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giannigo

Immobile sotto sequestro

Abito in un palazzo composto da 4 appartamenti, ognuno con un proprietario diverso. Non abbiamo un condominio giuridicamente e fiscalmente costituito, quindi neppure un Amministratore. Abbiamo sempre gestito i costi comuni (pulizie, energia, ascensore, ecc. ecc.) ripartendo tra noi i costi delle varie utenze, senza alcun problema. Sette anni fa uno degli appartamenti fu venduto ed il nuovo acquirente, appena un mese dopo dall'acquisto, mentre lo stava ristrutturando, subì un sequestro cautelativo dell'immobile da parte dell'autorità giudiziaria; sequestro che è ancora in atto. Il proprietario non ha mai abitato l'appartamento e questo è vuoto e sotto sigilli. Dal momento del sequestro ad oggi, noi altri 3 proprietari/condomini, abbiamo provveduto a portare avanti la cosa comune ripartendo tra noi le spese correnti ed anticipando, di fatto, anche la quota di competenza del quarto condomino. Poichè però questa quarta quota comincia ad essere rilevante, circa 5.000,00 euro, vorremmo rientrarne in possesso. La prima domanda è: chi deve far fronte alle spese condominiali per l'appartamento posto sotto sequestro? Il proprietario, il custode, il Tribunale? Secondo nostre informazioni pare il il Tribunale abbia dato la custodia al proprietario stesso.

Secondo problema: il fabbricato necessita di interventi straordinari (rifacimento sottobalconi), come dobbiamo comportarci nei confronti del quarto appartamento? Possiamo obbligare il proprietario a partecipare ai lavori? Possiamo operare senza il suo assenso? In questo caso potremmo poi imputargli la sua parte di costi? Grazie e buon tutto a tutti.

Il condominio giuridicamente è costituito di fatto quando vi sono due diversi proprietari, fiscalmente per poter intestare le bollette e le fatture deve necessariamente esservi un codice fiscale a cui attribuire le stesse, tale codice fiscale serve anche e soprattutto per poter richiedere, a pieno titolo, le spese a tutti partecipanti. A chi sono intestate le bollette e quant'altro? Le spese dell'appartamento sequestrato vanno pagate dal proprietario, le stesse devono essere decise e relazionate sempre e comunque tramite assemblee che dovete convocare anche in assenza dell'amministratore. Per quanto riguarda i lavori, ma direi tutte indistintamente le spese, sia ordinarie che straordinarie, è pacifico che possiate/dobbiate obbligare il proprietario di cui trattasi, ovviamente dopo averlo convocato all'assemblea che delibererà le spese necessarie tramite raccomandata, per le spese già fatte penso siano andate in cavalleria se mai avete agito come da legge prescritto (assemblee, bilanci preventivi e consuntivi, delibere ed approvazioni)

Condivido alfonso.polizzi, allo stato attuale non avete titoli per chiedere il pagamento delle quote, un legale potrà consigliarvi in base alle carte in vostre mani.

 

Riguardo il problema dei balconi, se questi sono aggettanti, la manutenzione (anche del sotto balcone se non ha caratteristiche di pregio per lo stabile) è a carico del proprietario.

Per cui potete procedere anche individualmente.

 

Ciò che non potete fare è far eseguire i lavori anche a nome di chi non desidera farli, proprio perché trattasi di parte privata, a meno che non decidiate di farvene carico.

 

Per la manutenzione delle parti comuni vale quanto riportato da alfonso.polizzi.

Innanzitutto grazie per le risposte. Le spese sostenute finora sono tutte documentabili, le utenze (acqua e energia elettrica) sono intestate al condominio anche se esso è privo di codice fiscale, ciò è stato possibile in quanto, al tempo in cui furono sottoscritte le forniture, evidentemente non era previsto l'obbligo del codice fiscale. Le altre spese riguardano; la pulizia delle scale la cui ditta emette ricevute intestate al condominio e la manutenzione dell'ascensore le cui fatture sono invece intestate ad un singolo utente, anche se è evidente che dell'ascensore beneficiano tutti i condomini. Le assemblee, nel tempo, si sono tenute, anche se esse sono state convocate "amicalmente" a voce; non esistono verbali scritti, ma non è un problema scriverli; come pure i conteggi sono regolarmente riportati in una sorta di libro cassa con entrate (quote condominiali per le quali vengono emesse relative ricevute) e uscite (tutte documentate). Mi permetto di chiedere in ragione di cosa ritenete che per tutte le spese passate il condomino inadempiente non debba essere obbligato a versare la sua parte? Ancora grazie.

