#1 Inviato 15 Aprile, 2015 In un condominio diversi condomini risultano morosi. E' possibile chiedere in assemblea il versamento di una quota per l'istituzione di un fondo per poter affrontare le spese legali necessarie all'emissione dei numerosi decreti ingiuntivi da emettere? Se è possibile, con quali maggioranze e ripartendo la spesa secondo i millesimi di proprietà?
#2 Inviato 15 Aprile, 2015 Si, è possibile prevedere il fondo per le spese legali dovute per le richieste dei D.I. la maggioranza per la delibera dipende dall'entità della spesa, per non sbagliare e non incorrere in eventuali impugnazioni si può deliberare con il quorum del 2°c. art. 1136 cc maggioranza delle teste presenti in assemblea rappresentanti almeno 500 mlm. e la spesa si ripartirà per mlm di proprietà.
#3 Inviato 15 Aprile, 2015 Grazie Tullio Ts. Quanto all'entità della spesa, la stessa è stimata perchè non conosco esattamente quali saranno le parcelle del legale. Prenderò a riferimento quelle pagate in precedenza. Mi viene un altro dubbio: fermo restando che le somme accantonate saranno utilizzate solo per il fine di cui al quesito iniziale, il fondo deve essere istituito per un certo periodo e può essere reintegrato? Le somme versate dai condomini dovranno poi essere rimborsate in seguito al buon esito dei procedimenti monitori, determinando così l'estinzione dello stesso?.
#4 Inviato 15 Aprile, 2015 Il fondo potrà essere reintegrato per lo stesso scopo ed al termine quando i morosi pagheranno i fondi rimasti rimarranno a disposizione di chi ha pagato, e deciderà l'assemblea, p.es. si potrà stabilire che vengano scalati dalle rate condominiali.
#6 Inviato 15 Aprile, 2015 Rispondendo a peppe64, io non intendo proporre all'assemblea di farsi carico delle quote dei morosi, ma di creare un fondo per poter attingere le quote da anticipare al legale per l'istruzione dei decreti ingiuntivi al fine di recuperare i crediti.
#8 Inviato 15 Aprile, 2015 Scusate se mi intrometto, desidero precisare che la costituzione del fondo, ripartito fra i condomini in base alla tabella "Generale", deve escludere i condomini cui sarà fatto decreto ingiuntivo, altrimenti non avrà effetto.
#9 Inviato 15 Aprile, 2015 Scusate se mi intrometto, desidero precisare che la costituzione del fondo, ripartito fra i condomini in base alla tabella "Generale", deve escludere i condomini cui sarà fatto decreto ingiuntivo, altrimenti non avrà effetto.Un piccolo effetto lo avrà, in quanto quando riceveranno l'invito all'assemblea con l'OdG e/o il verbale se non saranno presenti in assemblea, sapranno che dovranno rimettersi in ordine con i pagamenti.
#10 Inviato 16 Aprile, 2015 Forse bisogna risolvere un problema ... le spese straordinarie (non indispensabili). . Capita che queste spese pur deliberate regolarmente poi vengano avviate pur senza godere di un fondo "obbligatorio" .... con tutti i soldini necessari ... Ora sarebbe strana una azione legale a difesa di una spesa .... che non si poteva fare .... senza aver accantonato in precedenza i soldi. . Le morosità che nascono da spese ordinarie o straordinarie indispensabili vanno trattate con la necessaria "forza" ma quelle che nascono da spese "voluttuarie .... più o meno" volute da maggioranze cui corrispondono versamenti irrisori vanno gestite in modo differente. (un caso personale vede una di queste assurde spese coperta da un misero 15% dei versamenti previsti)
#11 Inviato 1 Maggio, 2015 Si tratta in ogni caso di un fondo straordinario destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, cui l'amministratore è tenuto per la riscossione forzosa delle somme dovute, ex art. 63 disp. att. c.c., e che rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso. A causa del "sacrificio" che il fondo rappresenta per i condomini virtuosi, chiamati a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà come previsto dall'art. 1123 c.c., si ritiene esso debba essere approvato dall'unanimità di tutti i condomini. Sul punto, tuttavia, la giurisprudenza, formatasi in materia prima della riforma, ha ritenuto legittima la delibera approvata con il voto della sola maggioranza nei casi di effettiva e dimostrabile urgenza (ovvero nel caso in cui i creditori del condominio avessero esercitato azione esecutiva in danno delle parti comuni dell'edificio) (Cass. n. 13631/2001). Con la riforma, invece, il novellato art. 63 disp. att. c.c. prevedendo che "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini", sembra escludere l'ipotesi eccezionale sopra descritta, con la conseguenza che il fondo va deliberato con il consenso dell'unanimità di tutti i condomini. Quanto sopra recuperato da un sito internet che dibatte sull'argomento e allora mi chiedo, se occorre l'unanimità, che non si avrà mai anche per via degli assenti, se le risorse sono insufficienti per avviare i procedimenti monitori, se l'amministratore è obbligato dalla legge ad emettere decreto ingiuntivo trascorso un semestre dalla chiusura dell'esercizio e non è stato dispensato dall'assemblea, il malcapitato (l'amministratore) cosa fa? Dove trova i soldi per istruire il decreto ingiuntivo? O deve aspettare che i fornitori lo emettano nei confronti del condominio, dopo aver tentato inutilmente l'escussione del condomino moroso?
