Infiltrazione d'acqua nel terrazzo di una casa appena acquistata senza condominio

[EmanueleF]

Ho acquistato un appartamento collocato al secondo ed ultimo piano di una palazzina composta da 5 abitazioni, al momento dell'acquisto non mi è stato riportato alcun danno dell'appartamento sottostante e dopo comprato ho deciso di iniziar un lavoro di ristrutturazione dell'intera abitazione. Dopo 4 mesi dall'acquisto mi è stato notificato dall'inquilina del piano di sotto, a seguito di un acquazzone durato un giorno intero, che il soffitto del suo terrazzo presentava segni di infiltrazione d'acqua dal piano sopra, ovvero il mio.

Guardando l'infiltrazione si capisce da subito che non si tratta di un danno recato da un'unica pioggia, ma bensì da ripetute piogge nel tempo e controllando meglio il terrazzo ho notato che effettivamente ci sono alcune mattonelle rotte da cui probabilmente deriva l'infiltrazione. Il danno comunque sia è sicuramente antecedente all'acquisto della casa ma io comunque ho chiarito fin da subito con la proprietaria del piano sotto che avrei provveduto a riparare il mio terrazzo, essendo danneggiato e volendo sistemare la cosa.

A distanza di ulteriori 3 mesi non ho ancora riparato il terrazzo, ma provvederò a farlo entro 30 giorni, il mio quesito però si rivolge ai danni presenti nell'abitazione sottostante, in quanto la proprietaria vorrebbe un risarcimento del danno o una riparazione dello stesso da parte mia, indicando che la causa del danno sia colpa mia.

Vorrei capire se effettivamente spetta a me la riparazione o meno, o se posso in qualche modo metter in mezzo la vecchia proprietaria della casa, essendo già pre esistente il danno al momento dell'acquisto e tenendomi stato nascosto sia dalla vecchia proprietaria che dall'inquilina del piano sottostante che premetto si tratta della sorella dell'ex proprietaria dell'abitazione attualmente in mio possesso.

Credo che non sia giusto debba pagare io interamente i danni, essendo precedenti al mio acquisto ed essendomi stati riportati dalla proprietaria del piano di sotto esclusivamente dopo 4 mesi. Vorrei capire effettivamente a chi spetta pagare il tutto, se esclusivamente a me, se alla vecchia proprietaria, o se posso riparare il mio danno ma non quello presente nella sua abitazione sottostante.

Aggiungo inoltre che non è presente un condominio, essendo un palazzo costituito da soli 5 abitazioni.

[Leonardo53]

Purtroppo spetta pagare tutto a te, anche i danni alla proprietaria di sotto perchè poco importa se sia la sorella del venditore o abbia taciuto prima della vendita perchè non aveva alcun obbligo vero di te.

I danni vanno risarciti per cui è già una fortuna se ti chiede di far ripristinare ad una ditta di tua fiducia anzichè di sua fiducia o addirttura chiederti il risarcimento in denaro e tenersi la parete così com'è.

 

Rivendicare un vizio occulto è una strada tortuosa perchè l'infiltrazione si è verificata dopo le piogge ed una serie di perizie del CTU (consulente tecnico d'ufficio) costerebbe più del danno.

Se quello che chiami terrazzo è un lastrico solare che copre abitazioni in facciata e non altri terrazzi sporgenti e la causa dell'infiltrazione è dovuta a vetusità dell'impermeabilizzazione, potresti invocare l'art. 1126 del codice civile.

In tal caso la spesa maggiore sarebbe proprio a carico di tutti quelli coperti dalla proiezione del tuo lastrico (primo piano ed eventuale locale al piano terra sotto la proiezione del tuo lastrico.

 

Art. 1126 c.c.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

 

Ecco cosa intendo per terrazza che fa da lastrico solare e copre l'appartamento sottostante:

 

 

[EmanueleF]

Leonardo53 dice:

Purtroppo spetta pagare tutto a te, anche i danni alla proprietaria di sotto perchè poco importa se sia la sorella del venditore o abbia taciuto prima della vendita perchè non aveva alcun obbligo vero di te.

I danni vanno risarciti per cui è già una fortuna se ti chiede di far ripristinare ad una ditta di tua fiducia anzichè di sua fiducia o addirttura chiederti il risarcimento in denaro e tenersi la parete così com'è.

 

Rivendicare un vizio occulto è una strada tortuosa perchè l'infiltrazione si è verificata dopo le piogge ed una serie di perizie del CTU (consulente tecnico d'ufficio) costerebbe più del danno.

Se quello che chiami terrazzo è un lastrico solare che copre abitazioni in facciata e non altri terrazzi sporgenti e la causa dell'infiltrazione è dovuta a vetusità dell'impermeabilizzazione, potresti invocare l'art. 1126 del codice civile.

