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Marco_23

Lavori facciata (cappotto termico)

Buongiorno a tutti. Abito al piano terra di un condominio, e nelle ultime assemblee alcuni condomini hanno chiesto con insistenza informazioni su lavori inerenti le facciate del palazzo, precisamente sono interessati al cappotto termico. Tuttavia il palazzo è molto vecchio e presenta altri problemi, tra cui l'umidità di risalita. Le mie pareti di casa hanno (internamente) tutte delle evidentissime macchie d'acqua, lungo tutto il perimetro di casa. Il problema è che al momento ci sono solo delle macchie d'acqua e della muffa nei punti delle pareti dove ci sono accostati i mobili, e tutto sommato non mi arreca troppo disturbo. Tuttavia, ho paura che con la coibentazione aggiuntiva dovuta al cappotto la mia personale situazione con l'umidità di risalita peggiori. Non sono un grande esperto in campo di muratura, ma ho già letto da qualche parte che effettivamente con lavori simili chi sta al piano terra ed è colpito da umidità di risalita rischia di ritrovarsi fortemente danneggiato. In merito alla questione ho una serie di domande:

1) come posso tutelarmi? Devo richiedere privatamente la perizia di un esperto per far analizzare la mia personale questione e, poi, eventualmente esibire in sede di riunione un documento ufficiale? 

2) circa un anno fa (appena mi sono trasferito) in una riunione qualcuno mi ha accennato al problema di umidità nelle fondamenta, descrivendole come "ridotte veramente male", in quanto ci sono dei piani interrati le cui pareti sono completamente ricoperte di muffa. Ma in casi simili, c'è un modo per mettere in evidenza il maggiore stato di priorità di lavori per le fondamenta anzichè per la facciata?

3) se io espongo nelle future assemblee questi problemi, ma gli altri condomini dovessero decidere, in maggioranza, comunque di effettuare i lavori per la facciata e dovessero arrecarmi dei danni (come intonaco interno scoppiato o muffa più insistente) cosa posso fare io a quel punto? Dovrò mettere l'avvocato contro tutto il condominio?

4) in merito al punto 3, devo accertarmi che nei verbali di condominio venga scritto qualcosa di preciso da poter usare poi in futuro, eventualmente, per tutelarmi? (ad esempio: "il condomino X espone il problema che ha con l'umidità di risalita ... ecc"). 

Grazie. 

Se tu dovessi avere dei danni, è chiaro che chiameresti a risponderne il danneggiante, cioè il condomìnio.

Senz'altro in assemblea devi esporre le tue perplessità e farle verbalizzare.

Per le questioni meramente tecniche vediamo se

 

@Dino Musso

@G.Ago

 

o altri sanno risponderti.

Danielabi dice:

Se tu dovessi avere dei danni, è chiaro che chiameresti a risponderne il danneggiante, cioè il condomìnio.

Senz'altro in assemblea devi esporre le tue perplessità e farle verbalizzare.

Per le questioni meramente tecniche vediamo se

 

@Dino Musso

@G.Ago

 

o altri sanno risponderti.

Grazie per la risposta. Se non volessero verbalizzare le mie problematiche e le mie perplessità in merito alla questione, cosa devo fare? Già altre volte non sono state verbalizzate richieste e/o fatti esposti da parte dei singoli condomini, indipendentemente dalla loro importanza. 

Marco_23 dice:

Grazie per la risposta. Se non volessero verbalizzare le mie problematiche e le mie perplessità in merito alla questione, cosa devo fare? Già altre volte non sono state verbalizzate richieste e/o fatti esposti da parte dei singoli condomini, indipendentemente dalla loro importanza. 

Cercherei di parlare con il termotecnico che verrà incaricato di studiare l'intervento per la coibentazione del condominio.

Se è persona coscienziosa, non potrà fare a meno di cercare una soluzione al problema dell'umidità, facendolo presente anche in assemblea dove la sua parola conferirà peso e credibilità alla tua.

 

Da un punto di vista tecnico, la presenza di muffa potrebbe indicare che non si tratta di umidità di risalita ma di ponte termico in corrispondenza del terreno.

In tal caso ritengo si potrebbe intervenire estendendo il cappotto al di sotto del piano di strada con opportuni materiali.

 

Sotto di te ci sono cantine / garage?

Sarebbe particolarmente importante coibentare anche il solaio del piano terra, all'intradosso.

A volte si trascura che un edifico a pianta rettangolare ha sei facce disperdenti, non 4 (cappotto) o 5 (cappotto + tetto).

