogli di inserire all'ordine del giorno anche la nomina o riconferma dell'amministratore
#10 Inviato 27 Agosto, 2018 bilbetto dice: Il motivo di sentenze contraddittorie deriva dal fatto che l’assemblea ... sempre e in ogni tempo ... può nominare un nuovo amministratore con le maggioranze previste dal secondo comma dell’art. 1136 cc e che almeno due condòmini che rappresentino 1/6 dei millesimi può sempre richiederne la convocazione. In sostanza il luogo comune secondo il quale se l’amministratore non inserisce la conferma della sua carica nell’odg dell’assemblea annuale non si possa fare nulla per un anno intero, è del tutto errata. Non può darsi contrasto di giudicato: le sentenze, nel nostro ordinamento, valgono fra le parti di esse. La funzione di interpretazione omogenea su tutto il territorio nazionale appartiene alla Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite: NOMOFILACHIA.
#11 Inviato 27 Agosto, 2018 Michele DI GIUSEPPE dice: Non può darsi contrasto di giudicato: le sentenze, nel nostro ordinamento, valgono fra le parti di esse. La funzione di interpretazione omogenea su tutto il territorio nazionale appartiene alla Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite: NOMOFILACHIA. Anzichè andare a spendere soldi per ottenere sentenze fino in Cassazione (forse tra 10 anni), l'articolo 1129 c.c. questo dice: "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio." Io sono amministratore interno per cui non difendo affatto la categoria degli amministratori però, l'amministratore non è tenuto a mettere all'ordine del giorno la sua conferma se non richiesto, perchè l'incarico si intende già confermato. Di sicuro non sarà l'amministratore a convocare l'assemblea per farsi revocare l'incarico ma se l'assemblea ne ha interesse, può chiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria IN OGNI TEMPO e revocare l'amministratore se non gli pace più. Per richiedere un'assemblea straordinaria è sufficiente la richiesta di almeno 2 condòmini che rappresentano almeno 166,667 millesimi che sono molto meno di quelli necessari per la revoca. Se avete voglia di revocare l'incarico all'amministratore, perchè non agite "a gratis" invece di spendere soldi in carte bollate, avvocati e Tribunali?
#12 Inviato 27 Agosto, 2018 Leonardo53 dice: Io sono amministratore interno per cui non difendo affatto la categoria degli amministratori però, l'amministratore non è tenuto a mettere all'ordine del giorno la sua conferma se non richiesto, perchè l'incarico si intende già confermato. questo però dovrebbe valere soltanto dopo il primo anno di gestione, infatti dopo il secondo anno l'amministratore dovrebbe essere rinominato.
#13 Inviato 27 Agosto, 2018 JOSEFAT dice: questo però dovrebbe valere soltanto dopo il primo anno di gestione, infatti dopo il secondo anno l'amministratore dovrebbe essere rinominato. Questo, però, ognuno lo interpreta come vuole perchè nell'articolo del codice civile da me citato non si evince chiaramente. Per eguale periodo sicuramente significa "per un altro anno" ma potrebbe significare anche "per eguale periodo" ad ogni scadenza, finchè non viene richiesta un ordine del giorno con nuova nomina (un po' come i contratti di appalto di pulizia, ma anche i contratti di fitt, con tacito rinnovo salvo recesso da comunicare entro taluni termini). Visto che la Norma espone il fianco a parecchie interpretazioni, perchè non eliminare tutti i dubbi e chiedere una specifica convocazione di assemblea che costa molto meno di un ricorso al Giudice?
#14 Inviato 27 Agosto, 2018 Leonardo53 dice: Per eguale periodo sicuramente significa "per un altro anno" ma potrebbe significare anche "per eguale periodo" ad ogni scadenza, è vero che la norma non è chiara, personalmente però io interpreto che "per ugual periodo" il legislatore abbia voluto intendere un periodo uguale al primo anno. Anche perché se così non fosse, l'amministratore potrebbe non mettere mai all'odg la sua nomina. In ogni caso io penso che una volta scaduto il mandato, i condomini siano liberi di nominare un nuovo amministratore, anche se non indicato all'odg, proprio perché se è vero che l'incarico dura un anno, trascorso questo periodo una nuova nomina, se voluta dai condomini, dovrebbe essere in un certo senso automatica.
#15 Inviato 27 Agosto, 2018 JOSEFAT dice: questo però dovrebbe valere soltanto dopo il primo anno di gestione, infatti dopo il secondo anno l'amministratore dovrebbe essere rinominato. Mi sembra evidente che la norma positiva, nello specificare che all'atto del rinnovo l'arco temporale sia sempre quello di un anno ( solare, meglio, di esercizio finanziario ), nel suo senso letterale dice semplicemente questo; un'interpretazione diversa contraddice quanto appena asserito nello stesso periodo, stesso comma dell'art. in questione, il 1129 C. C.