In tal caso la spesa maggiore sarebbe proprio a carico di tutti quelli coperti dalla proiezione del tuo lastrico (primo piano ed eventuale locale al piano terra sotto la proiezione del tuo lastrico.

 

Art. 1126 c.c.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

 

Ecco cosa intendo per terrazza che fa da lastrico solare e copre l'appartamento sottostante:

 

 

Salve,

grazie per la celere risposta.

Si tratta di un balcone e l'infiltrazione si presenta esclusivamente nel soffitto del terrazzo sottostante, sono una serie di balconi sporgenti, il mio si trova al secondo piano e quello dell'abitazione sotto al primo piano.

Capisco che a livello economico mi possa convenire più risolvere il danno piuttosto che andar per vie legali nel cercare di far pagare il danno alla vecchia proprietaria come danno occultato, ma nel caso in cui prendessi quella strada avrei possibilità di vittoria o no?

Essendo effettivamente un danno precedente alla mia entrata nell'abitazione, ed essendo un danno procurato nel tempo e non una cosa avvenuta nell'immediato a causa di un'unica pioggia.

 

 

[Leonardo53]

EmanueleF dice:

Salve,

grazie per la celere risposta.

Si tratta di un balcone e l'infiltrazione si presenta esclusivamente nel soffitto del terrazzo sottostante, sono una serie di balconi sporgenti, il mio si trova al secondo piano e quello dell'abitazione sotto al primo piano.

Capisco che a livello economico mi possa convenire più risolvere il danno piuttosto che andar per vie legali nel cercare di far pagare il danno alla vecchia proprietaria come danno occultato, ma nel caso in cui prendessi quella strada avrei possibilità di vittoria o no?

Essendo effettivamente un danno precedente alla mia entrata nell'abitazione, ed essendo un danno procurato nel tempo e non una cosa avvenuta nell'immediato a causa di un'unica pioggia.

 

 

Ah, se si tratta di balcone aggettante (sporgente) è tutto a tuo carico perchè il balcone è di proprietà di chi lo calpesta.

Il danno al cielino sottostante è minimo ma oltre ad essere assolutamente antieconomico procedere per vie legali per tirare in ballo la vecchia proprietà credo che tu avresti pochissime se non nulle probabilità di invocare un vizio occulto.

[EmanueleF]

Leonardo53 dice:

Ah, se si tratta di balcone aggettante (sporgente) è tutto a tuo carico perchè il balcone è di proprietà di chi lo calpesta.

Il danno al cielino sottostante è minimo ma oltre ad essere assolutamente antieconomico procedere per vie legali per tirare in ballo la vecchia proprietà credo che tu avresti pochissime se non nulle probabilità di invocare un vizio occulto.

La signora del piano sotto, oltre ad indicare il danno del terrazzo, ha provato a dire anche che vorrebbe un risarcimento per il suo soffitto nel salone, che secondo lei deriva da un'infiltrazione anch'esso, ma che in realtà secondo gli operai che hanno eseguito già i lavori nella mia abitazione, indicano che si tratta della vernice rovinata a causa dei vapori della cucina e del tempo e non di un'infiltrazione...

Come dovrei procedere anche per questa situazione?

 

Riguardo al discorso del cielino sul balcone mi sembra di capire quindi che non ho molte vie di fuga, nonostante il danno è precedente al mio acquisto e soprattutto nonostante sto provvedendo a riparare il danno nel mio balcone non appena mi è stato notificato...

[Leonardo53]

EmanueleF dice:

La signora del piano sotto, oltre ad indicare il danno del terrazzo, ha provato a dire anche che vorrebbe un risarcimento per il suo soffitto nel salone, che secondo lei deriva da un'infiltrazione anch'esso, ma che in realtà secondo gli operai che hanno eseguito già i lavori nella mia abitazione, indicano che si tratta della vernice rovinata a causa dei vapori della cucina e del tempo e non di un'infiltrazione...

Come dovrei procedere anche per questa situazione?

 

Riguardo al discorso del cielino sul balcone mi sembra di capire quindi che non ho molte vie di fuga, nonostante il danno è precedente al mio acquisto e soprattutto nonostante sto provvedendo a riparare il danno nel mio balcone non appena mi è stato notificato...

Un mio consiglio, se stai facendo i lavori nel balcone e la signora si accontenta del ripristino fatto dal tuo operaio, non sarà una mano di pittura sul soffitto confinante a mandarti in rovina.

Tieni presente che hai appena acquistato e con la signora di sotto dovrai averci rapporti per una vita.

Cosa vuoi fare? Vuoi provare a passarci sopra per questa volta oppure vuoi cominciare le ostilità fin da subito?

E' una tua scelta più di principio che di soldi.