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Jacques De Rossi

Mancato accordo su detrazioni fiscali dopo firma del preliminare di compravendita

Buongiorno,

 

ho messo in vendita il mio appartamento e con l'acquirente abbiamo già effettuato dal notaio l'atto preliminare di compravendita e io ho incassato una somma come percentuale sull'acquisto del mio appartamento. Ora dovremmo fare il rogito ma è emerso un problema: io vorrei tenere le detrazioni fiscali per ristrutturazione dell'immobile e di condominio di cui cui ho usufruito per 6 anni (e quindi ne mancano ancora 4) mentre l'acquirente, pur non avendolo fatto presente prima, ora ha deciso che quelle spettano a lui. Nell'atto di compromesso non c'è riferimento a questo aspetto, c'è eventuale solo una frase che dice: "Alla data di consegna dell'immobile saranno a completo favore e carico della Parte Promissaria Acquirente tutti i frutti, le imposte, gli oneri e le spese relative; mentre tutte quelle precedenti, ancorché emergenti successivamente ma riferentesi sino alla data del rogito, rimarranno a favore e carico della parte promittente venditrice". Questa frase può valere anche per le detrazioni fiscali? Cosa succede se il venditore e l'acquirente non trovano un accordo prima del rogito? Io so che nel rogito, se entrambe le parti sono d'accordo, si può fare inserire una clausola che stabilisca che le detrazioni fiscali restino alla parte Venditrice ma se la parte acquirente non è d'accordo perché le vuole lui qual è la soluzione? Se io per questo motivo non volessi firmare il rogito posso farlo o l'Acquirente ha comunque ragione? Grazie

Jacques De Rossi dice:

Questa frase può valere anche per le detrazioni fiscali?

No, la frase è relativa alla separazione delle responsabilità per quanto riguarda il pagamento delle imposte e degli oneri.

 

Jacques De Rossi dice:

Cosa succede se il venditore e l'acquirente non trovano un accordo prima del rogito?

Come già sai le detrazioni non godute seguono il "destino" dell'immobile, cioè passano all'acquirente, salvo diversa pattuizione, così stabilisce l'agenzia entrate.

Quindi, se nel rogito non è riportato l'accordo fra venditore e acquirente, la detrazione passa all'acquirente.

Ovviamente l'operazione non è gratis, nel senso che il venditore non "perde" le rate residue sic et simpliciter, ma nel costo dell'immobile considera anche tale perdita.

Quindi, se l'acquirente vuole acquisire le restanti rate di detrazione, dovrete rivedere il costo di vendita dell'immobile.

Se non arrivate all'accordo i casi sono due:

1) fai saltare l'atto con conseguente pagamento di penale al venditore

2) ti accontenti e lasci perdere; firmi l'atto e perdi le detrazioni.

 

Solitamente l'agenzia puo' dare una mano nel mediare e poi dipende da quanto tu possa/debba vendere.

Danielabi dice:

No, la frase è relativa alla separazione delle responsabilità per quanto riguarda il pagamento delle imposte e degli oneri.

 

Come già sai le detrazioni non godute seguono il "destino" dell'immobile, cioè passano all'acquirente, salvo diversa pattuizione, così stabilisce l'agenzia entrate.

Quindi, se nel rogito non è riportato l'accordo fra venditore e acquirente, la detrazione passa all'acquirente.

Ovviamente l'operazione non è gratis, nel senso che il venditore non "perde" le rate residue sic et simpliciter, ma nel costo dell'immobile considera anche tale perdita.

Quindi, se l'acquirente vuole acquisire le restanti rate di detrazione, dovrete rivedere il costo di vendita dell'immobile.

Se non arrivate all'accordo i casi sono due:

1) fai saltare l'atto con conseguente pagamento di penale al venditore

2) ti accontenti e lasci perdere; firmi l'atto e perdi le detrazioni.

 

Solitamente l'agenzia puo' dare una mano nel mediare e poi dipende da quanto tu possa/debba vendere.

Quindi io venditore, se l'acquirente non accetta che io continui a godere delle detrazioni fiscali, posso far saltare il rogito senza pagare penali all'acquirente? Chi ha il coltello dalla parte del manico in questo caso? Il venditore o, siccome la legge stabilisce che in mancanza di accordo diverso tra le parti le detrazioni fiscali passano all'acquirente, l'acquirente stesso può dire di aver ragione lui non essendo stato specificato nell'atto preliminare di compravendita? Grazie 

Jacques De Rossi dice:

posso far saltare il rogito senza pagare penali all'acquirente?

No, nella precedente risposta, nell'opzione 1) è indicata la necessità di pagare la penale, salvo che tu non riesca a dimostrare che la responsabilità della mancata stipula è dell'acquirente, ma avendo già sottoscritto un preliminare la vedo dura.

 

Senz'altro il notaio si è trovato in situazioni simili alla tua, chiedi consiglio.

 

 

Jacques De Rossi dice:

Quindi io venditore, se l'acquirente non accetta che io continui a godere delle detrazioni fiscali, posso far saltare il rogito senza pagare penali all'acquirente? Chi ha il coltello dalla parte del manico in questo caso? Il venditore o, siccome la legge stabilisce che in mancanza di accordo diverso tra le parti le detrazioni fiscali passano all'acquirente, l'acquirente stesso può dire di aver ragione lui non essendo stato specificato nell'atto preliminare di compravendita? Grazie 

Il coltello ce l'ha dalla parte del manico l'acquirente. Se non vi accordate le restanti quattro quote passano a lui a meno che tu non rinunci alla vendita e paghi quindi la relativa penale a lui cosa che sicuramente non ti conviene a meno di non avere già un nuovo compratore che ti offra una cifra nettamente superiore tale da recuperare la penale considerando anche le detrazioni perse.

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