Innanzitutto grazie per le risposte. Le spese sostenute finora sono tutte documentabili, le utenze (acqua e energia elettrica) sono intestate al condominio anche se esso è privo di codice fiscale, ciò è stato possibile in quanto, al tempo in cui furono sottoscritte le forniture, evidentemente non era previsto l'obbligo del codice fiscale. Le altre spese riguardano; la pulizia delle scale la cui ditta emette ricevute intestate al condominio e la manutenzione dell'ascensore le cui fatture sono invece intestate ad un singolo utente, anche se è evidente che dell'ascensore beneficiano tutti i condomini. Le assemblee, nel tempo, si sono tenute, anche se esse sono state convocate "amicalmente" a voce; non esistono verbali scritti, ma non è un problema scriverli; come pure i conteggi sono regolarmente riportati in una sorta di libro cassa con entrate (quote condominiali per le quali vengono emesse relative ricevute) e uscite (tutte documentate). Mi permetto di chiedere in ragione di cosa ritenete che per tutte le spese passate il condomino inadempiente non debba essere obbligato a versare la sua parte? Ancora grazie.

Il motivo è molto semplice e lei lo ha asseverato nella sua risposta:mancanza di regolarità nella convocazione delle assemblee, ma soprattutto mancanza di verbali con relativi ripartizioni approvate ANCHE dal condomino perennemente assente e possibilmente MAI convocato regolarmente. Se egli non è stato mai avvertito di quanto e quando doveva versare, come pensate di poterlo costringere a pagare il dovuto. Vi consiglio, da ora in poi, di fare le cose per bene e non alla carlona come sinora fatto, questo perchè si raggiunga presto la regolarità necessaria, come consiglio di rivolgersi ad un legale condominialista prima di iniziare azioni di recupero per il pregresso senza la assoluta certezza di esito positivo delle stesse

Gentilissimo Alfonso, innanzitutto ancora grazie per l'attenzione che sta prestando al mio caso, ma visto che non esiste un condominio costituito e nemmeno un Amministratore, chi avrebbe dovuto convocare le assemblee? Ci siamo rivolti ad un legale ed egli ci ha informati che poichè le spese sostenute finora sono facilmente riconducibili alla cosa comune (pulizia scale, luce, ascensore) il proprietario dell'appartamento non può sottrarsi alla sua parte. In realtà, a prescindere da ciò che è stato, la mia domanda mira a sapere chi, nel caso di un appartamento posto sotto sequestro dall'autorità giudiziaria, deve far fronte alle spese, se il proprietario o il custode nominato dal tribunale o il tribunale stesso? E chi, nel caso si debbano fare lavori d'urgenza come i sottobalconi, che rappresentano un pericolo evidente, deve essere da noi interpellato? Ancora grazie di cuore per l'attenzione.

Fintanto che l'appartamento non cambia padrone ogni richiesta e qualsivoglia comunicazione DEVE essere rivolta al CONDOMINO, ovvero al PROPRIETARIO, qualsiasi altro soggetto è un estraneo al condominio, serve il titolo di proprietà. In mancanza dell'amministratore le assemblee vengono convocate da un condomino, chiunque esso sia, può farlo, o poteva farlo, lei come uno a caso degli altri tre condomini (compreso il "latitante"), ripeto che il condominio è già di fatto costituito in quanto ha più di due proprietari e parti in comune, ciò che va fatto è convocare un'assemblea in cui decidete un "nome e cognome" tra di voi che risulterà essere l'indirizzo del condominio e presso il quale saranno inviate eventuali comunicazioni da chicchesia, siano autorità pubbliche che altri soggetti, tale "nome e cognome" potrà richiedere il codice fiscale e dovrà. per legge, affiggere una targa in vista con le sue generalità perchè sia reperibile (nome, cognome, indirizzo, telefono), tale soggetto potrà essere chiamato "persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore" oppure come preferite (NO Amministratore). In quanto alla scelta del legale ribadisco quanto consigliato in precedenza, ovvero che mastichi la materia specifica, ma penso che abbiate già operato la giusta scelta

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