#1 Inviato 13 Marzo, 2018 Il nostro Amministratore non presenta il consuntivo dal 2015 nonostante varie richieste e solleciti. Trattasi di 19 unità immobiliari (!5 alloggi) e l'Impresa di Pulizia ha sospeso i lavori per omessi pagamenti dall'Amministratore. Altri fornitori si lamentano di tali inadempienze. Prima di arrivare a situazioni più gravose abbiamo deciso di avviare l'azione di revoca. Per non sbagliare nella procedura vi chiedo chiarimenti sia per l'Autoconvocazione dell'Assemblea sia per la soluzione giudiziaria: 1) AUTOCONVOCAZIONE: chi la sottoscrive? L'avviso di convocazione può essere consegnato a mano ai presenti nello stabile ma a quelli assenti necessariamente a mezzo raccomandata A.R. e quindi considerare i 5 giorni dalla data di notifica? Deve essere inoltrato anche all'Amministratore che finora non ha ritirato le raccomandata restituite per compiuta giacenza? Il Verbale può essere redatto anche senza l'apposito registro? E' bene, contestualmente alla revoca, nominare anche un nuovo amministratore? Come fare per ottenere in restituzione la documentazione condominiale ex legge (la cui visione è stata negata fin dal novembre 2016) in caso di resistenza del sostituito? 2) Se volessi agire da solo tramite Autorità Giudiziaria devo passare prima per il Mediatore e poi adire il Magistrato? Ovvero devo comunque prima provocare un'Assemblea propedeutica a tutto il procedimento? Ci sono ottimi e coscienziosi Amministratori in giro a noi è capitato quello sbagliato! Però bisogna ammettere che l'Amministrazione è buona quanto più i singoli condomini partecipano e collaborano ... se poi vogliono vivere "quieti e senza rogne" allora ricevono quello che si meritano.
#2 Inviato 13 Marzo, 2018 Voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm)
#3 Inviato 14 Marzo, 2018 Il fatto è che se non in gruppo ma individualmente almeno 3 condomini abbiamo provato dal Novembre 2015 a richiedere in visione la contabilità condominiale ed una Assemblea per il rendiconto di tre anni non presentato. L'ultima raccomandata di altro condomino è stata restituita per compiuta giacenza e la mia ultima PEC (dopo due raccomandate, sms, telefonate e solleciti verbali) è del 5 Marzo us. Per evitare ulteriori dilazioni con promesse non mantenute, contestualmente all'avvio della procedura di cui all'art. 66 dacc, vorrei tentare tramite un avvocato di fiducia di chiedere di consegnare la documentazione negata ovvero di consegna in Tribunale. Perché questo è il problema: non riesce a sistemare e giustificare le omissioni o distrazioni contabili e quindi ci sta prendendo in giro senza provvedere ad alcun adempimento. Ho chiesto ed ottenuto direttamente dalla Banca (previo dimostrazione delle omissioni dell'Amministratore) a mie spese ben 10 estratti conto trimestrali. Al 31/12/2017 risultano a saldo appena 152,00 Euro. Tuttavia, benché indicativo, il conto corrente bancario non è esaustivo di tutta la contabilità, delle entrate (contanti non versati) e dei pagamenti effettuati per cui la necessità di controllare i Registri con i singoli movimenti (sempreché registrati). Mi potete illustrare quale è la migliore e più risolutiva procedura per ottenere quanto richiesto e dovuto ? Per il deposito dei registri in Tribunale bisogna comunque passare prima per la Mediazione?
#4 Inviato 14 Marzo, 2018 Ho chiesto ed ottenuto direttamente dalla Banca (previo dimostrazione delle omissioni dell'Amministratore) a mie spese ben 10 estratti conto trimestrali. Al 31/12/2017 risultano a saldo appena 152,00 Euro. Non sono sicuro che la banca abbia agito correttamente nel consegnarti gli estratti conti, che dovrebbero passare per l'amministratore, ma a parte questo, la strada più semplice è convocare un'assemblea con le modalità sopra descritte e procedere alla nomina di un nuovo amministratore poi lui provvederà a richiedere la documentazione all'amm. uscente ed ad avviare eventuali altre procedure necessarie, affidatevi ad un professionista sarà sicuramente più facile che gestire tutto in autonomia
#5 Inviato 14 Marzo, 2018 Nella zona abbiamo già avuto esperienza di amministratori volatilizzatisi col malloppo. Rincorrere poi un latitante è cosa difficile attesi anche tempi e modi della Giustizia. Prevenire è meglio che ammalarsi senza rimedio se non le maggior spese per recupero, avvocati, tecnici e così via. Evidentemente sei male informato sulla possibilità di avere in visione degli estratti conto bancari. La Banca in questione è di livello internazionale e pensi che mi avrebbe ammesso facilmente l'acceso al conto corrente? Molteplici sono gli Arbitrati presso la Banca d'Italia che hanno dato ragione ai condomini rispetto alle resistenze dell'Amministratore e del Direttore della Filiale. Ti cito alcune Decisioni dell'Arbitro Bancario Finanziario (Banca d'Italia) per le dispute tra cittadini Agenzie Bancarie: n. 3208/2014 e 7860/2016 Collegio di Roma - n. 1154/2012 Collegio di Napoli e n. 1282/2013 collegio di Milano. Il tutto dopo l'entrata in vigore della Legge di Riforma n. 220/2012 la quale prevede anche la possibilità di entrare on line nella contabilità del Condominio se l'Assemblea lo decide e se ne assume l'onere di spesa. Nelle citate Decisioni viene anche precisato l'atipicità del Condominio Ente sprovvisto di personalità giuridica ma società di fatto con pari dignità tra i condomini di cui l'Amministratore è mero rappresentante senza alcuna veste giuridicamente prevalente. - - - Aggiornato - - - Sto chiedendo quale è la via più breve, più efficace e meno onerosa. This is the question.
