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enrico.fossati@gmail

Pagamento spese condominiali precedenti in caso di vendita

buonasera, vi chiedo un parere in merito all'applicabilità dell'art. 63 disp. Att. C.c. nel caso del mi ocondominio.

 

Recentemente nel mio condominio è stato venduto un immobile , su cui gravava un pignoramento di banca. il precedente proprietario aveva contratto debiti consistenti verso il condominio, proponendo di volta in volta piani di rientro che venivano regolarmente disattesi. ovviamente i verbali di assemblea documentavano sia la situazione debitoria, sia i piani disattesi, sia la posizione del condominio.

quest'anno l'immobile è stato venduto, l'acquirente non chiedeva all'amministratore la documentazione e la liberatoria , ma in sede di rogito veniva inserita la seguente frase

 

 Le spese condominiali faranno capo alla parte acquirente a decorrere dalla data odierna; all'uopo la parte venditrice dichiara di non essere in regola con il pagamento degli oneri condominiali a tutt’oggi maturati, la parte acquirente si dichiara edotta della situazione subentrando conseguentemente in luogo della parte venditrice nel debito verso il condominio. I precedenti anche emergenti in seguito saranno a carico della parte venditrice, che assume a suo carico ogni onere relativo a qualsiasi spesa per opere straordinarie eventualmente deliberate prima d'ora o per liti condominiali in corso.

 

L'assemblea ha quindi chiesto all'acquirente di saldare il debito; l'acquirente si dichiara disposto a pagare solo le spese relative all'esercizio in corso ed a quello precedente , sostenendo l'inderogabilità ell'art. 63 disp. Att. C.c.

 

di sequito le mie domande:

1) l'inderogabilità dell'art 63 cc è da intendersi anche nel caso in cui il proprietario acquirente si sia impegnato in sede di rogito a rispondere per i debito? 

2) nel caso in cui non valga, il condominio può chiedere direttamente all'acquirente il pagamento dell'intero saldo del debito?

3) nel caso in cui invece la responsabilità sia limitata ai soli due anni, come sono da conteggiarsi i due anni? sono gli ultimi due esercizi o sono i due anni solari antecedenti alla data del rogito?

 

grazie 

 

enrico fossati

 

 

 

a mio parere, visto quanto scritto nel rogito, ben sapeva della situazione debitoria del venditore

e quindi avrà pagato un prezzo che teneva conto di questo fatto. Ed ora vuole fare il furbo.

Rogito alla mano ritengo il condominio possa chiedere il dovuto al compratore, ovviamente

in caso di rifiuto, ricorrendo ad una causa dalla durata illimitata in quanto non penso valga

una normale ingiunzione di pagamento.  Ma su questo non sono  qualificato per darne certezza.

Comunque l'art.1139 dice che l'assemblea o il  regolamento di condominio non possono derogare

a determinati articoli. Ma in questo caso non si tratta di una deroga , ma di assunzione di un impegno  in un atto pubblico.

 

Modificato da Giova-over
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se l'acquirente si è impegnato a saldare tutti i debiti del precedente proprietario, così come sottoscritto nell'atto di compravendita, ha l'obbligo di accollarsi tutte le spese. Anche perché potrebbe aver pagato una somma inferiore proprio per far fronte alle spese. 

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enrico.fossati@gmail dice:

buonasera, vi chiedo un parere in merito all'applicabilità dell'art. 63 disp. Att. C.c. nel caso del mi ocondominio.

 

Recentemente nel mio condominio è stato venduto un immobile , su cui gravava un pignoramento di banca. il precedente proprietario aveva contratto debiti consistenti verso il condominio, proponendo di volta in volta piani di rientro che venivano regolarmente disattesi. ovviamente i verbali di assemblea documentavano sia la situazione debitoria, sia i piani disattesi, sia la posizione del condominio.

quest'anno l'immobile è stato venduto, l'acquirente non chiedeva all'amministratore la documentazione e la liberatoria , ma in sede di rogito veniva inserita la seguente frase

 

 Le spese condominiali faranno capo alla parte acquirente a decorrere dalla data odierna; all'uopo la parte venditrice dichiara di non essere in regola con il pagamento degli oneri condominiali a tutt’oggi maturati, la parte acquirente si dichiara edotta della situazione subentrando conseguentemente in luogo della parte venditrice nel debito verso il condominio. I precedenti anche emergenti in seguito saranno a carico della parte venditrice, che assume a suo carico ogni onere relativo a qualsiasi spesa per opere straordinarie eventualmente deliberate prima d'ora o per liti condominiali in corso.