Modificato da condo77
Marco_23 dice:

Buongiorno a tutti. Abito al piano terra di un condominio, e nelle ultime assemblee alcuni condomini hanno chiesto con insistenza informazioni su lavori inerenti le facciate del palazzo, precisamente sono interessati al cappotto termico. Tuttavia il palazzo è molto vecchio e presenta altri problemi, tra cui l'umidità di risalita. Le mie pareti di casa hanno (internamente) tutte delle evidentissime macchie d'acqua, lungo tutto il perimetro di casa. Il problema è che al momento ci sono solo delle macchie d'acqua e della muffa nei punti delle pareti dove ci sono accostati i mobili, e tutto sommato non mi arreca troppo disturbo. Tuttavia, ho paura che con la coibentazione aggiuntiva dovuta al cappotto la mia personale situazione con l'umidità di risalita peggiori. Non sono un grande esperto in campo di muratura, ma ho già letto da qualche parte che effettivamente con lavori simili chi sta al piano terra ed è colpito da umidità di risalita rischia di ritrovarsi fortemente danneggiato. In merito alla questione ho una serie di domande:

1) come posso tutelarmi? Devo richiedere privatamente la perizia di un esperto per far analizzare la mia personale questione e, poi, eventualmente esibire in sede di riunione un documento ufficiale? 

2) circa un anno fa (appena mi sono trasferito) in una riunione qualcuno mi ha accennato al problema di umidità nelle fondamenta, descrivendole come "ridotte veramente male", in quanto ci sono dei piani interrati le cui pareti sono completamente ricoperte di muffa. Ma in casi simili, c'è un modo per mettere in evidenza il maggiore stato di priorità di lavori per le fondamenta anzichè per la facciata?

3) se io espongo nelle future assemblee questi problemi, ma gli altri condomini dovessero decidere, in maggioranza, comunque di effettuare i lavori per la facciata e dovessero arrecarmi dei danni (come intonaco interno scoppiato o muffa più insistente) cosa posso fare io a quel punto? Dovrò mettere l'avvocato contro tutto il condominio?

4) in merito al punto 3, devo accertarmi che nei verbali di condominio venga scritto qualcosa di preciso da poter usare poi in futuro, eventualmente, per tutelarmi? (ad esempio: "il condomino X espone il problema che ha con l'umidità di risalita ... ecc"). 

Grazie. 

In presenza di umidità di risalita, la realizzazione del cappotto sulle pareti esterne farebbe diminuire la traspirabilità della parete e quindi rallenterebbe l’evaporazione dell’umidità favorendone l’accumulo.

La presenza del medesimo fenomeno nei piani interrati è la prova che l’edificio non è adeguatamente  isolato dal terreno circostante .

L’eliminazione delle cause del suddetto fenomeno, manifesto in più unità immobiliari, richiede interventi  di manutenzione straordinaria che dovrebbero essere intrapresi  prima o in contemporanea ai lavori sulle pareti esterne.

Se sei intenzionato a tutelare la tua proprietà,  a prescindere dalla realizzazione del cappotto, alla cui delibera adottata regolarmente non potresti opporti, è necessaria un perizia di un tecnico che accerti la natura, le cause del fenomeno e i danni già subiti, da allegare alla richiesta scritta di intervento urgente di manutenzione delle pareti dell’edificio a partire dal piano più basso a contato col terreno, da consegnare all’amministratore.

  • Grazie 1
condo77 dice:

Cercherei di parlare con il termotecnico che verrà incaricato di studiare l'intervento per la coibentazione del condominio.

Se è persona coscienziosa, non potrà fare a meno di cercare una soluzione al problema dell'umidità, facendolo presente anche in assemblea dove la sua parola conferirà peso e credibilità alla tua.

 

Da un punto di vista tecnico, la presenza di muffa potrebbe indicare che non si tratta di umidità di risalita ma di ponte termico in corrispondenza del terreno.

In tal caso ritengo si potrebbe intervenire estendendo il cappotto al di sotto del piano di strada con opportuni materiali.

 

Sotto di te ci sono cantine / garage?

Sarebbe particolarmente importante coibentare anche il solaio del piano terra, all'intradosso.

A volte si trascura che un edifico a pianta rettangolare ha sei facce disperdenti, non 4 (cappotto) o 5 (cappotto + tetto).

Si, sotto di me ci sono due locali C2, di proprietà di un condomino che risulta essere "poco simpatico" a tutti gli altri, motivo per il quale già in passato hanno deciso di non fare manutenzioni alle fondamenta e ai piani interrati in quanto "avrebbero fatto un favore a lui"  (noncuranti però del fatto che potenzialmente potremmo rimetterci tutti...). Riguardo al ponte termico non ci avevo pensato, poichè ho macchie d'acqua anche in pareti non esposte su strada. Quando verrà il tecnico incaricato mi informerò anche su questa possibilità. 

G.Ago dice:

In presenza di umidità di risalita, la realizzazione del cappotto sulle pareti esterne farebbe diminuire la traspirabilità della parete e quindi rallenterebbe l’evaporazione dell’umidità favorendone l’accumulo.

La presenza del medesimo fenomeno nei piani interrati è la prova che l’edificio non è adeguatamente  isolato dal terreno circostante .

L’eliminazione delle cause del suddetto fenomeno, manifesto in più unità immobiliari, richiede interventi  di manutenzione straordinaria che dovrebbero essere intrapresi  prima o in contemporanea ai lavori sulle pareti esterne.