#16 Inviato 27 Agosto, 2018 Michele DI GIUSEPPE dice: nello specificare che all'atto del rinnovo l'arco temporale sia sempre quello di un anno Se è per questo, la NORMA dice molto di più. Dice che l'assemblea può revocare l'incarico all'amministratore e procedere a nuova nomina IN OGNI TEMPO. questo significa che un amministratore nominato oggi, può essere revocato anche il mese prossimo senza aspettare la scadenza annuale. Al massimo si dovrà pagare il compenso pattuito per l'intera annualità.
#17 Inviato 27 Agosto, 2018 Leonardo53 dice: Se è per questo, la NORMA dice molto di più. Dice che l'assemblea può revocare l'incarico all'amministratore e procedere a nuova nomina IN OGNI TEMPO. questo significa che un amministratore nominato oggi, può essere revocato anche il mese prossimo senza aspettare la scadenza annuale. Al massimo si dovrà pagare il compenso pattuito per l'intera annualità. Se la natura di tale incarico è quella del Mandato fiduciario, è sottinteso che - quando uno dei mandanti ti fa mettere a verbale il rilievo dell'omissione all'O. d. G. del rinnovo del mandatario, ti chiede di togliere il disturbo: intelligenti pauca!
#18 Inviato 27 Agosto, 2018 Leonardo53 dice: Se è per questo, la NORMA dice molto di più. Dice che l'assemblea può revocare l'incarico all'amministratore e procedere a nuova nomina IN OGNI TEMPO. questo significa che un amministratore nominato oggi, può essere revocato anche il mese prossimo senza aspettare la scadenza annuale. Al massimo si dovrà pagare il compenso pattuito per l'intera annualità. Se la natura di tale incarico è quella del Mandato fiduciario, è sottinteso che - quando uno dei mandanti ti fa mettere a verbale il rilievo dell'omissione all'O. d. G. del rinnovo del mandatario, ti chiede di togliere il disturbo: intelligenti pauca!
#19 Inviato 27 Agosto, 2018 Michele DI GIUSEPPE dice: Se la natura di tale incarico è quella del Mandato fiduciario, è sottinteso che - quando uno dei mandanti ti fa mettere a verbale il rilievo dell'omissione all'O. d. G. del rinnovo del mandatario, ti chiede di togliere il disturbo: intelligenti pauca! Proviamo a fare il punto: Ammesso che la norma dev'essere generale ed astratta, non si può non tener conto della sua ratio. Ecco quello che di deve leggervi del combinato disposto dei vari articoli novellati ( circa una ventina del C. C. ) con la Riforma del Condominio. Modificato 27 Agosto, 2018 da Michele DI GIUSEPPE
#20 Inviato 27 Agosto, 2018 Michele DI GIUSEPPE dice: Se la natura di tale incarico è quella del Mandato fiduciario, è sottinteso che - quando uno dei mandanti ti fa mettere a verbale il rilievo dell'omissione all'O. d. G. del rinnovo del mandatario, ti chiede di togliere il disturbo: intelligenti pauca! Quando viene a mancare la fiducia certamente l’amministratore deve levare le tende e altrettanto certamente l’assemblea deve essere in grado di nominare un successore al quale fare il passaggio delle consegne in assenza del quale i casi sono due: 1) l’amministratore opera in prorogatio imperii fino a nomina del successore; 2) qualcuno dei condòmini o l’intera compagine condominiale nominando un referente, si prende in carico il passaggio delle consegne agevolando la fuoriuscita dell’amministratore uscente.
#21 Inviato 28 Agosto, 2018 Ripetesi: NON potendosi verificare CONTRASTO di GIUDICATO ( CASS. 2.581/76 ); per la rilevanza di sentenze di merito - valevoli fra le parti - si ricordi che l'omogeneità dell'interpretazione su tutto il territorio nazionale è dettato dalla funzione d NOMOFILACHIA delle SEZIONI UNITE dalla Suprema Corte di CASSAZIONE nel nostro ordinamento di civil low, non siamo in quello di common low come in GB.
#22 Inviato 28 Agosto, 2018 Michele DI GIUSEPPE dice: è sottinteso che - quando uno dei mandanti ti fa mettere a verbale il rilievo dell'omissione all'O. d. G. del rinnovo del mandatario, ti chiede di togliere il disturbo Io credo che avendo tu fatto mettere a verbale l'omissione hai evidenziato la tua sfiducia al mandatario che, rispondendoti che non è importante, e sottinteso che il tuo parere non gli interessa perchè gode della fiducia della maggioranza. Poichè il mandato di fiducia lo riceve dalla maggioranza e non dall'unanimità, è evidente che il mandatario amministra anche la minoranza dissenziente. Io non ho ancora capito se vuoi revocare l'amministratore o disquisire sulle sentenze che, come hai specificato, in Italia fanno orientamento va valgono solo per il caso particolare e non fanno Legge. 1) Se vuoi revocare l'amministratore tramite l'assemblea, trova una maggioranza di almeno 500 millesimi e domani stessa potrai chiedere la sua revoca. 2) Se vuoi farlo revocare dal Giudice perchè non ha inserito la sua conferma all'ordine del giorno, rivolgiti al Tribunale. 3) Se volevi manifestare la tua personale sfiducia verso l'amministratore, facendo mettere a verbale il mancato ordine del giorno, il tuo dissenso lo hai espresso ed il messaggio arriverà anche agli essenti quando riceveranno il verbale ma resta il dissenso della minoranza Qual'è l'obbiettivo di questa tua discussione? 1a) Vuoi sapere se puoi far revocare il mandato dall'assemblea perchè il mandato è scaduto? 2a) Vuoi sapere se puoi rivolgerti al Giudice per ottenere la revoca giudiziale per omissione di ordine del giorno? 3a) Vuoi far sapere al forum che hai fatto mettere a verbale l'invito al tuo amministratore a togliere le tende?