#12 Inviato 1 Maggio, 2015 ... se le risorse sono insufficienti per avviare i procedimenti monitori, se l'amministratore è obbligato dalla legge ad emettere decreto ingiuntivo trascorso un semestre dalla chiusura dell'esercizio e non è stato dispensato dall'assemblea, il malcapitato (l'amministratore) cosa fa? Dove trova i soldi per istruire il decreto ingiuntivo? O deve aspettare che i fornitori lo emettano nei confronti del condominio, dopo aver tentato inutilmente l'escussione del condomino moroso? Può avverarsi anche un'altra ipotesi. Il fornitore non escute i morosi perchè ci vuole troppo tempo e soldi per cui si limita ad interrompere la fornitura o la prestazione di servizi. L'amministratore DEVE escutere il moroso entro sei mesi dalla chiusura di esercizio ma il mandante (l'assemblea) deve fornirgli le risorse. L'amministratore che convoca l'assemblea e richiede gli strumenti ha adempiuto al mandato; se l'assemblea non fornisce gli strumenti non se ne può fare una colpa all'amministratore. Nella pratica (è successo nel mio condominio non per morosità me per necessità di liquidità), i condòmini devono guardarsi in faccia e, per risolvere il problema comune, chi ha la possibilità di anticipare denaro lo fa e chi non può non lo fa. Alla fine tutto è contabilizzato e chi ha anticipato non perde nulla rispetto a chi non ha potuto. Il conguaglio a rendiconto sistemerà ogni cosa. Bisogna guardare al condominio come una comunità e non come un campo di battaglia. E' anche la capacità di comunicazione che fa la differenza tra un amministratore e l'altro; ai riparti ci pensa il software.
#13 Inviato 1 Maggio, 2015 Consiglio, per evitare responsabilità personale dell'amministratore di fare l'assemblea e con le maggioranze previste dalla legge, farsi deliberare le somme occorrenti. Giustamente dici che ove occorre l'unanimità essa non potrà mai raggiugersi. Bene, a questo punto, dopo aver verbalizzato le conseguenza in cui incorre tutto il condominio, se non si trovano condomini disposti ad anticipare le spese per i decreti ingiuntivi nei confronti dei condomini morosi, attenti che si muovono i fornitori. A questo punto fornisci ai fornitori i nominativi dei morosi e le quote di ciascuno e pensono loro a recuperare il loro credito. I condomini in regola con il pagamento delle quote condominiali sono esclusi dal procedimento esecutivo.
#14 Inviato 2 Maggio, 2015 Ma il dubbio resta sempre in capo alla maggioranza per deliberare il fondo straordinario per il recupero crediti, è necessaria l'unanimità, quindi non si delibererà mai, o la maggioranza prevista dal 2° comma dell'art. 1136?
#15 Inviato 2 Maggio, 2015 Ma il dubbio resta sempre in capo alla maggioranza per deliberare il fondo straordinario per il recupero crediti, è necessaria l'unanimità, quindi non si delibererà mai, o la maggioranza prevista dal 2° comma dell'art. 1136? Per me si tratta di costituire un fondo per far fronte ad una spesa (la spesa legale) e non di costituire un fondo per coprire le quote dei morosi per cui è sufficiente la maggioranza, anche semplice, se il fondo da costituire non è di notevole entità. Se si dovesse costituire un fondo di tremila euro per affrontare la spesa di sostituzione portone occorrerebbe l'unanimità? Certo che no... Allo stesso modo va trattata la spesa per recuperare le morosità.
#16 Inviato 2 Maggio, 2015 Non sono tanto daccordo con Leonardo, scusa la mia schiettezza. Proprio perchè si stratta di costituire un fondo per affrontare le spese legali al fine di ottenere decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi, (non è detto che vadano a buon fine, nel senso che melgrado il giudice emette dispositivo favorevole, alla fine non puoi recuperare nulla perchè i beni potrebbero essere già pignorati da terzi o figurano nulla tenenti), si richiede l'unanimità di coloro che intendono fare anticipo di tale somma in quanto il codice prevede altra forma alternativa cioè la cessione del credito condominiale ai fornitori per la quota ad essi non saldata. Spero di essere stato chiaro nell'esprimere il mio punto di vista. Saltui
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