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marodda

Lavori di messa in sicurezza solo su un'ala del fabbricato

Dopo i lavori di messa in sicurezza che hanno riguardato l'intero fabbricato (spicconatura, rimozione delle parti pericolanti e trattamento dei ferri scoperti) pagati secondo tabella generale, su una parte del fabbricato continuano a cadere dei calcinacci. In particolare, al di sotto di tale facciata c'è un giardino privato e il relativo proprietario reclama un immediato ulteriore intervento.

L'amministratore vuole intervenire e far eseguire un ulteriore lavoro di messa in sicurezza su tale facciata, più approfondito (anche con trattamento di malta). Mi chiedo se a tale ulteriore spesa devono ancora contribuire tutti secondo tabella generale oppure solo i condomini posti sotto quella verticale. Grazie

Tutte le facciate dello stabile sono comuni, perciò fatto salvo accordi unanimi o convenzioni diverse, le relative spese saranno ripartite per mlm di proprietà tra tutti i condomini.

Tutte le facciate dello stabile sono comuni, perciò fatto salvo accordi unanimi o convenzioni diverse, le relative spese saranno ripartite per mlm di proprietà tra tutti i condomini.

E se ci fosse una caduta di calcinacci dal tetto? Le spese relative non si ripartiscono secondo la verticale?

E se ci fosse una caduta di calcinacci dal tetto? Le spese relative non si ripartiscono secondo la verticale?
Ti ha già risposto Peppe.

Ed aggiungo che il tetto, se è unico per tutto lo stabile è proprietà comune, con la conseguenza che in qualsiasi parte ci sia una caduta di calcinacci, una riparazione, sostituzione delle tegole totale o parziale o altri lavori sul tetto, devono pagare tutti i condomini facenti parte del condominio.

Scusate se riprendo l'argomento ma, guardando bene, i calcinacci cadono esclusivamente dal sottobalcone del quarto piano....non deve essere solo il relativo proprietario a dover sostenere le spese per la messa in sicurezza?

Scusate se riprendo l'argomento ma, guardando bene, i calcinacci cadono esclusivamente dal sottobalcone del quarto piano....non deve essere solo il relativo proprietario a dover sostenere le spese per la messa in sicurezza?
Se è sottobalcone non si tratta di facciata come avevi specificato nel post iniziale, per cui sarà necessario analizzare i diversi casi;

1. se si tratta di balcone aggettante (sporgente dalla facciata) ed il sottobalcone non presenta elementi di decoro, tipo stucchi, fregi ecc ecc, la spesa relativa sarà a carico del condomino che calpesta il balcone, altrimenti essendoci elementi di decoro la spesa sarà a cura del condominio in proporzione mlm tra tutti i condomini

2. se si tratta di balcone a loggia o castello (all'interno della facciata) la spesa sarà a carico del condomino a cui il cielino serve da copertura (soffitto per lui)

Allora, nuova definitiva correzione (scusate ma non ero a casa)...il balcone è sicuramente aggettante, ma la caduta di calcinacci proviene soprattutto dalla parte frontale del balcone, oltre che dal sottobalcone...quindi?

Allora, ho visto per bene...il balcone è sicuramente aggettante, ma la caduta di calcinacci proviene soprattutto dalla parte frontale del balcone, oltre che dal sottobalcone...quindi?
La parte frontale del balcone aggettante, se non ha elementi di decoro è di proprietà di chi calpesta il balcone e di conseguenza anche i costi per la manutenzione saranno a carico del proprietario del balcone.

 

p.s. comunque se spiegavi meglio il problema all'inizio, ottenevi una risposta più rapida.

comunque se spiegavi meglio il problema all'inizio, ottenevi una risposta più rapida.

si scusa, come poi riportato successivamente non ero a casa per cui non sapevo esattamente il punto lesionato...

 

Però mi sembra che quanto scrivi al post 11 è un pò in contrasto con quanto hai scritto al post 2....la parte frontale del balcone (aggettante) non fa comunque parte della facciata del palazzo?

si scusa, come poi riportato successivamente non ero a casa per cui non sapevo esattamente il punto lesionato...

 

Però mi sembra che quanto scrivi al post 11 è un pò in contrasto con quanto hai scritto al post 2....la parte frontale del balcone (aggettante) non fa comunque parte della facciata del palazzo?

Non è detto e vale lo stesso criterio del sottobalcone, se ha elementi di decoro è condominiale se non li ha è privata;

 

Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;

soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.

Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale,nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. (Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576)

se ha elementi di decoro

è verniciato di giallo come buona parte del fabbricato, che è a fasce gialle e rosse...è sufficiente per dire che il ripristino è di competenza condominiale?

è verniciato di giallo come buona parte del fabbricato, che è a fasce gialle e rosse...è sufficiente per dire che il ripristino è di competenza condominiale?
La sola vernice sul frontalino di un balcone non è elemento di decoro a spese condominiali.

Potrebbe essere condominiale un marcapiano simile a questo;

 

phoca_thumb_l_marcapiano01.jpg

No, nel nostro caso la sezione frontale del balcone aggettante (con superficie di calpestio molto estesa) è molto più alta (circa 1 metro) , ed è solo muratura verniciata. Purtroppo non so come allegare foto, se qualcuno mi aiuta...

Le spese ricadono sul proprietario del balcone aggettante;

 

Come stabilito dalla Cassazione con la sentenza 2726/2002, infatti, "l'area che sporge dalla facciata svolge solo la funzione di balcone aggettante, ossia di prolungamento dell'unità immobiliare, e quindi le relative spese non ricadono nella suddivisione con il condominio". Quindi se il terrazzo dell'attico non sporge dalla facciata del palazzo, le spese per la parte esterna del parapetto sono a carico del condominio in quanto parte integrante della facciata. Lo stesso nel caso dei balconi, sempre che questi siano incassati, ossia, non sporgano in avanti rispetto alla facciata. Altrimenti le spese sono a carico dei soli proprietari che possiedono i balconi per i quali c'è necessità di manutenzione.

C'è in corso sul forum una discussione simile su un balcone aggettante, e ad un certo punto si cita queso riferimento:

http://download.acca.it/BibLus-net/OpereEdili/Spese_manutenzione_balconi_aggettanti.pdf

da cui mi sembra di capire che non è univocamente definita la ripartizione delle spese relative a tali balconi, anche indipendentemente dalla funzione di decoro....

In caso di dubbio, sempreche si desideri far chiarezza su chi deve mettere mano al portafoglio per ridipingere la parte frontale del balcone non avente nessun elemento di decoro (stucchi o fregi), si può iniziale la via legale con l'assistenza di un legale alla Mediazione, non giungendo ad un accordo, si dovrà andare in Tribunale.

Converrà ai contendenti spendere una barca di soldi contro la spesa di un barattolo di vernice e un'ora di lavoro del pittore?

Il dubbio non è sul fatto che il frontale del balcone sia elemento di decoro oppure no, ma se si deve applicare l'art. 1125 cc oppure no...

Il dubbio non è sul fatto che il frontale del balcone sia elemento di decoro oppure no, ma se si deve applicare l'art. 1125 cc oppure no...
L'art. 1125 cc non c'entra assolutamente nulla con i balconi aggettanti ed il frontalino che è verticale, vale per i balconi a loggia o castello, ma solamente per il solaio, calpestio, guaina, cielino o soffitto
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