Se sei intenzionato a tutelare la tua proprietà,  a prescindere dalla realizzazione del cappotto, alla cui delibera adottata regolarmente non potresti opporti, è necessaria un perizia di un tecnico che accerti la natura, le cause del fenomeno e i danni già subiti, da allegare alla richiesta scritta di intervento urgente di manutenzione delle pareti dell’edificio a partire dal piano più basso a contato col terreno, da consegnare all’amministratore.

Ma se agli altri condomini non dovessero essere interessati alla mia personale situazione (e ai possibili problemi che potrei avere) la perizia la devo richiedere io singolo condomino oppure sempre tramite amministratori? Inoltre, conviene presentare una perizia riguardo alla mia situazione prima della delibera dei lavori alle facciate? 
 

Marco_23 dice:

Ma se agli altri condomini non dovessero essere interessati alla mia personale situazione (e ai possibili problemi che potrei avere) la perizia la devo richiedere io singolo condomino oppure sempre tramite amministratori? Inoltre, conviene presentare una perizia riguardo alla mia situazione prima della delibera dei lavori alle facciate? 
 

Probabilmente non verrà decisa ogni cosa fin dalla prima assemblea.

Avviserei l'amministratore prima dell'assemblea, chiedendo di mettere il punto all'odg.

Presenterei la questione agli altri condomini in sede assembleare, lì ti accorgerai se gli altri condomini sono sensibili alla problematica.

Nel caso non lo fossero, mi rivolgerei al termotecnico scelto dal condominio o ad un mio termotecnico di fiducia chiedendo una relazione sul problema con relative soluzioni, da presentare all'assemblea successiva.

Marco_23 dice:

Ma se agli altri condomini non dovessero essere interessati alla mia personale situazione (e ai possibili problemi che potrei avere) la perizia la devo richiedere io singolo condomino oppure sempre tramite amministratori? Inoltre, conviene presentare una perizia riguardo alla mia situazione prima della delibera dei lavori alle facciate? 
 

Se, come scrivi, il condominio ha preferito non effettuare manutenzioni delle  strutture e delle murature poste ai piani interrati, consentendo il degrado di beni comuni al solo scopo di non favorire indirettamente il proprietario di due locali interrati, dubito  che gli altri condomini potrebbero essere interessati alla tua personale situazione.

Nel prosieguo della discussione hai messo in dubbio  la natura infiltrativa per risalita dell’umidità, ipotizzando la presenza di ponti termici in corrispondenza delle pareti  e del solaio che sostiene il pavimento.

Per avanzare delle richieste al condominio devi motivarle ed essere deciso a agire giudizialmente qualora il condominio non fosse disposto ad intervenire, sopportando personalmente tutte le spese necessarie per le azioni conseguenti.

G.Ago dice:

Se, come scrivi, il condominio ha preferito non effettuare manutenzioni delle  strutture e delle murature poste ai piani interrati, consentendo il degrado di beni comuni al solo scopo di non favorire indirettamente il proprietario di due locali interrati, dubito  che gli altri condomini potrebbero essere interessati alla tua personale situazione.

Nel prosieguo della discussione hai messo in dubbio  la natura infiltrativa per risalita dell’umidità, ipotizzando la presenza di ponti termici in corrispondenza delle pareti  e del solaio che sostiene il pavimento.

Per avanzare delle richieste al condominio devi motivarle ed essere deciso a agire giudizialmente qualora il condominio non fosse disposto ad intervenire, sopportando personalmente tutte le spese necessarie per le azioni conseguenti.

La natura del mio problema infatti è ancora da accertare. In base a quello che mi è stato detto da alcuni condomini e in base ad altre informazioni "tecniche" che ho ricavato leggendo post vecchi in altri forum penso che il problema sia l'umidità di risalita ma, come ha suggerito un altro utente sopra, potrebbe essere anche questo "ponte termico" il problema. In ogni caso prima di sollevare il problema in assemblea cercherò di avere un'idea più chiara sulla natura del problema, ovviamente. 

Ho messo anche in conto che probabilmente qualche condomino potrebbe disinteressarsi della mia questione, purtroppo.. però almeno ora so come posso agire nell'immediato grazie ai vostri consigli. 

condo77 dice:

Probabilmente non verrà decisa ogni cosa fin dalla prima assemblea.

Avviserei l'amministratore prima dell'assemblea, chiedendo di mettere il punto all'odg.

Presenterei la questione agli altri condomini in sede assembleare, lì ti accorgerai se gli altri condomini sono sensibili alla problematica.

Nel caso non lo fossero, mi rivolgerei al termotecnico scelto dal condominio o ad un mio termotecnico di fiducia chiedendo una relazione sul problema con relative soluzioni, da presentare all'assemblea successiva.

Prossimamente allora scrivo ai nostri amministratori, sperando che nella prossima assemblea ci siano riscontri positivi. 
Grazie mille per i consigli, ora ho un'idea molto più chiara sulla questione e su come posso agire. 

Marco_23 dice:

Non sono un grande esperto in campo di muratura, ma ho già letto da qualche parte che effettivamente con lavori simili chi sta al piano terra ed è colpito da umidità di risalita rischia di ritrovarsi fortemente danneggiato

Se esiste umidità di risalita al piano terreno non si può eseguire il cappotto...prima va eliminata

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