 

L'assemblea ha quindi chiesto all'acquirente di saldare il debito; l'acquirente si dichiara disposto a pagare solo le spese relative all'esercizio in corso ed a quello precedente , sostenendo l'inderogabilità ell'art. 63 disp. Att. C.c.

 

 di sequito le mie domande:

1) l'inderogabilità dell'art 63 cc è da intendersi anche nel caso in cui il proprietario acquirente si sia impegnato in sede di rogito a rispondere per i debito? 

2) nel caso in cui non valga, il condominio può chiedere direttamente all'acquirente il pagamento dell'intero saldo del debito?

3) nel caso in cui invece la responsabilità sia limitata ai soli due anni, come sono da conteggiarsi i due anni? sono gli ultimi due esercizi o sono i due anni solari antecedenti alla data del rogito?

 

grazie 

 

enrico fossati

 

 

 

Ma vogliamo scherzare? Rispondo su due punti:

1) Non sembra proprio che in base alla riportata clausola del rogito l'acquirente si sia accollato (in solido col venditore) il debito oltre quello risultante dall'ultimo esercizio (in corso) e dal precedente. Semmai tutto il contrario, la dizione è chiara: " i precedenti   

anche emergenti in seguito...saranno a carico della parte venditrice ..." eccetera. Peraltro:

2) Alla stregua dell'art.63 comma 4 d.a. C.C. (già comma 2) come riformato dalla legge n.220 del 2012 l'addebito all'acquirente della pregressa morosità oltre detto biennio di esercizi amministrativi sarebbe in ogni caso sancita di nullità anche se fosse prevista in un regolamento (contrattuale o meno) condominiale. Non lo dico io ma lo ha affermato la specifica e più recente giurisprudenza: Cass.12.4.2019 n.10346. Buon Natale a tutti.

 

enrico.fossati@gmail dice:

la parte acquirente si dichiara edotta della situazione subentrando conseguentemente in luogo della parte venditrice nel debito verso il condominio.

enrico.fossati@gmail dice:

I precedenti anche emergenti in seguito saranno a carico della parte venditrice, che assume a suo carico ogni onere relativo a qualsiasi spesa per opere straordinarie eventualmente deliberate prima d'ora o per liti condominiali in corso.

togato dice:

sarebbe in ogni caso sancita di nullità anche se fosse prevista in un regolamento 

esatto, se prevista nel regolamento e di questo parla la sentenza citata.  Ma se uno accetta in

un atto pubblico di pagare una certa somma non c'è sentenza che tenga, a mio parere,

quando la sentenza parla d'altro.

Infatti l'atto pubblico, scritto in modo da creare dubbi di interpretazione  dice

''subentrando conseguentemente in luogo della parte venditrice''    e dice anche

''I precedenti anche emergenti in seguito saranno a carico della parte venditrice''

apparentemente in contrasto, quindi da interpretare nel loro significato''  sono a conoscenza

dei debiti attuali del venditore e li prendo a mio carico  mentre se salterà fuori qualcosa di

nuovo (ed eventuali lavori deliberati in precedenza) rimangono a carico del venditore.

In sintesi e ad esempio:  il venditore deve 8500 euro al condominio, io li scalo dal

prezzo di acquisto e mi impegno a pagare il condominio. Ma non riconosco altri

debiti pregressi che dovessero emergere successivamente.

Forse un  anche è di troppo per rendere l'atto chiaro e meno ermetico.

Bisogna a mio avviso tenere separati i due piani della questione. Le pattuizioni contrattuali intervenute tra venditore ed acquirente, pur se inserite in atto pubblico, riguardano esclusivamente le parti e non sono opponibili al condominio. Se il nuovo condòmino non salda spontaneamente tutto il debito pregresso, all'amministratore non rimane altro che utilizzare l'art. 63 d.a.c.c. e chiedere a lui le spese del biennio di solidarietà. Per le spese antecedenti dovrà rivalersi in via ordinaria, senza decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, nei confronti del vecchio condòmino.  

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