#6 Inviato 14 Marzo, 2018 Nella zona abbiamo già avuto esperienza di amministratori volatilizzatisi col malloppo. Rincorrere poi un latitante è cosa difficile attesi anche tempi e modi della Giustizia. Prevenire è meglio che ammalarsi senza rimedio se non le maggior spese per recupero, avvocati, tecnici e così via. Evidentemente sei male informato sulla possibilità di avere in visione degli estratti conto bancari. La Banca in questione è di livello internazionale e pensi che mi avrebbe ammesso facilmente l'acceso al conto corrente? Molteplici sono gli Arbitrati presso la Banca d'Italia che hanno dato ragione ai condomini rispetto alle resistenze dell'Amministratore e del Direttore della Filiale. Ti cito alcune Decisioni dell'Arbitro Bancario Finanziario (Banca d'Italia) per le dispute tra cittadini Agenzie Bancarie: n. 3208/2014 e 7860/2016 Collegio di Roma - n. 1154/2012 Collegio di Napoli e n. 1282/2013 collegio di Milano. Il tutto dopo l'entrata in vigore della Legge di Riforma n. 220/2012 la quale prevede anche la possibilità di entrare on line nella contabilità del Condominio se l'Assemblea lo decide e se ne assume l'onere di spesa. Nelle citate Decisioni viene anche precisato l'atipicità del Condominio Ente sprovvisto di personalità giuridica ma società di fatto con pari dignità tra i condomini di cui l'Amministratore è mero rappresentante senza alcuna veste giuridicamente prevalente. - - - Aggiornato - - - Sto chiedendo quale è la via più breve, più efficace e meno onerosa. This is the question. La via più breve, più efficace e meno onerosa per revocare l'amministratore è quella che avevo indicato al post #2
#7 Inviato 14 Marzo, 2018 Concordo con tullio, la via più breve e meno onerosa è procedere seguendo le disposizioni dell'--link_rimosso--. Cercate un amministratore che sia in grado di fare la revisione contabile. Se fossero accertati illeciti da parte dell'amministratore uscente che vi abbiano procurato un danno ingiusto, potreste prendere in considerazione l'opportunità di agire legalmente per ottenere il risarcimento del danno. La banca ha agito correttamente avendo tu provato che la richiesta all'amministratore, di visione degli estratti conto, è stata disattesa.
#8 Inviato 14 Marzo, 2018 Sono d'accordo e vi ringrazio e mi sono convinto che la via più breve per la revoca è la procedura ex art. 66 dacc, tuttavia per come sono andate le cose finora mi preoccupa la regolarità della tenuta dei registri contabili e la mancata esibizione nonostante le continue e ripetute richieste di visura a proprie spese. Quindi dubito che spontaneamente passi la documentazione al nominato subentrante salvo doverla ricostruire noi attraverso le ricevute dei versamenti e le prevedibili richieste dei creditori non soddisfatti così come le morosità per utenze e servizi. Abbiamo poi in corso n. 3 cause civili i cui costi per il momento non espressamente quantificati neanche in previsione perchè mai presentato il preventivo condominiale ma soltanto il consuntivo al 2014. Quindi la revoca è facile ma le conseguenze finanziarie di passività certe e da accertare di difficile quantificazione al momento. Ecco giustificata la necessità di vedere e sollecitare il quantum delle passività complessive cui si sottrae l'attuale amministratore magari con una denuncia per furto di documenti in casa propria o in auto per sosta incustodita. Sembra strano ma da queste parti si usa. Il ladro, entrato in casa o in auto ruba quasi niente ma si preoccupa di asportare documentazione tra cui quella condominiale. Uno squallore ... non esistono più i ladri professionisti di una volta ... ti incazzavi ma sotto sotto dovevi ammirare la loro bravura e destrezza ....
#9 Inviato 20 Aprile, 2018 Completata la procedura di revoca ex art. 66 dacc e nominato il Nuovo Amministratore bisogna scegliere tra le procedure: a)Civilistica ex art. 700 C.C. per provvedimento d'urgenza del Giudice per ingiunzione di restituzione della documentazione condominiale il che comporta assistenza legale e diritti giudiziari. b) Penale ex art. 646 C.P. a querela di parte per "appropriazione indebita" di documenti e fondo cassa da presentare ai Carabinieri di zona a cura del nuovo amministratore oppure dal maggior numero di condomini interessati. Tale procedura, oltre che intimidire e rendere disponibile l'uscente Amministratore, avrebbe il vantaggio di cautelarti a fronte di creditori insoluti spostando le azioni verso l'infedele Amministratore (fino a 3 anni di reclusione + multa ed indennizzo. Cosa ne pensate per esperienza acquisita ???? Grazie.