#23 Inviato 28 Agosto, 2018 Grazie, Signor Leonardo 53, per l'analitica casistica elencata ipoteticamente possibile. Ritengo, a mio parere, l'omissione contra legem, in quanto forma ad substantiam. E' ovvio che, post votum, egli debba amministrare democraticamente tutti i condomini, sebbene dissenzienti. La revoca, disposta dal nostro giudice naturale ( nel caso, del trib. di SV ), impedirebbe di rieleggerlo! Se Lei, Signor Leonardo 53, potesse scorrere - in veloce lettura - il verbale della seduta, potrebbe rilevare che: rispettando ogni lavoratore (tale è anche un amministratore lecitamente nominato e/o riconfermato dai suoi mandanti) e stimando le sue capacità, da presidente pro tempore della seduta, l'ho chiamato a segretario della stessa; ho, poi, condotto discussione e posto ai voti dei presenti i punti all'O. d. G., risultati votati all'unanimità, per cui dimostrando stima delle sue capacità in corso di intuitu personae (nei contratti personali, questa è la natura del mandatario e la categoria di contratto), caratterizzata dalla particolare rilevanza dei soggetti: sono, infatti, intrasmissibili. La deliberata omissione ha inficiato l'intrinseca natura dell'incarico fiduciario. Non essendo stato possibile esprimersi in merito: non all'o. d. g., né posto a discussione, né tantomeno ad un voto; pertanto non si è formato né maggioranza, né dissenso, né...parità di teste o valori dell'immobile espressi in millesimi (in quest'ultima ipotesi, sarebbe curioso sbrogliare la matassa) Qual è, quindi, l'obiettivo? In primis, il rispetto della forma ad substantiam, del disposto della norma positiva e, non meno, dei presenti ai quali si vorrebbe scippare il proprio diritto, dando per imposizione legislativa una libera interpretazione di un'associazione privata, che - col tempo - sì, potrebbe, poi, costituire precedente d'un uso e costume, com' è, infatti, previsto come fonte residuale dal nostro sistema giuridico. Le subordinate ipotesi 1a, 2a e 3a sono, ritengo, pleonastiche. Nuovamente grazie, anche per la paziente lettura che gentilmente Le chiedo, ritenendoLa utile al mio interesse culturale del tema che in questi giorni m'appassiona. Cordialmente, a rileggerLa con aperto dialogo, umilmente pronto a riconoscere acume ed impegno culturale. Modificato 28 Agosto, 2018 da Michele DI GIUSEPPE
#24 Inviato 28 Agosto, 2018 Michele DI GIUSEPPE dice: Nuovamente grazie, anche per la paziente lettura che gentilmente Le chiedo, ritenendoLa utile al mio interesse culturale del tema che in questi giorni m'appassiona. Cordialmente, a rileggerLa con aperto dialogo, umilmente pronto a riconoscere acume ed impegno culturale. Guarda, innanzitutto ti do del tu perchè così usiamo nel forum per consuetudine. Ti dico subito che io sono un ex operaio in pensione, con titolo di studio licenza media e che amministro il mio condominio da 10 anni per necessità, perchè l'ex amministratore professionista stava diventando il padrone del nostro condominio. Io non sono molto pratico a capire e scrivere paroloni però ti posso dire che quando abbiamo avuto necessità di riprendere in mano il nostro destino, sono stato io a farmi promotore nel nostro condominio ed abbiamo revocato l'ex all'unanimità di 1.000 millesimi. Se l'amministratore piace a tutti, che ci sia o meno l'ordine del giorno, nella sostanza, a mio avviso non cambia un granchè. E te lo dico da amministratore che ogni anno si presenta in assemblea dimissionario, con ordine del giorno "dimissioni amministratore - nomina amministratore". Alla fine a verbale viene scritto così: L’amministratore avendo ottemperato agli obblighi previsti dall’art. 1130 del cod. civile ed essendo in scadenza di mandato rassegna le dimissioni. L’assemblea, all’unanimità, respinge le dimissioni e conferma quale amministratore di condominio il Sig..........., che accetta l’incarico...
#25 Inviato 28 Agosto, 2018 Caro Leonardo, accetto il tu non solo perché così nel forum, ma perché mi sei di già simpatico dalla tua presentazione. Sto faticando a risponderti subito in quanto ho gli occhiali in altra sede, appena li riprenderò, ti prometto di riallacciareil filo e ti dirò di me per conoscerci meglio. Ciao, Leo, a presto, Michele.
